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INQUILINI Numero 168/2021
UNITI
Giugno 2021
Pubblicazione trimestrale
www.asi-infoalloggio.ch
In questo
numero:
Proprietari invadenti
Casa Astra:
Abitare solidale in Ticino
Controllo delle pigioni
Non tutti
hanno una casa
Non c’è bisogno di scomodare la all’Ufficio del sostegno sociale e glia; giovani adulti in transito da
Costituzione federale per capire dell’inserimento (USSI) per rice- cliniche, senza problemi sociali,
e sapere che la casa è un diritto vere un aiuto per il pagamento di ma soli; giovani adulti con pro-
inalienabile. Tutte e tutti devono uno o più mesi di alloggio in strut- blemi di dipendenze seguiti dai
poter avere un luogo dove tra- ture alberghiere o centri di prima servizi; persone allontanate da
scorrere la propria vita in modo accoglienza. Per le 112 persone casa dalla polizia (separazioni o
sicuro e agevole, al riparo dalle che tra queste hanno fatto ricorso violenze); persone sfrattate da
intemperie, in un ambiente sano alle pensioni, nel 54% dei casi casa propria; persone in uscita
sia dal punto di vista materiale (60 persone) l’alloggio è durato da cliniche; persone collocate
sia da quello sociale. Purtroppo, al massimo 3 mesi, mentre nel dal patronato (uscite dal carcere);
questa evidenza non è sempre rimanente 46% dei casi (52 per- persone sfrattate da pensioni;
una realtà. sone) si è protratto oltre i 4 mesi. stranieri di passaggio privi di
In risposta a diversi atti parla- La principale struttura ticinese mezzi di sostentamento; badanti
mentari depositati negli anni che offre un alloggio a chi si trova che hanno interrotto il rapporto
precedenti, nel 2019 il Gran Con- in un urgente stato di bisogno è di lavoro (che abitavano presso
siglio ticinese ha approvato lo Casa Astra, dove sono state ospi- il datore di lavoro); persone che
stanziamento di un credito d’in- tate 83 persone nel 2018 e 99 nel vivono in alloggi precari (amici,
vestimento di 900’000.- franchi 2019. Contrariamente a quanto conoscenti, parenti); persone che
per il sostegno alla costruzione e si potrebbe forse immaginare, la vivono in alloggi inadeguati, insa-
alla manutenzione straordinaria di percentuale di ospiti proveniente lubri, sovraffollati ecc.
alloggi per persone momentane- dal territorio ticinese è preponde- Insomma, anche nel nostro ri-
amente senza fissa dimora. rante rispetto a quella degli ospiti dente e benestante Cantone ci
Il rapporto commissionale le- provenienti dall’estero. sono persone per le quali la casa
gato a questo credito ci racconta Chi sono le persone che si ri- non è una certezza. Anche per
quale fosse la situazione nel trovano con un grave bisogno loro vogliamo impegnarci.
2017. In quell’anno e per diversi di alloggio? Ce lo dice ancora
motivi, 122 persone hanno do- il rapporto commissionale del Adriano Venuti, presidente
vuto ricorrere ad alloggi tempo- 2019: svizzeri rimpatriati; gio- Associazione Svizzera Inquilini –
ranei e hanno dovuto indirizzarsi vani adulti (+18) fuori dalla fami- Sezione della Svizzera italiana
LA POSTA Ho dato regolare disdetta del
mio appartamento al locatore,
che ha accettato. Il locatore è
Proprietari
intenzionato ad eseguire dei
lavori di manutenzione per poi
entrare egli stesso nei locali
invadenti
e mi sta letteralmente tem-
pestando di richieste per la-
sciare entrare i vari artigiani
nelle stanze per prendere nota
delle modifiche da apportare.
Devo accettare il suo compor-
tamento?
