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6 Grimaldi
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proposte immobiliari
16 Grimaldi Cadoneghe
proposte immobiliari
20 Speciale Ville
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21 Speciale Cantieri
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22 Mutuo fisso e mutuo variabile
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Valutazione immobiliare,
la perizia non potrà superare il valore di mercato
Il Consiglio dell'Unione Europea ha approvato lo scorso novembre il testo di compromesso sull'attuazione delle riforme
di Basilea III nella legislazione bancaria dell'Unione Europea (UE). E questa legge, quindi, riforma le pratiche di vigilanza
bancaria e avrà implicazioni per le valutazioni immobiliari ai fini della concessione di mutui per la casa.
Come si calcola il valore di un immobile
Solitamente il valore di un immobile è un calcolo che comprende vari parametri, dalla quotazione al metro quadro
aggiustata per i relativi coefficienti alla condizione di domanda e offerta per la zona in questione. Il valore di mercato
di un immobile dovrebbe coincidere con il prezzo al quale l’immobile sarebbe venduto sul libero mercato, e differisce
dal valore catastale come anche dal valore di stima, che costituisce una previsione sulla possibilità di scambio
dell’immobile non basata sul prezzo a cui viene effettivamente posto in vendita. La stima di un immobile fatta da un
perito bancario, che appunto differisce dal valore di mercato, serve per determinare il valore di un mutuo o di un
finanziamento garantito da un’ipoteca su immobile.
Valutazione dell’immobile da parte del perito, nuove regole europee
La valutazione dell'immobile da parte del perito della banca è importante per determinare il finanziamento per
l'acquisto di una casa, solitamente parametrato sul valore di perizia, che può differire dal valore di mercato della casa
in questione, per il calcolo del cosiddetto Loan-to-value, ovvero il rapporto tra il prestito e il valore calcolato dell’immobile
che funge da garanzia.
Le nuove regole, si legge nella proposta di modifica al regolamento Ue n. 575/2013 per quanto concerne i requisiti
per il rischio di credito, il rischio di aggiustamento della valutazione del credito, il rischio operativo, il rischio di
mercato e l'output floor, sono volte a “ridurre l'impatto degli effetti ciclici sulla valutazione di immobili che garantiscono
prestiti e mantenere più stabili i requisiti patrimoniali per le ipoteche”.
Valore di perizia e valore commerciale nelle nuove norme Ue
A questo scopo, “il valore di un immobile riconosciuto a fini prudenziali non dovrebbe pertanto superare il valore
medio di un immobile comparabile misurato su un periodo di monitoraggio sufficientemente lungo, fatto salvo il caso
in cui modifiche a tale immobile ne aumentino inequivocabilmente il valore”.
In altre parole, il valore di perizia non dovrebbe più superare il valore di mercato, a meno che le modifiche apportate
all’immobile non siano particolarmente significative. “Le modifiche che migliorano l'efficienza energetica degli edifici
e delle unità abitative, - si legge, - dovrebbero essere considerate determinare un aumento di valore”
3
Cosa cambia nella valutazione degli immobili per le banche dell’Ue? Le nuove regole Ue consentono all’autorità designata di imporre criteri più severi per la valutazione degli immobili nel caso in cui quelli attuali aumentino il rischio per la stabilità finanziaria dello stato membro. “Qualora […],- si legge, - un'autorità designata[…] concluda che i fattori di ponderazione del rischio […] non rispecchiano adeguatamente i rischi effettivi relativi a uno o più segmenti immobiliari delle esposizioni garantite da ipoteche su immobili residenziali o su immobili non residenziali situati in una o più parti del territorio dello Stato membro dell'autorità competente e qualora ritenga che l'inadeguatezza della ponderazione del rischio potrebbe incidere negativamente sulla stabilità finanziaria attuale o futura del suo Stato membro, essa può aumentare i fattori di ponderazione del rischio applicabili a tali esposizioni entro gli intervalli di valori previsti […], o imporre criteri più severi”. Inoltre, si modifica l’articolo 129 del regolamento inserendo al paragrafo 3 il comma: "Ai fini della valutazione di un bene immobile, le autorità competenti [...] possono consentire che tale bene sia valutato a un valore pari o inferiore al valore di mercato, oppure in quegli Stati membri che hanno stabilito criteri rigorosi per la valutazione del valore del credito ipotecario mediante disposizioni legislative o regolamentari, al valore del credito ipotecario di tale bene immobile senza applicare i limiti [...]”