Acquisto in Costruzione - La tutela nella compravendita di un immobile da costruire - Consiglio Nazionale Del Notariato
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Le Guide per il Cittadino
Acquisto in Costruzione
La tutela nella compravendita
di un immobile da costruire
Consiglio Nazionale del Notariato
Adiconsum
Adoc
Altroconsumo
Assoutenti
Casa del Consumatore
Cittadinanzattiva
Confconsumatori
Federconsumatori
Lega Consumatori
Movimento Consumatori
Movimento Difesa del Cittadino
Unione Nazionale ConsumatoriP rosegue l'ormai consolidata e proficua collaborazione tra
Notariato e Associazioni dei Consumatori, sempre all’insegna
di una comunicazione efficace e trasparente per la tutela del
cittadino, particolarmente utile e necessaria nell'acquisto di un
immobile da costruire.
Si affronta infatti in questo caso una tipologia di
compravendita che presenta gravi rischi per l'acquirente
qualora il costruttore incorra in “situazioni di crisi”.
Con questa Guida il Notariato e le Associazioni
dei Consumatori vogliono diffondere e
promuovere la conoscenza del decreto
legislativo 122/2005 che prevede nuove
forme di tutela – non ancora sufficientemente
conosciute – a vantaggio del contraente
“debole”. Prima tra queste la fideiussione
rilasciata dal costruttore, con la quale ora
possono essere garantite tutte le somme
versate prima del trasferimento della proprietà.
La complessità della materia è tale che, per agire nella
massima sicurezza, è fondamentale la consulenza preventiva dei
notai e delle organizzazioni a tutela dei consumatori, entrambi 1
sempre disponibili a fornire tutte le informazioni necessarie.
Questa quinta Guida per il Cittadino, come già le
precedenti, può essere richiesta al Consiglio Nazionale del
Notariato e alle dodici Associazioni dei Consumatori che
hanno partecipato alla realizzazione del documento e sarà
consultabile sui rispettivi siti web.
Gennaio 2010
Edizione aggiornata a luglio 2014Premessa Premessa
La Guida Acquisto in Costruzione mira a L’acquirente, invece, privo di specifiche garanzie sugli immobi-
orientare l’acquirente(G) di un immobile da li, difficilmente potrà recuperare anche solo parte degli importi
costruire (G) in favore del quale il Legislatore, di versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, col rischio
recente, ha previsto un sistema di tutele per concreto, qualora, intendesse comunque acquistare la proprie-
rimediare alle conseguenze negative cui sono tà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme, quindi paga-
state esposte, in passato, migliaia di famiglie. re la casa due volte.
Sull’argomento sono state già fornite indicazioni di massima
nella precedente Guida “Garanzia Preliminare” di questa col-
lana ma – considerata l’importanza del tema – si è ritenuto ne-
cessario approfondirne gli aspetti più rilevanti.
È bene ricordare che in caso di acquisto di un immobile in co-
struzione, generalmente, se il costruttore (impresa o coopera-
tiva) dovesse fallire prima della stipula dell’atto di trasferimento
della proprietà (che di solito avviene dopo il completamento del-
la costruzione), solo i creditori dotati di garanzie reali sul fabbri-
cato in costruzione (ad esempio la banca che ha finanziato l’ac-
quisto del terreno e/o la costruzione del fabbricato iscrivendo
ipoteca sull’immobile) vedranno soddisfatte le proprie ragioni di
credito, dovendo essere loro riconosciuto, con precedenza su
tutti gli altri creditori, il ricavato della vendita forzata del fabbri-
2 cato in costruzione. 3
(G) = vedi GlossarioI presupposti di applicazione I presupposti di applicazione della disciplina di tutela
della disciplina di tutela
I l decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (di seguito de-
nominato anche “d.lgs”) prevede una specifica forma di tutela
In sostanza, se si verifica una delle situazioni di crisi del costrut-
tore sopra indicate, l’acquirente, anziché essere costretto ad av-
per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbli- viare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano
go posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente inutili, si rivolgerà direttamente alla banca o all’impresa di assi-
una fideiussione(G) a garanzia di tutte le somme, o comun- curazione o all’altro intermediario finanziario abilitato che ha
que dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprie- concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le
tà o di altro diritto reale di godimento. somme fino a quel momento versate.
Lo scopo della nuova normativa è, In realtà il decreto legislativo 122/2005 non si limita a disciplina-
evidentemente, quello di tutelare l’acquirente re la sola garanzia fideiussoria ma introduce nel nostro ordina-
di immobile da costruire in quanto contraente mento un “pacchetto articolato di tutele” a favore dell’ac-
più debole, al quale deve essere garantita la quirente di immobile da costruire.
possibilità di recuperare tutte le somme versate
al costruttore nel caso in cui quest’ultimo Tale pacchetto, oltre all’obbligo posto a carico del costruttore
incorra in una situazione di crisi (G) (quando di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria,
cioè il costruttore venga assoggettato a comprende:
esecuzione immobiliare, a fallimento, a
concordato preventivo, ad amministrazione - l’obbligo posto a carico del costruttore di
controllata, a liquidazione coatta consegnare all’acquirente una polizza
amministrativa). assicurativa indennitaria di durata
decennale a garanzia del risarcimento
degli eventuali danni materiali e diretti
4 dell’immobile derivanti da rovina totale o 5
parziale o da gravi difetti costruttivi;I presupposti di applicazione della disciplina di tutela I presupposti di applicazione della disciplina di tutela
- l’obbligo di adeguare il contratto - il diritto di prelazione a favore
preliminare, o qualsiasi altro contratto dell’acquirente nel caso di vendita all’asta
comunque diretto al successivo trasferimento dell’immobile, già adibito dall’acquirente
della proprietà a una persona fisica, a un ad abitazione principale, nell’ambito di
contenuto “minimo” fissato dal legislatore; una procedura esecutiva anche nel caso in
cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il
- la previsione di una procedura rimborso delle somme anticipate;
alternativa per il frazionamento del
mutuo (G) e della relativa ipoteca - l’esclusione dalla revocatoria fallimentare
iscritta a garanzia qualora la banca non per immobili che l’acquirente (o suoi parenti e
vi provveda entro novanta giorni dal affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad
ricevimento della richiesta; abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto
o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto
- il divieto per il notaio di procedere alla prezzo” da valutarsi alla data della stipula del
stipula di atti di compravendita, se prima o preliminare;
contestualmente alla stipula non si sia
proceduto al frazionamento del mutuo e al - la possibilità per l’acquirente di far
perfezionamento di un atto idoneo alla valere la garanzia fideiussoria prima
cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza che il curatore comunichi la scelta tra
accollo di mutuo (G), o al frazionamento della l’esecuzione o lo scioglimento del
stessa per i lotti con accollo; contratto;
6 7I presupposti di applicazione della disciplina di tutela I presupposti di applicazione della disciplina di tutela
- l’istituzione, presso il Ministero dell’Economia e un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tu-
delle Finanze, di un Fondo di Solidarietà – telati i soci delle cooperative.
