Prove d'innovazione in periferia: micro-esperienze di social housing in Veneto. di Alessandro Boldo Paper for the Espanet Conference - ESPAnet Italia

Prove d'innovazione in periferia:
             micro-esperienze di social housing in Veneto.

                                      di
                               Alessandro Boldo

                 Paper for the Espanet Conference
    “Sfide alla cittadinanza e trasformazione dei corsi di vita:
             precarietà, invecchiamento e migrazioni”
 Università degli Studi di Torino, Torino, 18 - 20 Settembre 2014

Alessandro Boldo,
Dr DEIT - Università degli Studi di Ferrara
bldlsns@unife.it

Abstract
Di fronte all'arretramento dello Stato Nazione ed a una rinegoziazione del modello del Welfare State è anco-
ra possibile pensare a politiche per l'abitare nella sostanza centralizzate e vertically down oriented? Si pro-
pone di guardare alle politiche dell'Edilizia Residenziale Sociale avviate a partire dal 2008 al tempo stesso
come opportunità e vincolo e che attraverso quest'ultimo cerca di innovare. La griglia di lettura propone di
inquadrare il problema attraverso un esercizio di re-scaling indagando i processi di “positioning” di sogget-
ti ai margini – nei comuni non capoluogo della pianura Veneta – nell'attivazione dei contesti nonché per la
produzione di significato di arene istituite ai margini. Il processo d'indagine è quindi dialettico e sfrutta i
margini della policy “a contratto” nazionale fortemente discrezionale e selettiva per inserire quelle “prati-
che argomentative” che vogliono far emergere attori e risorse in nuovi pattern d'interazione su un tema
chiave come l'abitare. Non sono quindi tanto le capacità di una policy nel garantire eventuali “effetti a ca-
scata” a destare interesse o gli esiti puntuali di un caso, ma le abilità d'integrazione rilevanti in termine di
dotazione di beni pubblici, nella formazione di arene inedite, nella definizione dei processi di apprendimento
e nella costituzione di soggetti innovatori capaci di costituirsi attori delle trasformazioni dei territori.
Keywords: Social Housing, politiche pubbliche, apprendimenti

Premessa
«Come Amministrazione Comunale ci siamo formalmente attivati per recuperare le aree depresse e destinare
il loro recupero a fini sociali, in particolar modo utilizzando i nuovi strumenti e le opportunità che giungono
dal mondo del Social Housing. […] obiettivo di questa Giunta è risolvere l'emergenza abitativa e favorire i
processi di coesione sociale nel Comune. [La città] fa parte di un importante nucleo metropolitano nazionale,
ne è ai margini, ma su di essa gravitano effetti diretti ed indiretti a cui solo politiche di sistema, che oltrepas-
sino i confini amministrativi tradizionali possono dar risposte. Vogliamo declinare la città in una versione
2.0. […] e in questa veste l'investimento in Edilizia Residenziale Sociale sarà centrale per dare soluzioni abi-
tative a quei cittadini che appartengono alla cosiddetta “fascia grigia”, ricchi per corrispondere ai requisiti
necessari per un alloggio popolare, ma economicamente incapaci nel reggere i canoni in locazione di un af-
fitto di mercato1».
                                                         ***
«– Ve lo spiego io come funziona il mondo del Social Housing in Veneto! Guardate questi sono i comuni ca-
poluogo: Venezia-Mestre, Padova, Vicenza, Verona: congiungeteli e individuate una “buffer zone” di 20km
sopra e 20km sotto. Questo è il vincolo alla finanziabilità dell'intervento: se le proposte dei comuni o degli
enti stanno in questa fascia di rispetto l'intervento è preso in considerazione, altrimenti scordatevelo.
– Ma e gli altri? Treviso, Belluno, Rovigo? O tutti quei centri non metropolitani, ma di medie dimensioni –
penso a Bassano del Grappa, Castelfranco Veneto, Piove di Sacco, Conegliano – dove risiedono importanti
realtà economiche e dove l'emergenza abitativa non manca?
– Al fondo non interessa. Interessa invece che l'intervento stia in questa zona qui [la fascia], una zona attra-
versata dalla linea ferroviaria Venezia-Milano, quindi la prossima rete T.A.V. Ed ai comuni capoluogo.
– Scusa, ma i criteri d'emergenza sociale ed “intensità abitativa”?
– Amici, chi muove gli investimenti sta costruendo la dorsale alta velocità ed il sistema degli investimenti sta
tutto assieme, non è scorporabile in tante opere. Investire in immobili sui grandi centri, sulle grandi infra-
strutture, sugli hub metropolitani, sugli scali aeroportuali significa ridurre i rischi, mantenere costanti i valori
di mercato nel tempo, mentre alle periferie gli stessi sono ormai destinati a crollare. Ai margini resta solo la
contrazione del mercato a calmierare i prezzi degli affitti. A Marcon, uno dei primi interventi del fondo “eti-
co” in provincia di Venezia, si è arrivati a mettere in affitto alloggi a 600 euro al mese, mi dite che c'è di “so-
cial”?»2.
                                                         ***
Nel passato il mercato immobiliare non ha mai funzionato da calmieratore delle emergenze abitative, tanto
meno ha funzionato autonomamente o in condizione di simmetria perfetta; è invece stato (più o meno) inten-
samente sorretto dall'azione pubblica e guidato da una logica normativa che tendesse a favorire la produzione
edilizia a scapito della programmazione urbanistica ed il governo del territorio.
Di fronte all'arretramento dello Stato-Nazione ed alla progressiva riformulazione del modello del Welfare
State (Le Galés, 2006), di fronte alla sfavorevole congiuntura economica che ha aggravato l'emergenza abita-
1
    Commento rilasciato nel 2014 da un assessore di una città non capoluogo, ma importante del Veneto, che ritiene preferibile non
    dichiararsi.
2
    Intervista anonima 2014.

tiva, le politiche dell'abitare hanno subito – partire dal 2008 – una nuova declinazione quali politiche con-
trattuali con i processi avviati in Italia sull'Edilizia Residenziale Sociale3.
La (nuova) gestione del “problema pubblico casa” ha introdotto modalità di distribuzioni e produzione dei
beni spesso con criteri selettivi, appartenenti ad una razionalità burocratica (à la Weber) complessa e compe-
titiva messa in opera attraverso un sistema misto pubblico-privato, il Sistema Integrato dei Fondi. Di fatto si
è concesso al settore privato di finanziare e gestire beni di rilevanza pubblica, avviando procedure formal-
mente e fortemente centralizzate nel decision-making e marginalizzando tutti gli enti e le istituzioni che fino
ad oggi potevano garantire quantomeno un minimo di programmazione e di controllo sul territorio. Questo
quadro oltre che confondere gli obiettivi del servizio pubblico, allineandoli formalmente alla dimensione del
settore privato, sembra avviare procedure che rientrano in una logica eminentemente performativa e estimati-
vo-discrezionale degli interventi, subordinando lo Stato stesso non più quale arbitro, ma quale partecipe di
interessi oligopolistici (Dardot, Larval, 2009: 378).
All'interno di questa cornice, si conduce un'indagine sulle esternalità (positive/negative) del Social Housing
nazionale, in primo luogo è attorno l'interesse sull'offerta di Edilizia Residenziale Sociale che si propone di
soffermarsi, verificandone le occasioni diverse di attivazione dei contesti e di attori, capaci in qualche modo
di ripensare e affrancarsi dalla dimensione marginale, imposta dalle “nuove geografie” dello sviluppo4.

