La casa popolare - REPORT MILANO 06 L'edilizia residenziale pubblica del Comune di Milano
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REPORT
MILANO
numero
06
La casa popolare
L’edilizia residenziale pubblica del Comune di Milano
REPORT
MILANO
numero
06
La casa popolare
Interventi di:
Maria Antonietta Breda
Stefano Cetti
Francesca Cognetti
Simone Dragone
Giordana Ferri
Giuseppina Incorvaia
Alessandro Maggioni
Luca Montani
Gabriele Rabaiotti
Chiara Rizzica
Rossana Zaccaria
con approfondimenti di Roberta Casciano, Angelo Foglio, Irene Garbato
e le interviste di Carlo Berizzi a Mario Gaeta e Giovanni Para
Questo numero di REPORT MILANO è stato
prodotto con il supporto e il contributo di:
Immagine in copertina:
Fronte dello storico quartiere Umanitaria di via Solari
Collana Report Milano indice
UN PROGETTO DI COLLANA REPORT MILANO: 06 LA CASA (E UNA CITTÀ) PER TUTTI
AIM è un’Associazione culturale no profit fondata 1_RIAPRIRE I NAVIGLI Introduzione di Carlo Berizzi
nel 1987 che coinvolge banche, imprese ed enti 2_IL TELERISCALDAMENTO 08 LA CASA POPOLARE A MILANO
per promuovere attività di ricerca e progetti che 3_MILANO FULL ELECTRIC di Gabriele Rabaiotti
DIRETTORE sostengano Milano e la sua area metropolitana nello 4_MILANO E LA SUA FIERA 12 LA NORMATIVA
Carlo Berizzi sviluppo economico, sociale e culturale. Le sue linee 5_L’IMMIGRAZIONE FEMMINILE A MILANO di Giuseppina Incorvaia
di azione sono la realizzazione di progetti nel campo 6_LA CASA POPOLARE 14 MAPPA
COMITATO SCIENTIFICO della cultura, della società, dell’arte e del territorio,
Alessandro Balducci 16 LO SCENARIO ATTUALE DELL’EDILIZIA RESIDENZIALE
la promozione di quest’ultimo e dei suoi caratteri I NUMERI PRECEDENTI DI REPORT MILANO PUBBLICA
Paolo Mazzoleni specifici, lo studio e la ricerca sulla realtà milanese e SONO DISPONIBILI SUL SITO di Francesca Cognetti
Luca Montani le sue peculiarità ed esigenze. Centinaia le occasioni WWW.AIM.MILANO.IT 22 CRONOLOGIA
Emilia Rio di dibattito, studio e confronto, sulla città, i suoi valori,
Luisa Toeschi 26 LA STORIA DELLA CASA POPOLARE MILANESE
i suoi possibili futuri, il tutto condotto in collaborazione di Maria Antonietta Breda
Pier Giuseppe Torrani
ADOTTA
con le più importanti istituzioni milanesi. Sono oltre 38 LE AZIONI DEL COMUNE DI MILANO PER LA
Gianni Verga cento le pubblicazioni prodotte che ripercorrono il RIGENERAZIONE URBANA NEI QUARTIERI POPOLARI
GRUPPO DI COORDINAMENTO cambiamento di Milano, le sue capacità innovative, di Chiara Rizzica
UN
Carlo Berizzi le linee di sviluppo percorribili e l’impatto dell’Europa 41 I CONCORSI ABITARE A MILANO
sulle amministrazioni locali e sull’area metropolitana. di Angelo Foglio
Susanna Conte
Giuseppina Incorvaia 43 QUARTIERI CONNESSI
REPORT
di Angelo Foglio e Irene Garbato
Federica Mameli
Antonella Minetto I soci di AIM: 44 ESPERIMENTI DI RIGENERAZIONE A GORLA E CORVETTO
di Roberta Casciano e Chiara Rizzica
Massimo Tiano
Lorenza Torrani 46 L’EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEL PATRIMONIO
ABITATIVO PUBBLICO
NUMERO 06 A CURA DI di Roberta Casciano
Carlo Berizzi 47 FOCUS AMBIENTE 2020
REPORT MILANO È UN’INIZIATIVA
48 LA COMPONENTE SOCIO-DEMOGRAFICA
COORDINAMENTO, RICERCA E GRAFICA DI AIM CHE VUOLE PROMUOVERE
Giulia Menestrina 49 MM GESTIRE LE CASE DI TUTTI, CON TUTTI
LA CONOSCENZA DEI PROGETTI E di Stefano Cetti
FOTOGRAFIE 51 I PROGETTI PER LA COMUNITÀ DI INQUILINI
Stefano Anzini: pag. 76
DELLE SPECIFICITÀ DEL SISTEMA
52 SCHEDE DI APPROFONDIMENTO
Caterina Bona: pagg. 7, 21 MILANO, APPROFONDENDO I TEMI Laboratorio Sociale Giuffrè Villani - La finestra sul cortile -
Maria Antonietta Breda: pagg. 34, 36, 37 DELLO SVILUPPO DEL TERRITORIO, Reaction! - Centri Estivi Diffusi - Segnali dal Territorio - Manuale
Leonardo Brogioni: pag. 61 per l’abitare consapevole
Santi Caleca: pagg. 10, 25, 41 DELL’AMBIENTE, DELL’ECOLOGIA, 56 POP! ABITARE VOCE DEL VERBO POPOLARE
Comune di Milano: pagg. 52, 54, 63 E DEL SISTEMA ECONOMICO E di Luca Montani
Andrea Martiradonna: pag. 73 57 LA GESTIONE DELL’EMERGENZA COVID
CULTURALE.
Daniele Portanome: pag. 74 58 INTERVISTA A MARIO GAETA
Paolo Riolzi, courtesy MAB Arquitectura: pagg. 11, 41, 42, 68 È POSSIBILE PROMUOVERE UN
63 INTERVISTA A GIOVANNI PARA
Pietro Savorelli: pag. 51 NUMERO SU UN TEMA SPECIFICO
Zimmermann fotografie: pagg. 6, 43, 50 66 L’EUROPA E IL PIANO NEXT GENERATION EU
SOTTOPONENDOLO ALLA di Rossana Zaccaria
EDITORE 70 LA CASA SOCIALE
REDAZIONE DI AIM, ADOTTANDO di Giordana Ferri
Vicolo del Pavone_Castelnuovo Scrivia (AL)
UN REPORT E SOSTENENDONE 75 LA CASA COOPERATIVA
di Alessandro Maggioni
PARZIALMENTE LE SPESE.
