COVID-19 - Gli effetti delle misure emergenziali sui contratti di locazione ad uso commerciale
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Gli effetti delle misure emergenziali
sui contratti di locazione ad uso commerciale
COVID-19
Unità di supporto legale alle imprese
Emergenza COVID-19
Indice:
1. Nota introduttiva
2. Effetti del lockdown sulle obbligazioni contrattuali
2.1. La forza maggiore
2.2. L’impossibilità sopravvenuta e l’irrealizzabilità della causa concreta del negozio
2.2.1. La sospensione del pagamento del canone
2.2.2. Il rifiuto del pagamento del canone
3. Il recesso
4. La rinegoziazione
5. La sospensione delle esecuzioni per il rilascio degli immobili
6. Conclusioni
Gli effetti delle misure emergenziali sui contratti di locazione ad uso commercialeEmergenza COVID-19
1. Nota introduttiva
Le misure di contenimento applicate dal Governo italiano per fronteggiare l’emergenza epidemiologica COVID-19, c.d. lock
down, hanno un importante impatto sulle vicende relative ai contratti di locazione di immobili, sia ad uso abitativo sia ad uso
commerciale.
Oggetto del presente contributo è l’incidenza di tali provvedimenti restrittivi sui contratti di locazione che coinvolgono i soggetti
forse maggiormente penalizzati dal lock down, ovverosia gli imprenditori la cui attività è stata paralizzata in forza della
sospensione delle attività produttive, industriali e commerciali stabilita dal DL 17.3.2020, n. 18.
FOCUS
contratti di locazione di immobili ad uso commerciale nell’ambito dei quali il conduttore si è visto sospendere l’attività
imprenditoriale non rientrando la stessa nelle categorie ATECO di cui al D. Mi.S.E.22.3.2020 e successive modificazioni
***
N.B. non sussistendo precedenti specifici sia a livello normativo sia a livello giurisprudenziale, sarà necessario monitorare nei
prossimi mesi le decisioni dei Tribunali sui contenziosi che certamente emergeranno, considerato l’elevato numero dei soggetti
coinvolti dai provvedimenti del Governo e l’obiettiva difficoltà di molti conduttori a far fronte alle proprie obbligazioni stante il
periodo di sospensione forzata dell’attività imprenditoriale.
Gli effetti delle misure emergenziali sui contratti di locazione ad uso commerciale 3Emergenza COVID-19
2. Effetti del lock down sulle obbligazioni contrattuali
L’attuale stato di emergenza epidemiologica è
- imprevedibile Non è la prima volta che un’epidemia o una pandemia accade
- sopravvenuto (anche nel caso della Sars, infatti, ci furono effetti simili) ma è in
assoluto la prima volta che un’epidemia assume una velocità di
- inevitabile
contagio così ampia e soprattutto così estesa a livello geografico
- complesso
La decisione del Governo di bloccare interi settori produttivi, incidendo in modo determinante sul ciclo economico del Paese, è la prova
conclamata della criticità e gravità dell’emergenza in corso.
Tale situazione emergenziale, peraltro, dal punto di vista giuridico riverbera necessariamente i propri effetti sulle vicende contrattuali e
sulla disciplina dei contratti, influendo in tutte le fasi dei rapporti giuridici in essere.
In attesa di specifici interventi legislativi, ci
chiediamo come possono essere interpretati e
qualificati gli effetti dell’emergenza secondo gli
strumenti giuridici conosciuti dall’ordinamento
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2.1. La Forza Maggiore
Possiamo ricondurre il fenomeno di emergenza epidemiologica in atto al concetto di
FORZA MAGGIORE: il concetto di forza maggiore non trova una definizione espressa nel nostro ordinamento che si limita
all’art. 1467 c.c. a fare riferimento a fatti straordinari e imprevedibili. L’individuazione specifica di cosa sia la forza maggiore è
dunque rimessa alla giurisprudenza che la qualifica come un evento oggettivo, straordinario ed imprevedibile, di forza tale
da rendere impossibile l’adempimento (tra le tante, Cass. nn. 15073/09, 9645/04, 2339/92, 8294/90, 5653/90 e 252/53).
