TRIBUNALE DI TERAMO - Fallimenti e Aste
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TRIBUNALE DI TERAMO
SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. De Donato Pierluigi, nell'Esecuzione Immobiliare 113/2019
del R.G.E.
promossa da
**** Omissis ****
contro
**** Omissis ****
1SOMMARIO
Incarico ............................................................................................................................................................................................... 3
Premessa ............................................................................................................................................................................................ 3
Descrizione ....................................................................................................................................................................................... 3
Lotto Unico ........................................................................................................................................................................................ 3
Completezza documentazione ex art. 567 ...................................................................................................................... 3
Titolarità ....................................................................................................................................................................................... 3
Confini ............................................................................................................................................................................................ 4
Consistenza .................................................................................................................................................................................. 4
Cronistoria Dati Catastali ....................................................................................................................................................... 4
Dati Catastali ............................................................................................................................................................................... 5
Precisazioni .................................................................................................................................................................................. 5
Patti ................................................................................................................................................................................................. 6
Parti Comuni ................................................................................................................................................................................ 6
Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................... 6
Stato di occupazione ................................................................................................................................................................ 6
Provenienze Ventennali .......................................................................................................................................................... 7
Formalità pregiudizievoli....................................................................................................................................................... 7
Normativa urbanistica............................................................................................................................................................. 8
Regolarità edilizia...................................................................................................................................................................... 8
Vincoli od oneri condominiali .............................................................................................................................................. 9
Stima / Formazione lotti ............................................................................................................................................................. 9
Riepilogo bando d'asta .............................................................................................................................................................. 12
Lotto Unico .............................................................................................................................................................................. 12
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 113/2019 del R.G.E......................................................................... 13
Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 36.337,00 ..................................................................................................... 13
2INCARICO
All'udienza del 12/09/2019, il sottoscritto Ing. De Donato Pierluigi, con studio in Via Ignazio Rozzi, 8 -
64100 - Teramo (TE), email pide@iol.it, PEC pierluigi.dedonato@ingte.it, Tel. 339 7236043, Fax 0861
245689, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 19/09/2019 accettava l'incarico e
prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giuseppe Ungaretti, 8, piano T
DESCRIZIONE
Appartamento posto al piano terra di un edificio sito in Comune di Tortoreto Lido, via Giuseppe
Ungaretti,8, composto da cucina, camera, bagno, disimpegno, area ad uso esclusivo in parte
pavimentata e in parte adibita a giardino con ripostiglio e garage.
L’edificio si trova in una zona semicentrale e nel raggio di pochi metri è possibile trovare ogni genere
di servizio.
La vendita del bene non è soggetta IVA.
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giuseppe Ungaretti, 8, piano T
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
3• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
CONFINI
L’appartamento confina:
- a est con l’immobile censito al NCEU del comune di Tortoreto al foglio 26, p.lla 2222, sub. 5 intestato
a XXXXXXX
- a nord e a sud con l’immobile censito al NCEU del comune di Tortoreto al foglio 26, p.lla 2222, sub. 10
intestato a XXXXXXX
CONSISTENZA
Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano
Netta Lorda Convenzionale
Abitazione 31,00 mq 34,00 mq 1,00 34,00 mq 2,70 m T
Box 22,00 mq 24,00 mq 0,50 12,00 mq 2,70 m T
Locale di deposito 2,00 mq 2,30 mq 0,30 0,69 mq 2,70 m T
Area esterna ad uso 29,00 mq 29,00 mq 0,18 5,22 mq 0,00 m T
esclusivo
Totale superficie convenzionale: 51,91 mq
Incidenza condominiale: 0,00 %
Superficie convenzionale complessiva: 51,91 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 29/09/2003 al 17/10/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 26, Part. 2222, Sub. 6, Zc. 1
Categoria A2
Cl.2, Cons. 3,5 vani
Rendita € 307,29
Piano T
Dal 18/10/2003 al 08/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 26, Part. 2222, Sub. 6, Zc. 1
Categoria A2
Cl.2, Cons. 3,5 vani
Rendita € 307,29
Piano T
Dal 09/11/2015 al 07/11/2019 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 26, Part. 2222, Sub. 6, Zc. 1
Categoria A2
Cl.2, Cons. 3,5 vani
4Superficie catastale totale 44 mq; escluse aree
scoperte 41 mq
Rendita € 307,29
Piano T
I titolari catastali corrispondono a quelli reali.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato
Cens. catastale
26 2222 6 1 A2 2 3,5 vani totale 44 307,29 € T
mq; escluse
aree
scoperte 41
mq
Corrispondenza catastale
Non sussiste corrispondenza catastale.