Milano 2021 77 UNA NUOVA CULTURA DELLA CURA
PER INFORMAZIONI SCRIVERE A: di Simone Dragone
AIM – Associazione Interessi Metropolitani NEWS@AIM.MILANO.IT 78 ELENCO DEGLI AUTORI
Via San Vincenzo 13 – 20123 Milano
www.aim.milano.it
4 5
introduzione RM_06
LA CASA (E UNA CITTÀ) PER TUTTI
L’idea di promuovere un numero di Report Milano sulle case urbane più attuali, come i temi della rigenerazione urbana, del Due saggi sulla storia e sull’attualità della casa popolare milanese, Presidente del Consorzio Cooperative Lavoratori.
popolari nasce da una proposta di MM S.p.A., uno dei soci di recupero delle periferie, della città dei quartieri, della città dei scritti da Maria Antonietta Breda e Francesca Cognetti anche Le interviste a Mario Gaeta, presidente del Comitato Inquilini
AIM, che dalla fine del 2014 gestisce il patrimonio immobiliare servizi a 15 minuti e della città inclusiva, sono strettamente attraverso mappe, cronologie, dati e diagrammi, definiscono dell’Umanitaria, e Gianni Para, punto di riferimento per gli
residenziale del Comune di Milano. Il Report affronta il tema connesse o dipendono anche dalle azioni che sono state e che lo stato di fatto e il contesto scientifico di riferimento, mentre abitanti delle case di via Tarabella, restituiscono invece un
ripercorrendone la storia, inquadrandolo all’interno delle saranno intraprese sul patrimonio delle case popolari. Ad esse si la voce dei principali attori che operano per la casa pubblica, quadro significativo della vita all’interno dei quartieri popolari e
diverse strategie di accesso alla casa per tutti, definendone la affianca anche il tema più generale dell’housing sociale, ovvero dalla direzione casa del Comune di Milano alla Divisione Casa delle azioni dei diversi comitati e associazioni per costruire le
consistenza e analizzando le azioni e i progetti atti ad elevare quel mercato che tende a garantire l’accesso alla casa per chi, di MM, analizzano strategie ed azioni per rilanciare i quartieri comunità e fornire servizi; è in questa dimensione che i quartieri
al loro interno la qualità della vita. Vi è anche la volontà di non avendo i requisiti di accesso alle case popolari, non può e le comunità residenti. Un testo iniziale di Gabriele Rabaiotti, popolari esprimono un modo estremamente attuale di “fare città”
approfondire la questione degli alloggi pubblici mettendo da comunque permettersi alloggi a prezzi di mercato; una questione Assessore alle Politiche Sociali e Abitative del Comune di Milano, nel senso più profondo del termine, in cui bisogni, esigenze
parte una serie di pregiudizi che emergono dai diversi strumenti che apre alla necessità di promuovere un nuovo modello di e uno conclusivo di Simone Dragone, Presidente di MM S.p.A., e aspirazioni dei singoli abitanti si fondono con il luogo in cui
di informazione dove episodi di cronaca restituiscono spesso mercato dell’affitto e una maggiore sinergia tra soggetti diversi, cercano inquadrare le criticità e di dare risposte alle questioni e abitano. Questo Report vuole essere un segnale forte di rinascita
un’immagine distorta e fuorviante della vita nei quartieri popolari. pubblici e privati, in grado di garantire un processo virtuoso ed alle sfide a cui, come proprietari e gestori delle case popolari del di ambiti a lungo dimenticati e che hanno mostrato negli anni
economicamente sostenibile. Da questo punto di vista Milano Comune di Milano, sono chiamati a rispondere. Completano il recenti, e anche durante la pandemia, una capacità di trovare
Alla base di tutto c’è la constatazione che nelle case popolari ha rappresentato negli ultimi vent’anni un avamposto di ricerca Report gli approfondimenti sugli aspetti normativi di Giuseppina soluzioni efficaci in risposta alle questioni urbane più urgenti.
vive circa il 10% della popolazione milanese; un dato molto alto e sperimentazione nazionale per promuovere case accessibili Incorvaia, dello studio legale Torrani-Incorvaia, e lo sguardo sul Forse la Milano che stiamo immaginando per il futuro, capace
che ci fa capire come la casa popolare debba essere considerata con strategie e processi innovativi in cui, accanto al soggetto mondo dell’abitare sociale di Rossana Zaccaria, Presidente di rigenerarsi, più solidale, con servizi localizzati alla scala di
all’interno delle strategie di crescita e sviluppo della nostra pubblico, importante è anche il ruolo che hanno assunto le Legacoop Abitanti, di Giordana Ferri, Direttore esecutivo quartiere, con luoghi vocati all’inclusione e capace di costruire
città, ma anche un punto da cui ripartire. Molte delle questioni cooperative edilizie e i fondi di housing sociale. di Fondazione Housing Sociale, e di Alessandro Maggioni, comunità, può imparare anche da queste esperienze popolari.
Quartiere di via Senigallia Quartiere di via Ovada
di Carlo Berizzi
6 Presidente di AIM - Associazione Interessi Metropolitani 7
intervento
LA CASA POPOLARE Una questione “plurale” degli anni Novanta, la Milano esplosiva, scintillante, dinamica ha Si sveglierà dall’ubriacatura, frastornato dalla crisi immobiliare
ridotto drasticamente lo stock presente a vario titolo sul mercato esplosa tra il 2008 e il 2010.Sono anni difficili per parlare di casa
Non solo il tempo presente snoda, scompone e articola la
della locazione, passando dal 51% al 34%. Con qualche anno di e ancora adesso, uscendo da considerazioni troppo rapide o
A MILANO
questione abitativa introducendo nuovi percorsi e programmi
sfasamento, la popolazione è passata da 1,8 milioni di abitanti troppo semplici o ideologiche, non è semplice fare i conti con un
di azione (sicuramente meno “massivi” di un tempo e forse per
a 1,3 con una perdita di circa cinquecentomila persone, in larga campo di intervento in cui le condizioni, le regole, gli strumenti, lo
questo più eterogenei e difficili da leggere e restituire), ma anche
parte giovani e famiglie di nuova formazione scomparse nella stesso sistema di attori sono profondamente cambiati.
la storia passata, iniziata nei primi anni del Novecento, è meno
città infinita delle province lombarde. Riducendo l’affitto, la città
semplice e lineare di quanto tendiamo a considerare: fin da subito
i contributi raccolti in questo Report promosso e curato da AIM, si è svuotata e forse indebolita. Il patrimonio pubblico, il solo che possa chiamarsi “casa
le “case popolari” non vengono realizzate solo dall’istituzione
restituiscono molti dei diversi sguardi che ci permettono di All’inizio degli anni Duemila, dopo un tentativo di impiegare le popolare”, ha bisogno di profonde ristrutturazioni e adeguamenti
pubblica, ma si rivolgono a categorie sociali differenti e molto
entrare nella complessità del tema della casa popolare. Forse di ultime aree pubbliche non edificate per realizzare alcuni nuovi per poter essere pienamente utilizzato. Nell’ultima consigliatura
ben definite; non sono popolari in modo indistinto, ma anche
non risolverla, quella complessità. insediamenti popolari - sono gli interventi di Abitare a Milano 2016-2021 si è realizzato il piano di recupero di alloggi sfitti
economiche, molto economiche, minime, per i senza tetto, etc.
