STADIO DI MILANO Un progetto di eccellenza per San Siro e la città di Milano 6 giugno 2019 - Calcio e Finanza
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STADIO DI MILANO
VALORIZZAZIONE AMBITO SAN SIRO
Un progetto di eccellenza per San Siro e la città di Milano
Milano, 18 Settembre 2019
6 giugno 2019
2 Indice 1. Introduzione: perché un nuovo stadio? 2. Sintesi del lavoro svolto e delle opzioni analizzate 3. La proposta dei Club 4. I concept architettonici selezionati 5. Conclusioni Appendice
3 1. Introduzione: perché un nuovo stadio?
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Il Meazza: lo stato di fatto
▪ L’attuale Stadio Meazza non risponde alle esigenze del calcio ▪ Nella proposta di deliberazione della giunta del 12 maggio 2006
moderno, sia per i Club che per i tifosi in termini: (P.G. 430150/2006), di cui sotto è riportato un estratto, si
– Funzionali prendeva già atto di tali esigenze:
– Di adeguatezza agli standard di confort internazionali
– Di adeguamento normativo
– Di sicurezza delle aree
– Di disponibilità delle attività di supporto generatrici dei ricavi
necessari per la competitività delle squadre a livello
nazionale ed internazionale
▪ L’attuale area di San Siro rappresenta inoltre una frattura nella
città, che richiede una riqualificazione urbanistica e una
ricucitura del tessuto urbano sotto il profilo:
– Sociale
– Funzionale
– Architettonico
– Di sicurezza
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Lo stato del processo
▪ Il 25 ottobre 2018 AC Milan e FC Internazionale Milano (i "Club") firmano una Lettera d’Intenti, in base alla quale:
– Si da atto della complessità e dell’onerosità del progetto di rinnovamento dello stadio, sia in caso di nuova costruzione, sia per una
sostanziale ristrutturazione
– AC Milan e FC Internazionale Milano uniscono quindi le forze per raggiungere la sostenibilità finanziaria dell’intervento e
realizzare il progetto nel più breve tempo possibile
▪ Il 10 luglio 2019, AC Milan e FC Internazionale hanno presentato all’Amministrazione Comunale di Milano il "Progetto di Fattibilità
Tecnico Economica” per la realizzazione di un progetto di rigenerazione urbana che prevede un nuovo stadio per Milano e un distretto
multifunzionale. Quest’ultimo è necessario per assicurare inter-alia l’equilibrio economico finanziario di progetto
▪ La domanda presentata alle istituzioni è il primo passo ufficiale da parte dei Club per la realizzazione di un distretto urbano moderno,
sostenibile e accessibile, nell’area di San Siro, costruito intorno ad uno stadio dai più elevati standard internazionali.
– Il progetto si ispira sia ai migliori benchmark internazionali di stadi e distretti di intrattenimento (pressoché tutti realizzati ex novo),
sia alle peculiarità della storia e dell’esperienza sportiva nazionale e milanese
▪ La documentazione depositata dai Club contiene dettagliati studi tecnici e ingegneristici, senza alcuna definizione architettonica né
per lo stadio né per il distretto multifunzionale
▪ I Club hanno selezionato alcuni fra i migliori studi di architettura di fama internazionale specializzati in infrastrutture sportive e
distretti di intrattenimento
– I Club hanno infine scelto i concept design di due studi di architettura che delineano il nuovo stadio e il masterplan: essi sono un punto
di partenza per un progetto che verrà sviluppato nei prossimi mesi, a valle della interlocuzione con l’Amministrazione
6
L’incontro di oggi
▪ Vista l’importanza e la delicatezza della proposta, l’Amministrazione ha invitato il Consiglio Comunale a dare alcune linee di indirizzo a
supporto delle decisioni da prendere da parte del gruppo istruttore e dell’amministrazione
▪ Si tratta di un passaggio non previsto dalla procedura definita nella Legge sugli Stadi
