Ma quanto costa davvero agli utenti finali, privati e condomini, il Superbonus ?
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Ma quanto costa davvero agli utenti
finali, privati e condomini, il
Superbonus ?Ma quanto costa davvero agli utenti finali, privati e condomini, il Superbonus ?
Da maggio 2020, Condominiopuntozero ha analizzato 430 progetti utilizzando il software Con-Suma , creato per fornire
agli amministratori, ai condomini e ai privati una bussola semplice e gratuita per poter prendere decisioni in merito al
Suuperbonus.
Con un programma di calcolo siamo arrivati a calcolare la rata mensile lorda e netta di finanziamento di un progetto
Superbonus, considerando anche gli altri Bonus possibili, dal 50% al 90% nel caso il progetto richieda più livelli di intervento.
Come in molti cose nel nostro paese la confusione e il chiacchiericcio regnano sovrani e rischiano però di disorientare
l’opinione pubblica, ma soprattutto nel caso del Superbonus , le decisioni di investimento, creando irrealistiche aspettative
ed inutili paure, che solo un metodo ed un calcolo rigorosi possono dissolvere.
Avendo quindi ormai raccolto da più di 200 amministratori condominiali della Lombardia, ma anche di Veneto e Piemonte e
molti privati che entrati nel nostro sito ci hanno scritto ed inviato i dati delle loro case per capire cosa si può legittimamente
fare con il Superbonus, abbiamo un osservatorio privilegiato che ci ha consentito di chiarirci e chiarire la nostra collettività
sul tema costi. Possiamo quindi con chiarezza rispondere alla legittima domanda :
Ma quanto costa davvero agli utenti finali, privati e condomini, il Superbonus ?
Tipologia dei Progetti e dagli edifici
Abbiamo in questi 7 mesi di attività da giugno a febbraio, scartando agosto e dicembre abbiamo raccolto i dati, incluse
varianti di :
• 430 progetti relativi ad edifici
• 8491 Unità abitative
• 734.000 mq di superficie coperta
• 73.900 Gwh di consumo energetico di partenza ante intervento
• 29.800 Gwh/anno di consumo energetico post intervento
• 44.100 Gwh/anno di risparmio energetico
• 3.900.000 euro di risparmio energetico in bolletta
Rilevando quindi una dimensione media del progetto di 18 UA/edificio , leggermente al di sopra della media nazionale che è
di 15 UA per condominio
Numero condomini per numero UA Numero appartamenti per numero
200 UA
4000
150
3000
100
2000
50 1000
0 0
≤4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50 ≤4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50
Superficie calpestabile per UA del condominio Abbiamo considerato per non far
torto a nessuno un valore
300.000 patrimoniale per mq di superficie
250.000 coperta dell’immobile di 2.000 € ,
pur sapendo che nell’hinterland di
200.000 Milano e comunque fuori dalle
150.000 aree urbane i prezzi possono
essere inferiori, ma nettamente
100.000 superiori in Milano città o in altre
50.000 aree urbane ( Torino, Brescia,
Bergamo, Varese, etc), è risultato
0 un valore patrimoniale attuale di
≤4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50 quasi 1.500 mio € .L’edificio medio da noi diagnosticato è
EVOLUZIONE DELLE CLASSI ENERGETICHE ANTE E in classe F con un consumo energetico
POST INTERVENTO PER SUPERBONUS medio di 100 kwh/ m2 x anno ed
G
abbiamo calcolato una classe di arrivo
C post intervento con un consumo
energetico medio di 42 kwh/ x m2 x
F
anno
E
La evoluzione della distribuzione della
D
classificazione energetica prima e dopo
l’intervento Superbonus è evidenziata
C
nel grafico a lato.
Si tenga sempre in conto che Con-Suma
B
analizza i consumi energetici dovuti al
solo riscaldamento perché la
A
produzione di acqua calda sanitaria è
quasi sempre individuale e non viene
0 50 100 150 200 quindi calcolata nel consumo perché
poco frequentemente soggetta ad
interventi di riqualificazione energetica,
post ante così come i consumi elettrici individuali
Le dispersioni energetiche determinano la tipologia degli investimenti e i criteri di intervento
La filosofia di Condominiopuntozero, che è stata anche delineata
nell’articolo pubblicato nel nostro sito Casa Italia / 1 e che sarà presto
seguita da un secondo articolo che evidenzierà la convenienza e la
Caldaia Pareti+ necessità della ristrutturazione, rispetto alla nuova costruzione, è di
16 % tetto + progettare ed eseguire “gli interventi funzionali minimi e necessari per il
raggiungimento delle due classi e cioè l’obbiettivo del Superbonus”
Infissi + suolo Non ci appartengono gli esperimenti tecnologici, le rinnovabili ad ogni
costo, le nuove tecnologie da sperimentare nel condominio.
