Finanziamenti: mutui e prestiti personali
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Finanziamenti: mutui e prestiti personali
OTTOBRE 2014
Il presente documento è stato redatto da UniCredit SpA esclusivamente con finalità educative nell’ambito del Programma In-formati per la presentazione in aula dei relativi contenuti. L’utilizzo ai fini educativi
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Benvenuti in In-formati, il Programma di Educazione
Bancaria e Finanziaria di UniCredit!
Il corso “Finanziamenti: mutui e prestiti personali” si
colloca all’interno del più ampio programma di
educazione bancaria e finanziaria chiamato “In-formati”
proposto gratuitamente da UniCredit in Italia a giovani,
anziani, famiglie, imprese e non profit.
In-formati si propone di promuovere nella popolazione italiana la diffusione di
conoscenze bancarie e finanziarie per supportare i cittadini nella realizzazione
quotidiana di scelte economiche consapevoli e quindi sostenibili.
In questo senso “In-formati” rappresenta per noi una sfida: la sfida di avvicinare
sempre di più la Banca alla vita quotidiana dei cittadini, per renderli In-formati,
affinché diventino consumatori consapevoli.
Iniziamo insieme questa bella sfida!
2
Agenda
Il Mutuo
I Crediti Personali
Il sovraindebitamento
3Cos’è un Mutuo………….filmato 4
Il Mutuo: nozioni di base
E’ un finanziamento a medio-lungo
Che cos’è? periodo rimborsabile con rate di
importo costanti o variabili,
solitamente mensili, trimestrali o
semestrali
Serve per acquistare, costruire o
A cosa serve? ristrutturare un immobile, solitamente
la casa di abitazione ed è chiamato
mutuo ipotecario perché il
pagamento delle rate è garantito da
un’ipoteca sull’immobile
Chiunque può richiedere un Mutuo per
A chi è rivolto? ottenerlo è necessario dimostrare di
essere in grado di restituire nel tempo la
somma dovuta.
5 Nota: art. 1813 c.c.Il Mutuo: nozioni di base
Che importo posso solitamente mai superiore all’80% del
richiedere? valore dell’immobile acquistato (vds mutuo
fondiario).
La principale componente di costo è
Quanto costa? costituita dagli interessi che sono il
compenso per il prestito erogato e
dipendono anche dalla durata del mutuo, a
questi vanno aggiunti altri costi che
devono essere esplicitati dalla banca, le
spese notarili, le imposte statali e le spese
di perizia.
6Il mutuo fondiario
Il concetto di fondiarietà del mutuo si fonda su tre aspetti sostanziali:
IMPORTO non deve essere mai superiore all’80%
del valore dell’immobile acquistato (salvo i
casi in cui esistano garanzie integrative);
La durata del finanziamento deve essere a
DURATA medio e lungo termine (oltre i 18 mesi);
deve essere di natura ipotecaria,
GARANZIA generalmente di primo grado e relativa a
un immobile.
7EIl mutuo fondiario
Le altre forme di mutuo ipotecario :
concedibile a tutti i proprietari di immobili. Finalizzato a supportare “altre occorrenze
Liquidità finanziarie” (liquidità), come, ad esempio, spese relative alla salute, studio, imprevisti
attinenti la vita familiare e “consolidamento debiti pregressi”, con l'esclusione di
investimenti speculativi” e “acquisto immobili non adibiti ad abitazione principale”.
Ristrutturazione finanziamenti destinati a realizzare interventi sull’immobile: lavori più o meno complessi (ma
non strutturali) di miglioramento fino all’acquisto e completamento dello stesso.
il mutuo in Stato Avanzamento Lavori (cd Sal) è finalizzato al finanziare la costruzione di
Sal immobili con erogazioni a tranches mano a mano che i lavori proseguono.
è il contratto che interviene tra il mutuatario ed un terzo (acquirente dell’immobile
ipotecato) con il quale il terzo si assume il debito residuo verso la Banca mutuante.