finanziato con le fideiussioni – diretto ad
assicurare un indennizzo ai soggetti vittime di b) deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per
fallimenti immobiliari che si siano verificati tra i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di
dicembre 1993 e giugno 2005, data di cstruire” ma dall’altro ”siano ancora da edificare o per i qua-
emanazione della nuova normativa. Il termine li la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in
per la presentazione delle domande di accesso stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato
al Fondo di Solidarietà per gli acquirenti di beni di agibilità.”
immobili da costruire, ai sensi dell’art. 18 del Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato, la nuova disci-
d.lgs 122 del 20 giugno 2005 e successive plina si applica a fabbricati di tipo residenziale, commerciale,
modifiche, è scaduto il 30 giugno 2008. produttivo, direzionale e altri ancora.
A questo principio esistono due eccezioni.
Ogni altra utile informazione sull’attività e sulle prestazioni del Il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di
Fondo sono reperibili all’indirizzo internet vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad
http://www.consap.it/ Fondi. abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva,
e l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili
La nuova disciplina di tutela trova applicazione solo a trasferiti “a giusto prezzo”, si applicano solo a fabbricati a
queste condizioni: destinazione residenziale, che l’acquirente si impegni ad
adibire o abbia già adibito ad abitazione principale propria o di
a) che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore parenti prossimi.
che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa
8 edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia 9
una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere siaI presupposti di applicazione della disciplina di tutela I presupposti di applicazione della disciplina di tutela
Entrata in vigore della nuova normativa efficacia è destinata a cessare solo al momento in cui avviene
il trasferimento della proprietà del bene);
Il decreto legislativo è entrato in vigore il 21 - l’obbligo di adeguare il contratto al contenuto di legge.
luglio 2005.
L’obbligo posto a carico del costruttore di b) dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo:
consegnare all’acquirente una garanzia - la facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo;
fideiussoria e l’obbligo sempre a carico del - l’impedimento del notaio alla stipula in assenza di titolo per il
costruttore di consegnare all’acquirente una frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca o del pignora-
polizza assicurativa indennitaria di durata mento.
decennale si applicano a partire dal 21 luglio
2005 ma con esclusione dei contratti aventi c) all’atto notarile definitivo di trasferimento della
per oggetto immobili per i quali il proprietà:
permesso di costruire o comunque il - l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.
provvedimento abilitativo sia stato
richiesto prima del 21 luglio 2005. d) dopo la stipula dell’atto definitivo:
- il diritto di prelazione;
- l’esclusione della revocatoria fallimentare.
Operatività delle tutele previste dal d.lgs 122/2005
Questa Guida si sofferma soprattutto sulle due tutele desti-
Le tutele a favore dell’acquirente di un immobile da costruire nate a operare nel momento di stipula di un prelimina-
sono destinate a operare in diversi momenti: re, ossia:
- la garanzia fideiussoria;
10 a) al momento della stipula del preliminare: - l’obbligo di conformare il contratto al contenuto del decreto 11
- l’obbligo di consegna all’acquirente della fideiussione (la cui legislativo.La garanzia fideiussoria La garanzia fideiussoria
L a più importante tra le forme di tutela introdotte dal de-
creto legislativo 122/2005 è certamente la garanzia fideius-
chi il trasferimento della proprietà, cioè prima del
rogito definitivo (G).
soria posta a carico del costruttore a garanzia delle somme La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è
incassate sino al trasferimento della proprietà. destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il
trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula del-
Il costruttore, entro l’atto della stipula l’atto notarile.
del contratto preliminare, dovrà
consegnare all’acquirente una Sono inoltre escluse:
fideiussione, rilasciata da una banca, da - le somme per le quali è pattuito che debbano essere eroga-
un’impresa di assicurazione o da un te da un soggetto mutuante (in generale una banca);
intermediario finanziario abilitato, a - i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
garanzia di un importo pari alle somme e/o
al valore di ogni altro eventuale Se è previsto l’accollo del mutuo (o di quota frazionata del
corrispettivo che il costruttore abbia già mutuo) stipulato dal costruttore:
riscosso o, secondo i termini e le modalità - la garanzia non riguarderà quelle somme che l’acquiren-
stabilite nel contratto preliminare, debba te si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo sti-
ancora riscuotere dall’acquirente prima del pulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momen-
trasferimento della proprietà. to in cui si verificherà il trasferimento a favore dell’acquiren-
te della proprietà;
La garanzia pertanto dovrà coprire: - la garanzia invece dovrà coprire anche le somme che
- le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo sti-
acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare; pulato dal costruttore, se l’accollo andrà perfezionato in
12 - le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la sti- un momento precedente a quello in cui è previsto il trasfe- 13
pula del contratto preliminare, ma prima che si verifi- rimento a favore dell’acquirente della proprietà (con as-La garanzia fideiussoria La garanzia fideiussoria
sunzione da parte del costruttore della veste di “terzo da- Quest’ultimo è il caso meno frequente, ma tuttavia possibile,
tore di ipoteca”). di vendita di cosa futura, diverso dal preliminare che è invece
una promessa di vendita. In questa particolare ipotesi, l’ac-
Ad esempio: quirente non acquista la proprietà al rogito, ma solo in caso
a) se in un preliminare il costruttore promette di vendere un di venuta a esistenza(G) dell’immobile.
