Crescenzago, Milano - Reinventing Cities

Crescenzago, Milano
Via Civitavecchia, Milano
site
Il sito Crescenzago è un’area libera di            recente realizzazione, come l’intervento
circa 1,3 ha, utilizzata come parcheggio           esito del Concorso "Abitare a Milano/1"
di interscambio per l’omonima fermata              in via Civitavecchia e il compendio di
della linea metropolitana 2, adiacente al          housing sociale “Urbana New Living”
sito. Situata nel quadrante nord-                  in via Rizzoli. Coerentemente, la
orientale di Milano, nel quartiere di              strategia Milano2030 individua nel
Cimiano nel Municipio 3, l’area è                  perimetro del sito una delle “Aree per
connessa in 5 minuti di metropolitana              Edilizia Residenziale Sociale” in cui è
alla Stazione di Milano Lambrate e al              prevista una disciplina urbanistica
quartiere universitario di Città Studi, in         incentivante volta a densificare aree
meno di 15 minuti alle stazioni di                 pubbliche per favorire l’insediamento di
Milano Centrale, hub dei treni ad alta             abitazioni in affitto a prezzi accessibili.
velocità, e Milano Porta Garibaldi, nel            L’obiettivo è reinventare un’area oggi
distretto di Porta Nuova. Il sito si trova         sottoutilizzata, già servita dal trasporto
in prossimità della sede della casa                pubblico, per sperimentare nuovi
editrice RCS MediaGroup S.p.A., a poca             modelli e servizi abitativi, attraverso
distanza dal Parco Lambro e a una                  progetti in grado di generare mix
fermata dall’IRCCS Ospedale San                    sociale, minimizzare le emissioni di
Raffaele, di fama internazionale, in un            CO2, e massimizzare l’integrazione del
contesto prevalentemente residenziale,             verde in relazione al contesto, per
dove edifici di edilizia popolare risalenti        avviare un processo di rigenerazione
agli anni 60 si alternano con altri di più         virtuoso       per       il      quartiere.

Programma atteso: Edilizia Residenziale          Tipologia di trasferimento prevista:
Sociale in affitto a prezzi accessibili,         Diritto di superficie con l’indicazione di un
sperimentando nuovi modelli e servizi            prezzo minimo fissato dalla proprietà. In
abitativi per generare mix sociale, integrando   funzione della proposta, sarà possibile
il verde e minimizzando le emissioni di CO2.     trasferire ulteriori diritti edificatori secondo le
                                                 modalità previste dal PGT, anche facendone
Proprietario: Comune di Milano                   richiesta al Comune di Milano.

Superficie del sito: Il sito ha una superficie   Termine per presentare la manifestazione
di circa 13.300 mq che si estende su un’area     di interesse: 4 Maggio 2020 2pm ora locale
pavimentata di forma regolare, attualmente       di Milano (UCT+1)
adibita a parcheggio a raso.