Obiettivi e tesi
Per Donolo (2005, 2006), l'innovazione deriva da politiche pubbliche “a contratto” e “deliberative”. Nelle
prime – come il Social Housing nazionale – vige il principio della negoziazione (Donolo 2006) tra istituzioni
pubbliche e attori del Mercato, opportunità e vincolo ne sono i fattori caratterizzanti (Donolo, 2007) il cui
esito coincide con la produzione (privata) di beni a servizi a carattere pubblico. Nelle politiche deliberative
centrale è invece l'argomentazione (ibid), l'interazione tra istituzioni pubbliche e corpo sociale attraverso le
varie declinazioni della democrazia deliberativa.
Obiettivo del contributo è oscillare tra queste due posizioni, avvalenosi della storyline (Hajer, 1995) del So-
cial Housing5 per far emergere – seppur marginalmente – altre razionalità che non detengono il potere della
relazione, che non possono modificare il “contratto”, ma che avviano processi di agency e provano a posizio-
narsi sull'arena di policy attraverso l'uso collaudato di inedite pratiche argomentative (Elster, 2005).
Oscillare tra politiche “a contratto” e pratiche argomentative significa verificare quei margini di ibridazione e
le miscele attivate dai nuovi confini di policy: un'indagine che mira ad usare il “patto” del Social Housing
nazionale quale sfondo di capacità (Searle, 1996) per far emergere nuove coalizioni di discorsi e nuovi possi-
bili processi di enactment (à la Weick).
Si parte dai margini, quantomeno margini dalla cornice del Social Housing nazionale che impone sui territori
sul tema dell'abitare: questo non significa farli divenire “oggetto di ricerca”, ma farli assumere una connota-
zione epistemica. Questi contesti territoriali sono a tutti gli effetti ambiti attivatori di conoscenza e metteno
in circolazione routine, saperi, esperienze, frame che difficilmente rientrano all'interno della logica dell'e-
sportazione del modello, dell'analisi quantitativa o della valutazione sinottica. La “periferia” non è geografica
o fisica, ma è un effetto sottoprodotto di un policy-making centralizzato, dominato dal modello della part-
nership fortemente discrezionale e di una razionalità in cui il privato può influenzare le scelte istituzionali e
3
    Sull'E.R.S. – comunemente Social Housing – da qualche anno si sono avviati sforzi e architetture istituzionali. La regia statale ha
    avviato a livello regionale e locale una fase di implementazione sui processi dell'Edilizia Residenziale Sociale in cui l'attore isti-
    tuzionale pubblico definisce in accordo con il “privato sociale” una strategia d'intervento nella progettazione, produzione e ge-
    stione del “servizio abitativo”. Alla finanziaria 2007 che ha imposto quote di E.R.S. negli standard urbanistici definiti dal D.M.
    1444/68, si è passati al Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (L.n. 133/08) fino alla recente consultazione del Ministero delle In-
    frastrutture e dei Trasporti “#lecittàvivibili. Idee per la trasformazione urbana e nuove politiche territoriali”, quale bozza di dise-
    gno di legge per riformare la legislazione urbanistica nazionale del 1942. L'Edilizia Residenziale Sociale appare nell'art. 18 e nel-
    l'art. 19. Le indicazioni sull'Housing Sociale rientrano oggi appieno nell'azione del Dipartimento della Coesione Sociale nel PON
    2014-2020 sulle città metropolitane in particolare Asse 3. “Servizi per l’inclusione sociale” e Asse 4 “Infrastrutture per l’inclusio-
    ne sociale” (DPS – Coesione, 2014).
4
    La marginalità del “Sistema Paese” sembra infatti attestarsi strutturalmente: quello che Fabrizio Barca (DPS - Coesione 2012) ha
    definito “dimensione interna”, o “area interna” sembra essere altrettanto efficace se relativizzata rispetto il punto di vista dell'os-
    servatore. Se infatti molti comuni del vecchio “Nord-Est” sembrano aver perso il ruolo trainante nello sviluppo del Paese a scapi-
    to delle realtà urbane, sarebbe altrettanto interessante verificare la dimensione “interna” dell'Italia rispetto il quadro Europeo,o
    globale, a cui sembrano reggere solo pochi nuclei metropolitani fortemente connessi con i circuiti economici primaziali (à la Sas-
    sen). Questa caratterizzazione nazionale è ben nota agli attori istituzionali del Social Housing, ben attenti ad attivare investimenti
    dove gli immobili possono generare nel tempo rendimenti costanti.
5
    L'articolo 1 del D.M. 22/04/2008 definisce alloggio sociale, l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione perma-
    nente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di indi-
    vidui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.

quindi imporre forme escludenti in termini di accessibilità ai beni pubblici. Si abbozza quindi la possibilità di
ri-aprire nuovamente la questione del rapporto centro-periferia, lungi dal ritenerlo un conflitto geografico o
“da cartografare”, ma una condizione per poter avviare la sperimentazione di inediti pattern d'interazione di
attori e risorse attorno a temi chiave e declinandoli quale occasione di innovazione e coesione territoriale.
Per chi scrive, l'indagine è stata “quasi” un'esperienza etnografica, un attraversamento fisico nelle storie di
vita quotidiana e professionali che coinvolgono agenti dei territori segnati prima dalla congiuntura economi-
ca sfavorevole, poi da una crisi sempre più strutturale e che ha condotto gli enti locali a competere sulla di-
stribuzione alla minore intensità possibile delle esternalità negative dei passati cicli di modernizzazione6. Nei
processi avviati attraverso il Sistema Integrato dei Fondi, l'incontro inatteso con attori consapevoli di questa
“concorrenza al ribasso”, palesa invece processi argomentativi, in cui il progetto7 prende il posto del “con-
tratto”, istituendo nuove arene per l'innovazione.
                                                         ***
Tralasciando intenzionalmente un'analisi sinottico-comparativa tra i molti strumenti avviati sul panorama na-
zionale, si privilegia l'uso dello “studio di caso” (Gelli 2002), avviando una descrizione esplorativa e densa
(Geertz, 1987) su attori e risorse interagenti attorno ad uno stesso problema. Lo “studio di caso” si qualifica
nella narrazione di fatti stilizzati (Abbott, 2007) al fine di indurre una strategia di ricerca riflessiva, senza vo-
ler declinare certezze scientifiche o modelli dell'abitare da esportare su altri contesti8.
Gli studi di caso tessono così un “intreccio narrativo” nella relazione – ricercata – tra attori competenti ma ai
margini dei fatti istituzionali (Searle, 1996) del Social Housing nazionale. Nella specificità le narrazioni av-
viano un'indagine sociale, non tecnica, per scovare i margini operazionali (Didi-Huberman, 2009) utili per
fornire risorse alternative e argomentative all'innovazione territoriale.
Senza escludere importanti indicazioni analitiche e tecnico-operative, gli studi di caso sono intenzionalmente
usati quale dispositivo (Foucault 1976, Agamben 2006, Deleauze 2007) epistemico ponendo i diversi piani
dell'indagine – negoziale ed argomentativo – in tensione dialettica tra loro. L'approccio dialettico fa emergere
la possibilità di sviluppare i temi chiave dello sviluppo territoriale non in modo assiomatico, ma attraverso
esplorazioni e concatenazioni operazionali (Didi-Huberman, 2009) e di cui i “margini” rappresentano non un
limite all'investimento, ma una possibilità di sperimentazione per avviare occasioni di rinnovamento urbano.

