Progetto di iniziativa sperimentale per costituzione dell'Agenzia Sociale per la locazione
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Direzione Centrale Casa e Demanio
Progetto di iniziativa sperimentale
per il mantenimento dell’abitazione in locazione:
costituzione dell’Agenzia Sociale per la locazione
Febbraio 2014
AVVISO DI INDIZIONE DI ISTRUTTORIA PUBBLICA PER L’INDIVIDUAZIONE DI UN SOGGETTO DEL TERZO SETTORE DISPONIBILE ALLA CO‐
PROGETTAZIONE DEL PROGETTO DI INIZIATIVA SPERIMENTALE PER IL MANTENIMENTO DELL’ABITAZIONE IN LOCAZIONE “AGENZIA
SOCIALE PER LA LOCAZIONE”
ALLEGATO 1
1Direzione Centrale Casa e Demanio
1. IL QUADRO DI RIFERIMENTO
L’attuale momento di crisi economica ha avuto e continua a manifestare ricadute estremamente
negative sui redditi delle famiglie che faticano tra l’altro a sostenere i costi del canone di locazione
incorrendo in situazioni di morosità e nel rischio di sfratto.
In particolare l’ attuale situazione ha fatto emergere con forza un bisogno abitativo che fino ad ora
non si era ancora imposto all’attenzione come priorità, ovvero quello delle famiglie che non sono
in grado di sostenere i costi di locazione richiesti dal libero mercato, in molti casi con un
indebolimento economico iniziato solo da uno o due anni, ma dispongono ancora di una capacità
di reddito incompatibile con l’accesso all’Edilizia Residenziale Pubblica.
Milano ha visto rapidamente aumentare il numero degli sfratti per morosità: secondo il Ministero
dell’Interno, in generale, cinque anni fa su 10 ingiunzioni 7 erano per finita locazione; ora la
percentuale si è ribaltata: l’80 % circa degli sfratti è per morosità, il più delle volte incolpevole.
Nelle tabelle seguenti sono riportati i dati forniti dalla Prefettura di Milano, indicativi
dell’incremento del progressivo incremento del numero degli sfratti, soprattutto di quelli per
morosità (tabella n. 1), del numero degli sfratti eseguiti con l’intervento della forza pubblica
(tabella n. 2) e delle richieste di esecuzione di rilascio presentate all’ufficiale giudiziario (tabella n.
3).
PROVVEDIMENTI ESECUTIVI DI RILASCIO A MILANO
Anno 2011 Anno 2012 Anno 2013
al 31/08
Per necessità del locatore _ _ _
Per finita locazione 132 253 82
Per morosità ed altra causa 888 2.357 1.538
TOTALE 1.020 2.610 1.620
Tabella n. 1
SFRATTI ESEGUITI CON INTERVENTO DELLA FORZA PUBBLICA
Anno 2013
Anno 2011 Anno 2012
al 31/08
2.512 2.676 1.818
Tabella n. 2
2Direzione Centrale Casa e Demanio
RICHIESTE DI ESECUZIONE PRESENTATE ALL'UFFICIALE GIUDIZIARIO
Anno 2013
Anno 2011 Anno 2012
al 31/08
18.216 17.945 11.525
Tabella n. 3
1.1 La domanda che si rivolge all’Amministrazione pubblica
Una parte delle famiglie interessate dai procedimenti di sfratto si rivolge all’Amministrazione
comunale per la domanda di alloggio pubblico attraverso la partecipazione ai bandi per
l’assegnazione in locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Ad oggi nella vigente graduatoria generale dell’edilizia residenziale pubblica sono presenti 23.388
domande idonee1 in attesa di un’assegnazione. Delle domande idonee circa il 14% (3.284) – il 3%
in più rispetto all’anno scorso - è rappresentato da nuclei familiari sfrattati, per il 36 % (1.184) dei
quali la procedura si è conclusa con il rilascio dell’alloggio, mentre per il 64% (2.100) la procedura
di sfratto è ancora in corso. Per il 78% (1.648) di questi ultimi, tuttavia, è già stato fissato il termine
di rilascio dell’alloggio.
Dalle informazioni acquisite risulta che il 92% dei nuclei sfrattati vive attualmente in alloggi
impropri2, mentre l’8% in alloggi non adeguati3.
I dati della graduatoria e.r.p. sono in linea con i dati sugli sfratti forniti dalla Prefettura di Milano.
In particolare il 63% degli sfratti che coinvolgono i nuclei familiari in graduatoria sono dovuti a
morosità; per il 53% dei nuclei familiari si tratta di morosità “giustificata”4, solo il rimanente 10%
non è riconducibile a tale fattispecie.
Alcuni dati consentono di avere una minima conoscenza sulla composizione dei nuclei familiari
sfrattati, come rappresentato dal grafico n. 1; in particolare, dei 3.284 nuclei interessati da
procedura di sfratto:
• il 5% (157) comprende persone con età superiore a 65 anni;
• il 9% (284) comprende un componente con disabilità grave (> 66%);
• il 50% (1.636) comprende figli minorenni; più precisamente, il 16% ha almeno 2 figli minori
e il 34% ha figli di età comunque inferiore a di 3 anni.
1
Tutti i dati riportati sono relativi ad estrazioni effettuate dal sistema comunale Sepaweb nel mese di gennaio 2014.
2
Richiedenti che dimorino in strutture alberghiere a carico di Amministrazioni Pubbliche, richiedenti che dimorino da
almeno 3 anni in locali non originariamente destinati alla residenza; richiedenti che dimorino da almeno 3 anni in
strutture di assistenza o beneficenza legalmente riconosciute.
3
Richiedenti che dimorino in alloggi privi di servizi igienici interni o con servizi non regolamentari o in alloggi privi di
riscaldamento.
4
Si classifica quale morosità “giustificata” – o incolpevole – la situazione dei nuclei familiari che non riescono a far
fronte al pagamento dell’affitto per condizioni oggettive, determinate da fattori economico – sociali quali, ad esempio,
il n° di componenti del nucleo, il n° di minori presenti, il n° di invalidi, la percentuale di invalidità e le spese sostenute,
il reddito lordo complessivo, il canone d’affitto complessivo, ecc.
3Direzione Centrale Casa e Demanio
Nuclei con sfratto - composizione
con figli < 3 anni 34%
con almeno 2 figli minorenni 16%
disabilità grave (> 66%) 9%
con persone > 65 anni 5%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
Grafico n. 1
1.2 Emergenza abitativa – Le assegnazioni in deroga alla graduatoria ai sensi dell’art. 14 del R.R.
n. 1/2004
I dati relativi alle domande di assegnazione in deroga alla graduatoria, ai sensi dell’art. 14 del R.R.
n. 1/2004, sono significativi perché rilevano situazioni di particolare emergenza.
Come si evince dalla tabella seguente (tabella n. 4) le assegnazioni in deroga alla graduatoria nel
periodo 2008 - 2013 hanno registrato un continuo incremento.