VMC + 46%
Crediamo che il risparmio a costi ragionevoli è la priorità numero 1 da
+cassonetti perseguire in ogni progetto. La scelta degli investimenti dipende dalle
38% dispersioni, che si concentrano in tre aree :
1. Le pareti verticali ed orizzontali opache dell’involucro
2. Le superfici legate all’infisso
3. La centrale termica
46%
Quindi i nostri 430 progetti , contengono nella stragrande maggioranza
▪ Isolamenti delle pareti verticali
Caldaia ▪ Sostituzione di caldaie ed infissi, ed in subordine
▪ Isolamento del sottotetto
7% ▪ Sostituzione degli infissi
Pareti+ ▪ Sostituzione di cassonetti ed avvolgibili
Infissi+ tetto + ▪ Ventilazione meccanica controllata con recupero di calore
VMC+ suolo Ed in percentuali veramente amatoriali e solo quando gli altri interventi
non sono possibili o non permettono il raggiungimento del
cassonetti miglioramento delle due classi
48% 45% ▪ Ibridazione della centrale termica ( Caldaia o TR con pompa di calore)
▪ Fotovoltaico con accumulo ed elettrificazione delle generazioni
termicheGli investimenti sono in stragrande
Costi intervento Superbonus Min e Max maggioranza in regime di Superbonus,
70.000 € avendo però da considerare molto spesso
interventi di edilizia in regime di 50% o di
60.000 € altro genere con i bonus disponibili 65-80-
Min Max 90%.
50.000 € 20 k€ 30 k€ Valore degli interventi Tutti i nostri
preprogetti di intervento si situano
40.000 €
all’interno dei massimali di spesa, anzi
30.000 € sono molto al di sotto dei valori indicati
dalla legge. Questo perché non riteniamo
20.000 € “morale” od “etico” spendere più del
necessario solamente perché c’è il
10.000 €
Superbonus. Abbiamo rifiutato clienti e
0€ condomini solo per questa specifica
≤4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50 ragione. Condominiopuntozero si avvale
di una rete di progettisti e tecnici che
lavorano secondo una tariffa condivisa, gli
oneri di progettazione e di asseverazione
tecnica, direzione lavori, etc sono
Costi Intervento Superbonus Min e Max x mq
valorizzati con una % inversamente
600 € Min Max proporzionale alla dimensione
230 € 350 € dell’intervento e che tiene conto della sua
500 € ubicazione, che va dal 10 al 13% e che ha
espresso una media del 10,3%
400 €
I valori complessivi per i 430 progetti
300 € portano ad una media per UA min e max
di 20.000 e 30.000 € , con un costo per
200 € unità di superficie da 230 a 350 € / m² di
superficie netta calpestabile .
100 €
I costi sono molto correlati alla
0€ dimensione del progetto in termini di UA
≤4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50 per edificio. Infatti le case unifamiliari, le
ville bifamiliari o i piccoli condomini hanno
costi del superbonus più alti dei progetti di
condomini piccoli, pedi o grandi.
Costi degli interventi Superbonus min e max
500 €
450 €
400 €
350 €
300 €
250 €
200 €
150 €
100 €
50 €
0€
0 20 40 60 80 100 120 140Modalità di gestione del progetto e di finanziamento
Condominiopuntozero applica un modello orizzontale di gestione del progetto, che può o meno prevedere un general
contractor, molto diverso in ogni caso dalla media dei General contractor che operano sul mercato. I nostri lavorano
con un margine netto minimo del 10% , quindi ben a di sotto di quanto offre il mercato. Nel caso il GC non sia
coinvolto nel progetto sono direttamente le figure professionali (progettista) e le aziende fornitrici a fornire i diversi
elementi del progetto, coordinati dal progettista capo progetto e quindi senza nessun inutile ricarico
Il fInanziamento avviene attraverso due o tre società finanziarie e banche che forniscono il necessario supporto e le
risorse finanziarie, oltrechè il finanziamento dei condomini per il costo della procedura e per i lavori che vengono
eseguiti in regime non di Superbonus ( e quindi al 50-65-80-90%) che vengono finanziati all’80% del valore del bonus
stesso.