A. Politiche contrattuali9

1. Un sistema strutturale nascosto: accessibilità vs discrezionalità
Se il rapporto il partenariato pubblico-privato è – nel nostro paese – tradizionalmente problematico con ef-
fetti discutibili e legato spesso ad opportunismi o parassitismi, è innegabile che esso abbia assunto il carattere
di alternativa alla governabilità (Cremaschi, 2008). La partnership – attraverso la mediazione del Fondo Im-
mobiliare “etico” – rappresenta un ibrido complesso in termini di architettura finanziaria, difficilmente ac-
cessibile e con cui è obbligatorio scendere a patti per garantire quantomeno degli effetti sociali10. È la Società
di Gestione e Risparmio (Sgr) – attivata presso Cassa Depositi e Prestiti e attraverso il Sistema Integrato di
Fondi11 – a detenere formalmente la “cassa”, ma anche a dettare sostanzialmente l'agenda in tema abitativo (e
forse urbano).
Le scelte strategiche delle amministrazioni locali sono obbligatoriamente oggetto di negoziazione e di con-
trattazione con chi detiene l'effettiva possibilità di spesa e allo stesso tempo determinano processi di competi-
zione tra le città per avviare progetti di risanamento e ristrutturazione urbana. Gli interventi di Social Hou-
sing rappresentano infatti anche una vetrina, un'esposizione mediatica per l'immagine del rinnovamento ur-
bano, per attrarre nuova energia sociale, per conferire un'aurea di restyling, fino a improbabili processi di mi-
6
     Ridimensionando il ruolo di imprese, cittadini, amministratori, ma anche la capacità di programmazione ed implementazione del-
     le policy.
7
     Nella declinazione complessa, strategica e integrata.
8
      Per Gelli (2002) lo “studio di caso” permette di giungere a una conoscenza situata, non generale. Infatti, centrale è il ruolo assun-
     to dall'osservatore e quindi il metodo non può avere le caratteristiche del proving, ma è un processo di probing, vale a seconda
     del suo portato epistemico, quale dispositivo di apprendimento.
9
     Con la COM2004/427 l'Unione Europea ha definito due tipologie di partnership, quella istituzionale e quella contrattuale.
10
     Il recente Disegno di Legge “Principi in materia di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana” (M.I.T., 2014) auspi-
     ca effetti sociali a cascata sui territori nella promozione dell'Edilizia Residenziale Sociale senza porre adeguata attenzione ai mec-
     canismi di implementazione stessi. Il continuo richiamo al Social Housing quale soluzione ai problemi dell'abitare sembra avere
     risvolti quantomeno paradossali nel policy-making territoriale, sia rispetto gli effetti attesi, sia per l'incertezza dei soggetti attiva-
     tori
11
     Di cui al D.P.C.M. del 16.07.2009 prevede che il nuovo piano di edilizia abitativa si articoli secondo 6 linee di intervento, tra cui
     il Sistema Integrato di Fondi .

xité urbana12.
Se la policy dovrebbe favorire l'accessibilità al diritto alla casa – in particolare a quella fascia sociale
“grigia” – , il ruolo di attivatore può non richiedere la regia dell'ente pubblico, inserendo così attori finanzia-
riamente istituzionali e politicamente rilevanti attivando progetti nell'ottica della discrezionalità. Obiettivo
dei fondi è infatti massimizzare l'investimento dei promotori del fondo stesso, declinando la policy in pro-
spettiva market-oriented (Caudo, 2010).
Provando a “girare il cannocchiale” (Macchia, 1971)13, il Social Housing nazionale è un dispositivo discre-
zionale dei decisori, ma eccezionale per i territori: le città si scoprono infatti concorrenti e competitive nella
diagnostica dei bisogni e dei sintomi (à la Illich) inducendo le arene a formarsi per coinvolgimento coatto ed
opportunista e non aiutando a ridurre criticità sociali piuttosto che i debiti endemici dell'urbanistica italiana
– periferie, rendita, accessibilità ai beni pubblici. Per Agamben (2003) uno stato d'eccezione congiunge for-
malmente potestas ed auctoritas14 e di fatto nel Sistema Integrato dei Fondi si forma un sistema del diritto in
cui i ruoli sono stabiliti ex-ante, pochissimi attori forti detengono il potere della relazione – principalmente
economica – e l'autorità della decisione, inducendo i soggetti pubblici – che hanno bisogno di produrre beni
e servizi – a farsi deboli nella negoziazione dei servizi e sotto forma di delega incondizionata. Questo siste-
ma non è contenitore di significato, non arricchisce i territori di pattern di interazione ma è piuttosto istituti-
vo di un sistema strutturale nascosto (Newman, 2013) e chiuso15 che sfrutta le crisi endemiche delle città e
l'arretramento dello Stato-Nazione. La discrezionalità-eccezionalità dei meccanismi avviati riduce nei fatti il
vocabolario del rinnovamento urbano e delle politiche abitative su quello finanziario-estimativo. I progetti
sono vagliati secondo schemi che prediligano la plausibilità dell'intervento, orientato verso rendimenti co-
stanti piuttosto che sull'accuratezza delle relazioni socio-istituzionali: i processi istitutivi di capitale territo-
riale (enactment) e la produzione di senso e significato (sensemaking) nell'interazione tra istituzioni e società
scompare in favore di crescenti processi di alienazione “territoriale”16.

Assunto 1
Il Fondo Investimento per l'Abitare – capitalizzato circa a 2 mld di euro – non eroga prestiti alle Agenzie
Locali ne agli attori coinvolti nel processo dell'Edilizia Residenziale Sociale, ma opera effettivamente nel
mercato. La logica market-oriented (Caudo, 2010) discrimina la fattibilità delle scelte d'intervento definite
secondo opportune scelte localizzative al fine di agevolare la raccolta di capitali. Se molte città possono
esprimere forti disagi abitativi connesse a necessari interventi di recupero e riqualificazione, non tutti valori
immobiliari detengono lo stesso valore di mercato. Nonostante la cessione gratuita – o quasi – dell'area e la
riduzione degli oneri di urbanizzazione, i processi di Social Housing al di fuori dei tradizionali asset metro-
politani17 determinano canoni e prezzi di locazione per nulla distanti da quelli di mercato., in certi casi addi-
rittura maggiori. In questa prospettiva l'unica solvibilità dell'investimento può avvenire in quei contesti dove il
valore degli immobili è strutturalmente elevato e dove probabilmente nei 25/30 anni i valori stessi non decresce-
ranno o potranno essere facilmente posizionati sul mercato tradizionale.
L'architettura del Social Housing così disegnata dal Sistema Integrato di Fondi è perfettamente strutturato
sulla consapevolezza che l'eventualità del rafforzamento locale dei network possa limitare i sistemi di prefe-
renza degli attori su “schemi locali familiari”. Quindi più che declinare processi e agenti etici del rinnova-
mento territoriale, preferisce avviare un deciso sistema di Comand and Control imponendo la propria voice

