Convegno 26/3/2015-Bologna Rent To Buy Aspetti processuali, liti e tutele da consigliare - (art. 23 D.L. 133/2014)

Convegno 26/3/2015-Bologna
                Rent To Buy
Aspetti processuali, liti e tutele da consigliare
               (art. 23 D.L. 133/2014)

              Relazione avv. Pierpaolo Soggia

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE

Premessa sulla natura unitaria del contratto “di godimento in funzione della
successiva alienazione di immobili” (ex art. 23 DL 12.9.2014 n. 133).
Nel contratto che per comodità chiamiamo “Rent-to-buy” o “RtB” il conduttore
deve, fra l’altro:
• Prestare idonea garanzia (cauzione) ai sensi dell’art. 1002 c.c.
• Pagare i canoni convenuti
• Sostenere le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e
  manutenzione ordinaria dell’immobile (art. 1004, 1 co. c.c.).
• Sostenere le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli
  obblighi di ordinaria manutenzione (c.c. art. 1004, 2° co. c.c.)
 la disciplina sulla ripartizione degli oneri di manutenzione è derogabile per
  volontà delle parti?

                             Convegno 26.3.2015 - relazione avv. Pierpaolo Soggia        2

L’INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE AGLI OBBLIGHI PIÙ IMPORTANTI

• Mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni non
  inferiore ad 1/20 del loro numero complessivo: è l’unico caso di “clausola
  risolutiva espressa” citato dalla Legge su RtB.
• Mancanza o insufficienza della garanzia: il problema della concreta inapplicabilità
  ed inefficacia economica dell’art. c.c. art. 1003 (“gli immobili sono locati o messi
  sotto amministrazione, salva la facoltà all'usufruttuario di farsi assegnare per
  propria abitazione una casa compresa nell'usufrutto. L'amministrazione è
  affidata, con il consenso dell'usufruttuario, al proprietario o altrimenti a un terzo
  scelto di comune accordo tra proprietario e usufruttuario o, in mancanza di tale
  accordo, nominato dall'autorità giudiziaria; (……) in questi casi appartengono
  all'usufruttuario gli interessi dei capitali, le rendite, le pigioni e i fitti”).
Omissione degli oneri di custodia e manutenzione: è un inadempimento rilevante
  a fini della risoluzione contrattuale? La scelta in sede di redazione del contratto.

                             Convegno 26.3.2015 - relazione avv. Pierpaolo Soggia     3

INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE: CONSEGUENZE E RIMEDI IN
SEDE GIUDIZIARIA

La risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore
comporta la restituzione dell’immobile e il diritto del concedente a
trattenere i canoni
Primo problema: come ottenere la restituzione dell’immobile se non è
stata offerta spontaneamente dal conduttore?
• E’ esperibile lo sfratto per morosità? I motivi che militano per la soluzione
  negativa
• Rimedi giudiziari esperibili: provvedimento d’urgenza (ex art. 700 c.p.c.) e
  sequestro giudiziario. Differenze e requisiti
 Esistono specifiche garanzie contrattuali?

                             Convegno 26.3.2015 - relazione avv. Pierpaolo Soggia   4

Segue- rimedi all’inadempimento del
conduttore
Secondo problema: deroga al regime legale che disciplina l’indennità:
• Imputazione dei canoni in conto corrispettivo: caparra o acconti?
• diritto al risarcimento dei danni che esuberano il valore dei canoni
  trattenuti;
• il rapporto con l’art. 1526 c.c. (poteri di intervento del giudice)

Terzo problema: la cancellazione della trascrizione del preliminare

                        Convegno 26.3.2015 - relazione avv. Pierpaolo Soggia   5

IL FALLIMENTO DEL CONDUTTORE

• Il curatore del fallimento del conduttore è libero di decidere se
  subentrare nel contratto o sciogliersi (art. 72 l.f.)
• Le conseguenze in caso di scioglimento del contratto: sono equiparate
  all’ipotesi di inadempimento del conduttore

 La valutazione economica del curatore

                        Convegno 26.3.2015 - relazione avv. Pierpaolo Soggia   6

OBBLIGHI PIÙ IMPORTANTI DEL CONCEDENTE

Il concedente deve:
• Consegnare l’immobile privo di vizi, salvo quelli espressamente
   accettati dal conduttore
• Curare la manutenzione straordinaria dell’immobile (salvo diversi
   accordi)
• Sottoscrivere il contratto definitivo di cessione dell’immobile se il
   conduttore ha pagato tutti i canoni ed ha esercitato l’opzione di
   acquisto.

                          Convegno 26.3.2015 - relazione avv. Pierpaolo Soggia   7

INADEMPIMENTO DEL CONCEDENTE: CONSEGUENZE E RIMEDI IN SEDE
GIUDIZIARIA
L’inadempimento del concedente comporta a scelta del conduttore:
• L’azione di esecuzione in forma specifica (ex art. 2932 c.c.)
        che può essere promossa con
• L’azione di riduzione del prezzo
oppure
• La risoluzione del contratto

                      Convegno 26.3.2015 - relazione avv. Pierpaolo Soggia   8

Segue- rimedi giudiziari all’inadempimento del
concedente
La scelta della risoluzione del contratto da parte del conduttore
comporta:
• Obbligo di restituzione dell’immobile
• Diritto alla restituzione dei canoni (parte imputata al corrispettivo)
  maggiorati degli interessi legali

                         Convegno 26.3.2015 - relazione avv. Pierpaolo Soggia   9

segue- Aspetti controversi in
      caso di azione in giudizio
• Diritto del conduttore di ritenzione dell’immobile?
• Restituzione dei canoni imputati al corrispettivo in misura doppia?
• Risarcimento dei danni aggiuntivo?

IL FALLIMENTO DEL CONCEDENTE

Il contratto prosegue con il curatore….
….fatta salva l’applicazione dell’art. 67, terzo comma lettera c) legge
fallimentare,
che considera non revocabili le promesse di vendita:
• concluse al giusto prezzo
• di immobili ad uso abitativo
• destinati all’abitazione principale del promissario acquirente o parenti e
   affini entro il terzo grado
oppure
• destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa
   dell’acquirente, sempre che detta attività sia effettivamente esercitata

                           Convegno 26.3.2015 - relazione avv. Pierpaolo Soggia   11

Conclusioni
L’importanza di redigere un contratto adeguato alle esigenze
delle due parti.

                        Convegno 26.3.2015 - relazione avv. Pierpaolo Soggia   12