. Requisiti di valutazione immobiliare da parte delle banche Ue In particolare, il paragrafo 1 dell’articolo 229 viene modificato per introdurre i requisiti e le modalità di calcolo della valutazione dell’immobile, come segue: La valutazione di un bene immobile soddisfa tutti i requisiti seguenti: a) il valore è stimato in maniera indipendente rispetto al processo dell'ente di acquisizione dell'ipoteca, elaborazione e decisione in merito al prestito, da parte di un perito indipendente che possieda le qualifiche, la capacità e l'esperienza necessarie per effettuare una valutazione; b) il valore è stimato utilizzando criteri di valutazione prudenti che soddisfano tutti i requisiti seguenti ed è documentato in modo chiaro e trasparente: i) il valore esclude le aspettative sugli aumenti di prezzo; ii) il valore è rettificato per tenere conto della possibilità che il prezzo corrente di mercato sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito; c) il valore non è superiore al valore di mercato dell'immobile laddove quest'ultimo possa essere stabilito; d) laddove la valutazione dell'immobile sia rivista, il valore dell'immobile non supera il valore medio misurato per tale immobile, o per un immobile comparabile [...] negli ultimi sei anni o, se superiore, il valore al momento della concessione. Ai fini del calcolo del valore medio, gli enti utilizzano la media dei valori degli immobili osservati a intervalli di tempo uguali e il periodo di riferimento comprende almeno tre punti di dati. Ai fini del calcolo del valore medio, gli enti possono utilizzare i risultati della sorveglianza sui valori immobiliari [...]. Il valore dell'immobile può superare tale valore medio o il valore al momento della concessione, a seconda dei casi, in caso di modifiche apportate all'immobile che ne aumentino inequivocabilmente il valore, come ad esempio miglioramenti dell'efficienza energetica. Il valore dell'immobile non è rivisto verso l'alto se gli enti non hanno dati sufficienti per calcolare il valore medio tranne se l'aumento del valore è basato su modifiche che ne aumentano inequivocabilmente il valore. Il valore della garanzia reale tiene conto di eventuali diritti di prelazione sull'immobile e rispecchia, se del caso, i risultati della sorveglianza richiesta [...]". 4
Valutazione degli immobili in Europa , disposizioni transitorie
Le banche hanno tempo di adeguarsi alle nuove norme sulla valutazione degli immobili fino al 31 dicembre 2027.
Si legge infatti: “In deroga all'articolo 229, paragrafo 1, per le esposizioni garantite da immobili residenziali o immobili
non residenziali concesse prima [della data di applicazione del regolamento di modifica, ndR], gli enti possono
continuare a valutare gli immobili residenziali o gli immobili non residenziali a un valore pari o inferiore al valore di mercato,
oppure in quegli Stati membri che hanno stabilito criteri rigorosi per la valutazione del valore del credito ipotecario
mediante disposizioni legislative o regolamentari, al valore del credito ipotecario di tale immobile fino a quando non sia
richiesta una revisione del valore dell'immobile [...], o, se anteriore, al 31 dicembre 2027".
Come le banche valutano gli immobili in Italia
In Italia sono effettivamente fissate delle linee guida per la valutazione degli immobili da parte delle banche. Lo scorso
aprile, Abi le ha comunicate con un documento affrontando i seguenti aspetti:
Le linee guida per la valutazione degli immobili
Le linee guida di Abi si rivolgono ai periti che devono applicare gli standard per la valutazione immobiliare, con
indicazioni per la determinazione e l’eventuale modifica del valore assegnato ad immobili esistenti o in sviluppo.