1 e 2, grazie ai quali in città verranno realizzati poco più di più importante nella storia delle politiche abitative pubbliche
Possiamo dire, con qualche ragione, che non è tanto e solo la casa
mille alloggi, gli ultimi dei quali assegnati all’inizio del 2017 in comunali: più di 120 milioni di investimento (tutto a carico del
popolare a fare problema, ma che la questione abitativa, almeno
via Appennini-Consolini - la riflessione riprende provando a bilancio comunale) suddiviso in tre anni per ristrutturare e
nella città di Milano, assume sembianze multiple, difficilmente
rimettere in discussione proprio la questione dell’affitto. assegnare 3.000 alloggi comunali. Un patrimonio che da anni
riducibili, plurali e differenti. A Milano sono le case popolari a
veniva “accantonato” e che con difficoltà veniva rimesso in
segnare un quadro che, come dicevamo all’inizio, si articola nel
Come muoversi ora circolazione: il turn over fisiologico interno alle case popolari
tempo e nello spazio in forme diverse, non sempre prevedibili,
del Comune genera mediamente 600 appartamenti che si
non sempre pianificate dalla mano pubblica. Dentro a questa Solo per contestualizzare il perimetro del campo in cui in quegli
liberano ogni anno (per decesso o per trasferimento del titolare
composizione ricca (non tanto dal punto di vista quantitativo anni ci si muoveva, non possiamo dimenticare che nel 1997
del contratto) e, se non si riesce a mantenere il ritmo delle
- anche se Milano, come poche altre città, può contare su un chiude il “fondo Gescal”, destinato, fuori dalle turbolenze delle
ristrutturazioni, si rischia di produrre uno stock inutilizzato che
patrimonio pubblico ad uso abitativo pari quasi al 10% dell’intero finanziarie, alla costruzione di case popolari, di case pubbliche.
cresce anno dopo anno. Il piano di recupero dei 3.000 alloggi
patrimonio presente sul territorio comunale-ma sicuramente dal Nel 2001, con la riforma del titolo V della Costituzione, la materia
rappresenta, dunque, un intervento di rottura, di discontinuità
punto di vista qualitativo) Milano esce dal silenzio che segna abitativa e le relative competenze passano alle Regioni che
con le prassi del passato, che ha interrotto il processo, non
il dibattito pubblico sulla casa pubblica, e che dura da quasi ricevono i residui del fondo Gescal e vengono chiamate, da quel
voluto, di accumulazione delle case vuote ed ha segnalato che
venti anni, riportando nella discussione la questione dell’affitto. momento in avanti, a preoccuparsi della programmazione della
le politiche pubbliche hanno anche e più il compito di puntare al
Nella città oramai matura di fine secolo che ha attraversato due spesa e degli investimenti per l’edilizia residenziale pubblica con
pieno utilizzo del patrimonio e alla valorizzazione di ciò che già
rivoluzioni industriali, che ha reagito con la ricostruzione nei primi piani triennali (dopo i primi tre piani in Lombardia non si sente più
esiste. Prima di realizzare nuove case, infatti, è forse opportuno
decenni del Secondo dopoguerra, che ha trainato lo sviluppo parlare di nulla). Nel frattempo nasce con la Fondazione Cariplo
prestare attenzione a quanto è stato già costruito. Con riferimento
economico e sociale dell’intero paese superando le mura e poi un ragionamento profondo e strutturale sulla questione abitativa
al comparto pubblico e all’azione diretta del governo locale,
le circonvallazioni fino a raggiungere con le nuove espansioni il e prende il via la prima fondazione dedicata al tema in Italia (la
processi di razionalizzazione più spinta potrebbero portarci a
confine delle tangenziali, quello che scopriamo innanzi tutto è la Fondazione Housing Sociale) e il primo fondo immobiliare etico
ristrutturazioni profonde (con demolizione e ricostruzione) dei
perdita di affitto, genericamente inteso. riservato ad investitori istituzionali e orientato allo sviluppo di
complessi edilizi esistenti, senza trascurare il problema cruciale
iniziative abitative per facilitare l’accesso alla casa.
della mobilità degli inquilini durante i cantieri, mentre l’eventuale
L’affitto pubblico viene ridotto in seguito alle alienazioni rese
alienazione di parte del patrimonio immobiliare pubblico presente
possibili dalla legge 560/93, successivamente interrotte e riprese La mano pubblica appare rattrappita: le risorse, tante in pochi
nel centro storico ragionevolmente potrebbe generare ricavi
a singhiozzi. Dal 2016 al 2021 il Comune di Milano non ha anni, vengono gestite dalla Regione in modo discutibile e senza
sufficienti per finanziare piani di sviluppo più “contemporanei”
venduto alcun alloggio pubblico, diversamente da Aler Milano. una strategia di medio-lungo termine; il Comune scopre le sue
in ambiti meno stressati dalla speculazione immobiliare. Sono
- L’affitto privato ha registrato un calo in quanto i proprietari, grandi lentezze e le difficoltà crescenti nell’attuare programmi e nel
ipotesi da considerare e valutare con attenzione.
e piccoli, hanno sottratto appartamenti all’offerta preferendo dare seguto alle dichiarazioni e alle intenzioni; lo Stato è uscito
tenerli vuoti per le paure crescenti legate ai rischi locativi. di scena e l’Europa non è ancora entrata. Il privato socialmente
orientato intravede non solo una necessità, ma anche una
L’alleanza locale oltre il silenzio dall’alto
- L’affitto equo o accessibile o sostenibile, assicurato prima dalla
legge 329/78, poi dai patti in deroga, è stato troppo debolmente opportunità nell’occupare lo “spazio terzo” - tra la casa popolare Una ultima considerazione riguarda il cosiddetto “sistema
ripoposto con la legge “Zagatti” (L. 431/98) che ha riformato il e quella del libero mercato. dell’housing sociale milanese”. Ci sono anche altre situazioni
regime delle locazioni private introducendo il canale concordato. Il mercato privato speculativo non pensa all’orientamento sociale che hanno sviluppato progetti pubblico-privati di edilizia sociale
Ne conseguono riduzioni e contrazioni significative dell’intero e alla maggiore accessibilità dell’offerta in un contesto in cui si (non popolare), ma è fuori di dubbio che la Lombardia, e Milano
comparto. In quindici anni, dalla metà degli anni Settanta alla fine allargano le povertà ed è invece incantato dalla bolla speculativa. in particolare, hanno guidato l’azione della Cassa Depositi e
di Gabriele Rabaiotti
8 Assessore alle Politiche Sociali e Abitative - Comune di Milano 9
RM_06 Prestiti che in tutto il Paese ha tentato di ingaggiare i fondi di abbiamo bisogno di aumentare l’offerta di affitto a canoni possibile quanto si realizza ancora oggi troppo raramente - Non dimentichiamo che restiamo in un Paese che non ha mai investimento e le reti locali per poter realizzare nuovi progetti sostenibili compresi tra i 65 e gli 80 euro mq/anno. ovvero la fuoriuscita delle famiglie dalla casa popolare e il creduto nell’affitto e non ha mai disegnato, se non nei momenti edilizi con finalità sociali più o meno forti. Grazie all’intervento La città di Milano può contare su un sistema di organizzazioni loro accesso “accompagnato” dal pubblico a un sistema di di grande espansione e crescita delle città, una politica pubblica della Fondazione Cariplo prima e della Fondazione Housing qualificate che si parlano, si confrontano, si alleano e quasi-mercato privato - per evitare lo scivolamento ulteriore di di costruzione di case popolari e sociali destinate all’affitto e mai Sociale poi, non solo è aumentata l’offerta in locazione a canoni collaborano, anche con l’Amministrazione, per dare vita a famiglie che, in difficoltà sul mercato dell’affitto ai costi attuali, lo ha seriamente incentivato. Anche questo “silenzio dall’alto” accessibili, ma anche il tema dell’affitto si è posto con sempre iniziative di edilizia sociale che contribuiscono a riarticolare non trovano alternative se non quella, a volte impropria, di fare pesa sulla vita delle città e senza considerare anche questi maggiore convinzione spingendo