Per quanto riguarda i provvedimenti di contenimento imposti dal Governo il riferimento appare essere il
FACTUM PRINCIPIS: ordine inderogabile emanato dalla pubblica autorità la cui esecuzione è in grado di incidere
direttamente sul rapporto contrattuale tra privati.
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EMERGENZA EPIDEMIOLOGICA = CAUSA DI FORZA MAGGIORE
Nel caso in cui le parti, in occasione della stipulazione del contratto di locazione, abbiano stabilito una specifica disciplina per le cause di
forza maggiore e l’eventuale correlato inadempimento del debitore, l’emergenza epidemiologica potrà essere invocata dal debitore sulla
base del dettato contrattuale. Sarà tuttavia necessario appurare la compatibilità delle clausole stabilite dalle parti con le disposizioni di cui
alla normativa emergenziale da ultimo introdotta dal Governo, visto che la stessa tutela interessi di ordine pubblico e non è quindi
derogabile dalle parti.
la causa di forza maggiore è una giustificazione dell’inadempimento del
debitore ma il legislatore, in sua presenza, offre un unico rimedio al debitore
In assenza di idonea pattuizione contrattuale
inadempiente ovverosia la risoluzione del contratto come stabilito dall’art.
1467 c.c. per l’eventuale intervenuta eccessiva onerosità della prestazione
Qualora non fosse interesse del debitore/conduttore liberarsi dal contratto ma esclusivamente invocare una tutela specifica per quanto
concerne i mesi di lock down nei quali ha visto la propria attività sospesa o comunque gravemente ridotta in forza dei richiamati
provvedimenti restrittivi, non si potrà, quindi, fare diretto riferimento alla normativa indicata.
sarà necessario richiamare principi generali in tema di inadempimento e impossibilità sopravvenuta
Gli effetti delle misure emergenziali sui contratti di locazione ad uso commerciale 6Emergenza COVID-19
2.2. L’impossibilità sopravvenuta e l’irrealizzabilità della causa concreta del negozio
Causa di estinzione dell’obbligazione diversa dall’adempimento; essa si verifica in un momento
IMPOSSIBILITÀ SOPRAVVENUTA successivo alla sottoscrizione del contratto e deriva da una causa avente natura esterna, di
carattere imprevedibile o non prevedibile secondo la diligenza media
Non vi è dubbio che l’epidemia e i provvedimenti volti al suo contenimento rispondano ai requisiti di imprevedibilità ed inevitabilità
codificati dalla giurisprudenza impegnata ad analizzare gli eventi che rendono l’adempimento impossibile.
I divieti disposti dai DPCM e la situazione di crisi economico/finanziaria determinata da COVID - 19 determinano effettivamente
l’impossibilità delle prestazioni tipiche di locatore e conduttore nell’ambito del contratto di locazione commerciale?
No, perché:
a) non pare che lo stato di emergenza sia tale da giustificare l’impossibilità di eseguire la prestazione dovuta dal conduttore, che per sua
natura, essendo una obbligazione pecuniaria di genere, è sempre astrattamente possibile. Non è affatto scontato che la chiusura
temporanea dell’attività renda radicalmente impossibile il pagamento del canone di locazione e delle spese accessorie; a tal riguardo in sede
di giudizio potrebbe non essere ritenuta giustificazione sufficiente la mancanza o la mera riduzione di ricavi limitata a qualche settimana.
b) parimenti non risulta impossibilitata nemmeno l’obbligazione principale del locatore, ovverosia mettere l’immobile locato nella libera
disponibilità del conduttore.
Tuttavia…
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… LA TEORIA DELLA CAUSA CONCRETA DEL CONTRATTO
È una ricostruzione giurisprudenziale recentemente affermatasi in merito al concetto di impossibilità sopravvenuta che
risulta svincolata dalle singole prestazioni dedotte in contratto che può essere invocata quale rimedio ai limiti visti sopra.
Valorizza, la causa del contratto, intesa come «causa in concreto» ovvero lo scopo pratico del contratto costituente sintesi
degli interessi che il negozio è concretamente diretto a realizzare.