edificio da costruire al prezzo di € 300.000,00 prevedendo:
- una caparra confirmatoria(G) di € 30.000,00; Il decreto legislativo prevede che la
- acconti di prezzo a stato avanzamento lavori per com- fideiussione possa essere rilasciata anche a
plessivi € 100.000,00; contenuto progressivo, volta cioè a
- saldo al rogito mediante accollo di quota del mutuo garantire gli importi che nel corso del
in corso di € 90.000,00 e pagamento in denaro per rapporto vengono via via effettivamente
€ 80.000,00; riscossi dal costruttore, entro il limite
la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi massimo, che deve essere specificato nella
€ 130.000,00. polizza fideiussoria, costituito dall’intero
b) se in un atto di compravendita il costruttore vende un importo che il costruttore potrà incassare
edificio da costruire al prezzo di € 300.000,00 preve- prima del trasferimento della proprietà.
dendo:
- un versamento al rogito di € 150.000,00;
- accollo, perfezionato nel rogito, di quota del mutuo in
corso di € 100.000,00;
- saldo al momento del rilascio dell’agibilità, quando il fab-
bricato è già venuto ad esistenza, per € 50.000,00;
14 la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi 15
€ 250.000,00.La garanzia fideiussoria La garanzia fideiussoria
La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore in- re, o di eseguirli e far conseguire all’acquirente la proprie-
corra in una situazione di crisi e comporta la restituzione al- tà dell’immobile. Quest’ultimo caso può verificarsi quan-
l’acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro even- do l’immobile è venuto a esistenza e può quindi essere
tuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, il trasferito. In questa ipotesi l’acquirente non ha diritto al
tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da rimborso delle somme.
ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata ta- Tuttavia, prima che il curatore fallimentare comunichi la
le situazione; come si è già prima accennato, il decreto preci- decisione di dare esecuzione al preliminare l’acquirente
sa che per situazione di crisi si intende “la situazione che ri- può decidere di incassare la fideiussione sciogliendo il
corre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato contratto.
sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobi- In pratica la decisione dell’acquirente prevale su quella del cu-
le oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazio- ratore fallimentare se l’acquirente incassa la fideiussione e ne
ne straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta dà comunicazione al curatore, prima che questi comunichi la
amministrativa.” sua decisione.
La fideiussione opera a richiesta scritta dell’acquirente, cor-
La fideiussione deve prevedere la rinuncia al redata da idonea documentazione comprovante l’ammon-
beneficio della preventiva escussione del tare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corri-
debitore principale: ciò significa che spettivo che complessivamente il costruttore abbia riscos-
l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o so, da inviarsi, al domicilio indicato dal fideiussore, median-
alla compagnia di assicurazione, senza dover te lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il fi-
prima tentare di recuperare il proprio credito deiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il ter-
presso il costruttore. mine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddet-
ta richiesta (pena il rimborso all’acquirente delle spese so-
16 In caso di fallimento il curatore fallimentare può decidere stenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei 17
di sciogliere i contratti preliminari stipulati dal costrutto- relativi interessi).La garanzia fideiussoria La garanzia fideiussoria
La sanzione prevista dal legislatore nel caso riequilibrare i rapporti di forza tra le parti, si
in cui il costruttore ometta di rilasciare la deve ritenere che la disciplina dalla stessa
polizza fideiussoria è la nullità relativa del dettata non sia derogabile e non rientri nella
contratto che, peraltro, può essere fatta disponibilità delle parti. Altrimenti si
valere solo dall’acquirente tutelato. rischierebbe di vanificare gli scopi perseguiti
dalla normativa stessa. Si parla infatti di
La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche “obbligo del costruttore” a consegnare la
quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratte- garanzia fideiussoria e non invece di
ristiche prescritte dalla legge, ad esempio: “diritto dell’acquirente” a ottenere detta
garanzia.
- nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da
garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi an- L’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia fi-
che quella del “prezzo simulato“); deiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione
- nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli di nullità.
indicati dalla legge;
- nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinun-
cia al beneficio della preventiva escussione del debitore
principale, già sopra illustrata.
L’acquirente non può rinunciare
preventivamente alla garanzia
fideiussoria.
18 Se lo scopo della nuova normativa è quello di 19
tutelare il contraente debole, e quindi diLa garanzia fideiussoria, criticità La garanzia fideiussoria, criticità e possibili forme di elusione
e possibili forme di elusione
L’acquirente dovrà prestare particolare to ancora richiesto il permesso di costruire o il provvedi-
attenzione per evitare che si verifichino mento abilitativo e per i quali, pertanto, il progetto edificato-
forme di elusione della normativa di tutela rio sia stato solo predisposto dal costruttore/promittente
che finirebbero per andare a suo danno. venditore (G) ma non ancora presentato ai competenti uffici
Rischi concreti di elusione si possono verificare (le vendite sulla carta). Pertanto, nel caso di preliminare per l’ac-
sia prima dell’inizio della costruzione (nel caso quisto di fabbricati ancora da edificare e per i quali non sia sta-
di vendita sulla carta) sia nel caso di vendita a to neppure richiesto il titolo edilizio al Comune, il promis-
costruzione non ultimata (nel caso di vendita sario acquirente(G) dovrà prestare particolare attenzione:
al grezzo). - dovrà pretendere di stipulare l’eventuale
preliminare e versare la caparra e i primi
La vendita sulla carta acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del
titolo edilizio, così da poter godere
La consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se dell’intero "pacchetto" di tutele previsto
oggetto del preliminare sia un immobile da costruire ossia un dal decreto
immobile che si trovi in uno stadio di costruzione che si col- oppure in alternativa
loca tra i seguenti due momenti: - dovrà chiedere che gli venga comunque
- dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero rilasciata, su base volontaria, una
dopo l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attivi- fideiussione avente le caratteristiche di
tà(1) (e purché tale richiesta o tale presentazione siano succes- quella prevista dal decreto e che gli sia
sive alla data del 21 luglio 2005); anche assicurato il rilascio della polizza
- prima del completamento delle finiture e quindi sino a che assicurativa indennitaria, altrimenti
non sia possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità. rimarrebbe privo di qualsiasi tutela. In questo
20 Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela secondo caso, non potrà godere dell’intero 21
i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali non sia sta- “pacchetto” di tutele previsto dal decreto
legislativo, ma almeno potrà contare sulle due
principali garanzie (fideiussione e
assicurazione indennitaria).La garanzia fideiussoria, criticità e possibili forme di elusione La garanzia fideiussoria, criticità e possibili forme di elusione
Ovviamente, in occasione della stipula del preliminare, il conseguentemente esposto ai rischi
promissario acquirente dovrà tener ben presente tale op- precisati nelle premesse della presente
zione ed essere ben consapevole dei rischi che è destina- Guida, che il legislatore ha, invece,
to a correre qualora intenda comunque stipulare il preli- inteso evitare.