Ho in uso esclusivo una parte Il locatore concede all’inquilino Il locatore ha il diritto di ispezio-
del giardino dell’immobile. Il l’uso di determinati locali. Se tra nare l’appartamento in vista di
mio locatore, che abita anche questi vi figura anche una parte una locazione successiva. Que-
2 lui nel palazzo, continua ad di giardino, l’inquilino ha diritto sto non gli dà però alcun diritto
utilizzarlo come se fosse una a usufruirne in modo esclusivo. di organizzare unilateralmente e
parte comune e vi deposita, D’altro lato, egli ha il dovere di come meglio gli aggrada gli ap-
pure in disordine, gli attrezzi pagare la pigione per detto uso. puntamenti di sopralluogo degli
da giardino e a volte lascia del Se l’inquilino è turbato nell’uso artigiani a cui competerà la suc-
materiale di sua proprietà per dei locali, egli deve comunicare la cessiva manutenzione/miglioria
più giorni. Quali sono i miei di- problematica al locatore e chie- dei locali. Il locatore dovrà con-
ritti? dere una congrua riduzione della cordare ogni volta e con equo
pigione per il tempo in cui non ha anticipo la visita degli artigiani,
potuto usufruire degli spazi. tenendo adeguatamente conto
delle disponibilità di presenza
dell’inquilino. Dopo che l’in-
quilino sarà uscito dai locali, il
locatore avrà poi accesso indi-
sturbato ai locali.
Il mio padrone di casa vuole
vendere l’abitazione e pre-
tende di accedere ad ogni ora
della giornata, anche nel fine
settimana, ai locali per mo-
strarli ai futuri acquirenti. Io
lavoro a turni e mi è impossi-
bile essere sempre reperibile,
inoltre non voglio che entrino
quando non sono presente.
Come devo comportarmi?
Anche in questo caso la legge
salvaguarda l’inquilino dall’a-
gire del locatore. L’uso dei locali
è dato all’inquilino, pertanto il
locatore, seppure sia libero di
vendere la sua proprietà, deve
annunciare la volontà di visio-
nare i locali accompagnato da
possibili interessati e deve te-
nere conto delle disponibilità
dell’inquilino, così che insieme
possano trovare un buon com-
promesso.
S L’OSPITE
econdo la FEANTSA
(Federazione Europea
delle organizzazioni che
Abitare solidale
lavorano con persone
senza dimora) queste
sono alcune tra le tredici cate-
in Ticino
gorie di persone senza dimora
secondo il meccanismo di clas-
sificazione denominato ETHOS:
ospiti in strutture per persone
senza dimora, persone che vi-
vono in strada o in sistemazioni
di fortuna, persone che ricevono di Marco D’Erchie, operatore Casa Astra
interventi di sostegno di lunga
durata in quanto senza dimora,
persone che vivono in sistema- gliaia di persone ospitate, ha po-
zioni non garantite, persone che tuto dare voce e meglio definire
3
vivono a rischio di violenza do- l’entità dell’emergenza abitativa
mestica, persone che vivono in nel nostro Cantone. Se però l’o-
alloggi impropri ecc. spite di Casa Astra è colui o colei
che giunge in struttura nel mo-
Questo sistema parte all’adem- mento più acuto della sua mar-
pimento di alcuni presupposti; ginalizzazione socioeconomica
ci sono tre ambiti che formano e senza di fatto nessun alloggio
il concetto di “abitare”, in as- alternativo disponibile, vi sono
senza dei quali è possibile iden- altrettante persone che, visto il
tificare un problema abitativo loro stato precario, si ritrovano a
importante, per arrivare fino a chiedere sostegno per evitare di
quelle persone che banalmente dover perdere il proprio appar-
chiamiamo “senza tetto”. Per tamento o per riuscire in breve
non rientrare in questa cate- tempo a evadere da una situa-
goria è fondamentale, sempre zione che sta giungendo ad un
secondo ETHOS, che vengano punto critico, alloggiati in spazi
soddisfatte almeno in parte le abitativi precari e inadeguati,
seguenti condizioni: in stanze, o scantinati messi a
- avere uno spazio abitativo (o disposizione nelle abitazioni di
appartamento) adeguato nel conoscenti o amici.
quale una persona e la sua fa-
miglia possano esercitare un Di fatto l’alloggio, quello che a
diritto di esclusività (area fisica); tutti gli effetti dovrebbe essere
- avere la possibilità di mante- un diritto inalienabile dell’essere
nere in quello spazio relazioni umano, non è sempre garantito.