altri attori e operatori, che il comparto della locazione con un’offerta (che ancora deve domanda di casa popolare. Sul medio-lungo termine, questa elementi molti appunti rischiano di restare poco utili all’azione tradizionalmente intervenivano sulla proprietà convenzionata, crescere) che si colloca in mezzo alla polarizzazione che da alleanza tra pubblico e privato sui temi dell’abitare aiuterà e alle politiche, rappresentando solo riflessioni e indicazioni ad interrogarsi sulla locazione (accessibile, convenzionata, tempo schiaccia la città: da un lato l’offerta pubblica, in locazione Milano a recuperare popolazione giovane e famiglie nuove; se poco praticabili. Qualche buona approssimazione è possibile e concordata), sui modelli misti e su forme gestionali innovative a canoni bassi e bassissimi, rigida ed immobile, dall’altro l’offerta anche la Regione Lombardia recuperasse risorse dal proprio praticabile; partirei da lì. e sperimentali. Questo è accaduto ed anche dal mondo della del libero mercato, quasi tutta in proprietà a costi altissimi e fuori bilancio e trovasse misure capaci di agganciarsi e potenziare cooperazione edilizia e di abitanti sono arrivati segnali coraggiosi misura, inaccessibile per un larga fascia della popolazione di questo dispositivo, al posto di finanziare i “mutui prima casa”, di risposta, aperture di nuovi fronti che rendono chiara l’adesione Milano e con aspettative di rendimento non facilmente rivedibili. qualche passo avanti interessante lo potremmo fare andando ad un obiettivo “più pubblico” nel dare attuazione al proprio Questo comparto terzo e intermedio è necessario per restituire a incrementare la quota sociale di abitazioni e la pubblica utilità mandato. Nella città di Milano, oggi, accanto all’edilizia popolare, flessibilità al sistema dell’offerta di casa a Milano, per rendere degli interventi. Vista aerea del quartiere di via Civitavecchia Quartiere di via Gallarate 10 11
approfondimento RM_06
LA NORMATIVA
sostenere un canone di locazione o un mutuo sul mercato la mobilità nel settore della locazione e quelle dirette a incentivare A. Obbligatorietà dell’Edilizia Residenziale Sociale
abitativo privato né di accedere ai servizi abitativi pubblici”. Si l’offerta di alloggi in locazione a canone concordato”. (articoli 8 e 9 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole)
tratta di Servizi rivolti alle categorie sociali intermedie che non Il legislatore regionale ha altresì previsto alcune importanti Nel Tessuto Urbano Consolidato, in caso di interventi relativi
riuscirebbero a soddisfare il proprio bisogno abitativo attraverso agevolazioni di natura economica, volte a incentivare la a una Superficie Lorda superiore a 10.000 mq con modifica di
il libero mercato e che, al contempo, non avrebbero i requisiti per realizzazione e la manutenzione degli alloggi destinati ai Servizi destinazione d’uso (ristrutturazione o nuova costruzione), che
accedere ai Servizi Abitativi Pubblici. Abitativi Pubblici e Sociali: in particolare, l’art. 42, primo comma, prevedano l’insediamento di funzioni urbane residenziali per
Prima di esaminare le modalità con le quali il Comune di Milano della citata l.r. n. 16/2016, ha introdotto per gli interventi edilizi almeno il 20% della Superficie Lorda, il Piano prevede come
Essi comprendono: obbligatoria la realizzazione di una quota di ERS pari almeno al
ha da ultimo inteso rispondere, sul piano urbanistico di sua tesi alla realizzazione di questa categoria di servizi l’esenzione
• alloggi destinati a locazione permanente o transitoria; 40% della Superficie Lorda destinata alla funzione residenziale.
competenza, a una nuova e diffusa esigenza abitativa, pare dal pagamento del contributo sul costo di costruzione. Non sono
• alloggi destinati alla vendita dopo un periodo minimo di In questi casi la quota riservata ad ERS deve essere destinata
opportuno soffermarsi un momento sull’impianto normativo inoltre dovuti gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
locazione di 8 anni. nella misura massima del 50% a edilizia convenzionata in vendita
regionale, i cui capisaldi sono ad oggi rappresentati dalla legge per gli interventi di nuova costruzione di alloggi destinati a Servizi
In particolare, fanno parte dei Servizi Abitativi Sociali: (per tale intendendosi la vendita di tipo agevolato, le coabitazioni
regionale n. 16/2016 e s.m.i. e dal regolamento regionale n. Abitativi Pubblici, se realizzati in attuazione di una specifica
• i servizi abitativi a canone agevolato, ovverosia gli alloggi con servizi condivisi, l’edilizia convenzionata con patto di futura
4/2017 e s.m.i. previsione del Piano dei Servizi. È invece prevista l’attribuzione
sociali cui si applica un canone volto unicamente a coprire vendita) e nella misura minima del 50% a edilizia in locazione
Va innanzitutto messo in evidenza come la vigente legislazione ai Comuni della facoltà di ridurre gli oneri di urbanizzazione
i costi di realizzazione, recupero o acquisizione, nonché i (a canone convenzionato, a canone concordato, a canone
regionale lombarda abbia superato l’espressione “Edilizia primaria e secondaria, fino alla gratuità totale, per gli interventi
costi di gestione (art. 33, l.r. n. 16/2016); moderato, residenze convenzionate per studenti universitari,
Residenziale Pubblica”, sostituendola con l’espressione (oggi volti alla nuova costruzione di Servizi Abitativi Sociali. Infine, per
• i servizi abitativi temporanei, con cui si intende ogni attività con obbligatorietà di servizi condivisi).
forse più attuale) “Servizi Abitativi Pubblici (SAP)”, che conferisce gli interventi di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione
finalizzata alla realizzazione o alla messa a disposizione,
centralità alla prestazione del servizio abitativo piuttosto che alla riguardanti Servizi Abitativi sia Pubblici sia Sociali, gli oneri di B. Promozione dell’Edilizia Residenziale Sociale
in qualsiasi forma, di unità abitative o loro porzioni, da
materialità dell’immobile destinato a garantire la fornitura di quel urbanizzazione primaria e secondaria, se dovuti, sono quelli (articolo 9 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole)
destinare al soddisfacimento del fabbisogno abitativo All’interno degli ambiti caratterizzati da elevata accessibilità (art.
servizio. riguardanti gli interventi di nuova costruzione ridotti della metà,
temporaneo di particolari categorie sociali, determinato 17 delle NA del PdR), il Piano consente di superare l’indice IT
I Servizi Abitativi Pubblici comprendono “tutti gli interventi diretti salva la facoltà per i Comuni di deliberare ulteriori riduzioni.
da circostanze contingenti giudicate meritevoli di tutela massimo attraverso la realizzazione di quote di Servizi Abitativi
alla realizzazione e gestione di alloggi sociali permanentemente
(quali, ad es., ragioni di lavoro, studio, salute), nonché la Pubblici e/o Sociali purché siano realizzate iniziative di edilizia
destinati a soddisfare il bisogno abitativo dei nuclei familiari
loro gestione comprensiva, eventualmente, della fornitura di Fatta questa breve premessa sull’inquadramento legislativo abitativa in locazione, residenze convenzionate per studenti
in stato di disagio economico, familiare ed abitativo”. A parte i
servizi accessori (art. 34, l.r. 16/2016); regionale, passiamo a vagliare la disciplina urbanistica di cui universitari e/o Servizi Abitativi Pubblici. La realizzazione di
requisiti di cittadinanza (italiana o di uno Stato membro dell’UE
• i servizi residenziali universitari, volti a supportare gli il Comune di Milano si è dotato in materia di Servizi Abitativi questa tipologia di interventi non determina il fabbisogno di servizi,
o titolarità di un permesso di soggiorno UE per soggiornanti di
studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea universitaria, di Pubblici e Sociali. Come si legge nella Relazione Generale del di fatto così alleggerendo gli oneri a carico dei soggetti attuatori.