ASSEGNAZIONI IN DEROGA ALLA GRADUATORIA
2008 - 2013
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Disponibilità totale alloggi 1065 1236 1233 1304 1495 1177
Assegnazioni in deroga alla graduatoria 345 454 453 461 523 437
Percentuale deroghe/assegnazioni (%) 32,39 36,73 36,74 35,35 34,98 37,13
Tabella n. 4
4Direzione Centrale Casa e Demanio
Il grafico seguente (grafico n. 2) rappresenta l’andamento nel tempo (dal 2008 al 2013) della
percentuale di tali assegnazioni (art. 14 del R.R. n. 1/2004) valutata rispetto alla disponibilità
totale degli alloggi nell’anno di riferimento.
Il valore medio di tale percentuale nel periodo 2008 – 2013 è pari a circa 36,1%.
Grafico n. 2
La tabella che segue (tabella n. 5) evidenzia che anche la percentuale delle assegnazioni in
deroga alla graduatoria motivate da situazioni di emergenza determinate da sfratto (art. 14,
lett. a del R.R. n. 1/2004) ha registrato un aumento nel periodo 2011 - 2013.
ASSEGNAZIONI IN DEROGA ALLA GRADUATORIA (art. 14, lett. A)
2011 - 2013
2011 2012 2013
Disponibilità totale alloggi 1304 1495 1177
Assegnazioni in deroga alla graduatoria art. 14 lett. A 231 312 242
Percentuale deroghe/assegnazioni (%) 17,71 20,87 20,56
Tabella n. 5
Il grafico seguente (grafico n. 3) rappresenta l’andamento nel tempo (dal 2011 al 2013) della
percentuale delle assegnazioni in deroga alla graduatoria (art. 14, lett. A del R.R. n. 1/2004)
valutata rispetto alla disponibilità totale degli alloggi nell’anno di riferimento.
Il valore medio di tale percentuale nel periodo 2011 – 2013 è pari a circa 19,71%.
5Direzione Centrale Casa e Demanio
Grafico n. 3
1.3 La domanda di sostegno proveniente dalle famiglie in affitto sul mercato privato
Per avere uno sguardo più completo sulla domanda abitativa, è utile integrare i dati riferiti ai
nuclei familiari che si rivolgono al Comune per l’assegnazione di una casa di edilizia
residenziale pubblica con quelli relativi alle famiglie che sono in affitto sul mercato privato, ma
hanno difficoltà a sostenere il canone di locazione perché troppo oneroso rispetto alla propria
situazione economica, e che negli anni scorsi potevano richiedere il contributo pubblico per
sostenere il pagamento dell’affitto mediante il Fondo Sostegno Affitti.
Le domande presentate nell’ambito dei bandi comunali per il Fondo Sostegno Affitti hanno
registrato un picco nel 2006 che, dopo una flessione nel 2007, è stato nuovamente raggiunto
nel 2008, per poi calare negli anni successivi, anche a fronte della diminuzione delle risorse
disponibili.
Se da un lato l’attuale situazione di crisi economica accresce la difficoltà dei nuclei familiari a
far fronte al pagamento dell’affitto, dall’altro è accompagnata e aggravata da un progressivo
esaurimento delle risorse dedicate al Fondo Sostegno Affitti messe a disposizione
dall’Amministrazione pubblica. Dal 2012 i contributi statali destinati al Fondo di cui all’art. 11
della legge n. 431/1998 sono stati sostanzialmente azzerati.
Sono stati indetti comunque bandi di sostegno con risorse regionali e comunali, limitando
tuttavia il target alla fascia sociale più debole mediante la riduzione del limite isee-fsadi
accesso al contributo da € 12.911,00 a € 4.000,00. In tal modo, tuttavia, è rimasta esclusa dal
sostegno pubblico una larga fascia di nuclei familiari che in precedenza poteva contare
sull’aiuto dell’Amministrazione pubblica per pagare l’affitto e permanere nei propri alloggi,
evitando le procedure di sfratto.
Le domande idonee pervenute nel bando indetto nel 2012 sono state n. 1.187, il 66% delle
quali è stato liquidato a seguito delle verifiche effettuate dall’Amministrazione Comunale,
erogando un contributo complessivo di € 909.757,53, di cui € 272.670,67 a carico del Comune
6Direzione Centrale Casa e Demanio
di Milano ed € 637.086,86 a carico della Regione Lombardia. Le domande idonee pervenute,
invece, nell’ultimo bando indetto nel 2013 sono state n. 1.084 per un contributo complessivo
di € 1.072.228,00 di cui € 306.346,64 a carico del Comune ed € 765.881,36 a carico della
Regione; per tali domande sono attualmente in corso le verifiche dei requisiti al fine di poter
procedere alla liquidazione agli aventi diritto.
Per sostenere la fascia sociale più debole,nel 2012 il Comune di Milano ha indetto un bando
"contributo straordinario comunale" con risorse esclusivamente comunali, ad integrazione del
bando che usufruiva anche delle risorse regionali. A tale bando sono state presentate
n.2010domande e, a seguito dei controlli,ne sono state liquidate n. 1802, per un totale di €
1.765.943.
Dal grafico successivo (Grafico n. 4) risulta evidente la progressiva riduzione del contributo
pubblico al pagamento dell’affitto, dovuto ad una diminuzione dei fondi disponibili.
FSA
trend contributi erogati
14.000.000,00
12.000.000,00
10.000.000,00
12.836.731,00
8.000.000,00 contributo totale erogato
11.238.514,00
(comprensivo di finanziamenti
9.835.378,00
9.607.860,35
6.000.000,00 statali, regionali e comunali)
7.697.982,00
1.072.228,00
6.238.266,02
909.757,53
4.000.000,00
2.000.000,00
0,00
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Grafico n. 4
Dal quadro sopra delineato si può evincere come gran parte delle famiglie interessate da sfratto,
se ricevesse un aiuto tempestivo per trovare una soluzione abitativa a canone calmierato,
potrebbe riuscire a risollevarsi da una situazione critica contingente ed evitare che degeneri in una
condizione di disagio importante.
In questo scenario è indispensabile un’azione mirata a rendere accessibile il patrimonio edilizio
inutilizzato - sia pubblico che privato - piuttosto che puntare alla costruzione di nuovi alloggi.
Allo stesso tempo sono necessari interventi mirati finalizzati a prevenire e contrastare le
procedure di rilascio dell’alloggio per morosità nei confronti di nuclei familiari che si trovano in
difficoltà temporanea quale conseguenza della crisi economica e del manifestarsidi cause
7Direzione Centrale Casa e Demanio
imprevistecome la cadutadi reddito conseguente alla perdita del lavoro, alle procedure di messa in
cassa integrazione,ed ad altri eventi traumaticicome malattie, infortuni gravi, decessi di un
componente del nucleo familiare.
Di fronte a queste emergenze è indispensabile promuovere azioni strutturate che tengano
insiemegli obiettivi di riduzione del fenomeno sfratti e di aumentare l’offerta di abitazioni a canoni
accessibili.