Per ciò che attiene le superfici complessive non si sono riscontrate difformità tra lo stato dei luoghi e
quanto riportato sulle planimetrie catastali esistenti; per ciò che attiene invece la distribuzione interna
e le volumetrie si sono riscontrate le seguenti difformità:
- diversa distribuzione interna dei tramezzi, con realizzazione del vano cucina
- realizzazione di una piccola finestra 60x50 sul prospetto ovest in corrispondenza del disimpegno
- lievi variazioni per quanto concerne la posizione della porta d’ingresso e della finestra sul
pianerottolo ovest che risultano traslate di circa 30 cm verso lo spigolo nord del fabbricato
- altezza interna di 2,70 m anziché 3,00 m,
-refuso nell'elaborato planimetrico - dimostrazione grafica dei subalterni, l'area esterna b.c.n.c. ai
sub.6 e 10 è il n.8 anziché il n.9 come riporato correttamente nell'elenco dei subalterni.
Pertanto, al fine di sanare le difformità riscontrate, bisognerà procedere con la presentazione di
un’istanza di sanatoria ai sensi dell’art.36 D.P.R. 380/01 al comune; dovrà essere depositata al catasto
la planimetria aggiornata prima dell’emissione del decreto di trasferimento.
Il rilascio del permesso in sanatoria comporterà una sanzione, a titolo di oblazione, che sarà stabilita
dall’ufficio urbanistico del comune.
PRECISAZIONI
L’appartamento oggetto di stima è ubicato in zona semicentrale del Comune di Tortoreto lido alla via
Giuseppe Ungaretti n. 8.
I collegamenti stradali sono buoni, l’ambiente economico sociale, i servizi sociali e commerciali sono
5buoni.
Il clima è quello tipico della zona costiera.
PATTI
La vendita è a corpo e non a misura nello stato di fatto e diritto in cui l’immobile si trova.
PARTI COMUNI
L'unità immobiliare ha in comune l'area esterna [sub.8] di ingresso con il sub.10.
Per ulteriori approfondimenti si rimanda a quanto già dettagliato nei dati catastali.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
L’appartamento oggetto di stima si trova al piano terra di un edificio a due piani, a pianta rettangolare,
sito in via Giuseppe Ungaretti n.8 nel comune di Tortoreto Lido.
La struttura portante è in cemento armato. Gode di una buona posizione.
Le caratteristiche costruttive e rifiniture dell’unità immobiliare oggetto di stima sono le seguenti:
- le pareti interne e i soffitti risultano intonacati e tinteggiati
- pavimento e battiscopa in piastrelle di gres di tipo economico
- n.1 bagno con doccia, rivestito in piastrelle e sanitari in porcellana
- impianto elettrico del tipo sottotraccia, funzionante per quanto è stato possibile accertare
visivamente, dotato di un numero sufficiente di prese, punti luce ed interruttori
- impianto termosanitario autonomo non sono presenti radiatori
- porte interne in legno
- infissi in alluminio verniciato, con doppi vetri
- portoncino di ingresso in alluminio
- distribuzione planimetrica degli spazi mediocre
L’appartamento ha un’area ad uso esclusivo in parte pavimentata e in parte adibita a giardino con
annesso un ripostiglio situato nel sottoscala per accedere al piano primo di altra proprietà.