Il modello di finanziamento utilizzato nel calcolo è un finanziamento è in 60 rate mensili e prevede gli interessi di
mercato per la parte residua lorda al Superbonus ricevuto dallo Stato
Costi netti per l’utente
Considerando 0% assenza di lavori extra Superbonus, risulta un costo del 5,8% per la parte di costo della procedura.
Anche in questo caso con una differenza tra i
progetti di tipo individuale o i micro progetti
ed i condomini piccoIi, medi e grandi .
Mentre si raggiunge una media dell’8,3% con
punte anche superiori al 10% per queste
classi di progetto, si scende al 6% e anche
al 5% con medie inferiori al 6% per i progetti
di condomini dalle 5 unità a quelli molto
grandi oltre le 50 unità. Questo risultato è
evidentemente correlato al valore delle
spese e degli investimenti unitari ed anche
all’incidenza delle spese procedurali che
diminuiscono unitariamente al crescere dei
numeri.
I costi in dettaglio riguardano :
▪ Costi di attivazione della procedura
▪ Gestione del portale, due diligence , asseverazione fiscale ( tutte le altre sono incluse nel costo di progettazione)
▪ Interessi di preammortamento
▪ Spese di bollo
▪ Spese di attivazione dell’investimento
▪ Assicurazioni del cantiere
▪ Assicurazioni per 10 anni sul valore del progetto
▪ Interessi di finanziamento della rata residua
Quindi la media complessiva ponderata è pari al 5,8% , se ci sono spese accessorie con diverse tipologie di incentivi si
può arrivare al 6,5-6,8% .
In termini complessivi , a fronte di una spesa per la procedura del 5,8% il risparmio economico dovuto
alla maggior efficienza energetica è pari nei 5 anni del finanziamento al 7,7%
Nel grafico successivo si può infatti vedere per le diverse classi di edifici per UA , che il costo complessivo della
procedura (area blu) è inferiore al risparmio energetico del progetto nel medesimo arco temporale (area rossa).
In termini di quota mensile, se consideriamo quindi di non avere nessun esborso di capitale da parte dei condomini e
di pagare invece una specie di canone mensile in un periodo di 5 anni, risulta un canone medio di 32 € / mese a fronte
di un risparmio per il minor consumo energetico di 40 € / mese. Ne risulta quindi un risparmio netto di 8 € / mese.Costi del finanziamento Superbonus e risparmio energetico per
classi dimensionali UA
6.000.000 €
4.000.000 €
2.000.000 €
0€
≤4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50
-2.000.000 €
-4.000.000 €
-6.000.000 €
-8.000.000 €
Totale finanziamento Risparmio energetico netto mensile in €
Vediamo nel grafico a lato che la il canone
Quota Mensile da pagare per mensile lordo diminuisce in funzione della
dmensione del progetto per numero di UA per
intervento Superbonus edificio ma soprattutto vedete che il canone
Quota mensile netto (in rosso) è negativo, cioè il rispamrio
150 €
lorda UA eccede il costo.
100 € Quindi se è poco corretto dal punto di vista
preliminare approcciare i clienti dicendo che il
Superbonus è gratis, a certe condizioni e con
50 € certi costi e progetti, è sostanzialmente VERO !
Rivalutazione Patrimoniale
0€
≤4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50 Con le approssimazioni del caso, ma può
essere fatto un calcolo individuale, i 1.500 mio
-50 €
di euro del patrimonio immobiliare delle 8500
UA , verrà rivalutato in media del 25% per
effetto del migliorameto estetico, funzionale,
del comfort e della salubrità dell’immobile.
Si tratta quindi di 385 mio di euro in più a
Rivalutazione patrimoniale e spesa netta per i fronte di una spesa lorda di 20 mio di euro e
proprietari di -4,5 mio di euro se scontata del risparmio
energetico.
19,5 mio €
Pensiamo che si tratta di un buon affare, anzi
perfino troppo buono
Siamo a vostra disposizione per ogni
approfondimento che riteniate necessario , è
385 mio € stato creato un programma che fa con grande
facilità questi calcoli e che è a disposizione di
professionisti, amministratori ed utenti finali.Puoi anche leggere