2. L’AGENZIA SOCIALE PER LA LOCAZIONE
Un approccio possibile per intervenire in una situazione così grave è la promozione di una politica
integrata, congiunta tra pubblico e proprietà privata (piccoli proprietari, cooperative, fondi),
finalizzata a tenere unite le iniziative per :
• ampliare lo stock di alloggi immediatamente disponibili, incentivando, agevolando e
tutelando iniziative di locazione a canoni calmierati per incrementare in breve tempo
l’offerta locativa accessibileper questa fascia di popolazione; tenendo conto del fatto che il
mercato immobiliare è attualmente composto in massima parte da piccoli proprietari per i
quali la scelta di affittare la propria ‘seconda casa’ non è sufficientemente tutelata e risulta
in questo momento troppo rischiosa;
• sviluppare iniziative idonee a frenare o rallentare il fenomeno degli sfratti per morosità
incolpevole.
Un’Agenzia Sociale per La Locazione che intermedi la domanda e l’offerta, che ove necessario
incentivi e garantisca la proprietà rispetto ai pagamenti, che tuteli l’inquilino per quanto riguarda i
canoni applicati, che offra strumenti economici di supporto finalizzati al mantenimento
dell’abitazione in locazione, potrebbe dare un notevole contributo all’attenuazione del problemi
derivanti dalla situazione attuale di emergenza abitativa.5
Nel lungo termine l’Agenzia potrebbe inoltre consolidare un’attività sull’organizzazione della
domanda che può rappresentare per il Comune un modo diverso di affrontare la risposta abitativa:
partire dal bisogno del singolo e impostare un percorso ad hoc per l’inquilino che può anche
comprendere il passaggio dall’Edilizia Residenziale Pubblica al privato e viceversa6.
Si tratta dunque di affrontare le differenti forme e caratteristiche del disagio abitativo attraverso
la combinazione di risorse e strumenti di diversa natura e provenienza e affiancando
sistematicamente all’intervento sul mercato immobiliare un’opportuna azione di
accompagnamento e sostegno dell’utenza.
5
A titolo di esempio: l’agenzia torinese Lo.Ca.Re dal 2002 al 2012 ha assegnato mediamente 340 appartamenti l’anno;
fatte le dovute proporzioni e considerate le differenze del mercato (Torino è una delle grandi città italiane con i prezzi
di mercato più bassi), il risultato potrebbe essere interessante anche per Milano.
6
L’evidenza delle assegnazioni a canoni calmierati di alloggi di housingsociale mostra infattiche tra il 20 e il 30% dei
nuclei familiari assegnatari proviene dall’Edilizia Residenziale Pubblica, generando un effetto indiretto anche con
riferimento alla riassegnazione degli alloggi lasciati liberi.
8Direzione Centrale Casa e Demanio
Da questo punto di vista le risorse messe a disposizione dalla Regione Lombardia con la D.G.R.
n.1032 del 5 dicembre 2013- Istituzione del fondo ai sensi dell’art.6 L.R.23 dicembre 2008 n.33
“Sostegno ai cittadini per il mantenimento dell’abitazione in locazione”, per l’attivazione
diiniziative sperimentali da parte dei comuni ad alta tensione abitativa - il relativo
cofinanziamento del Comune di Milano e il reperimento di risorse aggiuntive da parte di altri
soggetti pubblici e privati possono costituire un’occasione straordinaria per attivare anche nella
realtà milanese esperienze che in altre realtà italiane e straniere hanno già dimostrato di essere
in grado di intervenire per dare risposte adeguate all’emergenza abitativa.
2.1 Gli obiettivi dell’agenzia
La costituenda agenzia sociale per la locazione si propone gli obiettivi di:
• accrescere l’offerta complessiva di alloggi in locazione temporanea e permanente a canoni
calmierati, prevalentemente a canone concordato di cui alla Legge 431/98, art. 2 comma 3,
attraverso la combinazione di risorse provenienti dal patrimonio esistente pubblico (non
ERP) e privato;
• favorire e agevolare l’incontro tra domanda e offerta, tra nuclei familiari a basso reddito
ma che non hanno i requisiti di accesso a un alloggio ERP e piccoli e grandi proprietari di
alloggi sfitti, disponibili a locarli a condizioni calmierate;
• incentivare la partecipazione del soggetto privato attraverso l’offerta di un percorso
agevolato e garantito che parte dall’intermediazione, passa attraverso l’assegnazione e se
necessario interviene in caso di difficoltà;
• favorire la mobilità nel settore della locazione attraverso percorsi di accompagnamento
rivolti agli assegnatari, che promuovano anche il passaggio dall’ERP alla locazione a canone
calmierato;
• collaborare, ove richiesto dagli uffici del Comune, per l’assegnazione degli alloggi da locare
a canone sociale realizzati nell’ambito di interventi privati convenzionati, offrendo tale
opportunità a nuclei familiari in attesa nelle graduatorie comunali;
• Intervenire per ridurre il fenomeno degli sfrattiper morosità incolpevole.
→ Per raggiungere questi obiettivi l’Agenzia deve operare mettendo a disposizione di inquilini
e proprietari una serie mirata di SERVIZI e una “batteria” di STRUMENTI DI INCENTIVAZIONE
E SOSTEGNO ECONOMICO, così come meglio descritti e dettagliati nei paragrafi successivi.
Premessa indispensabile per il funzionamento dell’Agenzia è quella di procedere
all’aggiornamento dell’accordo territoriale che fissa il livello del canone concordato (Legge
431/98, art. 2 comma 3). Nel caso della Città di Milano infatti l’accordo tra i rappresentati della
proprietà e le organizzazioni sindacali è stato stipulato nel 1999 e sono da tempi scaduti i termini
di vigenza previsti.
9Direzione Centrale Casa e Demanio
Se non vi sono stati rinnovi, la norma prevede di utilizzare il livello del ’99 rivalutato dell’inflazione;
tuttavia è evidente che qualsiasi ragionamento sulla riuscita della futura Agenzia parte dalla
necessità di riavviare il confronto tra le parti per arrivare alla stipula di un nuovo accordo.
Da questo punto di vista l’Amministrazione Comunale, così come previsto dalla legge, ha già
provveduto a convocare le parti per dare avvio al processo di negoziazione.
2.2 Iservizi offerti
Per quanto riguarda i servizi gestiti ed erogati, l’agenzia:
• raccoglie, verifica e organizza l’offerta di alloggi di mercato privato o anche pubblici (non
ERP) sfitti e disponibili per la locazione;
• raccoglie, verifica e organizza la domanda dei nuclei familiari che presentano un bisogno
abitativo intermedio tra l’Edilizia Residenziale Pubblica e il libero mercato;
• interviene nelle procedure di sfratto, limitatamente ai casi di morosità incolpevole e per il
quali il nucleo familiare presenti un bisogno abitativo intermedio tra l’Edilizia Residenziale
Pubblica e il libero mercato;
• individua per ciascun alloggio il livello del canone applicabile sulla base degli accordi
territoriali (canone concordato);
• orienta i potenziali locatori (assistenza contratto, valutazione della sostenibilità del canone
per il nucleo familiare, etc.);
• accompagna e forma i potenziali locatari (scelta dell’alloggio, assistenza contratto,
regolamenti, ecc)
• propone l’abbinamento tra richiedenti e offerenti;
• gestisce gli strumenti di incentivazione economica e di garanzia a valere su Fondi
appositamente istituiti;
• comunica e promuove le opportunità offerte dall’agenzia ai proprietari e alle famiglie
richiedenti.