Presentazione del sito e aspettative per il suo sviluppo
Il contesto urbano in cui sorge il sito            L’elevata accessibilità del sito e la
Crescenzago risulta caratterizzato dalla           prossimità a numerosi servizi territoriali
presenza        di      edifici    residenziali,   sono fattori che rendono l’area ideale ad
prevalentemente di tipo economico, da              accogliere nuove funzioni abitative per
una scarsa localizzazione di attività              giovani, studenti e lavoratori, e famiglie. Il
commerciali, e dall’insediamento di un             sito sarà oggetto della prima forma di
cluster    di     uffici,    che    comprende      sperimentazione di aree destinate a
l’headquarter della casa editrice RCS              edilizia   residenziale    sociale   (ERS),
MediaGroup S.p.A, leader del settore della         previste dal Piano di Governo del
stampa, la sede secondaria italiana di             Territorio Milano 2030 con l’obiettivo di
Sony Europe B.V. e la sede di Sony                 massimizzare la dotazione di alloggi a
Mobile Communication Italy S.p.A. In               prezzi convenzionati in affitto in città,
prossimità del sito si trovano inoltre diversi     sperimentando modelli insediativi e
edifici scolastici di livello superiore, servizi   gestionali che garantiscano il mix
sportivi legati all’istruzione e servizi           funzionale e l’inclusione sociale.
pubblici legati alla sicurezza (comando del
Nucleo       Operativo        Ecologico     dei    Il principale obiettivo che la Città intende
Carabinieri, il Corpo Volontari della              perseguire è pertanto la sperimentazione
protezione Civile di Milano).                      di nuove forme dell’abitare sociale,
                                                   mediante l’insediamento di alloggi in
L’area è vicina al Parco Lambro, uno dei           affitto, in netta prevalenza a prezzi
parchi più estesi di Milano, interessato           convenzionati, destinati preferibilmente a
dalle attività di riqualificazione previste dal    giovani e famiglie, con piani terra attivi e
progetto strategico ReLambro, finalizzato          spazi pubblici e commerciali al servizio
alla realizzazione di interventi di ricucitura     della comunità. A tal proposito, saranno
della rete ecologica urbana per la                 valutate positivamente le proposte che
riqualificazione del Lambro Milanese, che          prevedano la realizzazione di uno spazio
punta alla realizzazione di una migliore           pubblico in grado di divenire luogo di
qualità ecologica, considerando il fiume e         aggregazione e socialità per il quartiere, e
il suo ecosistema come un vero e proprio           che sia utilizzabile come sede di un
Capitale Naturale patrimonio di tutta la           mercato rionale settimanale.
società.
                                                   Inoltre, grazie alla sua localizzazione
Il sito gode di un’ottima accessibilità al         strategica, l’area di intervento rappresenta
trasporto pubblico grazie alla vicinanza           un’occasione       imperdibile      per      il
della fermata “Crescenzago” della MM               miglioramento delle connessioni tra la
linea 2. L’accesso diretto alla rete               fermata M2 Crescenzago, il quartiere
metropolitana permette di raggiungere in           Rizzoli e il parco Lambro. La proposta
pochi minuti la stazione ferroviaria di            progettuale dovrà pertanto ripensare le
Milano Lambrate, l’ambito universitario di         aree prospicenti il sottopasso esistente,
Città Studi e il Politecnico di Milano. Inoltre    che mette in connessione i quartieri
sulla stessa linea si trovano, a 20 minuti,        separati da via Palmanova, valorizzando
la stazione di Milano Centrale (principale         l’uscita della stazione metropolitana e gli
polo ferroviario d’interscambio della città),      spazi pubblici circostanti. Dovrà inoltre
la stazione di Porta Garibaldi (entrambe           prevedere      una      connessione     ciclo-
collegate alla rete dell’alta velocità) e il       pedonale tra le aree verdi del Parco
quartiere Porta Nuova. Il sito è servito           Lambro e il percorso esistente che si
anche dalla linea di superficie del bus 75 –       sviluppa parallelamente al sedime della
“C.na Gobba – via Pitteri” e si trova a            metropolitana lungo via Palmanova.
meno di 3 km dalla Tangenziale EST –
uscita “Cascina Gobba”, sede di un                 Da un punto di vista morfologico e di
parcheggio d’interscambio, e a ridosso del         integrazione nel contesto, le proposte
polo d’eccellenza ospedaliero “San                 potranno       mantenere      l’allineamento
Raffaele”.                                         dell’edificato lungo l’asse stradale di via
                                                   Civitavecchia al fine di sviluppare
                                                   maggiormente       la    cortina      edilizia,

coerentemente a quanto parzialmente già              gli edifici esistenti nel quartiere, in
presente nella parte meridionale della via.          particolare nell’ambito compreso tra via
Le tipologie edilizie potranno essere varie          Civitavecchia/Rizzoli e viale Palmanova.
e diversificate, ma con un’altezza
massima compatibile a quella più alta tra

Norme e disposizioni urbanistiche specifiche
Per quanto riguarda le regole urbanistiche, il     inserimento paesaggistico e garantire un
Piano di Governo del territorio (PGT) include      opportuno mix funzionale.
il sito all’interno delle “Aree per l’edilizia     Il calcolo della Superficie Lorda (SL)
residenziale sociale (ERS)” individuate nella      eventualmente insediata per funzioni urbane
Tavola S01 “I servizi pubblici e di interesse      private dovrà essere effettuato secondo i
pubblico o generale”.                              parametri e le modalità descritte dalle Norme
Il sito è interessato dalle seguenti               d’Attuazione del PdR del PGT (Definizioni e
disposizioni:                                      parametri urbanistici).
- è possibile realizzare interventi di edilizia
residenziale sociale in locazione (ad es.          Sul sito possono essere insediate anche
canone convenzionato, canone concordato,           altre funzioni incluse nel “Catalogo dei
canone moderato, residenze convenzionate           Servizi” del PGT di Milano, che non saranno
per studenti universitari) e/o servizi abitativi   altresì computate come parte della SL,
pubblici (ERP). Questi interventi non sono         secondo i criteri attuativi del PGT.
computati nel calcolo della Superficie Lorda
(SL).                                              Sono dovute dotazioni territoriali per servizi
- è possibile, inoltre, trasferire diritti         nella   misura   prevista    dalle     Norme
edificatori provenienti da pertinenze dirette e    d’Attuazione del Piano dei Servizi (PdS),
indirette di proprietà comunale per la             qualora si preveda di insediare funzione
realizzazione di funzioni urbane diverse           urbane private.
dall’edilizia residenziale sociale realizzabili
solo contestualmente alla realizzazione            In tema di sostenibilità ambientale, il PGT
dell’ERS.                                          prevede che gli interventi dovranno agire in
- i progetti dovranno essere impostati su          termini di minimizzazione delle emissioni di
principi di sostenibilità ambientale e             CO2 e di incremento della permeabilità e
dovranno svilupparsi mediante un corretto          rinaturalizzazione, anche attraverso forme di