lungo periodo) e anagrafici (residenza anagrafica o svolgimento
alta formazione artistica, musicale e coreutica, di dottorato Documento di Piano, tra i principali obiettivi del nuovo strumento
di un’attività lavorativa in Regione Lombardia) e l’assenza C. Riqualificazione dei Servizi Abitativi Pubblici
e master universitari, di specializzazione post lauream urbanistico approvato dal Comune di Milano alla fine del 2019
di situazioni pregresse di morosità o di inadempimento di (articoli 9 e 15 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole)
comunque denominati. Gli alloggi ricadenti in tale categoria figurano:
altra natura che abbiano comportato la decadenza dalla In alternativa alla sua realizzazione, la quota di ERS di cui
possono essere realizzati direttamente dalle università, o da
precedente assegnazione di alloggi pubblici, l’accesso ai 1. l’incentivazione della manutenzione e della riqualificazione alla precedente lett. “A” può essere monetizzata. È previsto
altri soggetti pubblici, privati e del terzo settore con risorse
Servizi Abitativi Pubblici è condizionato dalla sussistenza di una strutturale ed energetica del patrimonio edilizio pubblico che i proventi di tale monetizzazione siano destinati alla
anche regionali nei limiti delle assegnazioni di bilancio.
condizione economica del nucleo familiare comprovata esistente, anche in considerazione del fatto che Milano riqualificazione dei Servizi Abitativi Pubblici esistenti.
Qualora tali residenze siano realizzate con contributi
dall’indicatore ISEE che non deve essere superiore alla dispone di un patrimonio immobiliare a uso abitativo di
pubblici, deve prevedersi un accesso prioritario a favore D. Nuove aree ERS
soglia di euro 16.000,00 e di una condizione patrimoniale proprietà pubblica pari al doppio della media delle grandi (articolo 8 delle Norme di Attuazione del Piano dei Servizi)
delle categorie di studenti fuori sede più svantaggiate (art.
stabilita dall’art. 7 del Regolamento n. 4/2017 in base al numero città italiane; Il PGT individua nuove aree di proprietà comunale (circa 100.000
35, l.r. 16/2016).
dei componenti del nucleo familiare. Un’attenzione particolare è 2. il potenziamento del comparto dell’affitto accessibile mq) in cui realizzare ulteriori quote di ERS, attraverso idonee
riservata ai c.d. “Nuclei familiari in condizioni di indigenza”, ossia I corrispettivi minimi e massimi in caso di canone di locazione, attraverso misure di sostegno pubblico a piani di sviluppo procedure pubbliche. Nelle aree destinate a ERS di nuova
a quei nuclei familiari con una condizione economica ovvero di contratto di servizio, devono essere inferiori a quelli privati dedicati alla locazione a canoni contenuti; previsione è possibile realizzare interventi di edilizia in locazione
pari o inferiore a 3.000,00 euro ISEE, a beneficio dei di mercato e sono stabiliti sulla base di un piano economico- 3. il rinnovamento del patrimonio di edilizia popolare esistente, e/o Servizi Abitativi Pubblici.
quali è prevista una riserva del 20% delle unità abitative finanziario definito dagli enti gestori. all’interno di operazioni immobiliari private, attraverso
La l.r. n. 16/2016 prevede poi una serie di ulteriori azioni per E. Sostegno dell’affitto accessibile
disponibili nell’anno solare di riferimento. la sostituzione di quei complessi per i quali un intervento (art. 11, comma 3, delle Norme di Attuazione del Piano dei Servizi)
Accanto ai Servizi Abitativi Pubblici è contemplata la categoria sostenere l’accesso all’abitazione e il suo mantenimento, che manutentivo non sarebbe conveniente in termini “costi/ Viene incentivata la realizzazione di immobili dedicati a residenza
dei “Servizi Abitativi Sociali (SAS)”, nei quali rientrano “tutti gli “comprendono le forme di aiuto ai nuclei familiari in condizioni benefici”. libera in affitto a proprietà indivisa attraverso la riduzione (al 20%)
interventi diretti alla realizzazione e gestione di alloggi sociali di morosità incolpevole e le azioni volte a favorire la proprietà della dotazione di servizi altrimenti richiesta per gli interventi di
destinati a soddisfare il bisogno abitativo dei nuclei familiari dell’alloggio nel Comune in cui il richiedente ha la residenza Vediamo più nel dettaglio come si articolano le strategie del PGT
nuova costruzione e di modifica della destinazione d’uso.
aventi una capacità economica che non consente né di anagrafica. Esse comprendono, altresì, le azioni tese a favorire in tema di Servizi Abitativi:
di Giuseppina Incorvaia
12 Studio Legale Torrani - Incorvaia 13
mappa
PATRIMONIO ABITATIVO PUBBLICO
A MILANO
PROPRIETÀ COMUNE DI MILANO
PROPRIETÀ ALER
CONDOMINI MISTI
(Proprietà del Comune di Milano + proprietà privata)
sintesi grafica_fonti:
MM S.p.A.
Vuoti a Rendere|I quaderni Polisocial
14 15
saggio RM_06
LO SCENARIO DOTAZIONE PATRIMONIO ABITATIVO
alloggi, nonostante questo “rapporto impari” tra vecchio e nuovo di edifici e di attività. È questo infatti un grande patrimonio della
potenziale patrimonio l’esito è ben lontano da realizzarsi. città, costituito non solo di ampi comparti abitativi, ma anche di
Quindi negli anni Novanta si è assistito a differenti dinamiche spazi dedicati a servizi e a commercio di prossimità, così come
ATTUALE DELL’EDILIZIA
100.000
(modifiche dell’apparato istituzionale predisposto alla gestione di aree verdi e pubbliche. 100
dell’edilizia pubblica, un importante piano vendita, una riduzione Se solo guardiamo alle case, questo capitale ha raggiunto, alla 90
RESIDENZIALE PUBBLICA
consistente di canali di finanziamento diretto) che hanno avuto fine degli anni Settanta, i 100.000 alloggi (al Censimento del 80
importanti conseguenze sulla gestione del patrimonio e sulla 1981 erano 92.383), anche grazie a varie forme di cessione da 64.900
70
possibilità di un suo rinnovo. Si pensi che solo in Lombardia le parte degli operatori sociali originari avvenute all’inizio degli anni 60
risorse a disposizione annualmente sono passate da 400 milioni Ottanta (come ad esempio la Società Umanitaria). Una notevole
50
di euro nel 2002 a 44 milioni nel 2016 e a livello nazionale la dotazione che nel corso del tempo ha subito un lento processo di 40
legge n. 560 ha determinato la perdita secca di oltre il 22% del dismissione legato sia ai piani vendita - resi operativi dalla Legge 30
patrimonio. 560 del 1993 -, sia alle case che erano nate come “a riscatto” e
La consistenza della casa popolare in Italia 20
Secondo un recente studio di Nomisma condotto per Federcasa, quindi con possibilità di acquisto da parte degli inquilini. Questi 10
In rapporto ad altri paesi europei l’Italia ha una percentuale a fronte di questo disinvestimento, il patrimonio di Edilizia diversi processi hanno eroso il patrimonio per quasi 30.000 unità. 0
estremamente bassa di edilizia sociale (il 4% dello stock Residenziale Pubblica gestito ammonta a poco più di 694.000 Oggi, infatti, il totale degli alloggi è di circa 64.900. Questi 1970 2021
abitativo, con punte che superano il 10% nelle città di Napoli e abitazioni, corrispondente al 2,7% del totale delle famiglie appartamenti vedono la presenza di due unici detentori: sono
Trieste), a fronte del 20% della media comunitaria (con una punta in affitto. Questi nuclei familiari sono composti per l’88% da di proprietà dell’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale
significativa del 36% in Olanda). Anche se i sistemi abitativi, i
target e i modelli di gestione legati a queste quote sono differenti
cittadini italiani, per la gran parte persone sole o con nucleo di 2 (ALER) circa 36.800 alloggi; i restanti 28.100 sono di proprietà AFFITTI IN ITALIA
componenti (38% nuclei monocomponente e 30% nuclei con 2 del Comune di Milano e dal 2016 in gestione a MM (Metropolitane
nei diversi Paesi, questi semplici numeri ci parlano di una forma componenti), hanno età avanzata (il 28,7% ha oltre 75 anni se Milanesi).* 2.7%
di ritardo rispetto al quadro internazionale. guardiamo al capofamiglia del nucleo) e classe di reddito bassa. Nonostante i fenomeni di contrazione ed erosione, questo
Nel nostro Paese sono presenti circa 850.000 alloggi di Il 49% vive in un alloggio ERP da più di 20 anni. rimane un importante patrimonio di case, dove abita il 9% degli
proprietà pubblica per la gran parte in gestione alle aziende Il turn over molto basso concorre alla difficoltà di dare risposta abitanti della città (circa 150.000 persone).
