Seminario di aggiornamento Periti esperti stimatori - Collegio dei Geometri della Provincia di Reggio Emilia, 24 giugno 2021 - Collegio Geometri ...
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Seminario di
aggiornamento
Periti esperti stimatori
Collegio dei Geometri della Provincia di Reggio Emilia,
24 giugno 2021La liberazione dell’immobile pignorato
La norma di riferimento è l’art. 560 c.p.c., modificato dall‘art. 4/2 D.L. 135/18, conv. con modificazioni dalla L. n. 12/2019. In prima battuta, l’art. 4/4 D.L. 135/18, conv. dalla L. 12/19, prevede l’applicazione del nuovo art. 560 alle esecuzioni pendenti dal 13.2.19 (coincidente con l’entrata in vigore della L. 12/19). L’estensione a tutte le procedure è stata prevista dall’art. 18quater/2 D.L. 162/19, introdotto dalla Legge di conversione 8/2020, entrata in vigore il 1.3.2020. → La nuova disciplina si applica a tutte le procedure esecutive
Il G.E. dispone la liberazione dell’immobile,
quando non ritiene di autorizzare il debitore a
continuare ad abitare lo stesso ovvero quando
revoca la detta autorizzazione, se concessa in
Com’era precedenza, ovvero quando provvede
all’aggiudicazione o all’assegnazione
l’ordine di dell’immobile.
liberazione:
La liberazione dell’immobile è la regola;
l’autorizzazione a continuare ad occupare è
l’eccezioneSecondo le buone prassi,
Quando
l’ordine di
al momento dell’udienza ex
liberazione? art. 569 c.p.c., con l’ordinanza
che dispone la vendita
dell’immobile staggitol’immobile è
«attualmente occupato
dal debitore» e «sarà
Nella relazione di libero al decreto di
stima: trasferimento»IL NUOVO ORDINE DI LIBERAZIONE • Art. 560, comma 3: Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma. • Comma 6: Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell'immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l'immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l'immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. • Comma 8: Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l'immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell'immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell'articolo 586
Il mantenimento
dell’occupazione
La liberazione
dell’immobile da parte
l’eccezione
dell’esecutato diventa
la regolaIn quali casi si pronuncia l’ordine di
liberazione?
l’immobile non è più occupato
L’immobile è occupato da terzi L’immobile non rappresenta
dal debitore (ad es., rilascio
soggetti diversi dal debitore l’abitazione dell’esecutato (ad
spontaneo; immobile
esecutato; es. l’esecutata è una società);
abbandonato da tempo);
quando l'immobile non sia
adeguatamente tutelato e
mantenuto in uno stato di quando il debitore viola gli altri
qualora sia ostacolato il diritto di
buona conservazione, per colpa obblighi che la legge pone a suo
visita di potenziali acquirenti;
o dolo del debitore e dei carico;
membri del suo nucleo
familiare;L’immobile che rappresenta l’abitazione del
debitore
L’immobile deve essere destinato ad uso abitativo.
• Per identificarlo, si deve tenere conto della destinazione catastale, perciò,
qualora il classamento catastale dell’immobile corrisponda alle categorie B, C, D,
E, F o alla categoria A/10 (uffici e studi privati), non potranno applicarsi le speciali
regole in esame;
• l’immobile deve essere effettivamente destinato a stabile abitazione del debitore
(→ NO SECONDE CASE): oltre alla residenza anagrafica, l’esperto (con il Custode)
deve verificare che il debitore effettivamente abiti nell’immobile• L’immobile deve essere abitato dal debitore e da
familiari, non solo da familiari;
• le disposizioni di favore si applicano all’esecutato
convivente con la «famiglia anagrafica», definita
dall’art. 4, comma 1, D.P.R. 30/5/1989, n. 223 come
«un insieme di persone legate da vincoli di
matrimonio, unione civile, parentela, affinità,
adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed
Attenzione! aventi dimora abituale nello stesso comune»
• L’utilizzo come stabile abitazione deve sussistere al
momento della notifica del pignoramento, e non
iniziare successivamente all’inizio della procedura
esecutiva;
• le norme in esame sono di stretta interpretazione,
quindi non sono applicabili per analogia a fattispecie
simili1)l’esecutato deve
GLI ALTRI CASI: consentire le
visite all’immobile
dei potenziali
acquirenti2) il debitore e anche i membri del suo nucleo familiare sono obbligati a conservare diligentemente il bene pignorato e a mantenere e tutelare la sua integrità
L’OBBLIGO DI CONSERVAZIONE E MANUTENZIONE • La conservazione e manutenzione consistono nel mantenimento della piena integrità materiale e dell’utilità economica del bene pignorato allo scopo di preservarne il valore; • L’integrità del cespite potrebbe essere pregiudicata da deterioramenti o danneggiamenti, condotte di distrazione di frutti, pertinenze, accessori o di altre parti essenziali dell’edificio (caldaia, parti dell’impianto di riscaldamento/raffrescamento). Da impedire anche intrusioni abusive nell’immobile. • Al debitore spetta il compito di predisporre tutte le misure necessarie ad evitare un peggioramento delle condizioni dell’immobile cristallizzate all’atto del pignoramento (da indicare nei periodici rendiconti) → fondamentale l’accertamento dello stimatore.
