2020 RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI - SAVERIO CINIERI - MYSOLUTION
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ADEMPIMENTI Rivalutazione terreni e partecipazioni 2020 Saverio Cinieri
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Sommario
Sommario
L’adempimento in sintesi ................................................................................................................................ 1
Premessa .......................................................................................................................................................... 1
Proroghe e aliquote ........................................................................................................................................ 1
Ambito soggettivo ............................................................................................................................................. 4
Rivalutazione terreni ....................................................................................................................................... 4
Rivalutazione partecipazioni .......................................................................................................................... 4
Rivalutazione in caso di decesso del soggetto possessore delle partecipazioni e dei terreni.............. 5
Presenza di usufrutto ..................................................................................................................................... 6
Ambito oggettivo ............................................................................................................................................... 7
Premessa .......................................................................................................................................................... 7
Rivalutazione terreni ....................................................................................................................................... 7
Cessione di cubatura .................................................................................................................................. 7
Rivalutazione partecipazioni .......................................................................................................................... 8
Adempimenti .................................................................................................................................................... 10
Premessa ........................................................................................................................................................ 10
Perizia giurata di stima ................................................................................................................................. 10
Versamento dell’imposta sostitutiva .......................................................................................................... 11
Rivalutazione al 1° gennaio 2020............................................................................................................ 11
Rivalutazione al 1° luglio 2020 ................................................................................................................ 12
Modalità di versamento ........................................................................................................................... 13
Obblighi dichiarativi ...................................................................................................................................... 13
Rapporto con precedenti rivalutazioni ....................................................................................................... 14
Rimborso dell’imposta sostitutiva ............................................................................................................... 14
Utilizzo del valore di perizia ai fini del calcolo delle plusvalenze ............................................................ 15
Cessione ad un prezzo inferiore al valore di perizia ................................................................................ 15
Casi particolari ................................................................................................................................................. 16
Terreni posseduti in comunione e terreni gravati da usufrutto ............................................................. 16
Terreni oggetto di provvedimenti di espropriazione ............................................................................... 16
Rivalutazione di particelle catastali dichiarate parzialmente edificabili ................................................ 17
Sanzioni .............................................................................................................................................................. 18
Omesso versamento delle rate successive ................................................................................................ 18
Omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi ................................................................................. 18
MySolution | Guide IIIL’adempimento in sintesi
L’adempimento in sintesi
Premessa
È possibile rivalutare:
i terreni edificabili o agricoli al di fuori del regime d’impresa, posseduti alla data del 1° gennaio
2020, affrancando così, in tutto o in parte, le plusvalenze conseguite all’atto della cessione a titolo
oneroso di detti terreni;
il valore di acquisto di partecipazioni sociali non negoziate in mercati regolamentati, possedute
alla data del 1° gennaio 2020.
Attenzione
Il Decreto Rilancio (art. 137, D.L. n. 34/2020) ha previsto la possibilità di effettuare la rivaluta-
zione per le partecipazioni in società non quotate e per i terreni posseduti alla data del 1° lu-
glio 2020. Le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino a un massimo di tre rate an-
nuali di pari importo, a decorrere dalla data del 30 settembre 2020. La redazione e il giura-
mento della perizia devono essere effettuati entro la predetta data del 30 settembre 2020.
L’agevolazione, introdotta, per la prima volta con gli artt. 5 e 7, Legge n. 448/2001 è stata successiva-
mente riproposta negli anni seguenti, con modalità sostanzialmente simili.
Di seguito si riporta una tabella con le proroghe più recenti.
Proroghe e aliquote
Data di pos- Aliquote imposta sostitutiva Norma
sesso
1° gennaio Partecipazioni non qualificate: 2%; art. 1, comma 156, Legge n.
2014 partecipazioni qualificate: 4%; 147/2013
terreni: 4%.
1° gennaio Partecipazioni non qualificate: 4%; art. 1, commi 626-628, Legge n.
2015 partecipazioni qualificate: 8%; 190/2014
terreni: 8%.
1° gennaio Partecipazioni non qualificate: 8%; art. 1, commi 887-888, Legge n.
2016 partecipazioni qualificate: 8%; 208/2015
terreni: 8%.
1° gennaio Partecipazioni non qualificate: 8%; art. 1, commi 554-555, Legge n.
2017 partecipazioni qualificate: 8%; 232/2016
terreni: 8%.
1° gennaio Partecipazioni non qualificate: 8%; art. 1, commi 997-998, Legge n.
2018 partecipazioni qualificate: 8%; 205/2017
terreni: 8%.
MySolution | Guide 1L’adempimento in sintesi
1° gennaio Partecipazioni non qualificate: 10%; art. 1, commi 1053 -1054, Legge
2019 partecipazioni qualificate: 11%; n. 145/2018
terreni: 10%.
1° gennaio Partecipazioni non qualificate: 11%; art. 1, commi 693 -694, Legge n.
2020 partecipazioni qualificate: 11%; 160/2019
terreni: 11%.
1° luglio 2020 Partecipazioni non qualificate: 11%; Art. 137, D.L. n. 34/2020
partecipazioni qualificate: 11%;
terreni: 11%.