verde integrate negli edifici (tetti e pareti      nella documentazione iniziale di gara
verdi).                                            (Elaborati grafici contenenti stralci del PGT
Le proposte dovranno attenersi alle norme          adottato), saranno applicabili dal momento
del Regolamento Edilizio del Comune di             dell’entrata in vigore della variante al PGT,
Milano e, relativamente alle distanze dai          approvata il 14 ottobre 2019, a seguito della
fabbricati esistenti, al Decreto Ministeriale      pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della
n.1444/68.                                         Regione Lombardia.

Restano salvi tutti i vincoli sovraordinati,       Il prezzo minimo di concessione del Diritto di
anche in tema di pericoli per la navigazione       Superficie per una durata massima di 90
aerea e di tutela del territorio.                  anni, è pari a 1 € per l’insediamento di
                                                   ERS (in locazione), ERP e servizi d’interesse
I titoli abilitativi per interventi di nuova       pubblico e generale, fatto salvo il recupero
costruzione, ampliamento di edifici esistenti      del maggiore valore del costo dell’area
e ristrutturazione edilizia sono soggetti alla     nell’eventualità di alienazione della stessa al
corresponsione degli oneri di urbanizzazione       termine di scadenza della durata minima (30
primaria e secondaria, nonché del contributo       anni) della convenzione, ferma restando la
sul costo di costruzione, in relazione alle        destinazione a servizio. La convenzione
destinazioni funzionali degli interventi stessi.   definirà il termine di durata delle relative
Oneri di urbanizzazione e/o contributo sul         locazioni che non potrà essere inferiore ad
costo di costruzione non sono dovuti, ovvero       anni 30 o comunque ai sensi della normativa
sono ridotti, nei casi espressamente previsti      vigente.
dalla legge (Dpr 380/2001, LR 12/2005). E’         Qualora        le      proposte      prevedano
consentito         realizzare     opere      di    l’insediamento di funzioni urbane libere, il
urbanizzazione a scomputo degli oneri              valore del diritto di superficie da
dovuti.                                            corrispondere sarà pari a 223,65 €/mq di
                                                   area; quest’ultima sarà calcolata come
Le dotazioni di parcheggi privati sono da          percentuale della superficie territoriale, in
reperirsi ai sensi delle Norme d’Attuazione        proporzione al rapporto tra la quantità di
del PdR del PGT e secondo quanto previsto          superficie per funzioni libere rispetto al totale
dalla legge 122/89, anche in tema di               della SL complessiva (funzioni libere, ERS,
localizzazione e quote per parcheggi               etc.).
destinati a mobilità sostenibile.                  A titolo esemplificativo: se la percentuale di
                                                   SL destinata a funzioni urbane libere è pari
Secondo quanto previsto dal PGT,                   al 30% e la SL convenzionale (ERS, etc.) è il
l’attuazione degli interventi sarà possibile       70%, allora il corrispettivo del diritto di
con      modalità      diretta     convenzionata   superficie andrà calcolato sul 30% della
(Permesso di Costruire Convenzionato) con          superficie territoriale.
il Comune di Milano ai fini di disciplinare        A tale somma, per la realizzazione di
l’ERS, eventuali interventi di urbanizzazione,     funzioni urbane libere si dovrà aggiungere
aspetti planivolumetrici, realizzazione di         una quota ulteriore pari a 542 € al mq di SL
servizi d’interesse pubblico e generale,           per l’acquisto dei diritti edificatori dal
trasferimento di diritti edificatori.              Comune di Milano.
                                                   Le proposte che prevedono l’acquisto di
Il sito è attualmente utilizzato come              diritti edificatori dal Comune di Milano,
parcheggio pubblico gestito da ATM, in forza       dovranno esplicitare tale importo come parte
di una convenzione con il Comune di Milano.        aggiuntiva dell’offerta economica.
                                                   Il Comune di Milano si riserva di verificare la
PGT, norme e regolamenti sovraordinati             congruità dell’offerta economica del progetto
prevalgono sui contenuti della scheda.             vincitore, prima di concedere il diritto di
                                                   superficie.
Si fa presente che le regole urbanistiche
descritte ai paragrafi precedenti e contenute