LA MANCANZA DI LIQUIDITA’ NON E’ UN’ESIMENTE PER NON OTTEMPERARE AL DOVERE DI CONSERVAZIONE DELL’IMMOBILE. → IL LEGISLATORE INTENDE LA PERMANENZA DEL DEBITORE NELL’IMMOBILE COME FUNZIONALMENTE ORIENTATA ALLA SALVAGUARDIA DEGLI INTERESSI ALTRUI (CREDITORI E AGGIUDICATARIO), sicchè la manutenzione del bene è una sorta di contropartita per rimanervi.
La violazione degli «altri obblighi che la legge
pone a carico dell’esecutato»
= soltanto quelli che lo riguardano come proprietario del cespite.
Casistica:
- Il mancato pagamento degli oneri condominiali finalizzati a
manutenzione e conservazione dell’immobile;
- La sottrazione alla vigilanza del custode giudiziario;
- Il compimento di atti di emulazione;
- La derivazione dall’immobile pignorato di danni a beni di proprietà di
terziL’omesso pagamento degli oneri
condominiali non rappresenta di
per sè condotta che cagioni
IN l’emissione dell’o.d.l. Neanche il
custode paga gli oneri.
PARTICOLARE
GLI ONERI Se però l’inerzia (anche a livello di
voto in assemblea) ha comportato
CONDOMINIALI un nocumento a carico
dell’immobile, allora si considera
violazione rilevante.QUANDO L’IMMOBILE E’ ABITATO DALL’ESECUTATO, L’ORDINE DI LIBERAZIONE VIENE EMESSO CONTESTUALMENTE AL DECRETO DI TRASFERIMENTO (SE RICHIESTO DALL’AGGIUDICATARIO) → NELLA RELAZIONE DI STIMA, L’IMMOBILE SARA’ QUALIFICATO COME «OCCUPATO DALL’ESECUTATO»
L’attuazione dell’O.D.L. emesso contestualmente al decreto di trasferimento: SU ISTANZA DIVERSAMENTE: DELL’AGGIUDICATARIO: Il custode giudiziario provvede L’aggiudicatario chiede all'attuazione del provvedimento l’esecuzione dell’ordine con le decorsi sessanta giorni e non oltre forme dell’esecuzione per rilascio centoventi giorni dalla predetta ai sensi degli artt. 605 e ss. c.p.c. istanza = ORDINE AUTO-ESECUTIVO
Disciplina specifica nell’ordinanza di vendita: «L’aggiudicatario potrà avanzare la richiesta di attuazione da parte del custode giudiziario dell’ordine di liberazione non prima del versamento del saldo prezzo e comunque entro trenta giorni dal versamento del saldo prezzo; e non oltre – quale termine massimo – l’emissione del decreto di trasferimento. L'istanza deve essere proposta al Custode giudiziario IVG di Reggio Emilia, che provvederà a depositarla nel fascicolo dell’esecuzione»
Contratti di locazione Opponibilità e canone «congruo»
o il debitore non può concedere in locazione l’immobile, salvo autorizzazione del G.E. (art. 560 c.p.c.); o la locazione, se stipulata anteriormente al pignoramento, è opponibile al ceto creditorio quando ha data certa anteriore alla notifica del pignoramento ex art. 2923/1 c.c. ovverosia quando il contratto è stato registrato prima della notifica del pignoramento. oIn tale caso, l’immobile può essere goduto per il termine massimo di 9 anni (se previsto contrattualmente) dall’inizio della locazione. Per l’opponibilità di durata superiore al novennio, l’art. 2923/2 c.c. richiede la trascrizione presso i RR.II. del contratto antecedente al pignoramento. oLa locazione può essere stipulata da uno solo dei comproprietari (da tenere in considerazione al momento della ricerca nel database di AE).