casa (quelli che erano gli Istituti Autonomi Case Popolari, oggi alle forti pressioni abitative a cui è sottoposta l’edilizia pubblica: Un patrimonio, quindi, densamente abitato, sul quale pesa la 97.3%
diventati Aziende). Questo importante segmento dell’offerta di nelle graduatorie ERP dei comuni italiani giacciono circa pressione di una emergenza abitativa in crescita.
alloggi, dalla fine degli anni Novanta ha sofferto di una costante 650.000 domande in attesa, un numero che attesta in modo Un patrimonio che, nonostante questa urgenza, vede la
progressiva ritrazione dell’intervento pubblico diretto, con il venir inequivocabile l’incapacità, alle condizioni date, di dare una presenza al suo interno di importanti vuoti. Questi vuoti sono
meno delle ritenute GESCAL (“Gestione case per i lavoratori”, risposta a una domanda di case sociali in continuo aumento e riconducibili a vari tipi di spazi che per diverse ragioni rimangono
fondo destinato alle politiche abitative che veniva alimentato sfitti o non possono essere direttamente reimmessi nei sistemi legenda
destinata a incrementare ulteriormente.
da una trattenuta di contributi aziendali e dei lavoratori a livello di assegnazione: appartamenti, portinerie e spazi a servizio del affitto edilizia sociale
nazionale). Inoltre, nel 1993 venne approvata la legge n. 560 Molte stagioni e consistenze. caseggiato, sottotetti; ma anche strutture per servizi collettivi, affitto in libero mercato
“Norme in materia di alienazione degli alloggi ERP” che invitava
Un patrimonio pubblico vario e articolato piastre commerciali, locali ai piani terra, contenitori storicamente
gli enti proprietari a mettere in vendita sino al 50% del loro di luoghi di servizio alla comunità. Lo stato di abbandono di
patrimonio. La motivazione era quella di potere così fare fronte, Milano si inserisce in questo quadro, con le sue peculiarità locali
questi locali tende evidentemente ad acuire fattori come degrado
rinnovando il patrimonio attraverso i proventi delle vendite, ai
problemi gravi di carenza di manutenzione e di interventi di
Nel corso del tempo, in linea con i processi di scala nazionale,
le politiche per la casa e le azioni intraprese da parte degli
e insicurezza nei quartieri e a non sfruttare potenziali leve per la
risposta di casa e per la vitalità dei quartieri.
RISORSE LOMBARDIA
500
riadeguamento. Il meccanismo previsto dalla legge ha investito il operatori pubblici e da alcuni operatori privati con finalità sociali Da una inchiesta di Gianni Santucci per il “Corriere della Sera”
450 400
patrimonio in forma molto segmentata, riguardando la cessione hanno seguito stagioni ed epoche diverse e hanno avuto vari (ottobre 2020), ad oggi risultano 7200 le case popolari vuote:
400
in forma puntuale a singoli acquirenti complicando così i impatti sulla conformazione della città a seconda delle stagioni, 3350 del Comune di Milano e 3800 di Aler Milano. Si tratta di 350
milioni di euro
problemi di gestione in condomini con alloggi con diverso titolo di descritte anche in questo volume. Certamente hanno dato esito più del 10% dell’intero patrimonio pubblico. La questione dei 300
godimento; di fatto, non ha prodotto introiti sufficienti neanche a alla nascita di interi comparti urbani (pensiamo al Gallaratese, a vuoti e del sottoutilizzo di molti spazi emerge, quindi, come un
250
ricostruire un terzo del patrimonio venduto. Da un’indagine della Comasina, a Quarto Oggiaro), a quartieri di medie dimensioni tema importante di politiche per la casa e per la rigenerazione
200
Corte dei conti del 2007 emerge che la motivazione conclamata (ad esempio Sant’Ambrogio o San Siro), a interventi organici più dei quartieri a Milano.
150
a dismettere e alienare alloggi di epoca non recente (e quindi di puntuali (come il quartiere Umanitaria in via Solari). Queste diverse dinamiche interne all’edilizia pubblica
100
bassa redditività) per costruirne di nuovi non ha trovato riscontro Nel loro insieme, attraverso un processo cumulativo e plurale di (concentrazione di vuoti, stato di abbandono, diverse forme di 44
50
all’atto pratico: nello studio risultava che per realizzare un nuovo costruzione di varie parti di città, durato circa un secolo, hanno gestione, piani vendita e alienazioni), combinate alle forme di
0
alloggio sarebbe stata necessaria la vendita di almeno 3-4 contribuito allo sviluppo urbano dando vita a un capitale collettivo sviluppo di una città di scala metropolitana, hanno investito 2002 2016
*dati di Santucci da “Corriere della Sera” (13|10|20)
di Francesca Cognetti
16 Dipartimento di Architettura e Studi Urbani - Politecnico di Milano 17
RM_06
con diverse modalità e concentrazioni i vari comparti di edilizia
pubblica, producendo nei fatti forti differenze insite non solo
Milano, come per altre metropoli italiane, in cui si è consolidata
una configurazione policentrica dell’urbano, all’interno della
specialmente nei contesti più complessi, diviene fondamentale
nella misura in cui dà forma ad azioni civiche e alla produzione
AFFITTI A MILANO
nell’origine storica di questi quartieri, ma anche nei processi quale la geografia dell’abitare ha subito profondi cambiamenti. iperlocale di welfare, di natura formale e informale.