soddisfacenti e riservate (area Se si aggiunge anche il pregiu-
sociale); dizio che talvolta caratterizza in
- avere un titolo legale ricono- parte la società ticinese nei con-
sciuto che ne permetta il pieno fronti delle persone con ristret-
godimento (area giuridica) (cfr tezze economiche, ci rendiamo
ETHOS). conto che questo “diritto” è
spesso negato. L’Associazione
In Ticino, grazie all’azione del Movimento dei Senza Voce con
Movimento dei Senza Voce, che Casa Astra, così come altri attori
per primo ha intuito l’urgenza di sul territorio, prestano dunque
questa tematica, quando ancora un lavoro mirato, necessario e
la stessa non era percepita dalle fondamentale nel suo atto pra-
istituzioni, è stato possibile in- tico, per permettere a chi, so-
dividuare tutte e tredici le cate- praffatto da eventi sfortunati in
gorie summenzionate, in primis periodi transitori della sua vita,
grazie al campione statistico rivendica il diritto ad un tetto. Il
offerto da Casa Astra, centro diritto di abitare e vivere spazi
di accoglienza ideato e gestito che in una certa misura possono
dalla stessa associazione, che essere definiti propri. Un posto
nel tempo, a seguito delle mi- che si possa chiamare casa.
https://www.feantsa.org/en/toolkit/2005/04/01/ethos-typology-on-homelessness-and-housing-exclusion
DOSSIER
Il controllo delle pigioni
è vantaggioso
4 Fino alla metà degli anni ’60
in Svizzera vigeva il controllo
delle pigioni. Oggi quasi nes-
suno è più a conoscenza di
questo fatto e neppure delle
ragioni alla sua base.
Gli inizi del diritto di locazione
svizzero risalgono alla fine del
XIX secolo: nel 1881 le disposi-
zioni sui contratti di locazione fu-
rono per la prima volta ancorate
nel Codice delle obbligazioni.
Esse erano solo mere prescri-
zioni rudimentali e si limitavano
a pochi requisiti formali e minimi
obblighi contrattuali. Ciò era un
riflesso delle relazioni di potere,
modellate sul liberalismo vigente
a quel tempo.
Anche se l’urbanizzazione au-
Legge d’urgenza invece di un diritto di locazione
mentava e i problemi abitativi
Durante molti decenni la Svizzera fu priva di un diritto di locazione
nelle aree metropolitane anda-
evoluto. Piuttosto, il governo reagì occasionalmente e periodica-
vano peggiorando a causa della
mente con una legge sulla locazione d’urgenza per frenare gli ec-
speculazione, dell’usura delle
cessi dilaganti nel mercato. Nei decenni dal 1918 al 1971, la legge
pigioni e della scarsa igiene,
sulla locazione d’urgenza fu quasi sempre in vigore. Solo dal 1912
il parlamento si era rifiutato di
al 1914 e dal 1926 al 1936, cioè per un totale di dodici anni, furono
emanare ulteriori requisiti nor-
applicabili le disposizioni del Codice delle obbligazioni. C’erano
mativi.
regolamentazioni di vasta portata come il controllo delle pigioni e
Non c’erano quindi disposizioni
il monitoraggio delle pigioni da parte della Confederazione e dei
sulle pigioni o sulla protezione
Cantoni. Il controllo delle pigioni consentiva alle autorità di fissare
contro la disdetta, ma solo sulla
i canoni locativi massimi e di dichiarare che le pigioni e gli aumenti
protezione contro palesi abusi
delle stesso fossero soggetti ad approvazione. Negli anni ‘30 questo
sfocianti in dirette conseguenze
compito fu esercitato dall’Autorità federale di controllo delle pigioni,
sulla salute. Nel 1911, ad esem-
successivamente fu delegato ai Cantoni. L’autorità aveva anche
pio, gli inquilini avevano il diritto
il potere di abbassare i canoni di locazione inadeguati. Contraria-
di recedere dal contratto di loca-
mente ad oggi, le pigioni furono sottoposte alla sorveglianza dei
zione per appartamenti che pre-
prezzi, ciò per evitare un’esplosione del costo della vita e l’impove-
sentavano difetti pregiudizievoli
rimento di ampie fasce della popolazione.
alla salute.