2.3 Gli incentivi e gli strumenti economici di sostegno
L’agenzia opera mettendo in campo una serie di strumenti specifici rappresentati da:
• incentivi, nella forma di contributi concessi ai nuclei familiari e alla proprietà;
• forme di garanzia concesse ai proprietari che accettano di stipulare nuovi contratti di
locazione nonostante un rapporto tra costo della locazione e reddito della famiglia
superiore alla soglia di sostenibilità da ritenersi congrua7.
Concretamente gli strumenti che si ipotizza di mettere a disposizione sono rappresentati da:
1. Un Fondo Salvasfratti. Attraverso questo meccanismo si cerca di evitare l’esecuzione di
uno sfratto, risarcendo il proprietario delle morosità pregresse e stipulando un nuovo
contratto di locazione secondo i parametri stabiliti dall’Agenzia.
7
Ad. es. l’Agenzia Lo.C.A.Re. di Torino, ai fini dell’erogazione del contributo per l’accesso alla locazione e al Fondo di
garanzia, assume a riferimento una percentuale di incidenza del canone sul reddito graduata dal 30% al 33%.
La D.G.R. Lombardia n. 1032/2013, fra i requisiti dei beneficiari delle misure sorrette da finanziamento regionale,
prevede che l’ISEE-fsa si attesti fra min € 4.100,00 e max € 13.000,00 e che il canone annuo di affitto non sia superiore
a € 7.200,00, spese comprese.
10Direzione Centrale Casa e Demanio
Al proprietario che interrompa la procedura di sfratto e accetti il nuovo contratto a
canone concordato è riconosciuto un bonus che lo rifonda fino a un massimo dell’80%
delle morosità pregresse e sino ad un importo massimo stabilito.
Il bonus è coperto dal Fondo Salvasfrattiper il 50% sotto forma di contributo a fondo
perduto; la restante quota è anticipata dal Fondo Salvasfratti per conto del conduttore
a valere su un piano di rientro concordato.
2. Un Fondo di Garanzia per le morosità incolpevoli. Con tale intervento si cerca di
incentivare i proprietari a sottoscrivere un contratto a canone concordato a fronte della
garanzia di poter rientrare della morosità incolpevoledel conduttore.
Le garanzie sono costituite dall’impegno dell’agenzia a rifondere al proprietario, in caso
di morosità e di relativo sfratto del nucleo familiare, fino a un massimo di 12 – 18
mensilità arretrate.
L’agenzia si rivarrà nei confronti del conduttore concordando un piano lungo per il
rientro dal debito.
3. L’attivazione di strumenti di Microcreditoper gli inquilini. Tramite questo strumento, e
previa stipula di un accordo tra l’Agenzia e una banca erogatrice, l’inquilino riceve un
piccolo prestito per far fronte alle spesequali l’anticipo o la cauzione per il nuovo
contratto, ovvero per altre spese correnti come quelle di trasloco o per far fronte, nel
corso della durata del contratto, di brevi episodi di morosità incolpevole.
L’agenzia si prende carico degli oneri finanziari; inoltre l’Agenzia funge anche da
garante in caso di insolvenza.
4. Al fine di promuovere la stipula di contratti di locazione a canone concordato si può
ipotizzare una misura relativa all’erogazione di Contributi una tantum per i proprietari.
Si tratta di un incentivo economico che ha l’obiettivo di riequilibrare lo svantaggio
economico per il proprietario derivante dalla locazione a canoni al di sotto dei valori di
mercato.
L’incentivo e l’ampiezza della misura sarà commisurato alla differenza tra il valore del
canone concordato e il valore di mercato della locazione che risulterà come esito
dellanegoziazione tra le parti.
Potranno accedereall’utilizzodel Fondo Salvasfratti e del Fondo di Garanzia i soggettie gli enti del
Terzo Settore che hanno ottenuto in locazione/affidamento da parte del Comune di Milano alloggi
destinati ad esserelocati nella forma del canone concordato e con altre tipologie di canone ridotto,
se non già tutelati da altre forme di garanzia attivata dall’amministrazione per far fronte ad
eventuali morosità dei conduttori.
11Direzione Centrale Casa e Demanio
3. STRUTTURA EFUNZIONAMENTODELL’AGENZIA
3.1 Come è strutturata l’agenzia
L’agenzia avrà uffici aperti al pubblico e, tra personale impegnato nel contatto con il pubblico e
personale di supporto per la conduzione delle istruttorie, degli abbinamenti e delle relative attività
di verifica e accompagnamento, mediamente impiegherà tra 5 e 10 risorse umane.
Si immagina la costituzione dell’Agenzia sociale per la locazione attraverso differenti
ipotesialternative sotto il profilo organizzativo e giuridico, che saranno approfondite nel corso
della fase di progettazione esecutiva (vedi paragrafo tempi di attuazione) al fine di individuare la
soluzione migliore atta a garantire sia la sua attivazione in tempi rapidi che la formula gestionale
migliore per garantire lo svolgimento delle sue attività.
A questo riguardo, in linea di massima è già possibile indicare tre differenti ipotesi su cui fare i
dovuti approfondimenti:
• 1° ipotesi. Gestione diretta del servizio da parte del Comune di Milano, con personale proprio
e risorse appostate nel bilancio comunale:
• 2° ipotesi. Costituzione di uno specifico organismi di diritto privato, senza fine di
lucro,partecipatodal Comune di Milano e da soggetti del privato sociale, a cui affidare il
servizio e le risorse finanziarie;
• 3° ipotesi. Affidamento del servizio e delle risorse finanziarie a un soggetto del privato sociale.
In tutte e tre le ipotesi saranno valutati vantaggi e svantaggi delle soluzioni proposte
Nel caso della seconda e terza ipotesi saranno inoltre valutati nel dettaglio i requisiti normativi e
procedurali necessari .
In considerazione del carattere innovativo e sperimentale del progetto da sviluppare e della
portata delle risorse da mettere in campo, si segnala in modo particolare la possibilità di attivare il
percorso di coprogettazione secondo i contenuti e le modalità previsti dal D.p.c.m. 30.3.2001 e dal
D.d.g. regionale 28/12/2011 n. 12884, percorso checonsente di coinvolgere attivamente i soggetti
del terzo settore, valorizzandone le competenze e l’apporto e di creare sinergie pubblico-privato
per la realizzazione di un obiettivo di forte impatto sociale.
