I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI NELLA FINANZIARIA 2006 E NEL DECRETO VISCO-BERSANI - Notaio Busani

I TRASFERIMENTI
  IMMOBILIARI NELLA
FINANZIARIA 2006 E NEL
DECRETO VISCO-BERSANI

LE PRINCIPALI NOVITA’
      PER I TRASFERIMENTI
          IMMOBILIARI
1) Finanziaria 2006: (i) regola del prezzo-
valore e (ii) imposta sostitutiva sulla
plusvalenza per trasferimenti immobiliari

2) Decreto Bersani: (i) “fine” della cd. “va-
lutazione automatica; (ii) tracciabilità dei
pagamenti nei rogiti; (iii) fuoriuscita dal
campo iva di molti trasferimenti imm.ri e
introduzioni di nuove imposte

LA REGOLA DEL PREZZO -
         VALORE
La Finanziaria 2006 (legge 23 dicembre
2005 n. 266) ha introdotto la regola del
c.d. "prezzo - valore“, per la quale:

(i) nelle cessioni tra soggetti persone fi-
siche che non agiscono nell’esercizio
di attività commerciali, artistiche o
professionali, …

LA REGOLA DEL PREZZO -
         VALORE
La Finanziaria 2006 (legge 23 dicembre
2005 n. 266) ha introdotto la regola del
c.d. "prezzo - valore“:

(ii) aventi ad oggetto il trasferimento di
fabbricati di civile abitazione e loro
pertinenze, a prescindere dal corri-
spettivo pattuito,

LA REGOLA DEL PREZZO -
         VALORE

La Finanziaria 2006 (legge 23 dicembre
2005 n. 266) ha introdotto la regola del
c.d. "prezzo - valore“:
(iii) le imposte dovute per il trasferimento
(imposte di registro e quelle ipo/catastali)
sono pagate sulla base del valore
catastale        (rendita    catastale     x
moltiplicatori, pari a 115,50 o 126).

LA REGOLA DEL PREZZO -
          VALORE
     A quali soggetti non si applica la
                disciplina ?

(i) alle persone fisiche che agiscono nell’
esercizio di attività commerciali, artistiche
o professionali;
(ii) a società, associazioni o enti pubblici

LA REGOLA DEL PREZZO -
         VALORE
      A quali immobili si applica la
               disciplina ?

agli immobili iscritti al Catasto con le
categorie A (eccetto A/10), con annesse
aree urbane pertinenziali, C/2, C/6 e
C/7 (anche se acquistate con atto
separato)

LA REGOLA DEL PREZZO -
          VALORE
       A quali immobili non si applica la
                  disciplina ?
(i) ai terreni;
(ii) ai fabbricati rurali;
(iii) ai fabbricati in corso di costruzione
      (categoria cat. F/3);
(iv) ai fabbricati con categoria cat. diversa
      (A/10, D, E, C/1 e C non pertinenza).

LE NOVITA’ DELLA L. 248

La legge 248 integra la Finanziaria 2006
nel seguente modo:

(i) le parti hanno comunque l'obbligo di
indicare nell'atto il corrispettivo pattui-
to;

LE NOVITA’ DELLA L. 248
La legge 248 integra la Finanziaria 2006 nel
seguente modo:

(ii) se viene occultato, anche in parte, il corris-
pettivo pattuito, le imposte sono dovute sull‘
intero importo di quest'ultimo e si applica la
sanzione amministrativa dal cinquanta al
cento per cento della differenza tra l'imposta
dovuta e quella già applicata in base al corris-
pettivo dichiarato.

IL REGIME DELLE SANZIONI
La nuova sanzione si accompagna a quelle già
vigenti:

(i) sanzione amministrativa per occultazione di
corrispettivo (art. 72 d.P.R. 131 /86), dal 200 al
400 per cento della differenza tra l'imposta dovuta
e quella già applicata in base al corrispettivo
dichiarato;

(ii) sanzione amministrativa per insufficiente
dichiarazione di valore (art. 71 d.P.R. 131/86)
dal 100 al 200 della maggiore imposta dovuta.