Applicando detta ricostruzione giurisprudenziale al caso che ci occupa:
l’impossibilità sopravvenuta si sostanzia nel venir meno della possibilità del conduttore di fruire della prestazione del
locatore nel periodo di lock down, ovverosia di godere dell’immobile dal punto di vista commerciale, vera e propria causa
in concreto del contratto senza che tale impossibilità sia addebitale ai contraenti
Si tratterebbe quindi di una impossibilità sopravvenuta legata all’irrealizzabilità della causa in concreto del negozio di
natura temporanea, coincidente quantomeno con la durata del periodo di lock down.
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2.2.1. La sospensione temporanea del pagamento del canone
In forza della ricostruzione dell’impossibilità sopravvenuta come irrealizzabilità temporanea della causa in concreto del
negozio pare quindi potersi ricondurre la fattispecie in esame a quella di impossibilità temporanea all’adempimento
Art. 1256 c.c.: l’obbligazione si estingue quando per una causa non imputabile al debitore la prestazione diventa
impossibile. Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo
nell’adempimento.
Secondo detta interpretazione, quindi, la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore per tutta la
durata del lock down sarebbe pienamente legittima, salvo provvedere al pagamento integrale dei canoni alla cessazione
delle misure di contenimento dell’emergenza.
Tale interpretazione appare conforme alla disposizione introdotta dal Governo con l’art. 91 del DL 18/2020, introdotta con riferimento ai contratti
pubblici ma estensibile in via analogica anche ai contratti tra privati, che stabilisce che «il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente
decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche
relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti».
Certamente, quindi, il conduttore potrà in via di autotutela comunicare al locatore la volontà di sospendere il
pagamento del canone sino al termine del lock down, senza che quest’ultimo possa considerarlo inadempiente e
moroso, agendo esecutivamente nei confronti del predetto secondo le procedure normativamente previste.
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2.2.2. Il rifiuto del pagamento del canone
Secondo altro filone interpretativo:
durante il periodo di lock down si configura un’impossibilità definitiva di fruizione della prestazione da parte del conduttore, non
essendo reversibile la situazione di mancato godimento dell’immobile, secondo la previsione dell’art. 1463 c.c.
↓↓↓
Possibilità per il conduttore di rifiutare totalmente il pagamento del canone di locazione relativamente al periodo in cui si verificavano
le restrizioni all’attività commerciale/produttiva determinate dallo stato di emergenza epidemiologica.
Due perplessità sulla applicabilità di tale soluzione interpretativa:
1) non sembra considerare la natura continuativa del contratto di locazione dato che il conduttore potrebbe ritenersi liberato dalla propria prestazione in
relazione a un determinato periodo di tempo e contestualmente pretendere la controprestazione da parte del locatore e continuare nel godimento
dell’immobile sia durante sia al termine di detto periodo.
2) parrebbe poco compatibile con le disposizioni a vantaggio del conduttore coinvolto dalle misure di lock down introdotte dalla legislazione d’emergenza
di cui all’art. 65 del DL 18/2020 (al momento, però, solo con riferimento alla mensilità di marzo).
l’art. 65 del DL 18/2020 ha previsto che ai soggetti esercenti attività d'impresa se il legislatore avesse considerato legittimo il rifiuto del pagamento del
sia riconosciuto, per l'anno 2020, un credito d'imposta nella misura del 60% canone di locazione per i conduttori esercenti attività coinvolte dalle misure di
dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di contenimento non avrebbe concesso detto credito di imposta, teso a ridurre lo
immobili rientranti nella categoria catastale C/1. svantaggio economico dipeso dall’integrale pagamento del canone
In ogni caso stante l’assoluta novità delle tematiche trattate e la difficoltà di ricondurre le stesse alle fattispecie ad oggi previste
dall’ordinamento, nei prossimi mesi sarà necessario monitorare le decisioni dei Tribunali che si troveranno a statuire sulla materia in
commento. E, soprattutto, occorrerà verificare se detti sgravi fiscali verranno estesi anche ad ulteriori mensilità.