▪ L’Amministrazione è in possesso dello Studio di Fattibilità (di oltre 750 pagine) che non può essere reso pubblico nella sua totalità
▪ Su richiesta del Comune, i Club hanno quindi preparato nel mese di luglio una relazione di sintesi da condividere con i consiglieri comunali
▪ All’inizio di settembre, l’Amministrazione ha chiesto ai Club di integrare la relazione con le indicazioni dei progetti
▪ I Club, al fine di avviare un processo di dialogo trasparente e collaborativo, hanno quindi preparato quanto richiesto
▪ I Club hanno inoltre programmato una presentazione pubblica dei progetti finalisti (data in corso di definizione), invitando il Consiglio
Comunale a partecipare
7 2. Sintesi del lavoro svolto e delle opzioni analizzate
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Le alternative disponibili ai Club
▪ I Club hanno quindi esaminato 3 opzioni per raggiungere l’obiettivo di creare uno stadio moderno, dando preferenza all’area di San Siro
▪ Per i Club è risultata non sostenibile l’opzione di lasciare il Meazza e Milano per almeno quattro anni per eseguire una ristrutturazione,
considerata:
– La mancanza di impianti sportivi alternativi disponibili a ospitare l’attività delle squadre
– L’insostenibilità economica e la perdita dei ricavi correlata
– L’onerosità economica e organizzativa per l’esperienza dei tifosi
– La perdita per la Città di Milano dell’unico impianto in grado di ospitare grandi eventi e concerti
Preferenza a San Siro
Dove San Siro Altra area
1 2 3
Ristrutturazione
Nuovo stadio e Nuovo stadio e
Come G. Meazza e
Riqualificazione Ambito sviluppo area commerciale
Riqualificazione Ambito
Analisi Due alternative in parallelo
Decisione Opzione 2
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L’ipotesi di ristrutturazione del Meazza
▪ Per mesi i Club hanno lavorato su una possibile ristrutturazione dello stadio Meazza
Stadio Meazza oggi Stadio Meazza ristrutturato
Capienza (posti) 78.278 Max 58.000
Anelli 3 2
Spazi interni (m²) 24,000 98,000
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L’intervento di ristrutturazione: tempi e fasi
▪ I Club hanno analizzato approfonditamente l’ipotesi della ristrutturazione, rilevando le seguenti attività necessarie
– Demolizione e ricostruzione del primo anello (la parte più vetusta dello stadio), al fine di adeguare la capacità portante e abbassare il livello della quota degli spazi dedicati
all’ospitalità (skybox e skylounge) ad oggi carenti di visuale sul campo
– Demolizione del terzo anello per ridurre la capienza globale dell’impianto al fine di consentire:
▫ Il raggiungimento della capienza ideale per i due Club di Milano, stimata in 60.000-65.000 posti
▫ L’ampliamento della circolazione tra i vari livelli e migliori condizioni di accessibilità anche per i disabili
▫ L’integrazione dei servizi disponibili per accogliere le esigenze del pubblico
▫ Il rifacimento della copertura per renderla acusticamente adeguata mediante l’abbassamento.
– Costruzione di un edificio esterno dietro la tribuna rossa per aumentare i volumi coperti per dotarsi di aree per l’hospitality, uffici e aree tecniche.
▫ Tale edificio coprirebbe la vista del secondo anello e delle relative rampe.
Demolizione Ricostruzione Nuova costruzione Rifacimento
1. Primo anello 1. Costruzione area ospitalità ovest 1. Aree interne
2. Terzo anello 2. Costruzione terrazzi 2° anello nord e sud 2. Facciate interne e rampe
3. Torri lato ovest 3. Ricostruzione 1° anello 3. 2° anello
4. Abbassamento tetto 4. Torri11
Le limitazioni di una ristrutturazione
▪ L’intervento di adeguamento del Meazza non risolve alcuni aspetti fondamentali per i Club e i tifosi:
• Lo Stadio Meazza risulterebbe irriconoscibile. La nuova struttura esterna
Identità
modificherebbe radicalmente gli elementi identitari.