Valore di mercato
Il valore di mercato rappresenta l’importo a cui l’immobile sarebbe venduto se messo sul mercato in un dato periodo
e in una data zona in determinate circostanze. Procedura e metodo di calcolo sono appunto definite dalle linee guida
sulla base si dati, dinamiche di mercato, condizioni oggettive dell’immobile.
Codice di condotta dei periti
Il perito è la persona preposta a stimare gli immobili. Può essere dipendente dalla banca o indipendente ma in ogni
caso deve mantenere autonomia di giudizio, assenza di conflitto di interessi e osservanza di principi etici.
Analisi del mercato immobiliare
Per la stima degli immobile occorre conoscere le dinamiche di mercato, individuando il segment di appartenenza
dell’immobile, le condizioni di domanda e offerta della zona e della tipologia di immobile, e altri parametri legati al
reddito legato all’immobile.
Misurazione degli immobili
I criteri di valutazione degli immobile vanno scelti dal perito in accordo con le caratteristiche del mercato e dell’immobile
stesso, con particolare riferimento alla superficie reale e commerciale, alla luce di dati comparativi.
Valutazione dell'efficienza energetica
Per la valutazione energetica dell’immobile si considera innanzitutto l’Ape (Attestato di prestazione energetica) che
fornisce una indicazione dei consumi dell’immobile e, di conseguenza, una stima dei suoi costi di gestione.
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provvedimento, domanda di sanatoria ed allegati + ricevute di pagamento delle oblazioni, D.I.A. o S.C.I.A., dichiarazione di
fine lavori.
Concessione o autorizzazione (anche in sanatoria) o nulla osta per opere successive al 1° settembre 1967 o permesso
di costruire per costruzioni/opere successive al 30/6/2003
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Certificazione energetica ai sensi del D.Lgs. 192/05 e successive modifiche o integrazioni.
Dichiarazione di conformità Impianti
Documento di identità non scaduto
Certificato di attribuzione del codice fiscale
(eventuale) certificato di nascita/certificato penale-carichi pendenti
Documento di identità del procuratore/mandatario
Procura notarile
Certificato di esistenza in vita del rappresentato
Decreto giudiziale di nomina del tutore/curatore
Autorizzazione del Tribunale alla vendita
Documento di identità del tutore/curatore
Certificato di attribuzione della partita IVA
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Ogni Agenzia Affiliata a Grimaldi Franchising S.p.A. svolge in modo del tutto indipendente l’attività di intermediazione immobiliare (con tutti i servizi accessori
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circondata da ampi spazi verdi privati e
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piano terra con giardino e 2 attici
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Nella Torino degli ann ‘60, Nel 1978 i fratelli Grimaldi
tre giovani imprenditori aprirono la filiale francese
Pasquale, Saverio a Parigi e consolidarono
e Augusto Grimaldi, rapporti di collaborazione
intrapresero l’attività di con gruppi in Inghilterra
intermediazione immobiliare: e Stati Uniti.
nacque la Grimaldi -
Moderna Organizzazione Nel 1979 nacque,
Immobiliare. primo in Italia,
In breve tempo si vide il Franchising immobiliare
l’opportunità di sviluppare Grimaldi.
l’impresa oltre Torino. Gli anni ‘80 videro
la crescita e lo sviluppo
Milano rappresentò di una rete capillare
una tappa importante dello di “punti d’incontro”
sviluppo dell’attività: nel affiliati Grimaldi su tutto
1970, i tre fratelli Grimaldi il territorio nazionale,
vi sperimentarno posizionando il Gruppo
un nuovo sistema come “leader”
di organizzazione nel settore.
del lavoro.
La città fu divisa in tante Negli anni ‘90
micro zone che vennero il consolidamento della
affidate a giovani studenti, struttura esistente:
neo laureati, impiegati la competenza dei nostri
e lavoratori di altri settori partners commerciali oggi è
con il compito una realtà evidente,
di sviluppare, promuovere la tradizione si rinnova
e diffondere l’attività di nella qualità.
intermediazione immobiliare.