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3. Il recesso
Qualora
- la situazione emergenziale dovesse perdurare per diversi mesi
- il conduttore è nell’impossibilità di proseguire nel rapporto locatizio
- Il conduttore ha intenzione di liberarsi definitivamente dal rapporto locatizio
le difficoltà finanziarie dovute ai provvedimenti di sospensione delle attività produttive e commerciali possono costituire ipotesi di
«gravi motivi» ai sensi dell’art. 27 della Legge n. 392/1978, legittimando il conduttore al recesso dal contratto.
Il conduttore di immobile commerciale può recedere dal contratto di locazione
indipendentemente dalle previsioni contrattuali, con un preavviso di 6 mesi, adducendo
l’insorgere di gravi motivi, imprevedibili al momento della sottoscrizione del contratto, che
non gli consentano di proseguire nella locazione o che l’abbiano resa eccessivamente
onerosa
La possibilità di avvalersi di tale facoltà dipenderà naturalmente dall’incidenza che i provvedimenti governativi avranno in concreto in ragione della
relativa durata e della specifica attività oggetto di sospensione.
N.B. Detta ricostruzione potrebbe essere applicabile anche alle attività non sospese che abbiano subito un forte calo di fatturato a causa dell’emergenza
epidemiologica. Lo stato di crisi economico/finanziaria che potrebbe interessare l’intero mercato mondiale a seguito del COVID-19, potrebbe essere
considerato un valido motivo ai fini di giustificare il recesso dal contratto di locazione ex art. 27, L. 392/1978, qualora abbia inciso in maniera concreta
sull’attività svolta dal conduttore nell’immobile locato o nella sua organizzazione d’impresa.
Tali considerazioni venivano già svolte dalla giurisprudenza con riferimento alla crisi economica globale del 2008 che
veniva considerata un fatto conclamato, sopravvenuto e imprevedibile tale da incidere, se del caso, sul sinallagma
contrattuale, legittimando il recesso da parte del conduttore coinvolto dalla crisi.
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4. La rinegoziazione del contratto
Soluzione negoziale e concordata tra le parti tesa ad una rivalutazione dell’ammontare del canone di locazione a fronte
dell’intervenuto stato emergenziale e dei provvedimenti restrittivi introdotti dal Governo
Il conduttore, oltre ad avvalersi della sospensione del pagamento del canone per il periodo interessato
dal lock down, potrà sempre avanzare al locatore la richiesta di rinegoziazione del contratto di
locazione e/o di riduzione del canone anche per i mesi successivi alla riapertura dell’attività produttiva,
e se del caso sino al termine del contratto di locazione, giustificando detta richiesta a fronte della causa
di forza maggiore determinata dal COVID – 19 e all’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione,
a fronte delle imprevedibili difficoltà economiche
In caso di rigetto della richiesta da parte del locatore il conduttore abbia a disposizione degli strumenti giuridici/processuali per
tutelare la propria pretesa di rinegoziare il contratto e ridurre il canone locatizio?
Potrà invocare il principio di buona fede nell’esecuzione del contratto disciplinato dall’art. 1375 c.c. Detto articolo impone alle parti di
eseguire il contratto secondo buona fede ed è espressione del dovere costituzionale di solidarietà tra i consociati.
Al fine di ripristinare l’equilibrio contrattuale minato dagli effetti dell’emergenza sanitaria si potrebbe ritenere legittimo un sacrificio
dell’interesse del locatore ad ottenere l’integralità del canone di locazione, a fronte del grave nocumento patito dal conduttore che ha
visto la propria attività e conseguente utilità interamente annullata o comunque drasticamente diminuita.
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PROBLEMA manca un apposito strumento normativo/giuridico che permetta al Giudice di intervenire nella dinamica
contrattuale e provvedere in via autoritativa all’adeguamento del contenuto del contratto e delle rispettive
obbligazioni tra le parti, nel caso specifico locatore e conduttore, secondo le regole di buona fede ed equità
Due possibili soluzioni interpretative
1) applicazione analogica dell’art. 1660 c.c. in tema di appalto
Detto articolo prevede che «se per l’esecuzione dell’opera a regola d’arte è necessario apportare variazione al progetto e le parti non
si accordano, spetta al Giudice di determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni di prezzo». Anche sulla scorta di
detto articolo, parte della giurisprudenza ha iniziato a ritenere possibile l’intervento del Giudice nel caso in cui appaia determinante
una rinegoziazione ai fini della conservazione del contratto.