minare, senza ottenere alcuna garanzia dal
costruttore/promittente venditore. La vendita al grezzo
Nel caso di vendita sulla carta, quindi, il L’efficacia della fideiussione cessa al momento del tra-
promissario acquirente dovrà prestare la sferimento della proprietà, o di altro diritto reale di
massima attenzione: la pratica seguita godimento sull’immobile, o dell’atto definitivo di asse-
da alcuni operatori di settore di richiedere gnazione.
al promissario acquirente che intenda Questa norma penalizza il promissario acquirente: infat-
“prenotare” un immobile ancora da ti, posto che l’efficacia della fideiussione cessa quando
costruire somme, anche di modesto avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile, a
importo, a qualsiasi titolo, senza che sia prescindere dall’ultimazione dei lavori, si finisce con il la-
già stato richiesto al Comune il permesso sciare il promissario acquirente privo di tutela se le som-
di costruire (o titolo equivalente) e senza la me versate sino al momento in cui avviene il trasferimen-
contemporanea consegna al promissario to della proprietà eccedono il valore di quanto viene in
acquirente stesso della fideiussione quel momento trasferito. Si pensi, ad esempio, all’accor-
volontaria (cui dovrà seguire la stipula del do, inserito nel preliminare, che preveda il trasferimento
contratto preliminare nei termini specificati della proprietà, con il conseguente venir meno della ga-
più avanti), comporta che il suddetto ranzia fideiussoria, alla realizzazione del rustico, con
22 acquirente non potrà beneficiare delle la contestuale stipula di un appalto per l’ultimazione 23
tutele previste dal Legislatore e verrà dei lavori.La garanzia fideiussoria, criticità e possibili forme di elusione La garanzia fideiussoria, criticità e possibili forme di elusione
Anche in questo caso il promissario acquirente deve pre- Anche in questo caso, quando viene
stare particolare attenzione: infatti nel caso in cui sia stipulato il preliminare, il promissario
previsto il pagamento dell’intero corrispettivo (riferito sia acquirente dovrà tenere ben presente tale
al rustico che all’appalto) prima del trasferimento o con- opzione e i rischi che altrimenti è
testualmente al trasferimento della proprietà, il promissa- destinato a correre qualora intenda
rio acquirente rimarrà privo di tutela per le somme antici- comunque stipulare il preliminare senza
pate e relative alle opere di ultimazione dei lavori, essen- ottenere alcuna garanzia dal
do venuta meno, per effetto del trasferimento della pro- costruttore/promittente
prietà, l’efficacia della fideiussione già consegnata in oc- venditore/appaltatore.
casione della stipula del preliminare.
Anche in questo caso, se non vuole correre rischi, il pro-
missario acquirente, al momento della stipula del prelimi-
nare, dovrà:
- pretendere di pagare sino al momento del trasferimen-
to della proprietà solo il valore del rustico, e pagare, in-
vece, il corrispettivo dell’appalto dopo il trasferi-
mento del rustico e dopo l’esecuzione delle opere,
eventualmente a stati di avanzamento lavori(2);
- ovvero prevedere l’obbligo per il promittente venditore
di consegnargli, al momento della stipula dell’atto di
trasferimento della proprietà, apposita fideiussione,
su base volontaria, a garanzia anche delle somme già
24 pagate, eccedenti il valore del rustico trasferito, e in 25
pratica anticipate per le opere di completamento.Il contenuto del preliminare Il contenuto del preliminare
N el momento della stipula di un contratto preliminare, ricor-
rendo i presupposti di applicazione del d.lgs 122/2005, il pro-
Particolare attenzione deve essere prestata
nel caso in cui una delle parti sia uno
missario acquirente può contare, oltre che sulla garanzia fideius- straniero. Se lo straniero è cittadino di un
soria, anche su un’altra forma di tutela: l’obbligo dell’adegua- paese appartenente all’Unione Europea,
mento del contratto al contenuto di legge. non vi sarà alcun ostacolo alla sua
Scopo della norma è garantire all’acquirente una corretta e partecipazione al contratto, posto che tutti i
completa informazione sul contenuto del contratto che è cittadini comunitari godono degli stessi
chiamato a stipulare. diritti, senza preclusione di sorta.
In particolare, verificandosi i presupposti di applicabilità del d.lgs Se lo straniero è invece cittadino di un
122/2005, il contratto preliminare dovrà contenere: paese non appartenente alla U.E. bisognerà
verificare la sua capacità di agire.
a) le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del
contratto e l’oggetto del contratto Pertanto: se lo straniero extra comunitario è
regolarmente soggiornante in Italia, in forza di valido
Più precisamente: permesso di soggiorno o di valida carta di soggiorno,
potrà stipulare il contratto preliminare, posto che lo
per quanto riguarda l’individuazione dei soggetti: straniero regolarmente soggiornante nel territorio dello
- se si tratta di persone fisiche dovranno essere indicate le Stato gode dei diritti in materia civile attribuiti al
generalità e il codice fiscale; se coniugate dovrà essere indi- cittadino italiano(3); se lo straniero, invece, non è in
cato anche il regime patrimoniale, secondo quanto risulta possesso di permesso di soggiorno o di carta di
dall’atto, da certificato o estratto rilasciati dall’Ufficiale di soggiorno, affinché possa stipulare il contratto
Stato civile. preliminare, dovrà essere accertata la sussistenza della
26 condizione di reciprocità(4). 27Il contenuto del preliminare Il contenuto del preliminare
- se si tratta di persone giuridiche, società o associazio- b) la descrizione dell’immobile e di tutti i suoi accessori di
ni dovranno essere indicati la ragione o la denominazione, uso esclusivo oggetto del contratto
la sede, il codice fiscale e gli altri elementi di identificazione
(ad esempio, per le società, il numero di iscrizione al Registro Per l’individuazione dell’immobile da costruire, inoltre, ri-
delle Imprese, e se di capitali anche l’ammontare del capita- chiedendo questo una successiva attività edificatoria a
le versato; per le associazioni riconosciute e le fondazioni il carico della parte promittente venditrice, non ci si può limi-
numero di iscrizione al registro delle persone giuridiche; per tare alla sola indicazione della natura e dei dati identificativi
le cooperative il numero di iscrizione all’Albo delle Coopera- del terreno; sarà quindi necessaria una descrizione più
tive). Ovviamente dovranno essere identificati (con l’indica- completa e precisa dell’immobile da trasferire, chiamata
zione delle rispettive generalità) anche i rappresentati di det- capitolato.