Nel 1970 la Grimaldi -
Moderna Organizzazione
Immobiliare divenne
“L’immobiliare”, prima
con sede a Milano, poi
a Torino ... nel giro di alcuni
anni L’immobiliare contava
54 filiali sparse su tutto
il territorio nazionale.Legge di Bilancio 2023:
come passare da un mutuo a tasso variabile
Visto l’importante aumento dei tassi di interesse sui mutui avvenuto negli ultimi mesi, la legge di Bilancio 2023 prevede
una procedura semplificata per il passaggio da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, relativamente più
conveniente oggi come oggi.
Alle possibilità di rinegoziazione, surroga e sostituzione si aggiunge quindi la possibilità di rinegoziare il mutuo con la
propria banca cambiando tasso senza costi aggiuntivi.
Rinegoziare il mutuo da variabile a fisso con la legge di Bilancio 2023
La legge di Bilancio 2023 prevede la possibilità, fino alla fine del 2023, di passare da un mutuo a tasso variabile ad uno
a tasso fisso senza costi, purchè si rispettino alcune condizioni:
. mutuo inferiore a 200 mila euro
. isee del mutuatario non superiore a 35 mila euro
. mutuatario mai in ritardo con i pagamenti
Si tratta di una soluzione che ripropone quanto già previsto nel 2012 dal governo.
Cambiare mutuo da variabile a fisso: altri metodi
Esistono anche altri metodi per cambiare mutuo, qualora dovesse essere difficoltoso fronteggiare le rate: ecco quali:
Rinegoziare il mutuo
Il primo modo per cambiare mutuo, ad esempio passando da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, è rinegoziare
il mutuo. Questa operazione, gratuita, senza limiti di importo e ripetibile un numero illimitato di volte, consiste nel
cambiare le condizioni del proprio mutuo senza cambiare banca.
E’ la procedura più semplice: basta contattare la banca con cui abbiamo contratto il nostro mutuo e proporre l'operazione.
Ovviamente chiedere non è ottenere: la banca potrebbe valutare che non sussistano le condizioni per aderire alla richiesta.
Surrogare il mutuo
La surroga del mutuo è il secondo modo per cambiare un mutuo senza costi; tramite questo procedimento si possono
infatti cambiare le condizioni del contratto, compresa la banca con cui lo stipuliamo.
Con la surroga il mutuo viene trasferito in un’altra banca, che potrà applicare condizioni differenti, e migliori, mantenendo
l’importo del mutuo.
In questo caso la nuova banca prende in carico il contratto, senza oneri per il cliente, estinguendo il mutuo presso la
vecchia banca al posto suo.
Sostituire il mutuo
Un terzo modo per cambiare mutuo estinguendo quello vecchio per poi chiedere l’erogazione di un finanziamento
totalmente nuovo è la sostituzione del mutuo. In questo modo il contratto viene completamente riscritto con nuovi tassi,
22nuova durata, nuovi importi. In questo caso ci sono dei costi da sostenere, quali quelli del nuovo atto notarile, a carico
del mutuatario, con relativi oneri di istruttoria, perizia, assicurazione.
Rinegoziare il mutuo, cosa cambia con la legge di Bilancio 2023
Considerato che la rinegoziazione del mutuo è una pratica già prevista, e già gratuita, da tempo, in teoria la legge di
Bilancio 2023 non introduce alcuna importante novità in questo senso; tuttavia, il fatto che vengano introdotti degli
specifici requisiti nella nuova legge di Bilancio fa pensare che, qualora questi vengano rispettati, le richieste non
potranno essere respinte dalle banche, come talvolta accade.
Siamo comunque ancora in attesa di specifiche linee operative quanto alla nuova rinegoziazione del mutuo da tasso
variabile a fisso, in particolare per quanto riguarda il ricalcolo dell’importo del mutuo rinegoziato.