12
     Si potrebbe far riferimento all'enfasi mediatica del progetto “Cenni di Cambiamento” a Milano, fino all'indizione di Social Hou-
     sing Award e il ricorso alle griffe di architetti quale “garanzia di qualità”. Sulla critica alla progettazione del social mixing cfr.
     Bianchetti (2013), Briata (2014).
13
     L'idea è recuperare la metafora del “cannocchiale rovesciato” di Pirandello, usare le pratiche argomentative dell'E.R.S. In perife-
     ria rappresentano infatti il contro-campo del Social Housing nazionale. L'uso non convenzionale che il dottor Fileno fa del can-
     nocchiale di Galileo, in un'opera pirandelliana che avrebbe avuto avuto il titolo de “La filosofia del lontano”. Scrive Giovanni
     Macchia (1971: 340) «il dottor Fileno, precoce personaggio in cerca d'autore, per documentarsi immergeva gli avvenimenti più
     recenti nel gran fiume della storia e li impostava senza troppi dubbi negli archivi del passato. Il suo procedimento era squisita-
     mente temporale». Una concezione del tempo che appare oggi in sintonia con l'anacronismo di Didi-Huberman (2009).
14
     Per Agamben, la qualità di “Auctoritas” è legata alla implicazioni biopolitiche come elemento anomico e metagiuridico , mentre
     la “Potestas” a quelle normative e giuridiche, la prima può sospendere la seconda.
15
      In termodinamica – successivamente ripreso nelle scienze sociali e nella psicologia sociale – un sistema chiuso è un sistema che
     non scambia materia ed informazioni.
16
     In Rousseau, Kierkegaard, Heidegger ed in Marx all'alienazione deve subentrare un processo di ri-appropriazione, un'autenticità
     del soggetto a cui fare ritorno. Per Foucault – che non amava il termine alienazione – è sufficiente liberare i meccanismi repressi-
     vi, di regolazione e di dominio per far emergere una soggettività autentica.
17
     Reti T.A.V., hub aeroportuali e nodi d'interscambio, gentilmente fattomi notare dal Presidente di Fondazione La Casa, Maurizio
     Trabuio.

avviando l'uso discrezionale del rinnovamento territoriale18, in un modo che non comunica più solidarietà,
tantomeno coesione o capacitazione, ma selezione ed esclusione.

Soglia
Il passaggio di scala nell'implementazione delle politiche abitative regionali del Veneto e nell'introduzione
degli studi caso propone ora di verificare se nei processi discrezionali possano innestarsi pratiche utili nel
comporre spazi politici19 alternativi (Lefebvre 1991, Crosta 1998, 2011).
 Box. 1 Il Veneto: stato dell'arte e politiche dell'abitare

 Le politiche abitative sono recentemente emerse come socialmente rilevanti, un tema che cresceva in parallelo all'au -
 mento dello stock di vani realizzati e dei valori immobiliari. Il 2007 è per il Veneto l'ultimo anno dell'espansione del
 mercato immobiliare residenziale: 79.700 circa le transazioni (Osservatorio immobiliare, 2014) di cui 17.000 nei solo
 capoluoghi. Valori che corrispondono circa al 10% delle transazioni nazionali. Il 2009 vede una contrazione fino a
 51.400 transazioni e nel 2013 l'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ne attesta 33.500 20.

 2001-2006
 Tra il 2001 ed il 2006 la Regione veneto ha attivato finanziamenti per oltre 293 mln di euro (CDP, 2014) destinati al-
 l'offerta di più di 10.700 alloggi. Gli investimenti pubblici per la “valorizzazione” del patrimonio sono stati affiancati
 progressivamente al coinvolgimento di altri attori privati che sono intervenuti sulla domanda – in termini di erogazio-
 ne di incentivi diretti al cittadino per il recupero della prima casa....– sia rispetto l'offerta. La Regione ha così attivato:
 1. un fondo di garanzia per la concessione di un prestito agevolato a imprese e cooperative per la realizzazione o re -
      cupero di almeno 650 alloggi da cedere in proprietà a prezzo convenzionato (26,7 mln euro);
 2. il programma sperimentale 20000 abitazioni in affitto di cui alla D.G.R. 2049/2002 per un impegno finaniziario di
      26 mln di euro
 3. il programma sperimentale “alloggi in affitto per gli anziani degli anni 2000” con D.G.R. 3204/2005 con un impe-
      gno finanziario di 17 mln di euro.

 2007-2009
 Con il “Programma regionale per l’edilizia residenziale pubblica 2007-2009” 21, la Regione Veneto cerca di dare un im-
 pulso alla realizzazione di nuove iniziative regionali nel campo del Social Housing stanziando 130, 4 mln di euro.
 L'immissione di finanziamenti – a fondo perduto – deve colmare il difetto d'accessibilità al bene casa a favore della
 “famosa zona grigia”: quei cittadini che – superando i parametri per l’assegnazione di un alloggio pubblico 22 – non
 sono in grado né di accedere alle offerte del libero mercato, né di quello calmierato destinato alla locazione o all’ac -
 quisto. L'Edilizia Residenziale Pubblica si divide in edilizia sovvenzionata (22,6 mln di euro) 23 e di edilizia agevolata24
 (107,8 mln di euro). All'interno di quest'ultimo sottoinsieme la Regione inserisce il Social Housing che riguarda «la
 nuova costruzione e/o il recupero di alloggi […] anche in variante alla vigente situazione urbanistica e con la parteci -
 pazione delle Fondazioni bancarie, da destinare alla locazione temporanea a canone concordato […] finalizzati all'im -
 missione nel mercato degli alloggi a canone sensibilmente più moderato rispetto ai correnti parametri dell'offerta»
 (D.C.R. N°72/2008, CPD, 2013: 109).
 Con l'approvazione di questo Programma25 la Regione Veneto ha aderito alla partecipazione con 9,5 mln di euro – cir-
 ca il 33% della dotazione iniziale totale – al Fondo Immobiliare Etico “Veneto Casa”. Il fondo è oggi gestito da Beni

18
     All'interno del quadro nazionale, il ricorso a dispositivi selettivi ed esclusivi occupa oggi uno spazio vastissimo a fronte di una
     radicale riduzione dei canali comunicativi, utili ai processi di apprendimento socio-istituzionale. A partire dalla “legge obiettivo”,
     alla logica dei “grandi eventi”, fino ai “commissari straordinari” l'azione pubblica sembra abdicare alla prassi di governo del ter-
     ritorio e l'eccezione sembra così essere più di una strategia politica nel panorama nazionale, quasi un vincolo strutturale a cui la
     politica abitualmente ricorre. Nella prassi, l'istituzione di “regimi extra-ordinem” – veri e propri “stati d'eccezione” (Agamben,
     2003) – di fatto sovverte la gestione ordinaria prevista dagli ordinamenti legislativi stravolgendo interi settori della programma-
     zione istituzionale. Il quadro – più volte denunciato dalla Corte dei Conti – è solito sovrapporre al processo ordinario di policy
     making-implementation la gestione prettamente emergenziale e straordinaria.
19
     Per Lefebvre (1991) lo spazio ha una funzione politica nel determinare – attraverso i rapporti sociali – un quadro del potere e del-
     la trasmissione di conoscenza. Ciò si verifica indipendentemente che l'implementazione sia impostata sulla linearità causa-effetto
     propria del modello delle “istituzioni perfette”– il modello top-down –, sia quelle che prevedono il contributo di diversi attori in-
     teragenti – secondo l'approccio bottom-up.
20
     Solo nel 2013 le transazioni rispetto l'anno precedente sono diminuite dell'8,5%
21
     approvato dal Consiglio Regionale con Provvedimento 28 ottobre 2008, n. 72
22
     ai sensi della legge regionale 2 aprile 1996, n. 10
23
     L'edilizia a totale o prevalente carico della Regione Veneto destinata a locazione a canone sociale.
24
     L'edilizia realizzata con il contributo parziale della Regione Veneto e destinato alla locazione a canone calmierato o alla cessione
     in proprietà a prezzo convenzionato.
25
     DGR n°3303/2008

Stabili Gestioni Sgr e detiene un ammontare sottoscritto di 78 mln di euro e prevede la realizzazione di 395 alloggi so-
 ciali e 120 posti letto in residenze temporanee (CDP, 2014:110). Nel 2009 con la D.G.R. N°1567 sono avviati e appro-
 vati i bandi per la realizzazione di alloggi destinati alla vendita per un'esposizione di 94,3 mln di euro 26.