L’accollo può essere tra privati o da Costruttore. il più comune è l’accollo di una quota di
Accollo mutuo ipotecario riveniente da frazionamento del mutuo costruttori (cosiddetto mutuo
padre) in conseguenti altri finanziamenti cosiddetti mutui figli, destinati al Consumatore
che, acquistando un immobile dallo stesso, “si accolla” cioè si impegna a pagare alla
Banca la quota del mutuo in essere (quindi già erogato) dalla Banca al costruttore
medesimo.
8…..inoltre
Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti fondiari non sono
assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte almeno 10 giorni
prima della pubblicazione della sentenza di fallimento.
La banca ha facoltà di risolvere il contratto nel caso in cui il debitore
non adempia ai propri obblighi di pagamento delle rate. (*)
(*) quale ritardo? 180 gg
9Il tasso di interesse
La variabile principale che caratterizza un mutuo è costituita dalle modalità
di calcolo degli interessi.
Le forme di tasso d’interesse più utilizzate sono:
fisso
variabile
misto
bilanciato
capped rate cd “Mutui a Cap”
10Tasso d’interesse d’ingresso e tasso a regime
Tasso
resta invariato per tutta la durata del
variabile prestito; le rate saranno pertanto tutte
uguali, indipendentemente dall'andamento
dei mercati finanziari
varia in relazione all'andamento di uno o
Tasso più parametri indicati nel contratto di mutuo.
fisso Questo mutuo permette di pagare, tempo
per tempo, un tasso in linea con le
variazioni delle condizioni di mercato.
11Le altre forme di tasso d’interesse
Misto/opzionale Prevede la modifica in periodi predefiniti o
esercitabili secondo quanto
contrattualizzato della modalità di calcolo
degli interessi del mutuo.
Bilanciato Prevede l’esistenza di un tasso fisso e di
un tasso variabile utilizzati pro-quota per
il calcolo degli interessi.
Modalità di tasso variabile che, tuttavia,
Il capped rate offre al cliente la possibilità di definire il
livello massimo del tasso d’interesse
(cap).
12Tasso d’interesse d’ingresso e tasso a regime
Tasso
si tratta di un tasso applicato per la prima
d’ingresso parte del rimborso del mutuo e per un
periodo limitato di tempo.
Tasso tasso applicato al mutuo per il calcolo
a regime degli interessi dal momento in cui
terminano le facilitazioni relative al tasso
d’ingresso.
13Il processo di concessione del mutuo
Il processo di valutazione del merito creditizio e del rischio nella concessione
del mutuo è approfondito e riguarda principalmente aspetti economico-
finanziari del mutuatario e la valutazione da parte della Banca dell’immobile
oggetto di Mutuo.
14La domanda di mutuo
La documentazione richiesta varia da banca a banca. In generale, essa
riguarda la situazione economica e le caratteristiche di tipo tecnico
dell’immobile oggetto del mutuo e della garanzia
15La domanda di mutuo
Nel mutuo assume particolare rilievo la documentazione relativa
all’immobile oggetto del finanziamento (oppure l’immobile costituito in
garanzia) per:
identificare gli immobili oggetto della garanzia
verificarne la regolarità catastale
provare la proprietà degli immobili
provare la libertà dell’immobile
provare la disponibilità dell’immobile
provare la regolarità edilizia dei fabbricati
La banca deve essere in grado di comprendere con chiarezza la situazione
che caratterizza l’immobile in termini di proprietà, vincoli e effettiva
disponibilità poiché ciò condiziona la eventuale futura escussione della garanzia
16Le caratteristiche della garanzia e dell’immobile
Aspetti che influenzano la proprietà, la disponibilità e la
libertà dell’immobile
immobili soggetti a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e
Ambientali
immobili che presentano, uno o più passaggi di proprietà a seguito di
donazione
immobili che rientrano nel regime di comunione dei beni
immobili gravati da fondo patrimoniale
immobili su cui esiste una servitù
immobili oggetto di usufrutto
immobili su cui grava un diritto di abitazione
immobili su cui esistono diritti di prelazione
immobili che provengono da programmi in regime di edilizia convenzionata
immobili oggetti di provvedimenti di carattere giudiziale
17Che cos’è l’ipoteca?
Diritto reale che attribuisce al creditore la facoltà di espropriare, anche nei
confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia e di soddisfarsi
con prelazione sul netto ricavo.