Il garage ha la porta basculante ed è pavimentato con pareti verticali intonacate e tinteggiate.
Il fabbricato si presenta con un buono stato manutentivo esterno.
L’edificio ha una recinzione esterna metallica con n.2 accessi pedonali e carrabili.
STATO DI OCCUPAZIONE
L’immobile risulta occupato dall’esecutato #XXXXXXX c.f. XXXXXXXX # via G.Ungaretti,8
Tortoreto (Te) , come da provvedimento autorizzativo dell’Illustrissimo Giudice del 2/12/2019.
6PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 11/07/1973 **** Omissis **** Compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notar Albini 11/07/1973 16574 5045
Antonio
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Agenzia delle 20/07/1973 10482 8510
entrate del comune
di Teramo
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del
pignoramento;
• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento
risulta invariata;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Agenzia del territorio di Teramo
aggiornate al 08/11/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
• Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo
Iscritto a Ascoli Piceno il 13/08/2018
Reg. gen. 11776 - Reg. part. 1575
Quota: 1/1
Importo: € 58.957,54
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico dell'acquirente
Capitale: € 56.551,04
Rogante: Fenizia Marini
Data: 12/03/2018
N° repertorio: 162
7Trascrizioni
• Verbale di pignoramento immobili
Trascritto a Teramo il 12/07/2019
Reg. gen. 10230 - Reg. part. 7280
Quota: 1/1
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico dell'acquirente
Oneri di cancellazione
Gli oneri di cancellazione sono a carico dell’acquirente.
NORMATIVA URBANISTICA
L’area su cui sorge l’edificio in cui è sito l’appartamento oggetto di stima, secondo il vigente P.R.G. del
comune di Tortoreto (TE), ricade in zona B- sottozona B1.
REGOLARITÀ EDILIZIA
La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o
alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.
Licenza edilizia n.107 del 19/11/1973 e successiva variante 110 del 31/05/1982.
Il certificato di agibilità è stato rilasciato dal comune di Tortoreto (TE) in data 12/07/1984
Permesso di costruire n.42/2004 per chiusura portico, cambio di destinazione d’uso a piano terra e
modifiche architettoniche per la realizzazione di due abitazioni ad uso civile.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
Per ciò che attiene le superfici complessive non si sono riscontrate difformità tra lo stato dei luoghi e
quanto riportato sulle planimetrie catastali esistenti; per ciò che attiene invece la distribuzione interna
8e le volumetrie si sono riscontrate le seguenti difformità:
- diversa distribuzione interna dei tramezzi, con realizzazione del vano cucina
- realizzazione di una piccola finestra 60x50 sul prospetto ovest in corrispondenza del disimpegno
- lievi variazioni per quanto concerne la posizione della porta d’ingresso e della finestra sul
pianerottolo ovest che risultano traslate di circa 30 cm verso lo spigolo nord del fabbricato
- altezza interna di 2,70 m anziché 3,00 m
Pertanto, al fine di sanare le difformità riscontrate, bisognerà procedere con la presentazione di
un’istanza di sanatoria ai sensi dell’art.36 D.P.R. 380/01 al comune; dovrà essere depositata al catasto
la planimetria aggiornata prima dell’emissione del decreto di trasferimento.
Il rilascio del permesso in sanatoria comporterà una sanzione, a titolo di oblazione, che sarà stabilita
dall’ufficio urbanistico del comune.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di
raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità
geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed
infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza
all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a
determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore
complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso
a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giuseppe Ungaretti, 8, piano T
Appartamento posto al piano terra di un edificio sito in Comune di Tortoreto Lido, via
Giuseppe Ungaretti,8, composto da cucina, camera, bagno, disimpegno, area ad uso esclusivo
in parte pavimentata e in parte adibita a giardino con ripostiglio e garage. L’edificio si trova in
una zona semicentrale e nel raggio di pochi metri è possibile trovare ogni genere di servizio.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 2222, Sub. 6, Zc. 1, Categoria A2
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 51.910,00
Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato con il metodo comparativo. La
media dei prezzi di beni analoghi è stata temperata positivamente o negativamente alla luce
degli indici caratteristici del bene oggetto di stima: ubicazione dell’immobile, caratteristiche e
peculiarità della zona, stato di manutenzione, conservazione, finiture comfort, consistenza,
regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive attive, la
9situazione del mercato; in oltre il valore è stato diminuito di una quota tale da tener conto:
oneri per la regolarizzazione urbanistica e catastale, delle spese tecniche, di procedure. Tutti
questi elementi in coesistenza all’esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita
un’attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile
valore all’immobile oggetto di stima.
Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale
corpo convenzionale complessivo vendita
Bene N° 1 - 51,91 mq 1.000,00 €/mq € 51.910,00 100,00% € 51.910,00
Appartamento
Tortoreto (TE) - Via
Giuseppe Ungaretti,
8, piano T
Valore di stima: € 51.910,00
Valore di stima: € 51.910,00
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Oneri di regolarizzazione urbanistica 30,00 %
Valore finale di stima: € 36.337,00
Il valore del bene proposto per la vendita è stato abbattuto rispetto al valore commerciale relativo ad
una libera contrattazione di mercato del 30% sia in considerazione della mancanza di garanzia per
vizi, oneri per la regolarizzazione urbanistica e catastale, redazione del certificato di agibilità, stato
d’uso e di manutenzione, vincoli ed oneri giuridici relativi alla procedura.
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima
presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a
disposizione per eventuali chiarimenti.
Teramo, li 10/02/2020
10L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Ing. De Donato Pierluigi
ELENCO ALLEGATI:
✓ Altri allegati - 01. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
✓ Altri allegati - 02. DOCUMENTAZIONE CATASTALE
✓ Altri allegati - DOCUMENTAZIONE COMUNALE E ISPEZIONE CONSERVATORIA
11RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO UNICO
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Tortoreto (TE) - Via Giuseppe Ungaretti, 8, piano T
Appartamento posto al piano terra di un edificio sito in Comune di Tortoreto Lido, via
Giuseppe Ungaretti,8, composto da cucina, camera, bagno, disimpegno, area ad uso esclusivo
in parte pavimentata e in parte adibita a giardino con ripostiglio e garage. L’edificio si trova in
una zona semicentrale e nel raggio di pochi metri è possibile trovare ogni genere di servizio.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 2222, Sub. 6, Zc. 1, Categoria A2
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Destinazione urbanistica: L’area su cui sorge l’edificio in cui è sito l’appartamento oggetto di
stima, secondo il vigente P.R.G. del comune di Tortoreto (TE), ricade in zona B- sottozona B1.
Prezzo base d'asta: € 36.337,00
12SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 113/2019 DEL R.G.E.
LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 36.337,00
Bene N° 1 - Appartamento
Ubicazione: Tortoreto (TE) - Via Giuseppe Ungaretti, 8, piano T
Diritto reale: Proprietà Quota 1/1
Tipologia immobile: Appartamento Superficie 51,91 mq
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 26, Part. 2222,
Sub. 6, Zc. 1, Categoria A2
Descrizione: Appartamento posto al piano terra di un edificio sito in Comune di Tortoreto Lido, via Giuseppe
Ungaretti,8, composto da cucina, camera, bagno, disimpegno, area ad uso esclusivo in parte pavimentata e
in parte adibita a giardino con ripostiglio e garage. L’edificio si trova in una zona semicentrale e nel raggio
di pochi metri è possibile trovare ogni genere di servizio.
Vendita soggetta a IVA: NO
Continuità trascrizioni SI
ex art. 2650 c.c.:
Stato di occupazione: L’immobile risulta occupato dall’esecutato #XXXXXXX c.f. XXXXXXXX # via G.Ungaretti,8
Tortoreto (Te) , come da provvedimento autorizzativo dell’Illustrissimo Giudice del 2/12/2019.
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