A quel tempo, l’opinione prevalente era che il proprietario di casa
non fosse un mestiere. I proprietari di abitazione non dovevano né
realizzare un profitto né subire una perdita con la loro proprietà. Per
il calcolo del canone di locazione ammissibile furono riconosciuti
unicamente costi quali tasse e imposte, premi assicurativi, costi di
gestione e di manutenzione, ammortamenti e costi amministrativi
nonché un adeguato reddito del capitale investito. Da qui il termine
«pigione commisurata ai costi». Con il passare del tempo, furono
create le prime disposizioni sulla protezione dalle disdette in materia
di locazione. Le disdette ingiustificate potevano quindi finalmente
essere revocate oppure le scadenze potevano essere prorogate in
casi di difficoltà.
DOSSIER
La regolamentazione statale Opposizione dalle
delle pigioni era normale associazioni e dai partiti
Fino al 1972, vigeva una rigo- L’abolizione del controllo e del
rosa regolamentazione gover- monitoraggio delle pigioni ebbe
nativa del mercato delle pigioni. presto conseguenze negative.
Quindi se oggi si sostiene che Deregolamentazione La crisi energetica ed economica
ciò sia dirigistico ed estraneo al negli anni ‘60 aggravò i problemi del mercato
diritto locativo svizzero, non è Nel boom economico del dopo- immobiliare. I numerosi nuovi
affatto corretto. La regolamen- guerra, la costruzione di alloggi edifici provocavano forti aumenti
tazione statale delle pigioni era di massa iniziò con lo sviluppo delle pigioni. Le associazioni
normale. Nel corso dell’evolu- degli inquilini avevano avvertito
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di nuovi metodi di produzione.
zione del tema, un tratto carat- Furono costruiti nuovi apparta- già da subito di questo sviluppo
teristico fu, tuttavia, che i decreti menti più confortevoli, ma anche e si organizzarono. Nella Sviz-
di emergenza furono rapida- più costosi di quelli esistenti. zera tedesca si formò un’alle-
mente ritirati a causa delle pres- All’improvviso si potevano rea- anza con i sindacati e i partiti di
sioni della lobby dei proprietari, lizzare grandi profitti nel mercato sinistra, che esercitarono pres-
non appena la situazione sul immobiliare industrializzato. In sioni politiche. Il “Mouvement
mercato immobiliare fu allen- questo contesto, l’ideologia del populaire des familles” di Jean
tata. Il ventesimo secolo è stato “mercato immobiliare libero” Queloz era attivo già da molto
caratterizzato da alti e bassi di conobbe un nuovo periodo di tempo nella Svizzera occiden-
regolamenti di emergenza e de- massimo splendore. Il mercato tale. Seguendo il modello fran-
regolamentazioni. Il controllo poteva garantire un miglior ap- cese, divulgava una protezione
statale delle pigioni rimase in provvigionamento della popo- efficace per le famiglie e quindi
vigore fino alla metà degli anni lazione rispetto allo Stato con i anche la protezione dell’allog-
‘60. Tuttavia, il suo ricordo è in suoi regolamenti, questo era il gio come diritto sociale. A metà
gran parte svanito. Oggi è im- credo allora in vigore. Si parlava degli anni ‘60, il “Mouvement”
portante prendere nuovamente di “integrazione dell’edilizia abi- costituì il “Comitato d’Azione per
coscienza di questi fatti storici tativa nell’economia di mercato” il diritto all’abitazione” insieme
per poter continuare ad agire e di un “obiettivo di un mercato alle associazioni di inquilini della
coerentemente nel tema della immobiliare libero e autosuffi- Svizzera francese, a cui presto
politica abitativa. ciente”. Sotto la pressione delle aderirono diverse associazioni di
nuove dinamiche di mercato, la inquilini della Svizzera tedesca.
lobby dei proprietari immobiliari Nel 1967 venne presentata con-
ha attuato un graduale sman- giuntamente l’iniziativa popolare
tellamento dei controlli sulle pi- “Diritto all’abitazione e amplia-
gioni. Una volta il controllo delle mento della protezione della fa-
pigioni era applicato in tutti i co- miglia”, chiedendo di ancorare
muni svizzeri. Nel 1965 i controlli la protezione dell’alloggio nella
vigevano solo ancora nelle città costituzione.