LE NOVITA’ DELLA L. 248

La legge 248 dispone anche che l’impe-
dimento all’azione di accertamento di
valore (cd. “valutazione automatica
sulla base del valore catastale”) non si
applica alle cessioni di fabbricati
diverse da quelle disciplinate dall’art.
1, comma 497, della legge 266/2005.

LE NOVITA’ DELLA L. 248

La cd. “valutazione automatica” non si
applica (e quindi l’atto è soggetto ad azione
di accertamento di valore) a:
(i) cessioni di terreni;
(ii) cessioni tra persone fisiche di fabbricati
diversi da quelli abitativi;
(iii) cessioni da parte di soggetto iva di
fabbricati abitativi o strumentali;

LE NOVITA’ DELLA L. 248

La legge 248 stabilisce anche che per i
trasferimenti immobiliari soggetti
ad iva finanziati mediante mutui, il va-
lore normale (ai fini dell’art. 54, dpr
633) non può essere inferiore all’am-
montare del mutuo concesso.

LE NOVITA’ DELLA L. 248
La legge 248 stabilisce che negli atti di
cessioni di immobili occorre indicare:

(i) le analitiche modalità di paga-
mento del corrispettivo;
(ii) la presenza o meno di un mediato-
re immobiliare nella conclusione del
contratto.

MODALITA’ DI PAGAMENTO
   DEL CORRISPETTIVO
La nuova disciplina:
• si applica a tutti le cessioni, anche
quelle soggette a iva, aventi ad oggetto
beni immobili;
• presuppone un corrispettivo in
denaro; quindi non trova applicazione
nei contratti di permuta, divisione e
donazione;

MODALITA’ DI PAGAMENTO
   DEL CORRISPETTIVO
La nuova disciplina:
(iii) obbliga le parti a rendere una
dichiarazione sostitutiva di atto di
notorietà con l’indicazione analitica
delle modalità di pagamento; e cioè,
estremi completi dei mezzi di pagamen-
to del corrispettivo (estremi degli asse-
gni bancari o circolari, dei bonifici,
ecc.);

MODALITA’ DI PAGAMENTO
   DEL CORRISPETTIVO
Nota bene:
(i) l’obbligo di descrizione delle moda-
lità di pagamento riguarda anche i pa-
gamenti effettuati prima del rogito
(a titolo di caparra , acconto, ecc.);
(ii) l’art. 1 del d.l. 143/1991 vieta i
trasferimenti in contanti di importo
superiore ad euro 12.500 …

MODALITA’ DI PAGAMENTO
   DEL CORRISPETTIVO
Nota bene:
(i) in caso di violazione dell’articolo 1, la
     sanzione amministrativa è fino al 40 per
     cento dell’importo trasferito;
(ii) al pubblico ufficiale che omette di
     riferire entro 30 gg. al Ministero le notizie
     di infrazione, si applica la sanzione pecu-
     niaria fino al 30 per cento dell’
     importo dell’operazione.

IL MEDIATORE
          IMMOBILIARE
La legge 248 stabilisce che negli atti di
cessioni di immobili occorre indicare:
- se si sono avvalse di un mediatore;
- se si, occorre indicare:
• nome/ragione sociale del mediatore;
• codice fiscale/partita iva;
• compenso del mediatore;
• descrizione delle modalità di pagamen-
to.

IL MEDIATORE
          IMMOBILIARE
La legge 248 stabilisce che dal primo
gennaio 2007 è possibile detrarre dall’
imposta lorda un importo pari al 19 per
cento dei compensi pagati a mediatori
immobiliari per l’acquisto della prima
casa, nei limiti di euro 1.000 (mille) per
ciascuna annualità.

LE NOVITA’ DELLA L. 248
In caso di omessa, incompleta o mendace indi-
cazione dei predetti dati (modalità di paga-
mento e presenza o meno del mediatore),
le conseguenze sono:

(i) sanzione amministrativa da euro 500 a
euro 10.000;

(ii) ai fini dell'imposta di registro, i beni trasferiti
sono assoggettati ad accertamento di valore
ai sensi dell'articolo 52, comma 1, del d.p.r. 26
aprile 1986, n. 131;

LE NOVITA’ DELLA L. 248

In caso di omessa, incompleta o mendace
indicazione dei predetti dati (modalità di
pagamento e presenza o meno del
mediatore), le conseguenze sono:

(iii) sanzione penale ex art. 483 c.p.
(falsità ideologica commessa da privato in
atto pubblico), e quindi la pena della
reclusione fino a due anni.