In particolare, in base alla riapertura introdotta dalla Legge di Bilancio 2020 (art. 1, commi 693-694
Legge 27 dicembre 2019, n. 160), è possibile rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni socia-
li non negoziate in mercati regolamentati e di terreni edificabili e con destinazione agricola, posseduti
alla data del 1° gennaio 2020.
La rivalutazione prevede il versamento di una imposta sostitutiva con aliquota dell’11% per tutti i tipi
di beni rivalutabili (terreni e partecipazioni qualificate e non).
Tale imposta va versata entro il 30 giugno 2020 in un’unica soluzione oppure in tre rate annuali di pa-
ri importo con scadenza:
30 giugno 2020;
30 giugno 2021;
30 giugno 2022.
Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da
versare contestualmente a ciascuna rata.
Per eseguire la rivalutazione occorre redigere, entro il 30 giugno 2020, un’apposita perizia giurata che
stabilisca il valore dei beni.
Entro la stessa data va versata:
la seconda rata delle rivalutazioni dei terreni e delle partecipazioni possedute al 1° gennaio 2019;
la terza rata delle rivalutazioni dei terreni e delle partecipazioni possedute al 1° gennaio 2018.
Attenzione
La rivalutazione per i terreni e partecipazioni possedute al 1° gennaio 2019, prevedeva il ver-
samento di una imposta sostitutiva con aliquota dell’11% solo per le partecipazioni qualificate,
mentre per quelle non qualificate e i terreni l’aliquota era del 10%, mentre per i beni possedu-
ti al 1° gennaio 2018 era prevista un’aliquota unica dell’8%.
Inoltre, in base all’ultima riapertura introdotta dal Decreto Rilancio (art. 137, D.L. n. 34/2020), è possi-
bile rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni sociali non negoziate in mercati regolamenta-
ti e di terreni edificabili e con destinazione agricola, posseduti alla data del 1° luglio 2020.
La rivalutazione prevede il versamento di una imposta sostitutiva con aliquota dell’11% per tutti i tipi
di beni rivalutabili (terreni e partecipazioni qualificate e non).
2 MySolution | GuideL’adempimento in sintesi
Tale imposta va versata entro il 30 settembre 2020 in un’unica soluzione oppure in tre rate annuali di
pari importo con scadenza:
30 settembre 2020;
30 settembre 2021;
30 settembre 2022.
Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da
versare contestualmente a ciascuna rata.
Per eseguire la rivalutazione occorre redigere, entro il 30 settembre 2020, un’apposita perizia giurata
che stabilisca il valore dei beni.
Riferimenti normativi
L. 28 dicembre 2001, n. 448, artt. 5 e 7;
L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 693-694;
D.L. 19 maggio 2020, n. 34, art. 137.
MySolution | Guide 3Ambito soggettivo
Ambito soggettivo
Rivalutazione terreni
Per quanto riguarda la rivalutazione dei terreni, l’agevolazione interessa soltanto i soggetti che, ope-
rando al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni, si trovano nella condizione di conseguire
plusvalenze immobiliari su terreni di cui all’art. 67 comma 1, lett. a) e b) D.P.R. n. 917/1986.
Pertanto possono rivalutare i terreni, posseduti al 1° gennaio 2020 (o 1° luglio 2020), esclusivamente:
le persone fisiche, per le operazioni estranee all’esercizio di attività di impresa;
gli enti non commerciali;
le società semplici e soggetti equiparati;
i soggetti non residenti in Italia privi di una stabile organizzazione nel territorio dello Stato.
Attenzione
Il D.L. n. 70/2011 ha esteso la possibilità di rivalutare il costo fiscale dei terreni posseduti alla
data dell’1 luglio 2011 anche alle società di capitali i cui beni, per il periodo di applicazione
dell’agevolazione, siano stati oggetto di misure cautelari e che, all’esito del giudizio, ne abbia-
no riacquistato la piena titolarità.
In proposito, l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 24 ottobre 2011 n. 47/E (paragrafo 1.1) ha
chiarito che:
- sono interessate sia le società di capitali residenti nel territorio dello Stato, sia quelle ivi non
residenti, che esercitino la loro attività in Italia mediante stabili organizzazioni;
- possono essere rivalutati i terreni posseduti alla data dell’1 luglio 2011 che risultino dal bi-
lancio relativo all’esercizio in corso alla medesima data (per i contribuenti “solari”, si tratta del
bilancio relativo al 2011) in quanto compatibili, le disposizioni in materia di saldo attivo di riva-
lutazione contenute nell’art. 13 della L. n. 342/2000 e nei relativi decreti attuativi;
- il maggior valore attribuito in sede di perizia si considera fiscalmente riconosciuto ai fini delle
imposte sui redditi a decorrere dall’esercizio in cui è effettuato il versamento dell’intera impo-
sta sostitutiva ovvero della prima rata.
Da segnalare, però, che tale estensione, valida in occasione di tale proroga, non è stata con-
fermata anche per la proroga contenuta nella Legge di Bilancio 2019, per cui la sua applica-
zione risulta incerta. Nel dubbio, sarebbe opportuno che sul punto si pronunciasse l’Agenzia
delle Entrate.