I beni possono essere: Il vincolo si realizza con
• Beni immobili con le loro pertinenze l’iscrizione d’ipoteca nei
• Beni mobili registrati Pubblici Registri
………in definitiva, l’ipoteca è la garanzia che consente alla Banca di
tutelarsi in caso di mancato pagamento del debito
18Surrogazione del creditore (portabilità del mutuo) 1/2
L’art. 8, DL n. 7/2007, convertito con modificazione nella
legge n. 40/2007, reca disposizioni sulla portabilità del
mutuo
Tramite la Portabilità del mutuo, la nuova banca (surrogante) eroga al
cliente l’importo residuo del mutuo originario, che viene contestualmente
versato alla vecchia banca (surrogata) e, tramite la surrogazione, la nuova
banca subentra totalmente nella garanzia ipotecaria, compresi tutti i diritti e
le garanzie (reali e personali) esistenti.
Il principale vantaggio consiste, in sintesi, nella possibilità di evitare i costi
dell'iscrizione di una nuova ipoteca e della cancellazione della vecchia.
La predetta surrogazione del mutuo non comporta il venir meno dei
benefici fiscali (comma 4).
La surroga non è da confondere con la sostituzione del mutuo (nuovo
mutuo di solito di importo superiore al precedente) che si differenzia
soprattutto per le spese che sono a carico del mutuatario e dalla necessità
di iscrivere una nuova ipoteca.
19Oneri accessori e costo del mutuo
I costi associati al prodotto mutuo non sono unicamente
legati agli interessi ma riguardano anche altri oneri e servizi
collegati al finanziamento quali per esempio:
Spese di Istruttoria
Polizza assicurativa
(incendio e scoppio)
Imposta
Parcella Notaio e
Perito
Importo del
finanziamento
20Gli aspetti fiscali relativi al mutuo
Coloro che sottoscrivono un mutuo hanno diritto ad una
detrazione dell’Irpef pari al 19% degli interessi
complessivamente pagati nell’anno di imposta e degli oneri
accessori.
L’importo massimo di interessi per i quali è ammessa la detrazione che
attualmente è pari a 4.000 euro
La detrazione è unicamente riferita agli interessi relativi all’acquisto
dell’abitazione e agli oneri accessori (perizia, notaio, ecc….)
Il mutuo deve essere destinato all’acquisto dell’abitazione principale e
relative pertinenze.
La detrazione è ammessa unicamente per un mutuo garantito da ipoteca
su immobili
21Gli aspetti fiscali relativi al mutuo
Nel caso di acquisto della "prima casa" l’acquirente deve pagare:
Acquisto Acquisto da
da Impresa
Privato Costruttrice
Imposta di registro 2%
Abitazione principale
Imposte ipotecaria e non di lusso (diverse IVA 4%
catastali 50 euro
ciascuna da quelle di cat.
A1,A8,A9)
IVA 10%o
Imposta di registro 9% 22% per
Imposte ipotecaria e immobili di
catastali 50 euro Abitazione secondaria lusso D.M.
ciascuna o abitazioni di lusso 2.8.1969
22Agenda
Il Mutuo
I Crediti Personali e Credito al Consumo
Il sovraindebitamento
23Il Credito al Consumo: definizione (1/2)
È il credito per l’acquisto di beni e servizi ovvero per soddisfare esigenze di natura personale
concesso ad una persona fisica. Il credito al consumo può assumere la forma di dilazione del
pagamento del prezzo dei beni e servizi acquistati ovvero di prestito o altra analoga facilitazione
finanziaria.
In Italia, gli unici soggetti autorizzati a concedere il credito al consumo sono le banche e gli
intermediari finanziari iscritti negli appositi registri.
Gli strumenti finanziari che sono utilizzati per accedere al credito al consumo sono:
— Prestiti Personali
IL CREDITO AL
CONSUMO — Carte di credito
— Pagamenti posticipati o rateizzati
— Cessione del quinto dello stipendio/pensione
Gli strumenti per accedere al credito al consumo possono essere suddivisi in:
— finanziamenti finalizzati: prestiti destinati a finanziare specifiche finalità, quali ad esempio la
rateizzazione dell'acquisto di un'automobile;
— finanziamenti non finalizzati: prestiti con generiche finalità (esigenze personali) e il
consolidamento del debito delle famiglie.