LE NOVITA’ DELLA L. 248
I compensi in denaro per l'esercizio di arti
e professioni sono riscossi esclusivamente
mediante assegni non trasferibili o boni-
fici ovvero altre modalità di pagamento
bancario o postale nonché mediante sistemi
di pagamento elettronico, salvo per importi
unitari inferiori a:
    (i) euro 1.000, fino al 30 giugno 2007;
     (ii) euro 500, fino al 30 giugno 2008;
      (iii) euro 100, dal primo luglio 2008.

LE NOVITA’ DELLA L. 248
La legge 248/2006 introduce la regola ge-
nerale per la quale i trasferimenti di
immobili da soggetti iva sono esenti
dall’applicazione dell’imposta, ad eccezio-
ne di:
(i) alcuni casi di trasferimenti di fabbricati
di civile abitazione;
(ii) alcuni casi di trasferimenti di fabbricati
strumentali.

CESSIONI DI FABBRICATI
        ABITATIVI
Restano in “campo” iva i seguenti atti:

(i) cessioni di fabbricati di civile abita-
zione e loro pertinenze (cat. A, tranne
A/10 e C/2, C/6 e C/7);
(ii) da parte delle imprese costruttrici
degli stessi o che vi hanno eseguito
interventi di ristrutturazione;

CESSIONI DI FABBRICATI
        ABITATIVI

Restano in “campo” iva i seguenti atti:

(iii) purchè la cessione si perfezioni entro
quattro anni dall’ultimazione dei
lavori.

CESSIONI DI FABBRICATI
        ABITATIVI
Problemi:

(i) com’è qualificata la vendita di perti-
nenza con atto separato rispetto al bene
principale ?
(ii) impresa costruttrice è “solo” quella
che ha costruito ?
(iii) da quando si computa il termine per
“l’ultimazione dei lavori” ?

CESSIONI DI FABBRICATI
       STRUMENTALI
Problemi:

(iv) come deve essere trattata la vendita
di porzioni di fabbricati abitativi in corso
di costruzione ? Bene abitativo o
strumentale ?

CESSIONI DI FABBRICATI
       STRUMENTALI
Restano in “campo” iva le cessioni di
fabbricati strumentali (cat. A/10, D, E,
C/1 e C non pertinenza), quando:

(i) cedente è l’impresa costruttrice o
che ha eseguito interventi di ristruttura-
zione e la cessione è effettuata entro 4
anni dall’ultimazione dei lavori;

CESSIONI DI FABBRICATI
       STRUMENTALI
Restano in “campo” iva le cessioni di
fabbricati strumentali (cat. A/10, D, E,
C/1 e C non pertinenza), quando:
(ii) cessionario è soggetto che non
agisce nell’esercizio di impresa, arti o
professioni o che svolge un’attività che
conferisce il diritto alla detrazione
d’imposta in percentuale inferiore al 25
per cento (a prescindere dal fatto che il
venditore sia o meno il costruttore),

CESSIONI DI FABBRICATI
       STRUMENTALI
Restano in “campo” iva le cessioni di
fabbricati strumentali (cat. A/10, D, E,
C/1 e C non pertinenza), quando:

(iii) il cedente abbia manifestato l’opzio-
ne per l’applicazione del regime iva, pur
se si tratti di cedente non costruttore del
fabbricato o se la cessione risulti ultimata
da più di quattro anni

CESSIONI DI FABBRICATI
       STRUMENTALI
Rettifica della     detrazione    dell’iva
(art. 35, c. 9):

ove il cedente non abbia manifestato
l’opzione per l’applicazione del regime iva
nel primo atto successivo all’entrata in
vigore della legge avente ad oggetto beni
strumentali, si procede alla rettifica
della detrazione dell’iva