Avendo l’art. 41 Legge n.
302/82 previsto la libertà
Casi particolari: di forme, il contratto di
affitto del fondo rustico è
opponibile quando è
provvisto di data certa
anteriore al
pignoramento (→ onere
di prova a carico
1) Affitto agrario dell’affittuario), anche se
non è
registrato.
stato maiNe consegue che: L’esperto stimatore dovrà effettuare approfondimenti ulteriori rispetto all’usuale richiesta all’Agenzia delle entrate (ad esempio, fascicolo aziendale dell’azienda agricola affittuaria presso la Regione; marca da bollo apposta sul contratto e «annullata» in data certa; esistenza di contributi PAC).
Casi particolari: a) Nei contratti ad uso
non abitativo regolati
dalla Legge n. 392/78, il
primo rinnovo opera
automaticamente (sei
2) Rinnovazione o nove anni);
automatica del La disdetta è prevista
in casi determinati, tra
cui non è inclusa la
contratto vendita dell’immobile• Nel contratto ad uso abitativo
disciplinato dalla Legge n.
431/1998 (la maggioranza dei
contratti in essere), il primo
rinnovo opera automaticamente;
Nel contratto ad uso però, il Custode può comunicare la
disdetta ex art. 3 lett. g) : «quando
abitativo disciplinato dalla il locatore intenda vendere
l'immobile a terzi e non abbia la
Legge n. 392/78, la proprietà di altri immobili ad uso
proroga legale NON è abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria
opponibile alla procedura abitazione» almeno sei mesi prima
della scadenza
• Gli ulteriori rinnovi, invece, devono
essere autorizzati dal G.E. In
difetto, la locazione si considera
non opponibile al ceto creditorioAi sensi dell’art. 2923/3 c.c., in ogni caso l'acquirente
non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo
convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a
quello risultante da precedenti locazioni.
Il cd. L’inadeguatezza del prezzo va valutata con riferimento
alla data del pignoramento e non della stipulazione del
canone vile contratto (Cass. n. 2462/82);
Nella stima del giusto canone possono essere utilizzate
presunzioni; fatti notori; parametri indicativi, quali il
cd. equo canone e il canone determinato ai sensi della
Legge n. 431/98In caso di locazione di immobile rientrante in In caso di affitto agrario, il canone affitto di azienda (o va considerato nel suo stipulata ammontare complessivamente congiuntamente) , si previsto per l’intera durata di anni deve prendere in dell’affitto (v. Sezione agraria del esame il solo canone di Tribunale di Reggio Emilia, locazione, epurato dal sentenza n. 82/2016). canone di affitto d’azienda.
La fattispecie in esame garantisce all’aggiudicatario
una rendita fondiaria adeguata all’effettivo valore
d’uso del bene e al valore che dal bene è possibile
ricavare offrendolo in locazione a terzi.
Principi relativi
all’accertamento
Il legislatore riconosce al Giudice dell’Esecuzione un
di canone vile potere di verifica dell’opponibilità della locazione sulla
base di una cognizione sommaria, senza pregiudicare
la piena cognizione di merito in sede di opposizione.
Pertanto, l’ordine di liberazione ha effetto ultra
partes e può essere emesso dal G.E. anche prima del
decreto di trasferimento.LE PERTINENZE, GLI ACCESSORI
Art. 2912 c.c.: il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata 1) Accessorio deve intendersi una cosa che, pur conservando individualità materiale, si trova in rapporto di connessione materiale con la cosa principale. Caso tipico sono le accessioni ex art. 934 c.c. (ad es., fabbricato costruito su terreno pignorato). 2) Pertinenza è cosa che, pur conservando individualità materiale, è destinata in maniera durevole al servizio o ad ornamento di altra (ad es., soffitta o autorimessa rispetto all’abitazione) (art. 817 c.c.).
L’estensione del pignoramento va esclusa quando: 1) dall’esame del pignoramento emergono elementi idonei a far ritenere che il creditore non abbia voluto colpire la pertinenza; 2) l’accessorio o pertinenza abbia un suo specifico dato catastale identificativo e di esso non si faccia menzione nel pignoramento e nella nota di trascrizione → si deve presumere che il creditore non abbia voluto pignorare tale bene.