 2010

 Il settore delle costruzioni vive una stagnazione e una necessaria ri-configurazione sia dal lato della domanda, sia sulla
 spinta di tre processi eccezionali: globalizzazione, ambiente ed energia (CRESME XVIII Rapporto congiunturale e
 previsionale 2010-2015 l’avvio del VII ciclo edilizia Novembre 2010). Il disagio abitativo in Veneto esplode in questi
 anni per le sofferenze delle famiglie in termini di solvibilità sui mutui e per gli effetti indiretti dell'espansionismo im-
 mobiliare nel decennio '97-2007. La Regione Veneto decide di partecipare al “Piano Nazionale di Edilizia Abitativa” 27
 destinando circa 23 mln di euro di contributo statale all'incremento dell'ERP, ad agevolazioni a cooperative edilizie,
 alla promozione di programmi integrati di Edilizia Residenziale Sociale. 28

 2013-2020
 Il Piano Strategico delle politiche della casa nel Veneto 29 fa riferimento al Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, ri-
 centralizzando il Social Housing come strumento di sostegno al ceto medio. Nella programmazione vi è una intenzio-
 nale azione nel contenere l'intervento pubblico all'edilizia sovvenzionata, «fornendo piuttosto incentivi (attraverso
 normative, cofinanziamenti, contributi a proprietari e locatari) a forme di edilizia residenziale agevolata. Una
 propensione confermata dalla valorizzazione (comprensiva anche di alienazione) dell’intero patrimonio pubbli-
 co: si prevede un piano straordinario di vendita di almeno 18.918 alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica a ca-
 none sociale».(CDP, 2014: 111).
I processi avviati sono dettati dal principio della proporzionalità e dell'equità territoriale o all'opposto ali-
mentano la competizione tra attori concorrenti, siano essi tecnici, cooperative, enti locali, fondi d'investi-
mento?

Assunto 2
Oltre i comuni capoluogo, gli effetti della contrazione del mercato immobiliare riescono quantomeno a tam-
ponare l'emergenza abitativa: non è raro infatti trovare nella “città diffusa” appartamenti in locazione a prez-
zo più contenuto della locazione del “Social Housing di Mestre”. In questo paradosso in cui forti sono i valo-
ri immobiliari, gestori immobiliari, cooperative sociali, enti pubblici ri-vedono nell'Housing Sociale un tema
catalizzatore per convogliare risorse ed avviare arene di rinnovamento territoriale, cercando di svincolarsi dal
Sistema Integrato dei Fondi.
Gli amministratori locali in Veneto hanno infatti imparato presto a ridimensionare le aspettative di un rinno-
vamento del proprio patrimonio edilizio, dell'agenda urbana. Le policy in tema abitativo sembrano avere ca-
rattere puntuale ed intermittente, non aggiungono molto in termine di institution building e si fanno co-agenti
nell'acuire un misfit tra le componenti amministrative e quelle sociali. Costruite a partire sulla linearità della
deliberazione “mezzi-fini”, l'implementazione della policy contrattuale è impostata sull'utilitarismo pretta-
mente strumentale, che nel moltiplicare e complessificare i fattori di mediazione – tecnologica e burocratica30
– porta di fatto le istituzioni a confondere i mezzi con i fini ed a sottostare all'interesse del soggetto più forte
imponendo apprendimenti pre-definiti.
Lo scarto tra domande collettive e (discrezionali) incapacità di risposta istituzionali non fa che aumentare
processi di alienazione territoriale, quale perdita di sensemaking (Weick, 1995) 31 proprio tra istituzioni e col-
lettività e su cui i soggetti “autorevoli” non sembrano avere alcuna possibilità per avviare un effettivo cam-
biamento.
L'alienazione come scarto o particolare forma di misfit induce una riflessione per le policy non tanto sulla

26
     Con tale iniziativa, tuttora in corso di realizzazione, è prevista:
•     la complessiva realizzazione di n. 2.636 unità abitative finanziate per la cessione in proprietà, con una disponibilità stanziata di
      58.3 mln di euro;
•     la complessiva realizzazione o recupero di n. 644 alloggi per la locazione, con una disponibilità stanziata di euro 27.5 mln;
•     la complessiva realizzazione di n. 214 unità abitative per la locazione, finanziate con l’attivazione di un programma sperimenta-
      le denominato “Variante urbanistica contro locazione”, con una disponibilità stanziata di euro 8.5 mln
27
     Il rinnovo dell'interesse statale in materia di politiche abitative avviene con la la Legge Finanziaaria n°244/07 in cui l'Edilizia Re-
     sidenziale Sociale diviene standard di servizio aggiuntivo rispetto agli standard urbanistici previsti dal DM 1444/68.
28
     DGR n°2295/2010
29
     DCR n°6/2013
30
     Rappresentati dalla complessa architettura finanziaria.
31
     Soprattutto secondo la dialettica descritta da Weick (1995) tra senso e significato delle azioni avviate.

perdita d'efficacia del ruolo di soggetti storicamente determinanti, ma sull'inserimento di nuovi processi nar-
rativi che conducano pratiche di identificazione e di ri-appropriazione territoriale attraverso processi di po-
sitioning32. Svincolando infatti l'alienazione dalla teleologia di stampo marxista, l'innesto dei legami deboli
(Lanzara, 1993) può modificare il frame strumentale con cui si è soliti osservare il Social Housing. Si avvia
così un percorso di indagine sociale ai margini per scovare quei margini operazionali capaci di attivare pro-
cessi di exploration ed exploitation (Lanzara, 1993) – spesso taciti – con cui le politiche possono apprendere
abilità appartenenti piuttosto al mondo delle pratiche.
I due studi di caso provano a colmare questo scarto innestando nei rapporti di forza cognitivi pre-definiti un
percorso di adattamento reciproco. Queste azioni non pretendono di reiterare ai margini il modello nazionale
del Social Housing, ma si strutturano a partire da fattori di incertezza radicale, in termini di accesso ai finan-
ziamenti, di coinvolgimento di attori e attivazione di arene. Due sono i casi studi presentati con valore narra-
tivo e quale strategia di exit (à la Hirschman) dal Sistema Integrato dei Fondi – sfruttandone però gli effetti
collaterali (Hirschamn, 1975) offerti ai margini:
      •    nel primo caso l'esperienza di un imprenditore edile che si scopre imprenditore di policy ed avvia
           processi di apprendimento non solo per l'azienda, ma per gli enti locali e i territori;
      •    nel secondo, il processo di trasformazione di una cooperativa in fondazione che cura servizi per l'abi-
           tare ed i relativi processi di positioning tra la grande scala regionale e le piccole realtà territoriali.