ti enti, con dimostrazione dei relativi poteri in relazione alle
norme statutarie, eventualmente allegando al contratto le In particolare, nel caso di redazione di un
delibere richieste per il compimento della specifica operazio- preliminare avente per oggetto un fabbricato
ne immobiliare. ancora da costruire, sarà indispensabile
allegare allo stesso:
per quanto riguarda l’individuazione dell’oggetto: - il capitolato contenente le caratteristiche
devono essere indicati: dei materiali da utilizzare, individuati anche
- la natura dell’immobile; solo per tipologie, caratteristiche e valori
- il comune in cui si trova; omogenei, nonché l’elenco di tutte le
- i dati di identificazione catastale (trattandosi di fabbricato da rifiniture e degli accessori convenuti fra le
costruire, dovranno essere indicati i dati catastali identificativi parti;
del terreno su cui il fabbricato da costruire ovvero in corso di - gli elaborati del progetto in base al
28 costruzione stesso insiste). quale è stato richiesto o rilasciato il 29
permesso di costruire e l’ultima variazioneIl contenuto del preliminare Il contenuto del preliminare
al progetto originario, limitatamente alla Ad esempio:
rappresentazione grafica degli immobili - la convenzione di attuazione di un Piano di lottizzazione di ini-
oggetto del contratto, delle relative ziativa privata;
pertinenze esclusive e delle parti - la convenzione di attuazione di un Piano di recupero.
condominiali. Vanno elencati anche tutti i vincoli discendenti da queste con-
venzioni: obbligo di cessione di aree destinate a standard, vinco-
Si tratta di documenti richiesti al fine di evitare incertezze e quin- li o servitù di uso pubblico, divieti di destinazione d’uso, altro.
di successive contestazioni su due aspetti molto delicati relativi al-
l’individuazione dell’oggetto della compravendita: d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con parti-
- l’esatta individuazione dell’immobile da trasferire e del colare riferimento alla struttura portante, alle fonda-
contesto generale nel quale lo stesso è collocato in caso, ad zioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli in-
esempio, di unità in edificio condominiale. Sarà utile al tal fi- fissi e agli impianti
ne allegare gli elaborati di progetto, con particolare ri-
guardo alla rappresentazione grafica dell’immobile da trasfe- Avendo il preliminare per oggetto un
rire, delle relative pertinenze e anche delle parti condominiali; fabbricato da costruire, che presuppone una
- la precisazione delle caratteristiche tipologiche e strut- ulteriore e successiva attività edificatoria,
turali dell’edificio da trasferire, con particolare riguardo alle risulta essenziale indicare le caratteristiche
caratteristiche tecniche, costruttive e ai materiali da utilizzare tecniche della nuova costruzione. Trattandosi di
per la costruzione, per gli impianti e per le finiture. caratteristiche tecniche è gioco forza che le
stesse debbano risultare da un’apposita
c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni ur- relazione redatta da un tecnico abilitato, in
banistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitati- possesso delle necessarie competenze
30 vi alla costruzione e l’indicazione dei vincoli previsti professionali per descriverle con precisione ed 31
esattezza. Si tratta in particolare di riportare leIl contenuto del preliminare Il contenuto del preliminare
caratteristiche relative a struttura portante, sempio sopra riportato, sarà necessario stipulare un atto in-
fondazioni, tamponature, solai, copertura, tegrativo ovvero un nuovo contratto preliminare in sosti-
infissi e impianti. tuzione di quello precedentemente stipulato e si avrà l’accor-
tezza di integrare o sostituire corrispondentemente an-
Le varianti: ci si è chiesti, sempre con riguardo all’immobile che la fideiussione.
da costruire, se, dopo la stipulazione del preliminare che con-
tenga la sua descrizione, con la puntuale indicazione delle sue e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche
caratteristiche tecniche e costruttive, sia consentito alle par- eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione
ti apportare delle varianti e, in caso di risposta affermativa,
se sia necessario stipulare un apposito atto integrativo. La norma impone l’indicazione del solo
Al quesito si ritiene di dover rispondere in senso affermati- termine massimo di esecuzione della
vo, considerato che lo scopo della norma non è certo quello costruzione (e quindi del termine di
di vincolare le parti in maniera definitiva a quelle che sono le completamento dei lavori); ma sarebbe
descrizioni contenute nel contratto. Al contrario, l’obiettivo opportuna anche l’indicazione dei termini
della disposizione è quello di assicurare al promissario acqui- relativi ai cosiddetti stati di avanzamento
rente una rappresentazione la più completa possibile di quel- lavori ai quali spesso, nella prassi, è
lo che è l’oggetto del contratto che è chiamato a sottoscrive- collegato l’obbligo da parte del promissario
re. Le parti sono quindi libere di concordare, successivamente, acquirente di versare acconti di prezzo.
ogni tipo di variante, arrivando sino alla sostituzione del- La norma prescrive l’obbligo di indicare i
l’immobile da trasferire (ad esempio nel caso in cui si conven- termini di esecuzione della costruzione ma
ga che, anziché l’appartamento al secondo piano, oggetto di non anche il termine massimo per la stipula
vendita debba essere il corrispondente appartamento al terzo del contratto definitivo di compravendita.