Rinegoziare il mutuo, quanto si può risparmiare
Secondo Altroconsumo, un mutuatario con un mutuo a tasso variabile stipulato nel 2019 oggi potrebbe avere, ipoteticamente,
un importo residuo di 150 mila euro da restituire in 22 anni con tasso Euribor a un mese più uno spread dell’1,5 per cento.
Per un tasso totale del 3,3 per cento, la rata ammonterebbe a poco meno di 800 euro mensili, ma suscettibili di aumentare
in futuro; passando a un fisso, ai tassi correnti, si andrebbe a sostenere una rata di 870 euro costante per tutta la durata
del mutuo.
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Questa è la rete del Gruppo Grimaldi!CESSIONE DEL CREDITO
come funziona nel 2023?
La cessione del credito è valida sia per il superbonus 110, ma anche per gli altri bonus casa ed edilizi, come il bonus
ristrutturazione, e può essere effettuata a favore delle banche, come Unicredit o Intesa Sanpaolo, o anche di Poste
italiane.
Cos'è la cessione del credito?
La cessione del credito è un accordo grazie al quale il creditore trasferisce il proprio diritto di credito a un terzo
soggetto, che a sua volta lo riscuoterà dal debitore. Per quanto riguarda i lavori di riqualificazione energetica o
ristrutturazione nei confronti delle case ad essere ceduto è il credito d'imposta. Si tratta di un credito verso lo Stato
con cui si possono compensare i debiti e ridurre le imposte dovute.
Come si effettua la cessione del credito?
Per effettuare la cessione del credito in primis bisogna contattare un professionista che si dovrà occupare di redigere
la documentazione e preparare le asseverazioni tecniche. Inoltre bisognerà richiedere un visto di conformità ad un
intermediario. La disciplina introdotta dal decreto antifrodi si applica alle comunicazioni trasmesse in via telematica
all’Agenzia delle Entrate a partire dal 12 novembre 2021.
Per gli interventi di valore inferiore a 10.000 euro, effettuati su singoli immobili o condomini, ad esclusione del bonus
facciate, non viene richiesto né il visto di conformità sulla documentazione né l'asseverazione del tecnico. Allo stesso
modo non è necessario per le opere classificate come “edilizia libera” dalla normativa edilizia di riferimento.
Il secondo passo è quello di scegliere il soggetto a cui cedere il credito d'imposta. Secondo il decreto correttivo al
Sostegni ter la cessione del credito può essere effettuata in maniera libera, e successivamente per altre due volte (tre
con il decreto bollette 2022) a banche e intermediari finanziari.
Il terzo passo riguarda l'invio della comunicazione all'Agenzia delle Entrate. La comunicazione deve essere invita entro
il 16 marzo dell'anno successivo in cui sono state introdotte le spese di ristrutturazione.
A partire dal 1° maggio l’Agenzia delle entrate attribuisce un codice univoco al credito d’imposta ceduto in sede di prima
comunicazione della cessione e non sono ammessi cessioni parziali.
Chi può usufruire della cessione del credito?