B. Pratiche argomentative

2. Da imprenditore edile ad imprenditore di policy
Giovanni Paccagnan è un architetto, laureato con una tesi sul “Partenariato Pubblico-Privato”33, titolare di
un'impresa di costruzioni edile alle porte di Treviso con più di 40 anni di storia alle spalle.
Lo scandalo Mose34 – che ha sconvolto il Veneto – è il primo argomento della sua narrazione ed induce l'im-
prenditore a vedere con criticità il ruolo dell'imprenditoria edile locale e dei tanti meccanismi avviati dal par-
tenariato sotto forma di “appalto mascherato”, esternalizzando di fatto il rischio imprenditoriale sul Pubblico.
Giovanni Paccagnan fa (auto)critica e ripercorre la propria esperienza professionale, segnata qualche anno fa
da una sfavorevole congiuntura tra crisi del mercato edile e di qualche impiccio finanziario. Fatti che hanno
ridimensionato di molto un'azienda che fino al 2007 cresceva del 30% all'anno, arrivando a fatturare circa 35
milioni di euro e dando lavoro ad un numero considerevole di famiglie. Una realtà strutturale nella zona.
Quell'esperienza ha ridimensionato gli obiettivi dell'azienda, abbandonata la dimensione speculativa decide
di ri-sintonizzare le prospettive stesse all'interno delle reali mission di un'impresa di costruzioni, costruire
case da cedere in affitto con l'aiuto del Pubblico.
L'idea è del 2005 preventivando di qualche anno la crisi del settore immobiliare e – non appena sente parlare
di Housing Sociale a livello istituzionale35 – fiuta l'occasione per aprirsi una “nicchia personale” di mercato.
Nel 2006 la parabola del mercato immobiliare e infrastrutturale comincia una decisa contrazione fino quasi al
rallentamento radicale degli anni successivi36. In questi anni la Regione Veneto scorpora l'Edilizia Residen-
ziale Pubblica in sovvenzionata e convenzionata, dando molte risorse a quest'ultima e invitando di fatto attori
più o meno istituzionali a convergere ed investire in questi processi. L'idea dell'affitto sembra quindi essere
vincente, la casa non può più essere il bene rifugio per attestare gli investimenti, poiché il settore immobilia-
re si è disallineato rispetto alle prospettive delle famiglie, alla loro fragilità e alla loro capacità di credibilità-
solvibilità nei confronti degli istituti di credito.
In questi territori, il mercato immobiliare ha definitivamente abbandonato la natura liquida di pochi anni pri-
ma, quindi per Giovanni Paccagnan è conveniente produrre beni e servizi solo per soddisfare un bisogno pri-
32
     Il “positioning dilemma” è un concetto della psicologia narrativa che si riferisce alla difficoltà di nalizzare il processo identitario
     nelle narrazioni. Fa riferimento alle pratiche di agency di soggetti all'interno di un contesto dominato da vincoli culturali e socia-
     li. Per Bamberg (2010) il positioning rappresenta la possibilità di avviare la costruzione dei personaggi e la loro identità come
     doppie: sia posizionati nel tempo e nello spazio del “mondo referenziale”, sia come il mondo stesso sviluppi una funzione del
     coinvolgimento interattivo. Un processo dialettico – non antagonista – di identificazione che oscilla tra continuità e cambiamen-
     to.
33
     Crede infatti nell'azione-cooperazione con il pubblico il futuro dell'impresa.
34
     Estate 2014, ha portato all'arresto di più di 30 tra politici, tecnici e funzionari regionali.
35
     La Fondazione Cariplo inizia per prima in Italia nel 2003 costituendo la Fondazione Housing Sociale e divenendo advisor per gli
     Enti Locali.
36
     Nel Veneto il 2007coincide con l'ultimo anno dell'espansionismo immobiliare (residenziale): sono 79.700 circa le transazioni
     (Osservatorio Immobiliare, 2014) di cui 17.000 nei solo capoluoghi, valori che corrispondono circa al 10% delle transazioni na-
     zionali. Il 2009 vede una contrazione a 51.400 transazioni e nel 2013 sono 33.5001, più della metà rispetto 6 anni prima.

mario. In questa cornice l'impresa deve spogliarsi del ruolo di attore speculativo sul territorio, che desidera
unicamente massimizzare gli utili, e divenire agente etico della società tornando semplicemente a fare il pro-
prio “mestiere”: l'impresa di costruzioni.
Con orgoglio racconta: «oggi penso di avere un'idea e un modello da reiterare sul territorio per offrire case
energeticamente efficienti, in locazione ed a canoni calmierati, escludendo la componente della speculazione
finanziaria, non voglio più sentire parlare di istituti di credito e banche. Questo è il mio obiettivo» (intervista
a Giovanni Paccagnan, 2014)37.

Prima esperienza: Mogliano Veneto (TV) e Preganziol (TV), exploration
«Rispetto agli altri imprenditori edili, a me interessava l'affitto, volevo fare case per darle in affitto» (ibid).
Il processo di exploration (Lanzara, 1993) di Giovanni Paccagnan inizia nel 2005, ma per garantire l'avvio
della sperimentazione e la produzione di alloggi in locazione a canone calmierato vi è bisogno di un accordo
preventivo ed istituzionale tra l'imprenditore, i proprietari dei terreni ed i soggetti istituzionali – Comuni e
Regione Veneto. Quest'ultima infatti ha da poco riformato il sistema dell'Edilizia Residenziale Pubblica e
istituisce un fondo apposito con relativo bando pubblico orientato alla locazione permanete e la gestione in
cooperativa.
Si è lontani dai processi di Social Housing avviati dal Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e dal conseguen-
te Sistema Integrato dei Fondi, ma su questi temi vari attori – anche istintivamente – cominciano a riflettere
sui processi da avviare per istituire nuove arene dello sviluppo territoriale. La Regione finanzia l'intervento a
fondo perduto38 a patto che l'imprenditore si assuma la completa responsabilità – l'accountability – di gestire
per 8-15 anni gli appartamenti e destinarli in locazione.
La possibilità di attingere a questi finanziamenti accendono l'entusiasmo iniziale di Giovanni Paccagnan, che
purtroppo non ha fatto i conti con i detentori dei diritti sui suoli, i Comuni, i quali pretendono di riscuotere
gli oneri di base: dal costo del terreno (trasformato in edificabile), agli oneri di urbanizzazione, allo scompu-
to degli oneri con opere. Questi aspetti rappresentano delle variabili dipendenti del processo avviato e della
sua sostenibilità finanziaria: se ad oggi possono anche essere contrattabili con le Amministrazioni Locali, 8
anni fa entravano fortemente in conflitto con gli amministratori stessi, in quanto l'enfasi del mercato immobi-
liare locale era ancora in auge e nell'ambiente dominava l'associazione imprenditore-speculatore, orientato
alla massimizzazione della rendita39.
Inizia così una seconda fase di exploration, la ricerca di attori con cui condividere l'orizzonte strategico
quantomeno per acquisire aree “bianche”40 ed entrare in contrattazione con i Comuni stessi, proponendo una
sorta di accordo di compensazione tra la cessione del terreno e l'implementazione di un servizio pubblico41. I
sindaci Bottacin a Mogliano Veneto (TV) e Zanatta a Preganziol (TV) sono interessati all'esperimento e av-
viano un “patto in deroga” con l'imprenditore a condizione di escludere qualsiasi onere e spesa a carico del-
l'amministrazione, incassando invece anche in minima parte oneri di urbanizzazione e lavori a scomputo. I
comuni di Mogliano e Preganziol – in provincia di Treviso, appartengono di fatto all'area metropolitana di
Mestre e alle reti infrastrutturali strategiche regionali sono contesti differenti tra loro per dimensioni, intensi-
tà e criticità abitativa42. Giovanni Paccagnan avvia un processo per la realizzazione di 72 appartamenti in lo-
cazione, 60 nel comune di Mogliano Veneto e 12 nel comune di Preganziol.
Abbattendo la rendita – che sarebbe dovuta derivare dalla trasformazione dell'uso del suolo – il “patto in de-
roga” reggeva finanziariamente, la Regione Veneto concedeva circa il 25% dell'ammontare dei lavori per la
“gestione perenne” e l'imprenditore poteva così garantire gli affitti a canone concordato secondo la L. N°
431/98. I Comuni interessati si fanno ora pro-attivi nel processo.