Secondo quanto indicato dal decreto regionale la procedura della coprogettazione si esplica in tre
fasi distinte, a partire dal progetto di massima elaborato dall’Amministrazione Comunale:
A) Istruttoria pubblica per la selezione del soggetto, o dei soggetti, del Terzo settore con cui
sviluppare le attività di coprogettazione, sulla base della presentazione di una proposta
progettuale da valutare con criteri oggettivi e trasparenti;
B) coprogettazione con il/i soggetto/i selezionato/i del Terzo settore, avendo a riferimento
la/e proposta/e progettuale/i selezionata/e, finalizzata a definire gli obiettivi, gli aspetti
esecutivi, i costi e i tempi di sviluppo del progetto;
C) Stipula della convenzione attuativa delprogetto con il/i soggetto/i del Terzo settore
12Direzione Centrale Casa e Demanio
3.2 Come funziona l’agenzia
Per quanto riguarda l’accessoai servizi dell’agenzia relativi all’incontro domanda-offerta, il nucleo
familiare in condizione di bisogno si presenta presso gli uffici dell’agenzia che istruisce il caso
specifico e lo sottopone tempestivamente a una Commissione tecnica. La Commissione esamina il
caso con l’obiettivo di emettere un Certificato di Attestazione della situazione di disagio abitativo e
intercettare, ad esempio, i casi di morosità incolpevole distinguendoli da quelli di morosità
colpevole.
I nuclei familiari che abbiano ottenuto il certificato hanno quindi due opzioni:
• attendere la proposta di abbinamento dell’agenzia con un appartamento compatibile (di
proprietà privata o anche pubblica non-ERP);
• proporre loro stessi un appartamento autonomamente individuato, presentando
all’agenzia il proprietario disponibile a concederlo in locazione a canone concordato.
In entrambi i casi l’agenzia conduce una serie di verifiche (es. congruità della dimensione
dell’alloggio richiesto rispetto alla composizione del nucleo familiare, sostenibilità del rapporto tra
il costo della locazione e il reddito della famiglia, etc.), all’esito delle quali individua la proposta di
locazione più adeguata.
Il proprietario che si rivolge all’agenzia ottiene, in caso di successo dell’intermediazione:
• una riduzione della tassazione sulla proprietà immobiliare (ipotesi da verificare in
relazioneall’introduzione della nuova IUC 2014)
• l’aliquota della cedolare secca ridotta al 15% (è in discussione l’ipotesi di un intervento
governativo per ridurla al 10%);
• un percorso di accompagnamento per la gestione delle possibili criticità ingenerate dal
contratto di locazione intermediato dall’agenzia;
• l’accesso al fondo di garanzia per il reintegro dei mancati canoni, perduti nel corso
dell’eventuale procedura di sfratto;
• l’eventualeaccesso al bonus per la stipula nuovo contratto.
L inquilino può accedere al fondo di microcredito.
Inquilini e proprietari, nelle situazioni in cui è già in corso una procedura non conclusa di sfratto
per morosità, possono accedere al fondo salvasfratti.
Il Comune e le parti sociali (sindacati e associazioni di proprietari) possono rivolgersi all’agenzia
per progettare, valutare e promuovere eventuali nuove iniziative per la promozione dell’affitto a
canoni calmierati.
13Direzione Centrale Casa e Demanio
4. ANALISI FINANZIARIA PRELIMINARE
La seguente analisi finanziaria preliminare ha come obiettivi:
• la verifica dell’attrattività dell’iniziativa, formulata attraverso lo studio dei potenziali
benefici per inquilini e proprietari;
• l’analisi della sostenibilità economica dell’Agenzia (business plan);
• l’analisi delle risorse necessarie.
4.1 Benefici per inquilini e proprietari
Se da un lato i vantaggi per gli inquilini, derivanti dall’opportunità di accedere a canoni di locazione
inferiori alle quotazioni correnti di mercato, e per i proprietari di usufruire di un Fondo di garanzia
e di un Fondo Salvasfratti sono evidenti, dall’altra le condizioni per cui l’iniziativa possa avere
successo sono legate alla capacità degli strumenti elencati di attrarre i proprietari e convincerli a
mettere gli alloggi a disposizione dell’Agenzia.
Tale capacità deriva inoltre dai canoni applicabili e dalla necessaria revisione dei canoni di
locazione ex Lege 431/98, ritenuti troppo distanti dai valori di mercato per attrarre potenziali
proprietari.
E’ stato pertanto predisposto uno studio sui possibili canoni atti a rendere economicamente
interessante per i proprietari concedere in locazione gli immobili attraverso l’Agenzia per la casa.
Lo studio mira a rendere indifferente secondo un profilo di rischio/rendimento, tramite le
agevolazioni concesse e l’utilizzo del Fondo di Garanzia e del Fondo Salvasfratti, la locazione su
libero mercato e la locazione tramite l’Agenzia per la casa. Riportiamo nella tabella seguente
(Tabella n. 6) le principali caratteristiche degli scenari proposti:
Confronto tra le diverse modalità di accesso alla locazione
Libero mercato Agenzia per la casa
Canone di locazione Canone di mercato Canone da rimodulazione accordo locale
Costo per inquilino Commissioni di agenzia (1 mensilità del canone) Eventuale commissione annua Una proposta di riduzione
Costo per proprietario Commissioni di agenzia (1 mensilità del canone) Eventuale commissione annua della cedolare secca per i
Agevolazioni per inquilino contratti concordati,
attualmente al 15%, è
Imposte sui redditi Detrazione fissa (150€ - 300€) Detrazione fissa (247,90€ - 495,80€)
attualmente in discussione a
Credito per spese iniziali e deposito Credito 1500€ livello governativo
Agevolazioni per proprietario
Imposte sui redditi Cedolare secca 21% Cedolare secca 10%
IMU Aliquota IMU 9,6 ‰ Aliquota IMU 5,75 ‰ Aliquota IMU ridotta sulla
Contributo iniziale Contributo fisso 1200€ base dell’esperienza del
Morosità Fidejussione facoltativa (costo stimato 3% Fondo Garanzia per le morosità Comune di Torino,
annuo) Fondo Salvasfratti eventualmente riducibile in
Pre-valutazione degli inquilini misura ulteriore
Tabella n. 6
A titolo di esempio si è deciso di utilizzare i valori di canone per le zone omogenee 4, 5 e 6, così
come stabilite dall’accordo locale città di Milano del luglio 1999.
Il primo passo consiste nello stimare il canone applicabile e le agevolazioni necessarie affinché il
rendimento per il proprietario sia equivalente tra i due scenari. Le agevolazioni proposte(riduzione
IMU e cedolare secca al 10%), se sommate a un contributo erogato al proprietario in funzione
della durata contrattuale della locazione, rendono sostenibile uno sconto sul canone di locazione
14Direzione Centrale Casa e Demanio
del 25% rispetto ai valori di mercato. Il contributo, stimato in circa 1.200 € per un contratto della
durata di 3+2 anni può essere erogato al termine del 1° anno di locazione o in presenza di un
impegno a non avviare la procedura di sfratto in caso di morosità per un numero minimo di mesi,
al fine di evitare abusi. All’inquilino verrà invece concesso un prestito a tasso agevolato, erogato
da un istituto di credito con cui l’Agenzia avrà stipulato un accordo, e i cui oneri finanziari e
copertura in caso di default sono garantiti dall’Agenzia.
Dalle tabelle seguenti (Tabelle n. 7 8 9), che riportano i dettagli dell’analisi per le zone 4, 5 e 6, si
evince che i canoni di locazione proposti, ammontano a 81- 69,75-69 €/mq anno rispetto a 108-93-
92 €/mq/anno su libero mercato8 .