CESSIONI DI FABBRICATI
       STRUMENTALI
Le “nuove” imposte ipo/catastali:

(i) alle cessioni di fabbricati stru-
mentali,

(ii) anche se assoggettate ad iva,

(iii) si applicano le imposte ipo/catastali
nella misura del 4 per cento; …

CESSIONI DI FABBRICATI
       STRUMENTALI
Le “nuove” imposte ipo/catastali:

(iii) si applicano le imposte ipo/catastali
nella misura del 4 per cento; …

N.B.: le imposte di dimezzano (2 per
cento) per gli acquisti e i riscatti di beni
da concedere o concessi in locazione
finanziaria.

CESSIONI DI FABBRICATI
       STRUMENTALI
In sostanza, le “nuove” imposte si
applicano:

(i) alle cessioni di fabbricati stru-
mentali (A/10, C/1, D, E; C non perti-
nenza ?) (sono quindi esclusi i terreni);

(ii) poste in essere      da   parte   di
soggetto iva.

CESSIONI DI FABBRICATI
       STRUMENTALI

La “nuova” imposta di registro per
locazioni di immobili strumentali:

alle locazioni di immobili strumen-
tali, pur se soggette ad iva, si applica
l’imposta di registro proporzionale nella
misura dell’1 per cento.

LE NOVITA’ DELLA L. 248
Il d.l. 223 dà la definizione di area edificabile:


 quando è utilizzabile a scopo edificatorio in base
allo strumento urbanistico generale adottato
dal Comune, indipendentemente dall'approvazione
della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi
del medesimo.

Viene così risolto il contrasto giurisprudenziale tra le
diverse sezioni della Corte di Cassazione, dandosi la
prevalenza al piano regolatore adottato invece che
a quello approvato, e ciò agli effetti di tutte le
imposte , e per ogni profilo di disciplina (aliquota
applicabile, base imponibile, valutazione automatica
su base tabellare, ecc.).

LE NOVITA’ DELLA L. 248
E’ abrogata l'agevolazione prevista per i
trasferimenti di immobili ricompresi
nei piani particolareggiati (imposta di
registro con l'aliquota dell'1%, imposte
ipotecarie e catastali fisse), prevista
dall'articolo 33, comma 3, della legge 23
dicembre 2000, n. 388, fatta eccezione
per i trasferimenti in piani urbanistici di
edilizia residenziale convenzionata pubbli-
ca.

LE NOVITA’ DELLA L. 248
L’art. 1, comma 6 parte prima, allegata al d.p.r.
n. 131/1986, prevede l'applicazione dell'impos-
ta di registro con l'aliquota dell'1% ai tras-
ferimenti aventi per oggetto fabbricati o porzio-
ni di fabbricato esenti dall'imposta sul valore
aggiunto, effettuati nei confronti di imprese che
hanno per oggetto esclusivo o principale dell'at-
tività esercitata la rivendita di beni immobi-
li, a condizione che nell'atto l'acquirente dichiari
che intende trasferirli entro tre anni.
Questa disposizione trova ora applicazione a
tutte le cessioni quali risultanti dal nuovo n. 8-
bis dell'art. 10.

LE NOVITA’ DELLA L. 248
L'art. 38, commi 38 e 39, modifica la
disciplina della tassazione delle plusva-
lenze immobiliari, contenuta nell'art. 67
del d.p.r. n. 917/1986.
In caso di cessione a titolo oneroso di
immobili ricevuti per donazione, il
predetto periodo di cinque anni decorre
dalla data di acquisto da parte del
donante.

LE NOVITA’ DELLA L. 248

Per gli immobili di cui alla lettera b) dell'articolo
67 acquisiti per donazione si assume come
prezzo di acquisto o costo di costruzione quello
sostenuto dal donante.

Ne consegue che la donazione è ora neutra-
le ai fini della plusvalenza in oggetto: il
quinquennio in caso di cessione di immobili di-
versi dai terreni edificabili si computa dall‘acqui-
sto del donante, ed il costo rilevante è quello
sostenuto dal donante.