37
     Continua Paccagnan: «Oggi si parla troppo di Housing Sociale, se lo spogliamo della possibile rendita speculativa rischia di esse-
     re un flop: i fondi pretendono una resa media annua del 6% di gestione è vero, ma il grande business è quello dell'orizzonte tem-
     porale a 20/25 anni di gestione, i beni avviati da questo processo devono rivalutarsi sul mercato e devono stabilizzare posizione
     di rendita» (ibid).
38
     A seconda della tipologia temporale di gestione il contributo a fondo perduto varia da 8 mila euro a 25 mila euro/appartamento.
     La tipologia di finanziamento che scegli il nostro imprenditore è del tipo “Affitto permanente” per cui il contributo regionale è
     massimo cioè pari a 25 mila euro.
39
     Da cui ovviamente gli enti pubblici pretendevano oneri, lo scomputo con opere, la monetizzazione degli standard.
40
     Nel 2006-7 il rapporto tra area agricola ed area edificabile (generica) era 1/10. L'agricolo valeva circa 10euro/mq, il residenziale
     100-110euro/mq.
41
     Si avvia la variante urbanistica e contemporaneamente l'atto d'obbligo con vincolo d'uso imposto dai Comuni.
42
     Mogliano Veneto è uno dei comuni più grandi della Provincia di Treviso con circa 28.000 abitanti, alle porte di Mestre (Ve) e
     strategico rispetto i flussi infrastrutturali regionali. Preganziol confina con Mogliano, ma ha una dimensione più contenuta in ter-
     mini di popolazione residente, 16000 abitanti circa.

Il primo inconveniente coincide con la crisi creditizia che coinvolge banche ed istituti di credito nel 2008, nel
momento in cui l'imprenditore decide di chiudere il mutuo, vede di fatto modificare il contratto da prefinan-
ziamento ad ammortamento, da 0,8% d'interessa al 2,4%. Negli anni seguenti l'aumento della fiscalità diretta
ed indiretta sui beni immobili impone all'imprenditore oneri di gestione annui troppo elevati nel “tempo pe-
renne”43: fattori che rendono la gestione sociale degli affitti impossibile.
L'impresa tradizionale si dimostra inadatta nel gestire congiuntamente beni e servizi della locazione: non
possiede un piano finanziario e un'abilità manageriale adatta a questo nuovo ruolo; in più i costi fissi somma-
ti a quelli variabili della nuova tassazione immobiliare sono diventati progressivamente insostenibili.
L'unica soluzione per l'impresa è vendere i 72 appartamenti44: nel patto con gli Enti gli appartamenti poteva-
no essere venduti “in blocco” ad un acquirente che proponesse la gestione in locazione. Il comparto di Mo-
gliano è ceduto al Fondo Immobiliare Etico Veneto Casa45 – da poco costituitesi – , quello di Preganziol ad
un'organizzazione cattolica. Grazie alle accortezze e strategie avviate a monte del processo, la cessione è
possibile in quanto il prezzo di vendita è fortemente concorrenziale rispetto allo stock di invenduto che gli at-
tori del mercato immobiliare detengono in quegli anni. Infatti sulle 190 proposte di acquisto che in questi
anni arrivano al Fondo Veneto Casa dal mondo edile veneto – al collasso e con un alto portafoglio immobi-
liare ed un basso portafoglio in conto capitale – l'intervento di Mogliano risulta tra i pochi acquisibili in
quanto è sgravato del contributo regionale (25%) e del costo del terreno, acquisito agricolo a monte del pro-
cesso.

Exploitation e apprendimenti “opportunisti”
Giovanni Paccagnan capisce che non è sufficiente affinare il proprio ruolo sul mercato immobilaire, cam-
biando tipologia di prodotto, è invece importante costituire nuove arene su quelle sintassi già avviate46. Nel
gioco predisposto a livello nazionale il Social Housing appare policy fortemente eterodiretta, dove i canovac-
ci, gli script (à la Schön) sembrano essere dettati da chi formalmente detiene la cassa e può dettare l'agenda
tecnica e “quindi” quella politica. I Fondi Etici poi sono costituiti per stare e “sostanziare” il mercato immo-
biliare: sanno che alla fine il processo – a 25 anni – deve generare un rendita, un capital gain, e pertanto sono
attenti ad investire dove i rendimenti possono essere crescenti. Paccagnan vede margini ampi di manovra per
se stesso e l'impresa: se i Fondi Etici vogliono lavorare solo nei centri capoluogo – dove probabilmente la
congiuntura tra interessi bancari investitori finanziari e mercato immobiliare non lascerà svalutare facilmente
l'operazione – in comuni importanti come Castelfranco, Paese, Mogliano, Conegliano, …, i disagi abitativi
non mancano e le occasioni possono facilmente moltiplicarsi.
Inizia così una fase di exploitation (Lanzara, 1993): “imparare dai Fondi” è il nuovo imperativo, in questo
settore non è più sufficiente costruire, ma imparare a gestire. Bussa alle porte dei Fondi Etici, li vede costi-
tuirsi in questi anni e ritiene che possano essere co-attori di un rinnovamento del settore edilizio, utili alle im-
prese. Rivolge ovviamente richieste di finanziabilità delle proprie idee anche su interventi già realizzati, un
po' per sperimentare l'innovazione, un po' per smaltire il proprio portafoglio immobiliare. Domande però che
non reiterano la prima esperienza di Mogliano e che vedono sempre esito negativo, accendendo conflitti trai
diversi frame delle parti.
«Perché Mogliano non è replicabile? È solo un fattore legato al costo? Se fosse così allora qual è il patto eti-
co tra gli attori interagenti (investitore, costruttore, fruitore, amministratore) e le relative finalità sociali?» Le
domande su cui Paccagnan riflette fanno emergere il problema reale dei fondi etici, la discrezionalità decisio-
nale e la selettività degli interventi finanziabili attraverso procedure di valutazionie i cui criteri non sembrano
chiari. L'imprenditore Giovanni Paccagnan capisce che il Social Housing non è meramente una produzione
edilizia, ma un processo gestionale complesso in cui beni e servizi coesistono in un arco temporale molto
ampio. La razionalità e la novità dei fondi risiede nel “darsi dei vincoli e non nello scambio” indiscriminato
come nelle precedenti stagioni dell'E.R.P. (Elster, 2004). Se il vincolo ed il quadro normativo funziona – ac-
43
     Corrispondono circa a 50 mila euro/anno di tasse.
44
     Per l'imprenditore la definizione “affitto permanente” alla fine crea più difficoltà che contributi in quanto in fase di vendita pochi
     soggetti si fanno avanti spaventati dal gestire un complesso immobiliare per un tempo indefinito. L'imprenditore così si attiva a
     livello giuridico recuperando una sentenza del TAR Lombardia per cui la gestione permanente ha valore quantificabile in non
     meno di 25 anni d'esercizio.
45
     Il 26 novembre 2008 è la data di presentazione ufficiale del Fondo di investimento immobiliare etico Veneto Casa che ha come
     soci fondatori Regione Veneto e Fondazione Cariparo. Ad oggi l'intervento di Mogliano Veneto (TV) rappresenta una delle quat-
     tro operazioni concluse dal Fondo stesso, altre 4 stanno vedendo l'avvio dei cantieri.
46
     «Di prassi fino a poco fa il Comune concedeva un diritto rovesciando i problemi effettivi sull'impresa addosso all'impresa, che
     doveva garantire prodotto, il Fondo allo stesso modo aveva il suo guadagno. L'impresa rimaneva schiacciata nel mezzo tra inte-
     resse del Fondo e prodotto da cedere all'ente. C'è ovviamente una colpa anche dell'impresa che ha visto l'HS come occasione per
     cedere a terzi l'invenduto»