di Zurigo, Basilea, Berna, Lo- Nella votazione popolare del
sanna e Ginevra. Al loro posto 27 settembre 1970, l’iniziativa
subentrò il monitoraggio dei ca- popolare raggiunse una quota
noni locativi, purché le pigioni di sì molto alta di quasi il 49%.
non fossero già state completa- Un colpo di avvertimento al
mente liberate. In precedenza, il Governo per farlo attivare final-
Consiglio federale aveva decre- mente nel tema politica abitativa.
tato un allentamento regionale e Il Consiglio federale riconobbe
locale, acconsentendo gradual- un forte aumento delle pigioni.
mente ad aumenti generali delle Nel periodo dal 1945 al 1968 le
pigioni, liberando dal controllo pigioni furono praticamente rad-
singole categorie abitative, ad doppiate.
esempio gli “appartamenti co-
stosi”. Per un po’di tempo, gli
aumenti annuali del canone di
locazione fino al 5% furono au-
torizzati “senza obiezioni”. Nel
dicembre 1970 tutti i decreti di
locazione d’emergenza furono
definitivamente aboliti, com-
preso il monitoraggio delle pi-
gioni.
DOSSIER
Diritti di difesa per gli inquilini
Una revisione della legge sul diritto di locazione fu inevitabile e una
risoluzione federale urgente sulla protezione degli alloggi e degli in-
quilini fu solo questione di tempo. In primo luogo, tuttavia, al Governo
doveva essere conferita un’adeguata competenza di regolamentazione
in materia di protezione degli inquilini, in precedenza sconosciuta. Ciò
ha portato a un nuovo articolo sulla protezione degli inquilini nella co-
stituzione (Cost Art. 34septies), che era in gran parte indiscusso, difatti
nel referendum del 5 marzo 1972 raggiunse un’impressionante quota
di sì di oltre l’84%.
Nell’estate del 1972, il “Decreto federale sulle misure contro gli abusi in
6 materia di locazione” seguì come legge di attuazione del nuovo articolo
costituzionale, ponendo le basi per la legge sul diritto di locazione an-
cora oggi in vigore. Come suggerisce il nome, il Parlamento non voleva
ancora un diritto di locazione completo, ma solo la possibilità di com-
battere gli abusi. Al posto del controllo governativo e del monitoraggio
delle pigioni, agli inquilini vennero riconosciuti i diritti di difesa contro
le pigioni abusive, ossia le pigioni basate su un reddito sproporzionato
o fondate su un prezzo acquisto manifestamente eccessivo. Il legisla-
tore ha scelto di lasciare all’autorità giudiziaria il compito di definire più
precisamente il concetto di abusività. Di per sé, si doveva applicare il
concetto di pigione commisurata ai costi: i locatori dovevano coprire
i loro costi e gli si doveva garantire un reddito adeguato. Ma il Parla-
mento vi inserì anche elementi di mercato: le pigioni consuete nella
zona e nel quartiere non erano considerate abusive.
Il decreto federale dette agli inquilini la possibilità di contestare le pi-
gioni iniziali come abusive entro 30 giorni. Si introdusse un requisito
di forma e di motivazione per gli aumenti dei canoni. La revisione pre-
vedette anche l’introduzione di uffici di conciliazione di primo grado in
procedure contenziose, come oggi in vigore.
ATTENZIONE
Purtroppo l’ASI perde
molti soci che cam-
biano indirizzo senza
comunicarlo. Non di-
menticate di avvertirci
quando traslocate e
informateci del nuovo
recapito, in modo che
possiamo continuare
a inviarvi il nostro
giornalino.
DOSSIER
Decreto federale carente
Il Parlamento lottò duramente
sui dettagli e alla fine prevalse
la linea di compromesso del
Consiglio federale. Una migliore
protezione contro la disdetta fallì
a causa della risoluta resistenza
della destra. Nella votazione fi-
nale, una parte insoddisfatta
della sinistra si astenne. Il 1 °
luglio 1972, la buona notizia
trasmessa dai media alla po- 7
polazione fu la seguente: “Dal 1
° luglio le pigioni abusive sono
contestabili”. Tuttavia, questo
era il caso solo in limitati casi,
poiché il decreto federale si
applicava solo nei comuni con
spazio abitativo limitato.