32 piano, identico al primo per consistenza e finiture). Ovviamen- La mancanza del termine non invalida il 33
te nel caso di varianti di così vasta portata, come quella dell’e- contratto del preliminare. È però senzaIl contenuto del preliminare Il contenuto del preliminare
dubbio opportuno indicare il termine per pula un preliminare con il quale si obbliga a cedere al promis-
la stipula del contratto definitivo, sario acquirente una porzione del fabbricato da realizzare sul-
nell’interesse di entrambe le parti. l’area venduta, il cui prezzo dovrà essere pagato mediante
compensazione con il debito che il costruttore ha nei suoi
f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi confronti per il pagamento dell’area;
per la compravendita - i termini per il pagamento del prezzo; ad esempio dovran-
no essere previsti i termini per il pagamento dei vari acconti
Uno degli elementi essenziali dello stipulando contratto di com- di prezzo, se concordati, sino al pagamento a saldo. Il termi-
pravendita, è il prezzo. Vanno, pertanto, indicati: ne per il pagamento a saldo normalmente coincide con il ter-
- l’importo del prezzo; a riguardo si devono sottolineare le mine previsto per il completamento dei lavori e per la stipula
gravi e pericolose conseguenze, sia di carattere fiscale (accer- del definitivo; ma nulla esclude che:
tamento di maggior valore, sanzioni per occultazione di corri- - sia previsto per il pagamento a saldo un termine anterio-
spettivo, altro) sia di carattere civilistico (azione revocatoria, re a quello del contratto definitivo (in questo caso dovrà es-
azione di rescissione, nullità relativa per mancata consegna sere garantito dalla fideiussione, la quale, come abbiamo vi-
della fideiussione) che possono derivare dalla eventuale si- sto, deve garantire tutte le somme versate fino alla stipula
mulazione del prezzo (cioè dalla dichiarazione di un prezzo dell’atto di trasferimento della proprietà);
inferiore a quello effettivamente pattuito); una dettagliata - sia previsto per il pagamento a saldo un termine posterio-
trattazione di tali effetti si trova nella precedente Guida re a quello del contratto definitivo, con l’obbligo per il pro-
“Prezzo-Valore” di questa collana; mittente venditore di concedere al promissario acquirente,
- le modalità di pagamento del prezzo e cioè se il prezzo al momento della stipula del definitivo, la corrispondente di-
debba essere corrisposto in denaro o con altre e diverse mo- lazione del pagamento; in questo caso dovranno essere
dalità, ad esempio mediante compensazione. Si pensi al caso, specificati i termini della dilazione post rogito definitivo (in
34 abbastanza ricorrente nella pratica, di un costruttore che ha quante rate dovrà essere pagato il saldo e a quali scadenze, 35
acquistato un’area edificabile senza pagare il prezzo e che sti- se debbono essere corrisposti interessi ed eventualmente inIl contenuto del preliminare Il contenuto del preliminare
che misura) e soprattutto dovranno essere indicate le garan- Lo scopo di questa prescrizione relativa alle
zie che dovranno assistere tale dilazione di pagamento, sal- modalità di pagamento è di consentirne la
vo che il promittente venditore rinunci a qualsiasi garanzia. successiva documentazione in caso di
- l’indicazione delle somme eventualmente versate a titolo di attivazione della garanzia fideiussoria.
caparra. Si dovrà anche precisare se si tratta di caparra
confirmatoria(5) da far valere come anticipo in conto prez- Non sono consentiti pagamenti in contanti, mediante li-
zo, nel caso in cui venga stipulato il contratto definitivo, o bretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli al
da far valere come liquidazione preventiva del danno nel ca- portatore per importi superiori a € 1.000,00, mentre i va-
so di inadempimento di una delle due parti oppure se si trat- glia postali e cambiari e gli assegni postali, bancari e circo-
ta di caparra penitenziale(6)(G), da versarsi qualora sia rico- lari di importo superiore a € 1.000,00 devono recare la
nosciuto il diritto di recesso a favore di una o di entrambe le clausola di “non trasferibilità”. In caso di violazione di tali
parti, e da far valere come corrispettivo per il caso in cui tale disposizioni si applica una sanzione amministrativa pecu-
diritto venga esercitato; anche di tali argomenti si può trova- niaria dall’1 al 40 per cento dell’importo trasferito.
re un’ampia trattazione nella precedente Guida “Garanzia
Preliminare” di questa collana; g) gli estremi della fideiussione
- le modalità di esecuzione dei pagamenti, fermo restan-
do che il prezzo, se corrisposto in denaro, deve essere ver- Come abbiamo già visto, la mancata
sato mediante bonifici bancari o versamenti diretti su conti prestazione della garanzia fideiussoria
correnti bancari o postali indicati dalla parte promittente comporta la nullità relativa del contratto.
venditrice e alla stessa intestati o con altre forme che siano Non è invece prevista alcuna sanzione per
comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avve- il caso di omissione dell’inserimento nel
nuto pagamento. preliminare degli estremi della fideiussione,
36 con la conseguenza che il contratto sarà e 37
rimarrà valido qualora la garanziaIl contenuto del preliminare Il contenuto del preliminare
fideiussoria sia stata di fatto rilasciata, a h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiu-
prescindere che sia stata o meno citata in dizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile
atto.
Un problema potrebbe sorgere nel caso di con l’indicazione del relativo ammontare, del soggetto a cui so-
varianti al progetto richieste, dopo la no riferite e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione
stipula del preliminare, dal promissario espressa degli obblighi del costruttore a esse connessi e, in par-
acquirente (anche limitatamente a un ticolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o do-
diverso tipo di materiale, di accessorio o di po la stipula del contratto definitivo di vendita.
finitura) che comportino un costo
aggiuntivo rispetto al prezzo concordato. Nel preliminare si deve dare atto dello stato di
diritto in cui si trova l’immobile ossia se l’im-
Potranno crearsi due situazioni: mobile da trasferire risulti gravato da iscrizioni
- se il pagamento del maggior costo è previsto all’atto de- ipotecarie o da trascrizioni pregiudizievoli
finitivo di compravendita non sarà dovuta alcuna integra- in genere (pignoramenti, sequestri, domande
zione della fideiussione (la quale deve coprire solo le giudiziali, servitù passive, oneri o vincoli urbani-
somme riscosse dal costruttore sino al trasferimento del- stici, altro).