Le garanzie che vengono chieste al consumatore per accedere al credito al consumo sono ridotte
rispetto ad altre forme di finanziamento (non è richiesta garanzia reale, ad es. l’ipoteca sul bene
acquistato come nel mutuo), è sufficiente (non esaustivo):
— un reddito dimostrabile;
LE GARANZIE
— un conto corrente;
— non essere iscritti nella lista dei cattivi pagatori.
24 La valutazione del merito creditizio viene svolta su ogni singolo cliente.Il Credito al Consumo: definizione (2/2)
È il prezzo che si paga per ottenere un prestito personale ed è calcolato in percentuale
sull’ammontare erogato. Le principali tipologie sono:
IL TASSO DI — Il tasso fisso: l’importo della rata determinata con il T.F. resta invariata per tutta la
durata del finanziamento
INTERESSE
— Il tasso variabile: tipicamente Euribor 3mesi + spread. L'adeguamento del tasso e
quindi della rata avviene trimestralmente; di conseguenza, nel tempo, il cliente può
vedere aumentare o diminuire l’importo da pagare
Il TAN (tasso annuo nominale) misura il costo del capitale preso a prestito, senza tenere conto
degli altri costi accessori;
Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è l'indicatore del costo complessivo del credito per il
INDICATORI DI cliente. Il TAEG permette di confrontare le offerte di finanziamento alternative, a patto che
queste abbiano medesime caratteristiche in termini di importo e durata. Le voci di costo che
COSTO DEL
compongono il TAEG sono le seguenti:
CONTRATTO DI
CREDITO AL — TAN
CONSUMO — spese di istruttoria pratica
— imposta sostitutiva
— assicurazione (facoltativa e compresa nel TAEG nel momento in cui il cliente la
richiede/finanzia)
Notizie utili
Il tasso di interesse applicato a queste tipologie di prestiti è più elevato rispetto a quello applicato ai mutui. Questo
perché il rischio di insolvenza del debito è più elevato e non ci sono garanzie a fronte del prestito se non il reddito del
contraente
25La Direttiva Europea 2008/48/CE del Credito ai Consumatori -
Obiettivi ed ambito di applicazione
la Commissione Europea, con l’emanazione della nuova Direttiva, che abroga la direttiva 87/102/CEE, si è posta
l’obiettivo di aggiornare, ampliare, uniformare - a livello europeo - le norme in materia di credito al consumo,
tenendo conto delle moderne forme di credito nei confronti dei consumatori, facilitando così lo sviluppo del mercato
interno nel settore
A partire dal 1° Giugno 2011 la nuova Direttiva stabilisce le regole e le modalità operative per lo sviluppo e un buon
funzionamento omogeneo del sistema rivolto sia a tutelare il consumatore sia gli operatori (maggiore trasparenza
ed efficienza per la concorrenza del mercato unico)
TIPOLOGIA CLIENTELA
La Direttiva è rivolta ai contratti di credito sottoscritti da persone fisiche residenti in ambito CEE
TIPOLOGIA PRODOTTI
La Direttiva è rivolta ai contratti di credito compresi tra i 200 e i 75.000 euro
I prodotti oggetto della direttiva sono:
PERIMETRO
— Prestiti personali*
— Prestiti finalizzati e Prestiti auto
— Leasing
— Carte di credito revolving
— Cessione del Quinto
— Scoperti con durata >30gg
— Sconfinamenti
— Finanziamenti garantiti da ipoteca con durata fino a 5 anni
*: sono escluse dal perimetro di competenza della Direttiva Europea le finalità di acquisto immobile/terreno e/o
ristrutturazione 1a e 2a casa (sono esclusi infatti “i finanziamenti destinati all’acquisto o alla conservazione di un diritto di
proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato”)
26Le principali novità normative introdotte dalla Direttiva
AMBITO HIGHLIGHTS NUOVO FRAMEWORK NORMATIVO
Maggiori dettagli ed informazioni da mettere a disposizione del cliente in fase pubblicitaria: in particolare,
Annunci gli annunci pubblicitari (non obbligatori) che riportano il tasso d’interesse o altre cifre concernenti il costo del