Specifici rischi climatici e sfide ambientali
Il Comune di Milano ha recentemente
avviato l’elaborazione del Piano Aria Clima          Sul sito sono presenti un gran numero di
(PAC), strumento a scala urbana finalizzato          alberature esistenti, anche di rilevanti
a rispondere all’emergenza climatica e               dimensioni. I progetti potranno prendere in
a tutelare la salute e l’ambiente, riducendo le      considerazione la possibilità di mantenerle,
emissioni        climalteranti,    l’inquinamento    ricollocarle    o     favorire    forme     di
atmosferico locale e definendo una strategia         compensazione. Le aree verdi all’interno del
di adattamento climatico con orizzonte               sito (sia esistenti che di progetto) dovranno
intermedio al 2030. Reinventing Cities si            essere inquadrate in un sistema più ampio e
inserisce in questo quadro di obiettivi. Le          operare una ricucitura con il vicino Parco
proposte, nell’affrontare le sfide ambientali        Lambro.
del bando, dovranno condividere la visione e
gli obiettivi alla base del PAC, in particolare,     Data la posizione del sito, in prossimità di
con riferimento al tema della mobilità ciclo-        una arteria di intenso traffico e del corridoio
pedonale, intermodale e a zero emissione, al         ad elevata accessibilità al trasporto pubblico
tema         della      forestazione       urbana,   locale, si segnala che saranno valutate con
al miglioramento delle capacità drenanti dei         particolare attenzione le proposte relative
suoli.     Inoltre,    si    potrà     tenere   in   alla mobilità low carbon, con riferimento
considerazione l’introduzione di misure              anche alla valorizzazione di percorsi
finalizzate alla protezione di residenti e city      pedonali e ciclabili esistenti e alla loro
users dall’inquinamento           atmosferico e a    ulteriore implementazione.
rendere i cittadini più consapevoli e attivi         Parallelamente si dovranno prevedere
nella riduzione della propria impronta di            adeguate misure per la mitigazione degli
carbonio.                                            impatti derivanti dal traffico sia in termini di
                                                     inquinamento dell’aria sia di rumore.
L’area, è attualmente adibita a parcheggio
pubblico a raso, di grande importanza è              Lungo l’asse di via Palmanova sono
dunque il tema dell’incremento della                 incoraggiati interventi di realizzazione di
permeabilità e delle nuove piantumazioni;            infrastrutture verdi che contribuiscano il
infatti il sito è caratterizzato da fenomeni di      miglioramento del microclima urbano nonché
isole di calore, la temperatura media diurna         delle attuali condizioni di adattamento agli
superficiale misurata durante i mesi estivi          eventi climatici estremi.
risulta compresa tra 36.6-38.8 (rilevazioni          Per quanto concerne la fattibilità geologica il
satellitari 2014-2017).                              sito è interessato da modeste limitazioni e,

pertanto è raccomandata una verifica di            azioni inclusive, benefici sociali e impegno
compatibilità idraulica per orientare i progetti   della comunità, all’architettura e design
rispetto gli scenari di allagamento, anche se      urbano innovativi.
con frequenza molto modesta. Non sono da
segnalare particolari criticità in tema di         In relazione alla proposta progettuale, il
rischio alluvioni.                                 soggetto aggiudicatario dovrà provvedere ad
                                                   eseguire a propria cura e spese le operazioni
Oltre a quelle già citate, le sfide ambientali a   di bonifica dei suoli che si dovessero rendere
cui dare particolare importanza per le             necessarie, conformemente alla proposta
caratteristiche del sito sono quelle relative      progettuale presentata ed alla disciplina di
alla valutazione del ciclo di vita e gestione      settore (Dlgs 152/2006).
sostenibile dei materiali da costruzione, alle

Calendario provvisorio
   Termine ultimo per la manifestazione              Termine ultimo per la presentazione
    di interesse: 04 maggio 2020                       delle proposte finali: 18 dicembre 2020
   Data della proclamazione dei finalisti:           Data della proclamazione del progetto
    03 luglio 2020                                     vincitore: 26 febbraio 2021