2) applicazione analogica dell’art. 1584 c.c. in tema di diritti del conduttore in caso di riparazioni
Detto articolo prevede che nel caso in cui l’immobile locato necessiti di riparazioni a cura del locatore, se l’esecuzione delle riparazioni
si protrae per oltre un sesto della durata della locazione, e in ogni caso per oltre 20 giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del
corrispettivo proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. Si potrebbe quindi valutare
un’applicazione analogica di detta fattispecie in relazione all’impossibilità temporanea del conduttore di usufruire, integralmente o
anche solo parzialmente, dell’immobile oggetto di locazione in forza delle misure di contenimento introdotte dal Governo e dello
stato di emergenza in corso.
N.B. in assenza di eventuali ulteriori provvedimenti legislativi, sarà necessario monitorare l’evoluzione giurisprudenziale sul punto che andrà certamente
a colmare l’attuale assenza di precedenti specifici.
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5. La sospensione dell’esecuzione per il rilascio degli immobili
Con il d.l. n. 18/2020 del 17 marzo 2020 sono state sospese le esecuzioni volte ad ottenere il rilascio degli immobili. Infatti, all’art.
103 co. 6 è stato stabilito espressamente che «l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo
è sospesa fino al 30 giugno 2020». La portata di tale norma, in ragione della disposizione scritta in termini generici, risulta difficile
da delimitare. Conseguentemente diviene necessario analizzarla puntualmente al fine di individuarne compiutamente gli effetti.
LA NOZIONE DI «PROVVEDIMENTO DI RILASCIO»
Il richiamo operato dalla norma alla nozione di «provvedimento» implica necessariamente la limitazione della
sospensione ai soli titoli esecutivi costituite da pronunce giudiziali nelle loro forme di sentenze, ordinanze o
decreti, esclusi i provvedimenti d’urgenza ex art. 700 c.p.c., incompatibili con la sospensione.
Tuttavia, ai sensi dell’art. 474 c.p.c. costituiscono titoli esecutivi anche «altri atti ai quali la legge attribuisce
efficacia esecutiva», quali «atti ricevuti da notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli» ed
in forza di questi potrebbero essere attivate procedure esecutive per il rilascio degli immobili. Ne deriva che tali
procedure, fondate dunque su titoli esecutivi stragiudiziali, non risultano sospese ai sensi dell’art. 103 d.l.
18/2020.
La suddetta norma non sarà applicabile neppure ai verbali di conciliazione, verbali di mediazione e verbali redatti
all’esito di negoziazione assistita.
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LA NATURA DEL RAPPORTO «A MONTE»
Il riferimento a «provvedimenti per il rilascio degli immobili» fa sì che la norma sia applicabile non soltanto ai
rapporti di locazione. Sarà infatti sufficiente la sussistenza di un «provvedimento» che dichiari, ad esempio,
l’invalidità o l’esistenza del titolo legittimante la detenzione o il possesso, la risoluzione del contratto (qualunque
esso fosse), l’ordine di rilascio di un immobile detenuto sine titulo, gli ordini di rilascio relativi alle procedure
esecutive immobiliari o i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale.
LA SOSPENSIONE E LA SUA APPLICAZIONE
La norma stabilisce espressamente il termine della sospensione al 30 giugno 2020, operando automaticamente,
senza che l’esecutato risulti tenuto a svolgere alcuna attività al fine di impedire la prosecuzione dell’attività.
Ne deriva che dal 17 marzo al 30 giugno 2020 non sarà possibile notificare alcun atto di preavviso di sloggio, né
effettuare accessi presso gli immobili, neppure qualora essi derivino da un precedente rinvio.
Il principale dubbio che può sorgere riguarda l’atto di precetto. Trattandosi di un atto prodromico all’esecuzione
che deve ancora avere inizio, sarà possibile procedere alla sua notifica. Tuttavia il termine di efficacia dello stesso
non comincerà a decorrere ed, allo stesso modo, risulteranno sospesi i termini dei precetti notificati ante 17
marzo 2020.