la proprietà);
- se il pagamento del maggior costo è invece previsto, in È interesse di entrambe le parti – oltre che un preciso obbligo di
tutto o in parte, prima dell’atto definitivo di compraven- legge posto a carico del promittente venditore – che tutto ciò ri-
dita, sarà necessaria un’integrazione della fideiussione sulti dal contratto preliminare, infatti:
per l’importo da pagare prima del trasferimento della - da un lato è interesse del promittente venditore dichiara-
proprietà. re già nel preliminare tutte le formalità pregiudizievoli che gra-
38 vano sull’immobile da trasferire e soprattutto specificare qua- 39
li obblighi si assume in ordine a tali formalità. Questo, al fineIl contenuto del preliminare Il contenuto del preliminare
di evitare contestazioni al riguardo e azioni di tutela da parte proceduto alla trascrizione, l’importo del
del promissario acquirente, che di tali formalità pregiudizievo- credito per cui si procede, come ad esempio
li venga poi a conoscenza fuori dal preliminare; nel caso di pignoramento, contenuto della
- dall’altro è interesse del promissario acquirente conosce- trascrizione e vincoli che ne derivano, come
re, sin dalla data di stipula del contratto preliminare, quale sia ad esempio nel caso di una servitù).
la situazione dell’immobile in riferimento a eventuali formali-
tà pregiudizievoli. Ciò può incidere infatti sul proprio consen- Nel preliminare devono anche essere
so alla stipula del preliminare o sulle condizioni pattuite per il specificati gli obblighi che il promittente
trasferimento, in relazione anche ai nuovi diritti riconosciuti al venditore assume a proprio carico in relazione
promissario acquirente in tema di frazionamento del mutuo alle iscrizioni e alle trascrizioni pregiudizievoli
fondiario. precisando se tali obblighi debbano essere
adempiuti prima o dopo la stipula del
Vanno quindi indicati nel contratto: contratto definitivo di vendita.
- gli estremi delle ipoteche iscritte (dati di
iscrizione presso i Registri Immobiliari, Tipico è il caso degli impegni assunti dal promittente venditore
creditore a favore del quale risulta iscritta di procedere al frazionamento del mutuo e della relativa garan-
l’ipoteca, titolo in base al quale si è proceduto zia ipotecaria, ovvero all’estinzione del mutuo in essere e alla
all’iscrizione, l’importo del credito garantito e cancellazione della relativa iscrizione ipotecaria. Nel preliminare
dell’ipoteca iscritta); si dovrà anche indicare se tali impegni debbano essere adem-
- gli estremi delle trascrizioni piuti prima o dopo il contratto definitivo. Spesso la soluzione
pregiudizievoli di qualsiasi tipo (dati di adottata nella pratica prevede parte di tali impegni da adempie-
trascrizione presso i Registri Immobiliari, re prima o contestualmente al rogito definitivo e parte invece da
40 soggetto a favore del quale risulta effettuata adempiere dopo il definitivo, come nel caso in cui venga previ- 41
la trascrizione, titolo in base al quale si è sto l’obbligo di estinguere il mutuo e di ottenere l’atto di assen-Il contenuto del preliminare Il contenuto del preliminare
so alla cancellazione dell’ipoteca contestualmente alla stipula i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richie-
del rogito definitivo e di procedere invece alla cancellazione for- sta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo,
male dell’ipoteca subito dopo la stipula del rogito definitivo. Co- denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione
me si è detto, al frazionamento del mutuo e della relativa ga-
ranzia ipotecaria o al perfezionamento dell’atto di assenso alla La disposizione è finalizzata a far conoscere al
cancellazione dell’ipoteca o di un eventuale pignoramento il promissario acquirente la storia urbanistica
promittente venditore dovrà procedere prima della stipula completa del fabbricato da trasferire. Non si
dell’atto definitivo di compravendita. tratta pertanto di menzione richiesta a pena di
nullità dell’atto.
Nel caso in cui l’immobile oggetto del contratto
preliminare sia gravato da iscrizioni e/o l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appal-
trascrizioni pregiudizievoli, il promissario tatrici con l’indicazione dei relativi dati identificativi
acquirente dovrà prestare la massima
attenzione e accertarsi che nel contratto Anche questa è una menzione posta
preliminare sia specificato che tutte le suddette nell’interesse del promissario acquirente di
iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli debbano conoscere quali siano le imprese incaricate di
essere cancellate prima o all’atto della stipula costruire materialmente il fabbricato, ovvero di
del contratto definitivo, salvo ovviamente i casi realizzare gli impianti o le opere di finitura,
sopra precisati di iscrizione ipotecaria connessa anche allo scopo di consentire l’acquisizione di
all’accollo del mutuo fondiario o di informazioni sulla solidità e affidabilità di tali
cancellazione formale di ipoteca il cui atto di imprese e sulle opere realizzate in passato.
assenso, da parte della banca, sia già stato
42 rilasciato e verificato dal notaio in sede di 43
stipula del definitivo medesimo.La polizza assicurativa La polizza assicurativa indennitaria
indennitaria
I l decreto legislativo prevede ulteriori forme di tutela dell’acqui-
rente, imponendo l’obbligo che il costruttore fornisca altresì ga-
La garanzia inoltre è dovuta a prescindere da
una situazione di crisi in cui incorra il
ranzie per il risarcimento al quale fosse tenuto a seguito costruttore, essendo destinata a operare
di danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a all’emergere di vizi e difformità dell’edificio
terzi derivanti(7): realizzato.
- da rovina totale o parziale;
- da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo I presupposti per l’applicazione della disciplina relativa alla po-
o per difetto della costruzione, che si siano manifestati succes- lizza assicurativa indennitaria sono gli stessi cui è subordinata
sivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendi- l’applicazione della disciplina relativa alla fideiussione a garanzia
ta o dell’atto definitivo di assegnazione. dei corrispettivi versati dall’acquirente.