Rivalutazione partecipazioni
Per quel che concerne, invece, la rivalutazione delle partecipazioni, possono avvalersi della norma in
esame i soggetti che, al 1° gennaio 2020 (o 1° luglio 2020), risultino titolari di partecipazioni non quo-
tate anche se, successivamente a tale data, sia stata deliberata l’ammissione alla quotazione delle
partecipazioni.
Si tratta in sostanza di quei contribuenti che effettuano operazioni suscettibili di generare redditi di-
versi di natura finanziaria e, quindi:
le persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell’esercizio di attività commerciali;
4 MySolution | GuideAmbito soggettivo
le società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’articolo 5 D.P.R. n.
917/1986;
gli enti non commerciali di cui all’articolo 73, comma 1, lettera c), D.P.R. n. 917/1986;
i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipa-
zioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.
La possibilità di rideterminare i valori di acquisto prescinde dal regime prescelto dal contribuente ai
fini della tassazione dei redditi diversi di natura finanziaria.
Pertanto possono avvalersi della disposizione sia i contribuenti che determinano l’imposta sostitutiva
dovuta a norma dell’articolo 5del D.Lgs. n. 461/1997, in sede di presentazione della dichiarazione dei
redditi (regime della dichiarazione), sia i contribuenti che optano per il regime del risparmio ammini-
strato ovvero per il regime del risparmio gestito, disciplinati rispettivamente dall’articolo 6 e
dall’articolo 7 del medesimo decreto legislativo.
I predetti contribuenti devono essere possessori dei titoli, quote o diritti a titolo di proprietà o essere
titolari di altro diritto reale sugli stessi (usufrutto o nuda proprietà), alla data del 1° gennaio 2020 (o 1°
luglio 2020).
Con particolare riferimento ai non residenti, rientrano tra i soggetti destinatari della disposizione in
argomento quelli che realizzano redditi diversi di natura finanziaria imponibili nel territorio dello Sta-
to. Pertanto, sono esclusi – oltre che i soggetti che realizzano plusvalenze derivanti dalla cessione di
partecipazioni non qualificate in società residenti negoziate in mercati regolamentati – quelli per i
quali le plusvalenze non sono imponibili per effetto di apposite previsioni contenute nelle convenzio-
ni per evitare la doppia imposizione sul reddito.
Non rientrano tra i soggetti destinatari della norma, inoltre, i possessori di partecipazioni relative ad
imprese commerciali e i soggetti diversi dalle persone fisiche privi di soggettività tributaria. Si tratta,
ad esempio, dello Stato, delle regioni, delle province, dei comuni.
Sono, altresì, esclusi dall’ambito applicativo della norma, sempre in quanto privi di soggettività ai fini
tributari, i fondi pensione, gli organismi di investimento collettivo in valori mobiliari soggetti ad impo-
sta sostitutiva sul risultato di gestione, nonché i fondi d’investimento immobiliare.
Rivalutazione in caso di decesso del soggetto possessore delle partecipazioni e
dei terreni
È stato chiarito che:
le plusvalenze derivanti dalla vendita di titoli e partecipazioni acquistati per successione, a segui-
to della soppressione dell’imposta di successione, devono essere determinate assumendo come
prezzo di acquisto, in luogo del valore del titolo dichiarato agli effetti dell’imposta di successione,
il costo sostenuto dal de cuius (Circolare n. 91/E del 18 ottobre 2001);
per le plusvalenze derivanti dalla vendita dei terreni, il prezzo iniziale da assumere per i terreni
acquistati per effetto di successione o donazione è quello indicato negli atti di successione o do-
nazione (Circolare n. 81/E del 6 novembre 2002).
Inoltre, è stato precisato che in caso di acquisto di partecipazioni per effetto di donazioni o successio-
ni intervenute dopo il 1° gennaio 2020 (o 1° luglio 2020), gli eredi e i donatari non possono essere
considerati “possessori” delle partecipazioni a tale data (Circolare n. 12/E del 31 gennaio 2002 che si
ritiene sia ancora valida). Infatti, in mancanza di una specifica norma in tal senso, la successione e la
donazione non sono eventi idonei a far retroagire gli effetti traslativi alla data di acquisto da parte del
donante o del de cuius.
MySolution | Guide 5Ambito soggettivo
Da tale fattispecie va distinta, sempre con specifico riferimento alla rideterminazione delle partecipa-
zioni, l’ipotesi in cui il de cuius, già possessore delle stesse alla data richiesta da ciascuna disciplina,
prima del decesso, abbia conferito mandato con rappresentanza, avente ad oggetto il compimento di
tutti gli atti necessari per beneficiare delle disposizioni agevolative, tra cui, ad esempio, l’incarico alla
predisposizione della perizia.
In tal caso è l’effettivo titolare delle partecipazioni a chiedere, per mezzo di un mandato con rappre-
sentanza, di fruire delle agevolazioni in esame, non i suoi eredi.
Non ha rilevanza, a tal fine, il fatto che l’espletamento dell’incarico si concluda dopo il decesso
dell’interessato, atteso che ai sensi dell’articolo 1728 del codice civile, quando il mandato si estingue
per morte del mandante, il mandatario che ha iniziato l’esecuzione deve continuarla, se vi è pericolo
nel ritardo.