Esempio - Zona omogenea 4
Libero mercato Agenzia per la casa
Canone medio (€/mq/anno) 108,00 81,00
Canone mensile medio (per app.to 70 mq) 630,00 472,50
Canone annuo medio (per app.to 70 mq) -A- 7.560,00 5.670,00
Costo per inquilino -B- 630,00 60,00
Costo per proprietario -C- 630,00 60,00
Agevolazioni per inquilino
Imposte sui redditi -D- 150,00 247,90
Credito per spese iniziali e deposito 1.500,00
Agevolazioni per proprietario
Imposte sui redditi -E- 1.587,60 567,00
IMU -F- 768,00 402,50
Contributo iniziale -G- 1.200,00
Morosità
Fidejussione quota inquilino -H- 113,40 0,00
Fidejussione quota proprietario -I- 113,40 0,00
Spesa totale inquilino (1° anno) A+B-D+H 8.153,40 5.482,10
Spesa totale inquilino (dal 2° anno) A+B-D+H 7.523,40 5.482,10
Incasso totale proprietario (1° anno) A-C-E-F+G-H 4.461,00 5.840,50
Incasso totale proprietario (dal 2° anno) A-C-E-F-H 5.091,00 4.640,50
Tabella n. 7
Esempio - Zona omogenea 5 Commissione ipotizzata a
Libero mercato Agenzia per la casa favore dell’Agenzia per la
casa al fine di rendere
Canone medio (€/mq/anno) 93,00 69,75
economicamente sostenibile
Canone mensile medio (per app.to 70 mq) 542,50 406,88
l’attività dell’Agenzia
Canone annuo medio (per app.to 70 mq) -A- 6.510,00 4.882,50
Costo per inquilino -B- 542,50 60,00
Costo per proprietario -C- 542,50 60,00 Credito iniziale per spese di
Agevolazioni per inquilino trasloco e deposito
Imposte sui redditi -D- 150,00 247,90 cauzionale
Credito per spese iniziali e deposito 1.500,00
Agevolazioni per proprietario
Imposte sui redditi -E- 1.367,10 488,25 Incentivo economico per il
IMU -F- 768,00 402,50 proprietario
Contributo iniziale -G- 1.200,00
Morosità
Si ipotizza la sottoscrizione di
Fidejussione quota inquilino -H- 97,65 0,00
una fidejussione bancaria che
Fidejussione quota proprietario -I- 97,65 0,00
copra 12 mensilità di canoni il
cui costo (3%) è diviso tra
Spesa totale inquilino (1° anno) A+B-D+H 7.000,15 4.694,60 proprietario e inquilino
Spesa totale inquilino (dal 2° anno) A+B-D+H 6.457,65 4.694,60
Incasso totale proprietario (1° anno) A-C-E-F+G-H 3.734,75 5.131,75
Incasso totale proprietario (dal 2° anno) A-C-E-F-H 4.277,25 3.931,75 Il vantaggio economico per
l’inquilino è quantificabile,
Tabella n. 8 per un contratto 3+2, in circa
9.000 €
Il proprietario ha un incasso
complessivo, nel corso dei 5
anni di contratto, equivalente
in entrambi gli scenari
8
Fonte: dati OMI Agenzia del territorio – primo semestre 2013
15Direzione Centrale Casa e Demanio
Esempio - Zona omogenea 6
Libero mercato Agenzia per la casa
Canone medio (€/mq/anno) 92,00 69,00
Canone mensile medio (per app.to 70 mq) 536,67 402,50
Canone annuo medio (per app.to 70 mq) -A- 6.440,00 4.830,00
Costo per inquilino -B- 536,67 60,00
Costo per proprietario -C- 536,67 60,00
Agevolazioni per inquilino
Imposte sui redditi -D- 150,00 247,90
Credito per spese iniziali e deposito 1.500,00
Agevolazioni per proprietario
Imposte sui redditi -E- 1.352,40 483,00
IMU -F- 768,00 402,50
Contributo iniziale -G- 1.200,00
Morosità
Fidejussione quota inquilino -H- 96,60 0,00
Fidejussione quota proprietario -I- 96,60 0,00
Spesa totale inquilino (1° anno) A+B-D+H 6.923,27 4.642,10
Spesa totale inquilino (dal 2° anno) A+B-D+H 6.386,60 4.642,10
Incasso totale proprietario (1° anno) A-C-E-F+G-H 3.686,33 5.084,50
Incasso totale proprietario (dal 2° anno) A-C-E-F-H 4.223,00 3.884,50
Tabella n. 9
Una volta resi confrontabili gli scenari dal punto di vista del rendimento, è necessario prevedere
uno strumento che compensi il maggior rischio sostenuto da parte dei proprietari nell’accettare
proposte di locazione da nuclei famigliari con minori capacità di reddito. Se difatti possiamo
ipotizzare una morosità del 5% circa sul libero mercato, tale percentuale può salire fino al 10% per
famiglie con redditi bassi9, comportando quindi un rischio maggiore per il proprietario.
Il Fondo Salvasfratti e il Fondo di Garanzia possono dunque rivelarsi strumenti efficaci per mitigare
tale rischio, arrivando a coprire un numero di mensilità sufficienti a compensare la diversa
morosità attesa.
Abbiamo stimato in un massimo di 18 mesi la copertura da parte del Fondo di Garanzia necessaria
a rendere equivalente il profilo di rischio dei due scenari.
Per concludere, riassumiamo i principali vantaggi che inquilini e proprietari potrebbero ottenere
dall’intermediazione dell’Agenzia per la casa:
VANTAGGI PER INQUILINO VANTAGGI PER PROPRIETARIO
Canoni di locazione scontati del 25% Agevolazioni fiscali su IMU e cedolare
rispetto al mercato secca
Microcredito per le spese iniziali Contributo iniziale
Possibilità di rinviare lo sfratto fino a Riduzione del rischio di morosità
18 mesi grazie al Fondo di garanzia grazie a:
Tabella
Intervento del Fondo Salvasfratti o Fondo di garanzia per le
Mediazione dell’Agenzia in caso di morosità incolpevoli fino a 18
contenzioso mensilità
Intervento del Fondo
9
Fonte: agenzia Lo.C.A.Re. del Comune di Torino
16Direzione Centrale Casa e Demanio
4. 2 Business Plan dell’Agenzia
Dopo aver affrontato come incrementare l’offerta di alloggi in locazione tramite l’Agenzia, è stata
valutata la sostenibilità economica dell’Agenzia stessa, per quantificare le risorse necessarie alla
sua realizzazione e gestione.
Al fine di garantire una migliore efficacia dell’azione dell’Agenzia, la struttura dei costi deve essere
flessibile e scalabile. La voce di spesa più consistente, rappresentata dal costo del personale, è di
conseguenza inizialmente limitata alle risorse indispensabili per l’avvio dell’operatività, 3 addetti di
front office e 2 di back office, ai quali si potranno affiancare, nel caso i volumi intermediati lo
richiedano, 2-3 ulteriori risorse. La stima sul personale necessario deriva da una analisi eseguita sui
potenziali contatti e sul numero di contratti intermediabili in un anno.