• Lo stadio ristrutturato avrebbe una capienza inferiore a 60.000 posti (mentre quello
Capienza
attuale ha una capienza eccessiva)
• Non verrebbe risolto il problema di via Piccolomini per cui la tribuna est (arancio)
Spazi e Servizi
rimarrebbe difficilmente accessibile e con pochi servizi
• Una ristrutturazione così invadente necessiterebbe di un cantiere che
Sicurezza
comporterebbe notevoli rischi durante l’attività sportiva delle due squadre12
Le problematiche di una ristrutturazione contemporanea all’attività dei Club
▪ L’esito dell’analisi condotta dai Club evidenzia che la riqualificazione del Meazza presenta una serie di problematiche tecniche e
organizzative nonché costi di fatto molto vicini a quelli necessari per una nuova struttura
▪ Una ristrutturazione richiederebbe quindi che le squadre giocassero lontano da Milano per almeno 4 anni
Problematiche tecniche Problematiche organizzative
Rischi nell’esecuzione Gestione in simultanea con l’attività
sportiva dei due Club
Complicazioni non prevedibili
Allungamento dei tempi di realizzazione (5-6
Probabile sforamento dei budget anni tenendo l’attività sportiva a Milano)
Problemi di sicurezza Perdita di ricavi per la temporanea
riduzione della capacità dello stadio
Chiusura parziale di alcuni settori dello stadio13 3. La proposta dei Club
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Il progetto: investimenti per 1,2 miliardi di euro per Milano e l’area di San Siro
Un Nuovo Stadio Moderno Un Distretto Multifunzionale
Nell’area dove attualmente c’è il Meazza, un
nuovo distretto multifunzionale dedicato allo
Nell’area contigua a quella dell’attuale sport, all’intrattenimento, allo shopping e al
stadio, un nuovo impianto di circa 60,000 divertimento, con la creazione di aree verdi
posti a sedere, dai più alti standard fruibili; un luogo di aggregazione in grado di
internazionali accogliere cittadini, tifosi e turisti e di vivere
365 giorni all’anno
Si stima che il progetto crei nuova occupazione per oltre 3,500 persone
Grande focus sulla sostenibilità (LEED certification)
22 nuovi ettari di verde fruibile e spazio pedonale
€80m di opere pubbliche a servizio dei cittadini e per la riqualificazione dell’areaUn’opportunità unica per trasformare il quartiere di San Siro 15
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I vantaggi della nostra proposta
✓ Spazi verdi fruibili e aree pedonali: 22 ettari di verde e spazio pedonale
✓ Nuovi posti di lavoro: si stima che il progetto crei occupazione per oltre 3,500 persone
✓ Grande focus sulla sostenibilità: LEED certification
✓ Viabilità e sosta interrata: previsto il rifacimento del Tunnel Patroclo (€30m) e viabilità dell’area e parcheggi interrati
✓ Nuove opere pubbliche: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria pari a €80m a servizio del quartiere e della città
✓ Ridotto impatto visivo dello stadio: altezza fuori terra pari a 30 metri, contro i 68 metri dell’attuale stadio
✓ Ridotto impatto acustico: involucro laterale chiuso, che garantisce il rispetto del limite acustico dell’area
✓ Ridotto impatto energetico:
✓ Lo stadio Meazza produce circa 2.000 tonnellate di CO²
✓ Il nuovo complesso ha l’obiettivo di uno “stadio a emissioni zero”
✓ Il 50% dei fabbisogni energetici sarà soddisfatto da fonti rinnovabili e sarà utilizzata acqua di falda per il 100% dei fabbisogni di
riscaldamento e condizionamento
✓ Ridotto impatto idrico: sarà completamente evitato il prelievo in acquedotto per tuti gli usi non potabili, riutilizzando le acque per il
100% dei fabbisogni di irrigazione delle aree verdi e delle reti duali dei servizi igienici17 4. I concept architettonici selezionati
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I due studi di architettura selezionati per lo stadio e per il masterplan
▪ È stato avviato un processo competitivo per selezionare gli architetti tra le migliori società di fama internazionale specializzate nella
progettazione di infrastrutture sportive e distretti di intrattenimento.
▪ I Club hanno selezionato due architetti per il nuovo stadio e il masterplan, che sono un punto di partenza da sviluppare nei prossimi mesi.
▪ I Club stanno anche selezionando gli architetti che si occuperanno dei vari elementi del distretto multifunzionale che lavoreranno assieme
all’architetto prescelto per lo stadio, con i contributi di tutte le parti interessate.