pubblicitari credito dovranno sempre indicare - in forma chiara, concisa e graficamente evidenziata (anche con esempio) -
le seguenti informazioni : Tan, Spese, Importo Totale Del Credito, Taeg, Eventuali Servizi Accessori (Se Inclusi
Nel Taeg), Durata, Importo Totale dovuto dal Consumatore. Nessuna voce può avere maggiore evidenza del
TAEG
Nuovo standard di informativa pre-contrattuale: “Informazioni europee di base sul credito ai consumatori”
Informativa Personalizzazione dell’informativa (condizioni offerte al singolo consumatore)
pre-contrattuale Obbligo di raccogliere l’attestazione dell’avvenuta consegna dell’informativa pre-contrattuale
Separazione (“concettuale”) tra la fase pre-contrattuale e la conclusione del contratto
Obbligo di assistenza gratuita (“chiarimenti adeguati”) con possibilità per il cliente di interazione individuale
Assistenza con personale adeguatamente “formato”
al consumatore Assistenza gratuita (fino al termine del periodo a disposizione per l’esercizio del diritto di recesso)
Diritto di recesso di 14 giorni dalla data di conclusione del contratto per tutti i prodotti e non solo per quelli
Diritto di recesso venduti tramite tecniche di collocamento a distanza
diritto di estinzione anticipata parziale e totale ed applicazione di specifiche penali (1% se la restituzione
Nuove penali avviene prima degli ultimi 12 mesi di ammortamento - 0,5% se la restituzione avviene negli ultimi 12 mesi di
di estinzone ammortamento - nessuna penale per restituzioni di importo inferiore a 10.000 €)
Risoluzione per Diritto del consumatore di risoluzione del contratto di credito in caso di inadempimento del fornitore (“di
inadempimento non scarsa importanza”)
27 Obbligo del finanziatore di rimborsare al consumatore le rate già pagate più gli oneri accessori
fornitore
eventualmente applicatiIl Credito Finalizzato
Il Credito Finalizzato indica un finanziamento il cui scopo è determinato al
momento della richiesta e generalmente corrispondente a finanziare:
DEFINIZIONE un bene durevole
un bene di consumo
un servizio
La struttura dell’operazione prevede un rapporto creditizio diretto fra finanziatore e
cliente finanziato, tuttavia …
in virtù del mandato del debitore, la somma può essere direttamente
accreditata a favore del distributore commerciale che ha realizzato la vendita del
STRUTTURA bene (ad esempio acquisto auto)
nel credito finalizzato, il richiedente deve dimostrare il pagamento effettuato o
da effettuare (fattura) nei confronti del fornitore
28Il Credito Non Finalizzato
Finanziamenti destinati a coprire un fabbisogno finanziario, la cui causa non è
strettamente collegata all’acquisto di uno specifico bene o servizio.
Le principali tipologie di credito non finalizzato possono riguardare:
DEFINIZIONE
prestiti personali
prestiti contro cessione del quinto dello stipendio.
Finanziamenti con orizzonte temporale ben definito;
A Tasso Fisso o Variabile*
Con spese di istruttoria previste
L'estinzione anticipata totale o parziale è prevista in qualsiasi momento
STRUTTURA beneficiando di una riduzione del costo totale del credito pari agli interessi e dei costi
dovuti per la vita residua del contratto.
Anche il diritto di recesso è normato dalla Direttiva e prevede che "il Consumatore
dispone di quattordici giorni di calendario per recedere dal contratto di credito
senza dare alcuna motivazione".
29Agenda
Il Mutuo Ipotecario
Il Credito al Consumo (Prestiti Personali)
Il sovraindebitamento
30Il sovraindebitamento
Cosa significa essere “sovraindebitati”?
“tutti coloro che si trovano in una situazione di deficit economico (cioè
le loro uscite per finanziamenti sono superiori alle entrate!!) rientrano
nella categoria dei sovraindebitati”
volendo visualizzare………
Le rate mensili di qualsiasi forma di debito, non dovrebbero superare il 40% del
reddito disponibile
31Puoi anche leggere