Popolazione Alloggi
materiali e immateriali che li hanno trasformati col tempo. Parliamo infatti di contesti metropolitani in cui l’idea di centro si Inoltre, queste azioni permettono di costruire tessuto sociale e
Questi processi endogeni ed esogeni hanno contribuito a quella dilata, moltiplicandosi in innumerevoli e diverse centralità e in valori simbolici. Valori che assumono una particolare rilevanza 9% 20%
che potremmo chiamare la «caratterizzazione dei quartieri sistemi multifunzionali complessi. In questa nuova geografia, i entro contesti segnati da processi di indebolimento materiale e
pubblici»: quartieri nel verde e ben serviti, quartieri poveri e luoghi dell’abitare degradati e di qualità spesso convivono sia sui immateriale degli aspetti relazionali e comunitari.
multietnici, quartieri storici con molti abitanti anziani, quartieri del confini della città, sia al centro. Queste pratiche sociali lasciano tracce importanti non solo sulle
degrado edilizio e sociale, quartieri urbani ubicati al bordo della persone e sulle relazioni, ma anche nella città fisica: recuperano
campagna, quartieri monofunzionali e isolati, quartieri marginali Abitanti e comunità, nuova cittadinanza e spazi abbandonati, degradati o inutilizzati, rimettendoli nel “ciclo
posizionati in centro città. welfare iperlocale di vita” della città, praticano interventi collaborativi di cura,
avviano attività di gestione responsabile e manutenzione. Questi 91% 80%
Un aspetto importante dei contesti di edilizia pubblica è legato
progetti nascono da processi di riappropriazione che sono di legenda
CHI ABITA L’ERS IN ITALIA? ai suoi abitanti, che spesso rappresentano una risorsa perché
portatori della memoria dell’abitare, ma anche attivatori di
ri-significazione dei luoghi, ovvero processi che restituiscono un
edilizia sociale
valore simbolico agli spazi e ai quartieri, lavorando sui legami ai
relazioni, di mutuo-aiuto e di senso di comunità. libero mercato
88% cittadini italiani Abitanti sono anche le persone che si prendono in diverso modo
luoghi e sull’immaginario.
Se adottiamo una prospettiva “dal basso” e vicina alle pratiche
cura di questi contesti, proponendo progettualità, servizi e azioni;
ALLOGGI SOCIALI MILANO
dell’abitare nei contesti di edilizia pubblica, l’immagine che
e in diverso modo quindi vivono e si radicano in questi contesti.
38% nuclei monocomponente Per differenti ragioni i quartieri di edilizia residenziale pubblica
ne emerge è di territori attivi, che costruiscono competenze
cercando creativamente e concretamente soluzioni a problemi 92
sembrano essere ambiti eccezionali da questo punto di vista; 100.000
di difficile trattamento. Queste pratiche e reti rappresentano un
30% nuclei con 2 componenti di fianco alla fatica di convivere e di abitare, esprimono infatti
una importante capacità di attivazione, un attaccamento raro
importante potenziale, per la possibilità che diventino la base
per costituire e rafforzare laboratori collaborativi tra cittadinanza 80.000
al proprio contesto di vita, una particolare creatività nel trattare
attiva e istituzioni locali.
28,7% ha oltre 75 situazioni intricate e complesse.
60.000
58
Si tratta spesso di realtà piccole e frammentate (singoli abitanti,
Edilizia residenziale pubblica come risorsa
attivisti locali, comitati di quartiere, associazioni culturali e
49% ci vive da più di 20 anni sociali, soggetti del terzo settore radicati nei contesti), ma che
strategica, a quali condizioni? Una cruciale 40.000
costituiscono una ricca geografia di attori con mandati eterogenei, sfida di policy 1981 2020
impegnati con costanza e dedizione in azioni specifiche sulla L’Edilizia Residenziale Pubblica, nella sua articolazione e
All’interno di un patrimonio pubblico apparentemente unitario, qualità del vivere. poliedricità spaziale e sociale che abbiamo raccontato, appare ALLOGGI MILANO 2020
quella che emerge è una geografia di forti articolazioni interne, Pensiamo ad esempio ai molti comitati di quartiere e comitati come una risorsa strategica di persone, case e quartieri da
che in alcuni casi contraddistinguono caratteri di perifericità, a 36.800
inquilini che sono un punto di riferimento importante e presidiano valorizzare e curare. 35.000 ~4.000
volte anche estrema marginalità, e in altri casi di annessione alle quotidianamente temi come la qualità degli spazi pubblici e È nata come terreno di sperimentazione delle politiche pubbliche
dinamiche della città, segnando quindi una rinascita. comuni, la coesione sociale e il senso di sicurezza, l’accesso ai 30.000 28.100
per la casa, e se ancora oggi in parte lo è, siamo davanti alla
Questa interessante varietà è il segnale di diverse traiettorie diritti e la relazione con le istituzioni. ~3.000
necessità di costruire un nuovo senso condiviso di questi 25.000
di vita, dinamiche e forme di recupero urbano che hanno A fianco a queste organizzazioni di abitanti, lavorano spesso quartieri, come valore per la città.
20.000
investito questi comparti nel tempo; questi brani di città non diverse associazioni locali che, grazie alla disponibilità di Milano, più di altre metropoli italiane, ha ancora un patrimonio
rappresentano cioè contesti statici e immutabili, ma piuttosto moltissimi volontari, promuovono attività come doposcuola, pubblico consistente (circa il 20% delle case disponibili in affitto 15.000
“territori in bilico” tra spinte alla trasformazione e inerzie. Sono scuole di lingua, spazi di mutuo-aiuto, attività ricreative, centri di in città), in parte incrementato o rimesso in circolo dalle ultime 10.000
territori sottoposti sia a processi di miglioramento, sia anche a ascolto, azioni di cura dello spazio. politiche di nuova costruzione e di riqualificazione, descritte in 5.000
processi di deterioramento; sono dinamici e vivono condizioni Infine, in questi quartieri sono presenti reti radicate del terzo questo stesso volume. Queste modalità esprimono nell’insieme
transitorie in cui si possono verificare sia dinamiche di recupero, settore che propongono con continuità servizi alla persona, il tentativo di superare alcuni nodi critici che caratterizzano il 0
Comune di Milano ALER
attraverso la costruzione di un circolo virtuoso di introduzione spazi sociali e culturali, progetti abitativi di riuso del patrimonio. sistema dell’ERP, che comunque permangono. Pensiamo ad
di elementi di qualità, sia fenomeni di abbandono e contrazione Una varietà di persone e soggetti che esprimono molteplici esempio alla difficoltà di introdurre elementi di innovazione della legenda
legati a un declino dei contesti locali. capacità: sono attori locali “esperti” delle questioni che gestione ordinaria, anche imparando dalle sperimentazioni, alla abitati
Questa molteplicità è particolarmente accentuata per la città di attraversano le periferie e dei modi per trattarle, la cui attivazione, mancanza di sistemi integrati di supporto alle fragilità sociali, alla sfitti
18 19RM_06
grave obsolescenza di alcuni spazi residenziali e di servizio, alla l’attuale esperienza dell’amministrazione milanese, che sta sistema di offerta “unitario” ma differenziato, cioè di una filiera
rigidità dei meccanismi di assegnazione e, più in generale, di concretamente operando per mantenere l’impegno a ristrutturare di interventi che coprono un’ampia gamma dei bisogni di casa:
ricambio della popolazione. e assegnare i 3000 alloggi sfitti del patrimonio comunale entro il dall’emergenza abitativa e prima accoglienza, all’edilizia sociale
A fronte, quindi, di interessanti sperimentazioni volte a costruire prossimo quinquennio, all’interno di un più ampio impegno per il con differenti canoni, agli interventi a canone concordato e per
nuovo patrimonio, a rigenerarlo e a custodirlo, assistiamo anche rafforzamento dell’offerta abitativa in affitto. particolari utenze. Un patrimonio pubblico e privato articolato
a una profonda crisi del ruolo dell’edilizia pubblica, non solo in Si tratterebbe anche di rafforzare la sperimentazione sugli alloggi ma organico, rispetto al quale favorire forme di mobilità “interna”
alcuni contesti particolarmente problematici, ma anche di senso fuori ERP, avviata in forma decisa da Aler Milano negli ultimi anni e protetta, a seconda delle condizioni di vita. In questa offerta
più generale. Ne sono testimoni le dinamiche di vendita diffusa su circa 3000 alloggi, e dal Comune di Milano su altri 500, con anche il mercato privato potrebbe giocare un diverso ruolo, e in
del patrimonio (che ancora dal 2001 è stato eroso del 12% sperimentazioni legate a progetti con assegnazione in stato di questo senso risulta centrale il ruolo di mediazione delle agenzie
attraverso i piani di alienazione), sia di cattivo e controverso fatto e in collaborazione con il terzo settore abitativo. per la casa.