Nulla impedisce che il completamento dell’esecuzione del mandato conferito prima del decesso, sus-
sistendo i presupposti richiesti dalla legge, produca effetto anche ai fini fiscali.
Pertanto, in tal caso, gli eredi potranno assumere il valore rideterminato delle partecipazioni acquisite
in eredità come prezzo di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze derivanti dalla vendi-
ta degli stessi, ai sensi dell’articolo 68, commi 2 e 5, D.P.R. n. 917/1986.
Presenza di usufrutto
Nel caso di consolidamento dell’usufrutto in capo al nudo proprietario, il consolidamento non retroa-
gisce al momento dell’acquisto della nuda proprietà. Pertanto, qualora lo stesso si sia verificato suc-
cessivamente alla data del 1° gennaio 2020 (o 1° luglio 2020), il requisito soggettivo del possesso, ai
fini della rideterminazione dei relativi valori, deve ritenersi integrato solo con riferimento a tale limita-
to diritto.
Il valore suscettibile di rideterminazione potrà dunque essere individuato nel valore della nuda pro-
prietà al 1° gennaio 2020 (o 1° luglio 2020).
Riferimenti normativi
L. 28 dicembre 2001, n. 448, artt. 5 e 7;
L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 693-694;
D.L. 19 maggio 2020, n. 34, art. 137.
6 MySolution | GuideAmbito oggettivo
Ambito oggettivo
Premessa
Dal punto di vista oggettivo, le regole variano a seconda che oggetto della rivalutazione siano terreni
o partecipazioni.
Rivalutazione terreni
È possibile rideterminare il costo o valore di acquisto dei terreni agricoli o edificabili posseduti:
alla data di riferimento stabilita dalla legge (nel nostro caso, 1° gennaio 2020 o 1° luglio 2020);
a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento;
al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata.
Qualora i terreni siano posseduti in regime di comproprietà pro indiviso, la rivalutazione può essere
effettuata anche da uno solo dei comproprietari, limitatamente alla sua quota (Circolare 6 novembre
2002 n. 81/E).
Come accennato, per la rivalutazione occorre avere il titolo giuridico del possesso dei terreni che è le-
gato:
1. alla proprietà, ovvero
2. ad altri diritti reali di godimento, quali:
l’usufrutto (artt. 978 ss. c.c.);
la superficie (artt. 952 ss. c.c.);
l’enfiteusi (artt. 957 ss. c.c.).
Inoltre, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Circolare 6 novembre 2002 n. 81/E):
qualora i terreni siano posseduti in regime di comproprietà pro indiviso, la rivalutazione può es-
sere effettuata anche da uno solo dei comproprietari, limitatamente alla sua quota; in questo ca-
so, anche se la perizia di stima deve interessare l’intera proprietà, l’imposta sostitutiva si applica
solamente la quota parte del valore di perizia corrispondente alla percentuale di comproprietà
posseduta dal contribuente interessato all’agevolazione. Pertanto, il versamento dell’imposta so-
stitutiva deve essere effettuato distintamente da ciascun comproprietario interessato
all’agevolazione, per la relativa quota di spettanza;
in caso di coesistenza di più diritti reali sul medesimo terreno, riferibili a soggetti diversi (es. usu-
frutto e nuda proprietà), ciascuno di essi ha diritto ad avvalersi della rivalutazione con riferimen-
to al proprio diritto, a prescindere dalla scelta operata dai titolari di altri diritti reali sul medesimo
terreno.
Cessione di cubatura
La cubatura (“ius aedificandi”), inteso quale diritto distinto ed autonomo rispetto a quello di proprietà
dell’area fabbricabile, possa costituire oggetto di rivalutazione (Circolare 15 febbraio 2013 n. 1/E, pa-
ragrafo 4.2): a tal fine, la perizia giurata di stima deve avere ad oggetto il valore della sola cubatura,
che va estrapolato da quello (che lo comprende) della proprietà dell’area edificabile.
MySolution | Guide 7Ambito oggettivo
Rivalutazione partecipazioni
La rideterminazione del valore di acquisto non è consentita per tutti gli strumenti finanziari rappre-
sentativi di partecipazioni sociali posseduti dal contribuente alla data del 1° gennaio 2020 (o 1° luglio
2020).
Infatti, la norma si applica esclusivamente ai titoli, alle quote e ai diritti, non negoziati nei mercati re-
golamentati.
Attenzione
Per titoli, quote e diritti non negoziati si intendono quelli non quotati sia nei mercati regola-
mentati italiani sia in quelli esteri.
Invece, nella nozione di “mercati regolamentati” vanno ricompresi non solo la borsa e il mer-
cato ristretto, ma ogni altro mercato disciplinato da disposizioni normative, ossia tutti i merca-
ti regolamentati, nonché quelli di Stati appartenenti all’OCSE, istituiti, organizzati e disciplinati
da disposizioni adottate o approvate dalle competenti autorità in base alle leggi in vigore nello
Stato in cui detti mercati hanno sede (Circolare Ministero delle finanze 24 giugno 1998, n.
165).