Dal punto di vista dei movimenti
pro-inquilini, le carenze del de-
creto federale furono evidenti:
non c’era più alcun controllo
statale né alcun monitoraggio
delle pigioni. Da quel momento
in poi, la lotta all’usura e alle pi-
gioni eccessive fu delegata agli
stessi inquilini. Con diritti limitati,
essi dovevano difendersi dalla
diffusione della massimizzazione
dei profitti nel mercato degli al-
loggi e delle pigioni. Il decreto
federale si basava sul principio
della pigione commisurata ai
costi. Allo stesso tempo que-
Origine dell’attuale diritto di locazione
sto principio è stato compro-
Il decreto federale del 1972 fu originariamente limitato a cinque anni, (Tratto da M+W, n. 2
messo dall’uso nella località o
ma venne poi prorogato per un totale di tre volte fino a quando non – aprile 2021
nel quartiere. Ciò ha consentito adattam. cd)
fu sostituito dalla revisione del diritto di locazione del 1990. Negli
alle dinamiche del mercato di
anni dal 1987 al 1989, il diritto locativo entrò in vigore nella sua
confluire nel diritto locativo e di
forma attuale. Le precedenti disposizioni in materia di diritto di lo-
svilupparsi senza ulteriori osta-
cazione del Codice delle obbligazioni e quelle del Decreto federale
coli normativi. Due volte - nel
furono riunite e incorporate nel diritto ordinario. Ancora una volta,
1973 e nel 1982 - le associazioni
in Parlamento vi furono discussioni controverse sulla progettazione
linguistiche regionali degli inqui-
della protezione degli inquilini. Il 1 ° luglio 1990 entrò in vigore la
lini hanno tentato di apportare
nuova legge sulla locazione e l’affitto. Le novità più importanti per
miglioramenti al diritto locativo
gli inquilini sono state una protezione leggermente migliore dalla
con l’aiuto di iniziative. La prima
disdetta, la possibilità di contestare la pigione iniziale (anche per
iniziativa fallì alle urne, con una
i locali commerciali) e il diritto di depositare la pigione in caso di
comunque considerevole quota
difetti e quindi far valere il diritto al corretto adempimento del con-
di voti favorevoli del 42%. La se-
conda è stata ritirata a favore di
tratto. In questa revisione, invece, è stata mantenuta da una parte la QUOTA
un ancoraggio più generale della
contraddizione tra la pigione commisurata ai costi e gli elementi di SOCIALE 2021
mercato: sebbene si applichi il principio della pigione commisurata
tutela degli inquilini nella costi-
ai costi, gli usi locali e di quartiere - e quindi si è lasciata aperta la Il 28 febbraio 2021 è
tuzione.
porta delle dinamiche di mercato vigenti nel precedente decreto scaduto il pagamento
federale - sono stati adottati anche nella nuova legge. Dall’altra, il della quota sociale
concetto di abusività è rimasto invariato: una pigione è abusiva se annuale. Ringraziamo
genera un reddito sproporzionato o se è fondata su un prezzo di chi continua a soste-
acquisto manifestamente eccessivo. La determinazione del reddito nerci: con il vostro
abusivo è stata lasciata alla giurisprudenza. gesto supportate il
Ad oggi, l’attuale situazione giuridica è cambiata poco, il diritto di nostro prezioso la-
locazione è rimasto sostanzialmente quello del 1990, il che significa voro.
che anche le sue carenze persistono.
INQUILINI
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Riservate la data: 31 agosto 2021
2021
L’assemblea generale ordinaria 2021 dell’Asso- L’Assemblea generale ordinaria è aperta a tutti i soci,
ciazione Svizzera Inquilini – Sezione della Svizzera che devono annunciare – entro il 20 agosto 2020 – la
Italiana si terrà alle ore 18.00 presso il Ristorante Mil- loro partecipazione e fornire i dati personali (nomina-
lefiori, viale Stazione 7, Giubiasco. tivo, indirizzo, no. telefono) inviando una e-mail all’in-
L’ordine del giorno verrà pubblicato sul prossimo IU dirizzo: federazione@asi-infoalloggio.ch o chiamando
di agosto. le sedi cantonali durante gli orari d’apertura.
Hanno diritto di voto le persone che hanno rinnovato
la quota sociale per l’anno in corso.
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