Gli effetti delle misure emergenziali sui contratti di locazione ad uso commerciale 15Emergenza COVID-19
Il termine di efficacia del precetto previsto dall’art. 481 c.p.c. ricomincerà pertanto a decorrere dal momento in
cuiLA NATURA
risulterà DEL RAPPORTO
possibile compiere «A MONTE»
nuovi atti esecutivi e dunque a far data dal 30 giugno 2020 (ciò risulta desumibile
applicando al caso di specie orientamenti giurisprudenziali relativi a casi similari, v. Cass. Civ. sez. III, n.
5577/1997).
Ne consegue che se notificato il precetto ante 17 ed il suo termine di efficacia non sia scaduto in forza della
sospensione ex lege, dopo il 30 giugno 2020 potrà essere notificato il relativo preavviso di sloggio.
Qualora invece la procedura esecutiva fosse in uno stato più avanzato e dunque, ipoteticamente, fossero già stati
svolti accessi, risulterà necessario notificare anche un nuovo atto di precetto
LA RATIO NORMATIVA E I RIFLESSI ECONOMICI
Per quanto riguarda le procedure esecutive relative ad immobili ad uso abitativo, con tutta evidenza il Governo
ha scelto di tutelare i soggetti che illegittimamente occupano gli immobili. Ciò al fine di evitare che questi si
trovino senza abitazione in un momento di emergenza, in cui il mercato risulta bloccato. Parallelamente è chiaro
tuttavia che viene imposto al proprietario di subire le conseguenze economiche di tale scelta legislativa.
Dall’altro lato invece, le procedure esecutive relative ad immobili ad uso non abitativo risultano sospese
unicamente al fine di evitare quegli assembramenti di persone richiesti in caso di esecuzione forzata del rilascio.
Gli effetti delle misure emergenziali sui contratti di locazione ad uso commerciale 16Emergenza COVID-19
6. Conclusioni
Per quanto nell’incertezza determinata dall’assenza di disposizioni specifiche e precedenti giurisprudenziali, a fronte di tutto quanto esposto si
può concludere che il conduttore la cui attività imprenditoriale sia stata sospesa e in generale abbia subito una riduzione della propria attività a
causa del COVID - 19, possa legittimamente avanzare nei confronti del locatore una serie di richieste che vanno dalla sospensione temporanea
del pagamento del canone di locazione, alla richiesta di rinegoziazione del contratto di locazione con riduzione del canone medesimo.
La richiesta deve essere formulata secondo le modalità tradizionali idonee ad attestare la ricezione della stessa (raccomandata a.r., fax, posta
elettronica certificata) al fine di precostituirsi eventuale prova scritta in caso di contenzioso. Nella comunicazione oltre alla richiesta
prospettata di rinegoziazione, sospensione, riduzione e/o esenzione dal pagamento del canone di locazione dovrà essere esplicitata la
motivazione a sostegno della richiesta, secondo quanto precedentemente prospettato.
In caso di diniego da parte del locatore, e possibile instaurazione di contenzioso tra le parti, appare utile ricordare che la materia delle
locazioni (comprese le locazioni commerciali) rientra tra quelle elencate dall’art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010 con riferimento alle quali è
necessario esperire tentativo di mediazione obbligatoria, quale condizione di procedibilità per il successivo esercizio dell’azione giudiziale.
La necessità di ricorrere al procedimento di mediazione conciliativa potrebbe favorire una soluzione bonaria delle vertenze, tramite il
riequilibrio delle condizioni contrattuali, senza la necessità di adire l’autorità giudiziaria. Soluzione quest’ultima che dovrebbe avere carattere
residuale, specie considerate le difficoltà interpretative descritte, e l’oggettiva complessità di ricondurre il fenomeno emergenziale in atto agli
istituti previsti dall’ordinamento, con conseguente incapacità di prevedere l’esito di un eventuale contenzioso giudiziale, quantomeno sino a
quando non si formerà un indirizzo giurisprudenziale al riguardo.
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