Con riferimento a tale requisito, possono altresì avvalersi della norma in esame i soggetti che,
al 1° gennaio 2020 (o 1° luglio 2020), risultino titolari di partecipazioni non quotate anche se,
successivamente a tale data, sia stata deliberata l’ammissione alla quotazione delle partecipa-
zioni. Al riguardo, infatti, si ricorda che, affinché un titolo possa ritenersi “negoziato in un mer-
cato regolamentato”, è necessario che le azioni risultino effettivamente negoziate nei mercati,
non essendo sufficiente che la quotazione sia stata richiesta dalla società o semplicemente di-
sposta dall’autorità di borsa.
La norma, inoltre, si applica – oltre che alle partecipazioni rappresentate da titoli (quali le azioni) – alle
quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate da titoli (quali le quo-
te di Srl), nonché ai diritti o ai titoli attraverso cui possono essere acquisite le predette partecipazioni
(quali i diritti di opzione, i warrant e le obbligazioni convertibili in azioni).
In ogni caso, si deve trattare di diritti o titoli non quotati, anche se attribuiscono al possessore il dirit-
to di acquistare partecipazioni negoziate nei mercati.
Attenzione
In caso di possesso di una partecipazione qualificata, è consentito rideterminarne il valore li-
mitatamente alla quota parte rappresentativa di una partecipazione non qualificata (Circolare
31 gennaio 2002, n. 12/E).
Qualora i titoli, le quote o i diritti siano stati acquistati in epoche diverse, ai fini dell’individuazione di
quelli per i quali è rideterminato il costo o il valore di acquisto, si devono considerare valorizzati i tito-
li, le quote o i diritti acquisiti per ultimi.
Riferimenti normativi
L. 28 dicembre 2001, n. 448, artt. 5 e 7;
8 MySolution | GuideAmbito oggettivo
L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 693-694;
D.L. 19 maggio 2020, n. 34, art. 137.
MySolution | Guide 9Adempimenti
Adempimenti
Premessa
Al fine di rideterminare il costo o valore di acquisto dei terreni e/o quello delle partecipazioni, entro il
termine stabilito per legge (30 giugno o 30 settembre), occorre:
far redigere ad un professionista abilitato una perizia di stima;
versare un’imposta sostitutiva pari al 8% del valore del terreno e/o della partecipazione risultante
dalla suddetta perizia.
Con riferimento ai terreni posseduti alla data dell’1 gennaio 2020 (o 1° luglio 2020), la redazione della
perizia ed il versamento dell’imposta sostitutiva devono essere effettuati entro il 30 giugno (o 30 set-
tembre).
Perizia giurata di stima
La perizia di stima deve essere:
asseverata, a cura dello stesso professionista che l’ha stilata, presso la Cancelleria del Tribunale,
un giudice di pace oppure un notaio (Circolare 6 novembre 2002 n. 81/E), entro la data sopra in-
dicata;
conservata a cura del contribuente.
I soggetti abilitati alla redazione delle perizie sono:
con riferimento ai titoli, quote e diritti non negoziati nei mercati regolamentati sono gli
iscritti all’Albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili, nonché quelli iscritti nell’elenco dei
revisori contabili;
con riferimento ai terreni edificabili e con destinazione agricola, gli iscritti agli Albi degli inge-
gneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei
periti industriali edili.
Possono redigere la perizia anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria,
artigianato e agricoltura.
Alla perizia estimativa si applica la disciplina di cui all’art. 64 c.p.c., che configura un’ipotesi di respon-
sabilità penale a carico del professionista che incorra in colpa grave nella redazione della perizia di
stima.
L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 27 maggio 2015, n. 53/E ha chiarito che la perizia di stima,
predisposta prima dell’atto di trasferimento, può essere asseverata anche in un momento successivo,
purché entro il termine ultimo del 30 giugno.
Attenzione
Non può disconoscersi l’efficacia della rivalutazione dei terreni nell’ipotesi in cui la perizia giu-
rata di stima sia asseverata in data successiva all’atto di cessione. Allo stesso modo, la rivalu-
tazione del terreno non viene meno nell’ipotesi in cui lo scostamento del valore indicato
nell’atto di cessione rispetto a quello periziato sia poco significativo e tale da doversi imputare
10 MySolution | GuideAdempimenti
ad un mero errore piuttosto che alla volontà di conseguire un indebito vantaggio fiscale (Riso-
luzione 27 maggio 2015. n. 53/E).
Versamento dell’imposta sostitutiva
Rivalutazione al 1° gennaio 2020
Affinché il valore di perizia sia riconosciuto quale nuovo costo o valore fiscale da assumere ai fini del
computo della plusvalenza, il possessore, al 1° gennaio 2020, del terreno e/o della partecipazione de-
ve altresì versare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.
L’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi è liquidata assumendo quale base imponibile il valore
del terreno e/o della partecipazione risultante dalla perizia asseverata di stima.
Su tale valore va applicata l’aliquota dell’11% per tutti i beni rivalutabili.
Il versamento dell’imposta sostitutiva può avvenire:
in un’unica soluzione, entro il 30 giugno 2020;
ovvero in un massimo di tre rate annuali di pari importo.
In quest’ultimo caso, la scadenza delle rate è:
30 giugno 2020;
30 giugno 2021;
30 giugno 2022.
Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da
versare contestualmente a ciascuna rata.