canto all'architettura finanziaria – lo scambio sociale è più efficiente (Donolo, 2007) e permette di regolare
alcuni deficit strutturali del sistema paese. I fondi però spesso ragionano secondo fattori di opportunismo ne-
gando la miscela con pratiche argomentative sociali: i criteri di valutazione dell'investimento non coincido-
no con il frame dell'impresario edile classico, essi infatti stanno spesso a monte del processo e non più sul
“costruito”.
Paccagnan intuisce così che la gestione rappresenta oggi il “rischio d'impresa” per lavorare in questo campo
e avvia strategie per ridurre il rischio. È necessario trovare un gestore sociale: gli sforzi si orientano ora nel-
l'individuare il soggetto che possa condurre il progetto alla chiusura del ciclo (25 anni), separandolo dal sog-
getto costruttore. L'idea iniziale è quindi esternalizzare il rischio inducendo soggetti un po' meno formali –
cooperative sociali, organizzazioni di volontariato, parrocchie, onlus, – a rientrare nel processo e che possono
– quantomeno per statuto e “buona volontà” – svincolarsi dai meccanismi parassitari legati al capital gain.
                                                         ***
Nel 2012, l'impresa è sostanzialmente ferma, appalti non ci sono – fagocitati dalle grandi opere – recupera
così le idee dell'Housing Sociale e propone nuovi esperimenti sul territorio. Forte di un apprendimento del
tipo trial and error, per prima cosa costruisce il piano finanziario che possa coincidere con gli interessi di
tutti gli attori coinvolti. Prende contatti con un ampio ventaglio di Comuni, i quali però – non ancora ricettivi
rispetto l'innovazione – pretendono comunque di definire un costo del terreno, gli oneri di urbanizzazione, le
opere di compensazione o scomputo.
Accanto a problemi di natura gestionale, la crisi creditizia influenza sostanzialmente il piano finanziario che
difficilmente sta in piedi. La soluzione è avviare sempre processi di Housing Sociale, ma che usino margini
derivanti da:
     • il contenimento delle spese energetiche con alloggi tecnologicamente efficienti e quindi ridurre i co-
          sti di servizio con il contenimento delle “spese vive” per l'affittuario. Nei 25 anni di gestione il con-
          tenimento dei costi energetici possono compensare in quota parte il costo di costruzione e la locazio-
          ne degli immobili;
      •   la separazione tra il soggetto finanziatore e acquirente: risolvere il dilemma dei soggetti che possono
          operare in questi processi. Il Fondo Etico Veneto Casa è l'unico soggetto di operazioni del tipo Com-
          mand and Control, su cui è importante rintracciare nuovi attori e processi concorrenti.
Nella seconda esperienza di Housing Sociale a Mogliano Veneto, l'Amministrazione Comunale azzera il co-
sto del terreno e gli oneri affinché il processo possa rientrare nella determinazione di affitti ai canoni concor-
dati e a fini sociali, secondo le indicazioni precise definite dal Comune. Il costo di costruzione di apparta-
menti in classe energetica “A” è di circa 1450 euro/mq; elevato, ma il progetto è – per Giovanni Paccagnan –
“evoluto”, tecnologicamente con elevate soluzioni impiantistiche, in legno, senza interrati. L'Amministrazio-
ne Comunale concede la vendita del 50%, per “fare un po' di cassa” e coprire quantomeno l'investimento ini-
ziale, l'altro 50% è però condizionato “dal contratto” all'affitto a canoni convenzionati. Il processo è in corso
d'opera, ma per “fare cassa” in questo secondo esperimento a Mogliano Veneto (TV), Paccagnan ha venduto
circa 20 appartamenti direttamente all'A.T.E.R. Di Treviso.
In questa chiave l'imprenditore evolve, è molto attento a ciò che può qualificare e sostenere il suo prodotto
nel tempo, ora la solvibilità del processo risiede molto nella qualità del prodotto che realizza. Il Fondo Im-
mobiliare Etico Veneto Casa si dimostra interessato alla quota del 50% in vendita a 1450euro/mq47, ma – for-
te dell'esperienza – l'imprenditore si fa concorrente del Fondo Etico. Nasce l'idea del leasing immobiliare in
costruendo48. In questa forma di contratto misto «l'ente locale vincola e destina continuativamente una parte
delle risorse a disposizione per pagare canoni di locazione ed ottenere la disponibilità di un'opera pubblica.
Si tratta di un vincolo […] assimilabile al debito ove i rischi inerenti l'esecuzione dell'opera e la sua gestione
47
     I valori di mercato per una classe “A”sono 1600 euro/mq. «La contrattazione prevedeva che l'affittuario all'ottavo anno possa
     comprare dal Fondo Etico ad un valore di 1450 euro/mq sommato un 6% di interessi del Fondo meno il 3,85 con cui aveva già at-
     tivato gli affitti. Il Fondo Etico invece lo vuole vendere esattamente all'ottavo anno a 1600 euro/mq. Quel 3,85% per il Fondo è
     un “servizio” di gestione negli 8 anni. Mi dico, invece di mettere in vendita a 1450+6%+3,85% propongo io di vendere all'ottavo
     anno a 1450+6%-3,85%, togliendo la mediazione del Fondo Etico». (intervista GP, 2014).
48
     In particolare il cosiddetto “leasing in costruendo” introdotto con la “legge finanziaria” 2007 e che ha confermato la sua ammissi-
     bilità nell'ordinamento giuridico italiano come strumento affiancato all'appalto tradiionale e di fatto andando oltre i limiti imposti
     dalla legge Merloni. Il DL n°70/2011 aggiunge infatti la definizione di “Promotore additivo” anche alle locazioni finanziarie di
     opere pubbliche o di pubblica utilità. In alternativa all'architettura del Project Financing i privati possono così prevedere non solo
     la concessione dell'opera (o parte di essa), ma la locazione finanziaria della stessa.
     In termini percentuali il settore immobiliare nel leasing ha perso negli anni della crisi oltre l’80% del valore dei beni finanziati
     (parte dei quali anche per via della riduzione dei prezzi degli immobili), arrivando a fine 2012 al valore di 3,6 miliardi di euro
     contro gli oltre 23 miliardi di euro del 2006.