utilizzo (ne sono un esempio manifesto gli oltre 7.000 alloggi In attesa di un auspicabile rilancio di una politica nazionale, Nonostante questi interessati presupposti, la quadratura tra
vuoti). l’obiettivo strategico sembra essere quello di amministrare bene premesse, interessi e risultati è tutt’altro che pacificamente
Queste dinamiche rappresentano una spinta contraria alle il patrimonio esistente, sia con piani integrati e straordinari di scontata e in questo senso è strategico il ruolo giocato dalla
importanti sperimentazioni in corso, che sembra contribuire rigenerazione urbana, ma anche con una attenta politica di amministrazione pubblica in termini di governance, ovvero di
all’archiviazione di un patrimonio importante di alloggi, spazi gestione ordinaria e puntuali sperimentazioni, ad esempio capacità di detenere la regia dei processi negoziali finalizzati alla
e politiche; una inerzia rafforzata da consistenti problemi di sull’automanutenzione e l’autorecupero. Questo condurrebbe definizione degli interventi di edilizia a costo accessibile.
carattere gestionale, da conflitti latenti tra i diversi enti proprietari a un pieno impiego del patrimonio esistente favorendo e
e da una radicata convinzione legata alla percezione di un accompagnando una mobilità virtuosa dentro e fra le diverse
patrimonio in disuso, statico e multiproblematico, una sorta di forme di locazione e verso un miglior rapporto fra numero dei
“problema urbano” del quale liberarsi. componenti familiari e dimensione dell’alloggio.
Bisognerebbe invece lavorare a una idea di Edilizia Residenziale Una capacità che presuppone altresì un investimento, da parte
Pubblica come importante risorsa per la città di Milano, un dell’attore pubblico, nell’attivazione sia di modalità di costruzione
contesto poliedrico e, in forme diverse, problematico, ma, come locale della conoscenza, sia di forme di articolazione della propria
abbiamo visto, anche ricco di risorse, competenze e culture di cui presenza in rapporto ai contesti che comprendano la possibilità Testi per orientarsi sul tema
sono portatori sia abitanti e soggetti locali, sia le istituzioni. Sono di consolidare forme di gestione sociale e accompagnamento. Aa., Vv. (2008), Cento anni di Edilizia residenziale pubblica a Milano,
presenti in questi contesti diverse esperienze e potenzialità, da In simili percorsi acquista anche importanza la possibilità di Aler Milano edizioni, Milano.
valorizzare all’interno di quadri strategici ampi, combinando, a riportare all’interno delle procedure ordinarie quanto appreso Boatti A. (2013), Abitare in Lombardia in tempi di crisi, Maggioli editore,
diverse scale e in modo riflessivo, attori, sistemi di opportunità, da programmi complessi già sviluppati in diversi contesti Milano.
vocazioni e interessi. (ad esempio nei Contratti di quartiere), attraverso percorsi Bricocoli M., Cellamare C., Cognetti F., Marchigiani E. (2021), “Edilizia
residenziale pubblica. Leve per incrementare il patrimonio disponibile”,
È questo un terreno che diviene una cruciale sfida di policy autoriflessivi su ciò che è stato fatto e su come apprendere dalle in Coppola A., Del Fabbro M., Lanzani A., Pessina G., Zanfi F. (a
per Milano, in una prospettiva che si interroga sul rilancio di sperimentazioni. cura di), Ricomporre i divari. Politiche e progetti territoriali contro le
disuguaglianze e per la transizione ecologica, Il Mulino, Bologna.
una azione pubblica sensibile e coerente sui temi della casa e Certo queste considerazioni sull’ERP non possono non collocarsi
dell’abitare accessibili, sulla rilevanza di interventi locali integrati, in un quadro più ampio relativo alla casa accessibile e in affitto a Cognetti F., Padovani L. (2017), Perché (ancora) i quartieri pubblici: Un
laboratorio di politiche per la casa, Franco Angeli, Milano.
sulla possibilità di attivare meccanismi di empowerment di Milano. Sappiamo che questo è un tema strategico per una città
Cognetti F., Delera A. (2017) (a cura di) For Rent. Politiche e progetti
abitanti e gruppi locali. che ambisce a essere inclusiva e accogliente, ma all’interno di per la casa accessibile a Milano, Mimesis Edizioni, Sesto San Giovanni,
Accanto all’emergere, ciclicamente, in diversi periodi, di una spinte alla crescita e occasioni di sviluppo spesso diseguali. Milano.
molteplicità e varietà di esperienze, sembra infatti mancare un In questi anni si è costituita una interessante arena di soggetti Nomisma, Federcasa (2016), Dimensione e caratteristiche del disagio
discorso organico sull’ERP, dettato da politiche di lungo periodo (Fondazioni, terzo settore, associazionismo) che hanno abitativo in Italia e ruolo delle aziende per la casa. Sintesi, Roma, testo
disponibile online.
di valorizzazione dei contesti e di nuove politiche di risposta sviluppato negli anni competenze, capacità e consuetudini per
Laboratorio città pubblica (2009), Città pubbliche. Linee guida per la
diretta a domande abitative oggi scarsamente considerate. intervenire in forma innovativa sul tema. Il Piano di Governo del riqualificazione urbana, Bruno Mondadori, Milano.
Si tratta evidentemente di politiche complesse, che richiedono la Territorio ha aperto a utili strumenti per un possibile ruolo degli Infussi F. (a cura di, 2011), Dal recinto al territorio. Milano esplorazioni
collaborazione di più soggetti e una forte guida dell’ente locale, operatori privati nella produzione di nuove abitazioni in affitto nella città pubblica, Bruno Mondadori, Milano
oltre che un nuovo investimento di scala nazionale. accessibile. Si sta così definendo, a Milano in forma singolare Storto, G. (2018), La casa abbandonata. Il racconto delle politiche
D’altra parte, ci sono anche politiche più ordinarie che potrebbero a livello nazionale, un nuovo sistema multi-attoriale e ispirato ai abitative dal piano decennale ai programmi delle periferie, Officina
Edizioni, Roma.
segnare importanti cambiamenti anche in tempi non troppo principi della sussidiarietà orizzontale che riorienta le modalità di
Housing Europe CECODHAS (2015), The State of Housing in the EU
lunghi e sostanzialmente attengono a una attenta gestione produzione e mantenimento del patrimonio. 2015, The European Federation for Public, Cooperative and Social
di ciò che c’è. Come sembra in qualche modo dimostrare La prospettiva su cui convergere è quella della costruzione di un Housing, Bruxelles 2015
Edificio del complesso di via Senigallia
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