Per l’analisi sono stati incrociati i dati ottenuti dall’agenzia Lo.C.A.Re., la quale ha ricevuto in media
7.000 contatti annui e fatto da mediatore per oltre 300 contratti all’anno, con i dati provenienti
dallo studio effettuato dall’Osservatorio regionale sulla condizione abitativa10dal quale possiamo
dedurre che il numero di famiglie milanesi con ISEE-fsa superiore a 4.000 € che hanno presentato
domanda per il contributo, e potenzialmente interessate alle iniziative dell’Agenzia, è di circa
6.000 all’anno (Grafico n. 5).
Riparametrando i contratti intermediati dall’agenzia torinese con l’ampiezza del mercato delle
locazioni di Milano e il numero di potenziali utenti intercettabili espresso dalla partecipazione al
Fondo Sostegno Affitto possiamo stimare che l’Agenzia possa intermediare da 150 a 400 contratti
e ricevere in media 8.000 contatti l’anno.
2.000 Distribuzione dei nuclei familiari per fascia di ISEE-FSA (2007)
1.800
1.600
Nuclei familiari richiedenti contributo
1.400
1.200
1.000
1.797
800
600 1.307 1.225
400 817 653 817 817
200 327 408
-
Fasce ISEE-FSA
Grafico n. 5
I costi di funzionamento dell’agenzia sono rappresentati essenzialmente dai costi per il personale,a
cui si sommano costi di struttura stimati in ulteriori 50.000 € circa annui, come dettagliato nella
tabella (Tabella n. 10) seguente:
10
Osservatorio regionale sulla condizione abitativa: Il Fondo Sostegno Affitto 2004 - 2007
17Direzione Centrale Casa e Demanio
Costi di struttura
€/000 Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5
Personale 150 153 156 159 162
Comunicazione 10 10 10 11 11
Utenze 12 12 12 13 13
Piattaforma web 13 3 3 3 3
Materiale consumo 2 2 2 2 2
Consulenze 10 10 10 11 11
Spese Societarie 5 5 5 5 5
Ammortamento attrezzature 3 3 3 3 3
Totale 205 199 203 207 211
Tabella n. 10
L’ipotesi sopra esposta non prevede alcun corrispettivo da parte di proprietari e inquilini e la
sostenibilità dell’agenzia dipende dalle risorse messe a disposizione del progetto. Qualora si
volesse rendere sostenibile la struttura dell’agenzia si potrebbe prevedere una forma di
commissione annuale per la durata del contratto, stimata in circa 60€ (5€ mensili), che proprietari
e inquilini dovrebbero versare per poter usufruire dei servizi dell’Agenzia, quali partecipazione al
Fondo di Garanzia e al Fondo Salvasfratti, mediazione in caso di contenzioso, assistenza nella
stesura e nel rinnovo dei contratti.
Di seguito si riportano (Tabella n. 11) i potenziali ricavi, ottenibili applicando una commissione di
60€ annui per inquilino e proprietario e ipotizzando che i 150 contratti intermediati all’anno
crescano fino a 400 all’anno:
Ricavi
€/000 Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5
Commissioni 18 43 75 115 169
Utile (perdita) d'esercizio
€/000 Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5
Utile (perdita) d'esercizio (187) (156) (128) (92) (42)
Tabella n. 11
4.3 Risorse necessarie
Per definire le risorse necessarie allo sviluppo del progetto, è necessario stimare l’ammontare di
contributi erogati ai proprietari, gli oneri derivanti dal credito concesso agli inquilini e gli interventi
del Fondo di Garanzia e del Fondo Salvasfratti.
• Il fabbisogno derivante dai contributi ai proprietari è rappresentato da 1.200€ moltiplicato per
i contratti chiusi, stimati inizialmente in 150 all’anno e in crescita fino a circa 300 al 4° e 5°
anno.
18Direzione Centrale Casa e Demanio
• Per quanto riguarda il microcredito, possiamo stimare le risorse necessarie, considerando che
l’accesso a tale strumento non è legato esclusivamente ai nuovi contratti ma può essere
attivato anche durante la durata del contratto, utilizzando un tasso di interesse medio del 5% e
un’insolvenza analoga alla morosità attesa (10%), giungendo a un fabbisogno di circa 60.000€ -
100.000 annui costituito dagli oneri finanziari ( a carico dell’Agenzia) e della quota di garanzia a
copertura delle insolvenze .
• Per il Fondo Salvasfratti si prevede un intervento in 70 casi per i primi anni, per poi crescere
fino a 110 interventi l’anno. Il Fondo compartecipa con un contributo a fondo perdutoper il
50%delvalore dei canoni arretrati al proprietario, per una ammontare massimo ipotizzato di
3.200€ a procedura. Il restante 50% viene anticipato dal Fondo per conto del conduttore a
valere su un piano di rientro concordato, per il quale si prevede una durata di 5 anni.
• L’intervento del Fondo di Garanzia richiede risorse necessarie a coprire 18 mesi di canone,
ipotizzando un canone medio di 550 €/mese11 e una morosità del 10%. Si prevede di attivare
delle procedure di recupero del contributo erogato stabilendo dei piani di rientro con i
conduttori, della durata di 5 anni.
• Da ultimo vanno considerate le risorse necessarie al sostentamento dell’Agenzia nei primi
anni di attività, così come quantificate nelle tabelle precedenti.
Una stima preliminare del fabbisogno di risorse (Tabella n. 12), tenendo conto delle voci di spesa
dettagliate, è di circa 7 milioni di euro per i primi 5 anni di attività dell’Agenzia.
Risorse necessarie
Totale Anni
€/000 Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 1-5
Fondo di Garanzia 218 272 348 405 537 1.780
Fondo Salvasfratti (quota conduttore) 448 448 576 576 704 2.752
Microcredito 57 68 79 101 135 439
Contributo proprietari 180 240 300 358 358 1.436
Costi funzionamento dell'Agenzia 187 156 128 92 42 605
Totale 1.090 1.183 1.430 1.532 1.776 7.012
Tabella n. 12
L’allocazione delle risorse fra le varie misure è stimata in linea di massima e sarà oggetto di più
precisa quantificazione nel corso della definizione del progetto esecutivo.
I dati non tengono conto della rotatività di alcune risorse (Fondo di Garanzia, Fondo Salvasfratti e
Microcredito) che allo stato attuale non sono state quantificate in tabella. In ogni caso le risorse
che di anno in anno si renderanno disponibili in seguito al rientro dilazionato del debito da parte
dei conduttori, saranno rese disponibili per incrementare la disponibilità finanziaria dei rispettivi
fondi a carattere rotativo .
11
Fonte: osservatorio regionale sulla condizione abitativa: Il Fondo Sostegno Affitto 2004 - 2007
19Direzione Centrale Casa e Demanio
Nella tabella successiva (Tabella 13) è riportata l’allocazione delle risorse necessarie ripartite per
caratteristica tipologica di intervento: “strumenti a carattere rotativo” e “strumenti a fondo
perduto”.