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20 [Pagina Lasciata Bianca]
21 5. Conclusioni
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AC Milan e FC Internazionale insieme per il progetto
▪ Per la realizzazione del progetto i Club si sono avvalsi della Legge Stadi che promuove lo sviluppo di infrastrutture sportive nel nostro
paese, anche attraverso la realizzazione di funzioni d’uso diverse (complementari o funzionali all’impianto, purché diverse dalla
residenza), al fine di assicurare l’equilibrio economico-finanziario di progetto
▪ Le volumetrie delle destinazioni d’uso diverse possono essere anche superiori a quanto ammesso dagli atti di pianificazione della città
▪ A tale proposito i Club hanno depositato a luglio uno Studio di Fattibilità e una prima proposta di Piano Finanziario, così come previsto
dalla normativa al fine di ottenere in prima istanza la dichiarazione di pubblico interesse da parte del Comune di Milano
– Solo in seguito, i Club potranno procedere alla predisposizione di un progetto definitivo, completo in tutti i suoi aspetti architettonici.
– Siamo quindi all’inizio della procedura da percorrere insieme al Comune di Milano, gli enti e la città
– Le squadre hanno fatto una proposta all’Amministrazione che potrà essere affinata e migliorata nelle successive fasi del procedimento
▪ Tutti gli investimenti saranno effettuati da AC Milan e FC Internazionale, che in cambio richiedono un diritto di superficie della durata di 90
anni
– La proposta prevede il pagamento di un canone al Comune e la restituzione, al termine dei 90 anni, al Comune di Milano non solo
dell’impianto sportivo ma anche dell’intero distretto multifunzionale
▪ I Club danno la priorità al sito storico di San Siro per la creazione di un progetto unico in Europa23
Conclusioni
Siamo fermamente convinti che questa sia la strada giusta da
seguire e siamo entusiasti del progetto che darà a Milano un
nuovo luogo di riferimento di eccellenza mondiale, che
contribuirà al progresso compiuto dalla città di Milano nel corso
degli ultimi anni
Se riceveranno un parere positivo, i Club avvieranno un dialogo
aperto e trasparente con il territorio, per trovare soluzioni che
tengano in adeguata considerazione le esigenze e le aspirazioni
della Città per l’area di San Siro24 Appendice
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Un nuovo stadio è essenziale per riportare Milano al vertice del calcio mondiale
▪ In base al Financial Fair Play (FFP), le squadre europee
Ricavi da Stadio (Anno 2017/18) possono investire nella rosa solo i ricavi che producono
€160m ▪ Il FFP guarda all’Utile Netto e la massima perdita
consentita cumulata è di €30m su 3 anni
€140m
€120m
€100m
€80m
€60m Successo Ricavi più
sul campo alti
€40m
€20m
Investimenti in
giocatori
€0m26
Ristrutturazione: gli svantaggi a fronte di un nuovo impianto
Ristrutturazione Nuovo Stadio
Capienza Massimo 58.000 posti Anche oltre 60.000 posti
di cui premium Massimo 6.500 posti c.a. 12.500 posti
Tempi di intervento 5 – 6 anni 3 anni
Costi di intervento c.a. €510m c.a. €650m
Mancati introiti c.a. €115m Nessuno
durante
l’intervento
Ricavi attesi a Limitati dall’insufficienza In linea con i top club europei
fine intervento di aree premium e servizi aggiuntivi
(c.a. 60% di quelli di un nuovo impianto)27
Legge Stadi: processo e tempistiche
Club Comune e Enti Dichiarazioni Durata
Conferenza dei servizi Dichiarazione di
✔ Studio di Fattibilità
preliminare Pubblico Interesse
90gg
Selezione
✔ Progettisti¹
Conferenza dei servizi Dichiarazione di
’ Progetto Definitivo + PEF
decisoria Pubblica Utilità
180gg
Gara pubblica su
progetto con
prelazione per i Club 90gg
Nota: semplificazione grafica del processo ai meri fini illustrativi
1. L’incarico verrà finalizzato dopo la dichiarazione di pubblico interesseIl progetto è ispirato ai migliori stadi del mondo… 28 Wanda Metropolitano – Madrid New LA Stadium ‒ Los Angeles Allianz Arena ‒ Munich New Tottenham Stadium ‒ London Mercedes Benz Arena ‒ Atlanta New Yankee Stadium ‒ New York
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The Battery Park ‒ Atlanta LA Live – Los Angeles
…e ai distretti di intrattenimento più riusciti al mondo……e attento all’identità di San Siro e alla storia di Milano 30
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