Attenzione
Entro la stessa data del 30 giugno 2020 va versata:
- la seconda rata delle rivalutazioni dei terreni e delle partecipazioni possedute al 1° gennaio
2019;
- la terza rata delle rivalutazioni dei terreni e delle partecipazioni possedute al 1° gennaio
2018.
Esempio
Si ipotizzi il seguente caso, relativo alla rivalutazione di un terreno posseduto alla data dell’1
gennaio 2020:
- valore rideterminato del terreno: euro 30.000,00;
- imposta sostitutiva complessiva: euro 30.000,00 x 11% = euro 3.300,00.
Se il contribuente decide di versare in tre rate, si avrà:
Data versamento Imposta Interessi Importo interessi Totale rata
30/06/2020 1.100,00 0% 0 1.100,00
MySolution | Guide 11Adempimenti
30/6/2021 1.100,00 3% 33,00 1.033,00
30/6/2022 1.100,00 6% 66,00 1.066,00
Attenzione
Se la prima rata dell’imposta sostitutiva non viene versata entro il termine, la rivalutazione
non si considera perfezionata e non è possibile sanare l’omesso versamento tramite l’istituto
del ravvedimento operoso.
Il contribuente, in tal caso, può chiedere il rimborso delle somme versate (Circolare 24 ottobre
2011 n. 47/E).
Al contrario, il versamento nei termini dell’intera imposta sostitutiva, ovvero della prima rata,
fa sì che la rivalutazione abbia effetto (Circolare 18 maggio 2016 n. 20/E). In tal caso, l’omesso
versamento nei termini delle rate successive alla prima non inficia la rideterminazione: per la
regolarizzazione della seconda e della terza rata, è possibile ricorrere al ravvedimento opero-
so.
Rivalutazione al 1° luglio 2020
Affinché il valore di perizia sia riconosciuto quale nuovo costo o valore fiscale da assumere ai fini del
computo della plusvalenza, il possessore, al 1° luglio 2020, del terreno e/o della partecipazione deve
altresì versare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.
L’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi è liquidata assumendo quale base imponibile il valore
del terreno e/o della partecipazione risultante dalla perizia asseverata di stima.
Su tale valore va applicata l’aliquota dell’11% per tutti i beni rivalutabili.
Il versamento dell’imposta sostitutiva può avvenire:
in un’unica soluzione, entro il 30 settembre 2020;
ovvero in un massimo di tre rate annuali di pari importo.
In quest’ultimo caso, la scadenza delle rate è:
30 settembre 2020;
30 settembre 2021;
30 settembre 2022.
Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da
versare contestualmente a ciascuna rata.
Esempio
Si ipotizzi il seguente caso, relativo alla rivalutazione di una partecipazione qualificata posse-
duta alla data dell’1 luglio 2020:
- valore della partecipazione: euro 30.000,00;
- imposta sostitutiva complessiva: euro 30.000,00 x 11% = euro 3.300,00.
Se il contribuente decide di versare in tre rate, si avrà:
12 MySolution | GuideAdempimenti
Data versamento Imposta Interessi Importo interessi Totale rata
30/09/2020 1.100,00 0% 0 1.100,00
30/09/2021 1.100,00 3% 33,00 1.033,00
30/09/2022 1.100,00 6% 66,00 1.066,00
Modalità di versamento
Il versamento dell’imposta sostitutiva avviene mediante il modello F24, con i seguenti codici tributo:
8055 per le partecipazioni;
8056 per i terreni.
In caso di utilizzo del modello F24 Enti pubblici (Risoluzione 25 giugno 2015, n. 62/E):
855E per le partecipazioni;
856E per i terreni.
Obblighi dichiarativi
Il contribuente deve compilare anche la dichiarazione dei redditi (modello Redditi) utilizzando (il rife-
rimento è al modello Redditi SC 2020):
il Quadro RM, Sezione III, per la rivalutazione dei terreni;
il Quadro RT, Sezione VII, per la rivalutazione delle partecipazioni.
Per i contribuenti che presentano il modello 730, in aggiunta al modello di dichiarazione devono
compilare il previsto riquadro del quadro RT o RM del modello REDDITI, unitamente al frontespizio e
presentare tale modello REDDITI con le relative modalità e rispetto dei termini.
Quadro Come va compilato
RM Colonna 1: valore rivalutato risultante dalla perizia giurata di stima;
Colonna 2: aliquota applicata;
Colonna 3: imposta sostitutiva dovuta;
Colonna 4: imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti
procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni
che può essere scomputata dall’imposta sostitutiva dovuta relativa alla nuo-
va rideterminazione;
MySolution | Guide 13Adempimenti
Colonna 5: imposta da versare pari all’importo della differenza tra l’imposta
di colonna 3 e quella di colonna 4. Qualora il risultato sia negativo il campo
non va compilato;
Colonna 6: deve essere barrata la casella se l’importo dell’imposta sostitutiva
da versare di colonna 5 è stato rateizzato;
Colonna 7: deve essere barrata la casella se l’importo dell’imposta sostitutiva
da versare indicato nella colonna 5 è parte di un versamento cumulativo.