Dal confronto tra GG.EE. e Geometri
stimatori:
1) Il pignoramento è da intendersi automaticamente esteso, limitatamente ai proporzionali diritti
di comproprietà spettanti alle unità immobiliari pignorate, a tutte le parti comuni dell’edificio
ai sensi dell’art. 1117 C.C. e a quelle porzioni (aree cortilive, giardini, soffitte e cantine, vani
scala e ascensore, lastrico solare) che, anche se non identificate catastalmente, sono comuni
secondo i titoli di provenienza e secondo il regolamento condominiale contrattuale;
2) Il pignoramento è da intendersi automaticamente esteso, limitatamente ai proporzionali diritti
di comproprietà, a quelle porzioni che siano identificate catastalmente – mappale e/o
subalterno - come Beni Comuni Non Censibili (ad es., aree cortilizie, giardini, soffitte e cantine,
vani scala e ascensore, lastrici solari) o come Beni Comuni Censibili (ad es., alloggio custode,
garage);
3) L’unità immobiliare urbana costituita da due identificativi catastali fra loro graffati (subalterno
e/o mappale) rientra nell’oggetto del pignoramento anche qualora questo individui solo uno
dei due identificativi;
4) in caso di Ente Urbano o di Area Urbana, censito con mappale diverso dal fabbricato principale,
comune a più unità immobiliari (comprese quelle pignorate), il pignoramento può essere
oggetto di estensione (salvo risultino elementi di segno contrario) limitatamente alla quota
corrispondente al titolo di proprietà dell’esecutato ovvero, se non dichiarato, in proporzione al
diritto avente ad oggetto il fabbricato principale ai sensi dell’art. 1117 c.c.;Spiegare chiaramente la
situazione catastale,
Cosa fare proponendo una lettura degli
atti
nella
relazione Comunque evidenziare il
estimativa: profilo ai fini della
discussione in udienzaNuova lett. e) del punto D)
dell’incarico:
«se l’immobile rappresenta
intervento di edilizia
Edilizia residenziale pubblica
convenzionata e convenzionata e agevolata
finanziato in tutto o in parte
agevolata con risorse pubbliche (in caso
positivo, indicare l’ente
erogatore del finanziamento
territorialmente competente)»Art. 1 commi 376, 377 e 378 della Legge n. 178/2020: • la sospensione delle procedure aventi ad oggetto compendi di edilizia convenzionata e agevolata, finalizzata a consentire la partecipazione alla procedura degli enti pubblici interessati alla tutela dei vincoli sociali sottesi alla tipologia di edilizia in esame; • la sospensione della vendita; • l’improcedibilità dell’esecuzione ove intrapresa dall’istituto di credito in forza di mutuo fondiario concluso per finanziare l’intervento edilizio laddove l’ente creditore non sia inserito nell’elenco delle banche convenzionate presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e il mutuo azionato non sia conforme ai criteri di cui all’articolo 44 della Legge n. 457/1978.
• L’art. 44, nell’ottica di incentivare il finanziamento bancario
finalizzato alla realizzazione dei programmi costruttivi
localizzati nei piani di zona ex Lege n. 167/1962, consente alla
Banche di erogare mutui non fruenti del contributo statale
anche in deroga a disposizioni di legge e/o di statuto, anche
La ratio quando le aree assegnate dai comuni ai sensi dell'articolo 35
della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni,
non siano di proprietà dei comuni stessi garantendo il
dell’art. 44 mutuante con la previsione della garanzia sussidiaria dello
Stato.
Legge n. • ratio di ampia tutela per le ragioni creditizie in relazione ad
operazioni connesse a mutui non fruenti di contributi statali
457/78 che presentano oggettivi rischi di recupero del credito in
ragione dell’incertezza della garanzia reale (ad esempio,
qualora non si realizzi la fattispecie acquisitiva in capo al
Comune o il diritto di superficie concesso dal Comune dovesse
cessare per mancata rinnovazione alla scadenza e/o
decadenza a termini di convenzione).stipulazione della convenzione
I criteri di edilizia di cui all’art. 35 l. n.
865/1971
cui al primo
comma, ottenimento del decreto di
occupazione di urgenza e inizio
art. 44 delle procedure di espropriazione,
che devono precedere la
stipulazione del mutuo fondiarioCosa è necessario verificare: • L’immobile rientra in un intervento di edilizia convenzionata o agevolata? • Il carattere agevolato è attuale? Permane il vincolo pubblicistico di destinazione dell’immobile? • L’identità dell’ente erogatore del finanziamento. • Chi occupa gli immobili vincolati? • Nel caso in cui la procedura sia stata iniziata dalla Banca mutuante che ha finanziato l’intervento, verifica dei requisiti dell’art. 44/1
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