Risorse necessarie ripartite per caratteristica
tipologica di intervento
Totale Anni
€/000 Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 1-5
Strumenti a carattere rotativo
Fondo di Garanzia 218 272 348 405 537 1.780
Fondo Salvasfratti (quota conduttore) 224 224 288 288 352 1.376
Microcredito (quota di garanzia) 38 45 53 68 90 293
Totale Strumenti a carattere rotativo 480 541 688 760 979 3.449
Strumenti a fondo perduto
Contributo proprietari (Art.4 dell'All. 1 alla d.G.r.
n.1032) 180 240 300 358 358 1.436
Microcredito (quota oneri finanziari a carico
dell’agenzia) 19 23 26 34 45 146
Fondo SalvaSfratti (quota fondo perduto) 224 224 288 288 352 1.376
Totale Strumenti a fondo perduto 423 487 614 680 755 2.958
Costi funzionamento dell'Agenzia 187 156 128 92 42 605
Totale 1.090 1.183 1.430 1.532 1.776 7.012
Tabella n. 13
Tali risorse possono essere reperite (Tabella n. 14):
• attraverso l’utilizzo dei fondi messi a disposizione dalla d.G.r. 1032 del 5 dicembre 2013,
per un ammontare di € 3.488.881,45 destinati al Comune di Milano;ad essi si sommano le
risorse che il Comune deve, ai sensi della citata delibera, mettere a disposizione del
progetto, pari almeno al 40% dei trasferimenti regionali, per un ammontare di €
1.395.552,58;
• Le risorse regionali e comunali andranno a coprire l’attivazione degli strumenti di tipo
rotativo e la quota relativa ai ontributi per i proprietari così come previsto dal comma 4
dell’art 4 dall’Allegato 1 alla DGR 1032 del 5 dicembre 201312.
• le restanti risorse, per circa 2,1 milioni di euro, saranno reperite tramite contribuzioni a
fondo perduto da parte di fondazioni bancarie e altri soggetti interessati ed eventualmente
integrate da parte dell’amministrazione comunale.
12
comma 4 dell’art 4 dall’Allegato 1 alla DGR 1032 del 5 dicembre 2013 “le Iniziative Sperimentali , in aggiunta
all’attuazione di forme di garanzia e microcredito, possono prevedere: il riconoscimento di agevolazioni e/o contributi
ai proprietari disponibili a locare alloggi di proprietà sfitti o per il recupero degli stessi con l’impegno a locarli a canoni
concordati ai sensi dell’art2 L.431/1998”.
20Direzione Centrale Casa e Demanio
costi reperimento delle risorse
strumenti
Risorse a valere su progetto di cui d.G.r. n.1032 del
5/12/2013
di cui da Regione di cui da Comune di Risorse fondazioni e
Lombardia Milano altri soggetti
Fondo di garanzia 1.780
Fondo SalvaSfratti (quota conduttore) 1.376
Microcredito (quota di garanzia) 293
Contributo proprietari (Art.4 dell'All. 1 alla
1.436
d.G.r. n.1032)
totale strumenti rotativi e contributo
proprietari 4.885 3.489 1.396
Microcredito (quota oneri finanziari) 146 146
Fondo SalvaSfratti (quota fondo perduto) 1.376 1.376
Costi funzionamento dell'Agenzia 605 605
Totale 7.012 3.489 1.396 2.127
Tabella n. 4
21Direzione Centrale Casa e Demanio
5. TEMPI DI ATTUAZIONE
I tempi di attuazione, successivi all’approvazione del progetto da parte di Regione Lombardia e alla
sottoscrizione dei relativi accordi di collaborazione, potrebbero essere articolati come segue:
- 2 mesi per l’affinamento del progetto e la sottoscrizione di eventualiprotocolli di intesa tra
Comune di Milano, e i possibili partner privati, operatori del movimento cooperativo milanese,
Fondazioni, e altri soggetti disponibili a contribuire con risorse sia finanziarie che in natura al
progetto di agenzia;
- 5 mesi per l’assunzione delle delibere rilevanti da parte dell’Amministrazione Comunale (in
relazione alle modalità individuate per la gestione operativa dell’agenzia) e per l’allestimento fisico
dell’agenzia.
Dalla decisione di avviare questo servizio dovrebbero essere sufficienti circa 7 mesi per attivare
materialmente l’agenzia, ferma restando l’incertezza relativa al tempo necessario per procedere
al rinnovo dell’Accordo Territoriale sul canone concordato.
22Direzione Centrale Casa e Demanio
6 L’AGENZIA METROPOLITANA PER LA CASA
La costituzione dell’Agenzia Sociale per la locazione del Comune di Milano potrebbe rappresentare
l’occasione per dare vita ad un'unica Agenzia Metropolitana per la Casa.
Le caratteristiche dell’area metropolitana milanese, che vede la presenza di una serie di grandi
comuni di prima cintura con forti problemi di emergenza abitativa - peraltro già inseriti nell’elenco
dei comunidestinatari dei finanziamenti per l’attuazione di iniziative sperimentalia sostegno del
mantenimento dell’abitazione in locazione di cui alla D.G.R. 1023/2013 - rende opportuno pensare
di attivare iniziative congiunte con tali realtà.
In particolare l’obiettivo dell’ Agenzia di operare per accrescere l’offerta complessiva di alloggi in
locazione a canoni calmierati e di favorire l’incontro tra domanda e offerta tra nuclei familiari a
basso reddito e piccoli e grandi proprietari di alloggi sfitti disponibili a locarli a condizioni
calmierate, rende ancora più evidente la necessità di intervenire in un ambito territoriale
integrato e in un bacino potenziale di domanda ed offerta non limitato ai confini comunali.
Allo stesso modo i costi di funzionamento dell’Agenzia, le procedure per l’attivazione delle
iniziative a sostegno (contributi e fondi) potrebbero trovare opportune economie di scala
nell’esistenza di un unico soggetto attuatore/gestore.
Da questo punto di vista il Comune di Milano si rende disponibile, nella fase di definizione del
progetto operativo di dettaglio, a condividere soluzioni e ipotesi di interventi congiunti con i
comuni ad alta emergenza abitativa dell’area milanese.
23Direzione Centrale Casa e Demanio
CASI STUDIO
Agenzia Lo.Ca.re, Comune di Torino (Fondo Compagnia san Paolo)
http://www.comune.torino.it/locare/
Agenzia metropolitana per l’affitto, Comune di Bologna. http://www.ama.bo.it/
Agenzia Comune di Savona, gestita dalla Fondazione Comunità Servizi
http://www.comune.savona.it/IT/Page/t01/view_html?idp=6552
Agenzia per la Casa di Bergamo, soci la Provincia e il Comune di Bergamo, la Caritas, i sindacati,
l’associazione dei costruttori edili, http://territorio.comune.bergamo.it/servizio-gestione-
alloggi/agenzia-per-la-casa
Consorci de l’habitatge de Barcelona, comune di
Barcelonahttp://www.bcn.cat/consorcihabitatge/es/borsa-habitatge.html
Fra gli altri Comuni che hanno attivato agenzie comunali per la locazione vi sono Vicenza, Genova,
Cuneo, Fossano, Napoli, Bra
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