RT Colonna 1: valore rivalutato risultante dalla perizia giurata di stima;
Colonna 2: aliquota applicata;
Colonna 3: imposta sostitutiva dovuta;
Colonna 4: imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti
procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni
che può essere scomputata dall’imposta sostitutiva dovuta relativa alla nuo-
va rideterminazione;
Colonna 5: imposta pari all’importo della differenza tra l’imposta di colonna
3 e quella di colonna 4. Qualora il risultato sia negativo il campo non va
compilato;
Colonna 6: deve essere barrata la casella se l’importo dell’imposta sostitutiva
da versare di colonna 5 è stato rateizzato;
Colonna 7: deve essere barrata la casella se l’importo dell’imposta sostitutiva
da versare di colonna 5 è parte di un versamento cumulativo.
Rapporto con precedenti rivalutazioni
L’agevolazione può interessare terreni e/o partecipazioni già rivalutati in occasione di precedenti ria-
perture o riproposizioni della stessa agevolazione.
Ad esempio, è possibile rideterminare alla data dell’1 gennaio 2020 (o 1° luglio 2020) anche il valore di
terreni e/o partecipazioni già rivalutati in passato, una o più volte.
In tal caso:
l’imposta sostitutiva versata per le precedenti rivalutazioni può essere richiesta a rimborso;
è tuttavia necessario che il professionista abilitato stili e asseveri una nuova perizia estimativa e
che il contribuente versi l’imposta sostitutiva liquidandola sul valore del terreno e/o partecipa-
zione risultante dalla perizia di stima all’ultima data di proroga.
Rimborso dell’imposta sostitutiva
È possibile chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva precedente versata.
In particolare:
i soggetti che hanno già effettuato una precedente rivalutazione possono detrarre dall’imposta
sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’importo relativo all’imposta sostitutiva già versata;
i soggetti che non effettuano la detrazione sopracitata possono chiedere il rimborso dell’imposta
sostitutiva già pagata (art. 38D.P.R. n. 602/1973).
Valgono le seguenti regole:
il termine di decadenza per la richiesta di rimborso decorre dalla data del versamento dell’intera
imposta o della prima rata relativa all’ultima rideterminazione effettuata;
14 MySolution | GuideAdempimenti
l’importo del rimborso non può comunque essere superiore all’importo dovuto in base all’ultima
rivalutazione effettuata;
il pagamento della differenza va fatto mediante compensazione nel modello F24 fra l’imposta
dovuta sulla seconda rivalutazione e l’imposta (considerata a credito) versata per la prima.
Utilizzo del valore di perizia ai fini del calcolo delle plusvalenze
Il valore “rideterminato” è utilizzato ai fini della determinazione dei redditi diversi con riferimento ai
terreni e alle aree fabbricabili (art. 67, comma 1, lett. a) e b), D.P.R. n. 917/1986) e alle partecipazioni
sociali (art. 67, comma 1, lett. c) e c-bis), D.P.R. n. 917/1986), in luogo del costo o valore di acquisto.
La rivalutazione assicura in capo al contribuente l’acquisizione di un costo fiscale rideterminato alla
data di riferimento della perizia, e pari alla somma dei seguenti addendi:
valore risultante dalla perizia asseverata di stima;
costo sostenuto per la redazione della perizia, nella misura in cui quest’ultimo sia stato effetti-
vamente sostenuto e sia rimasto a carico del possessore del terreno.
Il valore rivalutato non può essere ulteriormente incrementato degli oneri inerenti e, quindi, neanche
dell’eventuale imposta di successione e donazione.
Cessione ad un prezzo inferiore al valore di perizia
Riguardo all’ipotesi in cui il corrispettivo della cessione risulti inferiore al valore di perizia, l’Agenzia
delle Entrate nella Circolare 15 febbraio 2013 n. 1/E ha affermato che la cessione di partecipazioni
non negoziate, il cui valore o costo di acquisto è stato rideterminato, ad un prezzo inferiore al valore
di perizia non dà luogo a minusvalenze fiscalmente rilevanti.
Per quanto riguarda la cessione di terreni, affinché il valore “rideterminato” possa assumere rilievo
agli effetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che esso costituisca valore normale minimo di
riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali (art. 7, comma 6, della Legge
n. 448/2001).
Pertanto, qualora il contribuente intenda avvalersi del valore rideterminato deve necessariamente
indicarlo nell’atto di cessione anche se il corrispettivo è inferiore. In tal caso, le imposte di registro,
ipotecarie e catastali devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell’atto di trasferimento.
Nel caso in cui, invece, nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si
rendono applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nell’art. 68 D.P.R.
n. 917/1986, senza tener conto del valore rideterminato.
Riferimenti normativi
L. 28 dicembre 2001, n. 448, artt. 5 e 7;
L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 693-694;
D.L. 19 maggio 2020, n. 34, art. 137.