Si è osservato al riguardo che la garanzia dovrà coprire anche Tuttavia il momento in cui tale polizza deve essere materialmen-
quei danni connessi ad alterazioni tali da incidere sulla funzio- te consegnata dal costruttore all’acquirente è quello in cui av-
nalità globale dell’edificio, rendendolo non idoneo all’uso cui è viene il trasferimento della proprietà. Gli effetti della polizza de-
destinato. correranno invece dal momento dell’ultimazione dei lavori, che
può essere anche successivo a quello del trasferimento della
La garanzia prescritta consiste, in particolare, in proprietà e quindi della consegna della polizza.
una polizza assicurativa indennitaria a Non è prevista alcuna sanzione per il caso di mancata pre-
beneficio dell’acquirente con durata stazione di questa diversa e ulteriore garanzia; bisogna quindi
decennale e con effetto dalla data di escludere che la mancata prestazione di questa polizza indenni-
ultimazione dei lavori. taria possa incidere sulla validità del contratto. Non è previsto
La polizza dovrà pertanto essere consegnata neppure alcun obbligo di menzione nell’atto degli estremi di ta-
dal costruttore all’atto del trasferimento della le polizza assicurativa indennitaria, a differenza di quanto pre-
44 proprietà, anche se destinata a operare a scritto per la fideiussione, i cui estremi vanno citati nel contrat- 45
partire dalla data di ultimazione dei lavori(8). to preliminare.Conclusioni Glossario
R iteniamo opportuno richiamare l’attenzione sul fatto che la
normativa posta dal decreto legislativo 122/2005, oggetto del-
Accollo di mutuo
L’acquirente (o l’assegnatario) può pagare in tutto o in parte il corri-
spettivo fissato per l’acquisto (o l’assegnazione) di un immobile accol-
la presente Guida, di fatto oggi è scarsamente applicata per una landosi il mutuo (o una quota del mutuo) contratto dal costruttore (o
serie di motivi, che vanno dalla scarsa informazione dei cittadi- dalla cooperativa) con un istituto di credito (e garantito da ipoteca
iscritta sullo stesso immobile che viene trasferito e/o assegnato). Con
ni, al costo della fideiussione e della polizza indennitaria per il
l’accollo, l’acquirente (o l’assegnatario) assume a proprio carico il de-
costruttore, alla mancata efficacia delle sanzioni previste a cari-
bito che il costruttore (o la cooperativa) ha contratto nei confronti del-
co di quest’ultimo in caso di inapplicazione della normativa stes- l’istituto di credito per effetto del mutuo. Tuttavia, se l’istituto di cre-
sa. Nell’attesa e con l’auspicio che la normativa possa essere mi- dito non aderisce espressamente all’accollo convenuto tra le parti, la
gliorata si ritiene opportuno ribadire che, attualmente, se non parte venditrice (o la cooperativa) non viene liberata dai suoi obblighi
verranno osservate le disposizioni del decreto legislativo e potrebbe essere chiamata a pagare comunque le rate del mutuo nel
122/2005 e le cautele da mettere in atto evidenziate in questa caso di inadempimento da parte dell’acquirente (o assegnatario).
Guida, l’acquirente di un immobile da costruire si esporrà al ri-
Acquirente (beneficiario della tutela prevista dal d.lgs 122/2005)
schio di danni, anche considerevoli, che già nel passato hanno Deve trattarsi di una persona fisica che:
dovuto subire migliaia di famiglie italiane. - sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire;
- ovvero che abbia stipulato un contratto che abbia o possa avere
per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato
di un immobile da costruire (compreso il leasing);
- che acquisti per sé ovvero per un proprio parente in primo grado
(ad es. il figlio);
- che si sia impegnato con una cooperativa edilizia per ottenere l’as-
segnazione di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
La disciplina del decreto legislativo 122/2005 non si applica pertan-
to se ad acquistare non sia una persona fisica (ad es. una società,
46 un’associazione, una fondazione o un altro ente). 47Glossario Glossario
Caparra confirmatoria Immobile da costruire
La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento del- Debbono definirsi immobili da costruire, ai fini dell’applicabilità del
la conclusione del contratto preliminare la parte promissaria acqui- decreto legislativo 122/2005, tutti quei fabbricati che si trovano in
rente versa alla parte promittente venditrice, a conferma della serie- uno stadio di costruzione che si colloca tra i due seguenti momenti:
tà dell’impegno assunto. - dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero del di-
verso titolo edilizio previsto dalla vigente normativa ;
Caparra penitenziale - prima del completamento delle finiture e della conseguente possi-
La caparra penitenziale è la somma di denaro versata dalla parte al- bilità di richiedere il rilascio del certificato di agibilità.
la quale è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto prelimina- Sono quindi esclusi dalla disciplina di tutela:
re; funge da corrispettivo nel caso di recesso. a) gli edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il titolo edilizio
e per i quali, pertanto, il progetto edificatorio sia stato solo predi-
Fideiussione sposto dal venditore, ma non ancora presentato ai competenti Uf-
La fideiussione è l’atto con il quale la banca, l’impresa assicuratrice fici Comunali;
o l’intermediario finanziario abilitato garantiscono l’adempimento b) gli edifici per i quali sia possibile richiedere il rilascio dell’agibilità
del venditore/costruttore o della cooperativa edilizia di restituire al- in quanto già completati anche nelle finiture.
l’acquirente gli anticipi versati fino alla stipula del contratto con cui Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato la disciplina di tutela si
si trasferisce la proprietà del fabbricato, qualora il venditore/costrut- applica a prescindere dalla destinazione d’uso del fabbricato da co-
tore o la cooperativa edilizia incorra in una situazione di crisi. struire che potrà indifferentemente essere residenziale, commercia-
le, produttiva, direzionale o altro.
Frazionamento del mutuo Si è ritenuta applicabile la disciplina del d.lgs 122/2005 anche nel ca-
Col frazionamento il mutuo originario, contratto dal costruttore per fi- so di immobile da ristrutturare o in corso di ristrutturazione: si deve
nanziare la costruzione di un edificio condominiale, viene suddiviso in peraltro trattare di interventi di ristrutturazione radicale, che incida-
tante quote quante sono le unità dell’edificio. L’ipoteca iscritta a garan- no sugli elementi tipologici, strutturali e formali del fabbricato, tali
zia del mutuo viene a sua volta frazionata di modo che ciascuna delle da determinare una vera e propria trasformazione dell’edificio pree-
unità condominiali risulti gravata da ipoteca iscritta esclusivamente a ga- sistente (vedi lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n.
ranzia della corrispondente quota del mutuo. In tal modo l’acquirente 5813/C del 23 luglio 2005).
48 (o l’assegnatario) potrà scegliere di pagare in tutto o in parte il corrispet- 49
tivo per l’acquisto (o per l’assegnazione) mediante l’accollo della quota
di mutuo riferita all’unità che gli deve essere trasferita (o assegnata).Puoi anche leggere