Possono usufruire della cessione del credito i soggetti che:
Come previsto dall’articolo 121 del decreto Rilancio, modificato dalla legge di bilancio 2021, i soggetti che:
. negli anni 2020, 2021 e 2022 sostengono spese per gli interventi ammessi al Superbonus
. negli anni 2020 e 2021 effettuano spese per gli ulteriori interventi indicati al comma 2 dell’art. 121 (interventi di recupero
25del patrimonio edilizio, interventi di efficienza energetica o antisismici, interventi di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, installazione di impianti fotovoltaici o di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici) La cessione può essere disposta in favore: . dei fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi . di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti) . di istituti di credito e intermediari finanziari. Quanto costa la cessione del credito? La cessione del credito non è mai a costo zero. Le banche e gli intermediari riconoscono in genere circa l'80% del valore nominale. Per questo se il proprietario disponde di tutta la liquidità necessaria a volte si può optare per la detrazione in dichiarazione dei redditi. Che differenza c'è tra sconto in fattura e cessione del credito? In alternativa alla cessione del credito è possibile richiedere anche lo sconto in fattura. In alternativa al primo questa consiste in un abbattimento immediato del costo dei lavori direttamente dalla ditta che li esegue, corrispondente alla percentuale della detrazione altrimenti applicata in dichiarazione. Se ad esempio il contribuente decide per lo sconto su dei lavori detraibili col bonus ristrutturazioni al 50%, ecco che lo sconto corrispettivo in fattura sarebbe appunto del 50%. Come comunicare all'Agenzia delle Entrate la cessione del credito? Per comunicare la cessione del credito ci si deve collegare alla piattaforma della cessione del credito dell'Agenzia delle Entrate. Entro cinque giorni dall'invio della comunicazione viene rilasciata una ricevuta di accettazione o di scarto della richiesta. Entro il giorno cinque del mese successivo a quello di invio, si può annullare la comunicazione o presentare una sostituitiva. L’Agenzia delle Entrate, entro cinque giorni lavorativi dall’invio della comunicazione della cessione del credito, se rileva profili di rischio, può sospendere per massimo 30 giorni gli effetti della cessione del credito ed effettuare i relativi controlli. Saranno effettuati anche controlli successivi, avvalendosi delle segnalazioni delle altre amministrazioni sulla veridicità delle asseverazioni e dei dati in possesso dell’Agenzia, anche per evitare duplicazioni di benefici, con l’utilizzo delle detrazioni da parte dei contribuenti che hanno già optato per la cessione. Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio, la comunicazione dell’opzione deve essere inviata, sempre esclusivamente in via telematica, avvalendosi solo dei canali telematici dell’Agenzia delle entrate, dall’amministratore di condominio o dal condomino incaricato direttamente oppure avvalendosi di un intermediario. Nel caso in cui l’intervento effettuato sulle parti comuni sia ammesso al Superbonus, la comunicazione dell’opzione deve essere inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità. Quando si vede il credito sul cassetto fiscale? I crediti accettati sono visibili anche nel cassetto fiscale del cessionario e possono essere utilizzati, da subito, in 26
compensazione tramite il modello F24, indicando il codice tributo e l’anno di riferimento (se uguale o inferiore all’anno
corrente).
Chi non ha capienza può cedere il credito?
L'Agenzia delle Entrate ha ammesso la cessione del credito di imposta per i soggetti “incapienti” ossia per i soggetti che
non hanno capienza di imposta per potere beneficiare dello sconto per via delle detrazioni fiscali IRPEF.
Le novità del decreto Aiuti quater
Con il decreto aiuti Quater, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, è stata introdotta la possibilità (su richiesta del cessionario)
di diluire la cessione del credito o lo sconto in fattura in dieci anni.
Il fornitore o cessionario dovrà inviare una comunicazione preventiva all'Agenzia delle Entrate, secondo un provvedimento
che verrà definito dalla stessa. La quota di bonus non utilizzata non potrà essere usufruita negli anni successivi né richiesta
a rimborso.
Ma non è la sola novità per la cessione del credito. Si è infatti deciso che il numero di cessioni da parte di soggetti qualificati
sarà di cinque volte invece che di quattro. La prima sarà libera, poi ne avverrano tre e non più di due a favore di soggetti
qualificati (banche, assicurazioni, intermediari finanziari) e infine l'ultima a favore delle banche ai propri correntisti.
Inoltre la SACE potrà concedere garanzie in favore della banche, delle istituzioni finanziarie e degli altri soggetti all'esecizio
del credito per sopperire alla mancanza di liquidità.
Inoltre, i crediti maturati dalle imprese alla data del 25 novembre 2022 possono essere considerati dalle banche o dagli
altri istituti finanziari come parametro per la valutazione del merito del credito e della disposizione delle relative condizioni
contrattuali.
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