MySolution | Guide 15Casi particolari Casi particolari Terreni posseduti in comunione e terreni gravati da usufrutto Le aree possedute in regime di comunione pro indiviso, possono essere oggetto di rivalutazione par- ziale nel caso in cui soltanto alcuni dei comproprietari intendano avvalersi della facoltà di ridetermi- nare il costo storico di acquisto dei terreni. Per determinare la quota di terreno da affrancare è tuttavia necessario che il singolo comproprietario determini mediante perizia giurata di stima, il valore dell’intera area alla data del 1° gennaio 2020 (o 1° luglio 2020), in modo da poter assoggettare all’imposta sostitutiva la percentuale di tale valore cor- rispondente alla propria quota di comproprietà. In occasione della cessione del terreno comune i condomini che si sono avvalsi della procedura di ri- valutazione possono così calcolare la plusvalenza da essi realizzata assumendo quali termini di calco- lo, da un lato, la parte di corrispettivo corrispondente alla propria quota di comproprietà e, dall’altro, il valore di tale quota affrancato, aumentato delle spese di perizia sostenute e rimaste a loro carico. Gli altri condomini che non si siano avvalsi della facoltà di rivalutare le proprie quote devono, invece, determinare la plusvalenza loro imputabile facendo riferimento al prezzo storico di acquisto del ter- reno. Terreni oggetto di provvedimenti di espropriazione Generano plusvalenze tassabili anche le indennità di esproprio o le somme percepite a seguito di cessioni volontarie nel corso di procedimenti espropriativi, nonché le somme comunque dovute per effetto di acquisizione coattiva conseguente ad occupazioni di urgenza divenute illegittime relativa- mente a terreni, destinati ad opere pubbliche o ad infrastrutture urbane all’interno delle zone omo- genee di tipo A, B, C, D, definite dagli strumenti urbanistici, ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica. Su tali indennità i soggetti eroganti devono operare una ritenuta a titolo di imposta nella misura del 26%, ferma restando per il contribuente la facoltà di optare per la tassazione secondo le regole di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), D.P.R. n. 917/1986, in sede di dichiarazione annuale dei redditi, nel qual caso la ritenuta subita si considera effettuata a titolo di acconto. In considerazione della particolare modalità di tassazione delle indennità in questione, è stato solle- vato il problema della rivalutazione dei terreni oggetto di provvedimenti ablatori. L’Agenzia delle entrate, a tale proposito, ha chiarito che il valore dei terreni, determinato mediante la rivalutazione, costituisce valore iniziale di acquisto anche nella determinazione delle plusvalenze da esproprio qualora il contribuente intenda assoggettare tali redditi a tassazione secondo i criteri del richiamato articolo 67, comma 1, lettera b), D.P.R. n. 917/1986 (Circolare 6 novembre 2002, n. 81/E). Il pagamento dell’imposta sostitutiva, tuttavia, non fa venir meno l’obbligo dell’ente erogante di ope- rare la ritenuta a titolo d’imposta sulla indennità di esproprio. La ritenuta subita sull’indennità può, ovviamente, essere indicata in sede di dichiarazione annuale dei redditi, nel quadro RM al fine di scomputarla dall’imposta dovuta o di chiederne il rimborso, costi- tuendo, come detto, imposta versata a titolo acconto. 16 MySolution | Guide
Casi particolari
Rivalutazione di particelle catastali dichiarate parzialmente edificabili
Nella ipotesi in cui gli strumenti urbanistici prevedano destinazioni differenziate all’interno di una
stessa particella catastale, dichiarando edificabile sola una porzione della stessa, il contribuente po-
trebbe avere interesse ad operare la rivalutazione dell’unità catastale limitatamente alla parte dichia-
rata edificabile.
In tal caso, per limitare la rivalutazione solo a tale zona, è sufficiente che nell’atto di perizia venga fat-
to riferimento allo strumento urbanistico che la delimita e non si renda necessario procedere ad un
preventivo frazionamento dell’area.
Riferimenti normativi
L. 28 dicembre 2001, n. 448, artt. 5 e 7;
L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 693-694;
D.L. 19 maggio 2020, n. 34, art. 137.
MySolution | Guide 17Sanzioni
Sanzioni
Omesso versamento delle rate successive
In caso di versamento rateale dell’imposta sostitutiva, l’omesso versamento delle rate successive alla
prima:
comporta l’iscrizione a ruolo dei relativi importi;
può essere regolarizzato tramite il ravvedimento operoso.
Fa eccezione il caso in cui le rate successive alla prima non siano state versate, in quanto si sia dato
luogo ad una nuova rivalutazione dello stesso terreno.
In ogni caso, l’omesso versamento delle rate successive alla prima non pregiudica il perfezionamento
della rivalutazione, con la conseguenza che il costo o valore fiscale del terreno e/o della partecipazio-
ne, può essere ugualmente assunto di ammontare corrispondente al valore di perizia, aumentato dei
costi sostenuti per la redazione di quest’ultima.
Omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi
L’omessa indicazione nel modello Redditi dei dati relativi costituisce una violazione formale, alla quale
si rende applicabile la sanzione con un minimo di euro 250 fino ad un massimo di euro 2.000 (art. 8,
comma 1 D.Lgs. n. 471/1997).
L’omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei dati afferenti la rivalutazione effettuata non
ne pregiudica gli effetti, sempre che entro il termine normativamente statuito la perizia sia stata as-
severata ed il versamento dell’imposta sostitutiva sia stato effettuato, per l’intero importo o per la
prima delle tre rate.
Riferimenti normativi
L. 28 dicembre 2001, n. 448, artt. 5 e 7;
L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 693-694;
D.L. 19 maggio 2020, n. 34, art. 137.
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