ABITARE ACCESSIBILE A MILANO - UN NUOVO MODELLO SPERIMENTALE PER L'AGENZIA SOCIALE PER LA LOCAZIONE - Comune di Milano

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                 Area Politiche per l’Affitto e Valorizzazione Sociale Spazi
                 Unità Politiche per l’Affitto

ABITARE ACCESSIBILE A MILANO

UN NUOVO MODELLO SPERIMENTALE
PER L’AGENZIA SOCIALE PER LA LOCAZIONE

Milano, 1 Dicembre 2020
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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          L’attuale modello di agenzia per la locazione
          Progetto, gestore e convenzione

          Il progetto sperimentale dell’’Agenzia Sociale per la Locazione – Milano Abitare - è stato avviato dal Comune di
          Milano attraverso la convenzione del 26 Marzo 2015 con la Fondazione Welfare Ambrosiano (FWA), un ente no
          profit selezionato nell’ambito di una procedura di co-progettazione nel 2014.

          L’Agenzia Milano Abitare favorisce l’incontro tra domanda e offerta di alloggi privati in locazione (ovvero l’incontro tra
          proprietari e inquilini interessati a sottoscrivere un contratto d’affitto) esclusivamente orientati al canone concordato
          (L. 431/98) secondo l’Accordo locale, rinnovato prima nel 2015 e poi nel 2019, offrendo:
          - incentivi e garanzie alla proprietà;
          - tutele agli inquilini in merito ai canoni applicati e supporto attraverso strumenti economici finalizzati alla locazione;
          - interventi su target specifici. Per es. per ridurre il fenomeno degli sfratti legati alla morosità incolpevole.

          L’Agenzia utilizza i fondi messi a disposizione da: Comune di Milano, Regione Lombardia, PON Metro e MIT.

          La sede operativa attuale è presso l’immobile comunale di villa Scheibler, in via F. Orsini 21. Con atto di Giunta n.
          2135/2015 è stata assegnata a FWA, in comodato d’uso gratuito di durata pari a quella della convenzione, per lo
          svolgimento delle attività relative al progetto, con oneri e spese a carico del Comune. Non ci sono altre sedi o sportelli
          decentrati
MODELLO
ATTUALE

          La convenzione tra il Comune di Milano e FWA è scaduta il 25 Marzo 2020 ed è stata prorogata al 31 Dicembre
          2020.
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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         Rispetto al 2014, il contesto è mutato
         3 condizioni che caratterizzano il mercato di Milano

     1   Un mercato immobiliare che preme. La città di Milano è tra i pochissimi mercati immobiliari vivaci in Italia, attira
         investimenti immobiliari significativi nazionali ed internazionali e ciò inevitabilmente produce un incremento dei prezzi
         escludendo la possibilità che individui e famiglie con un reddito medio e medio basso riescano ad accedere a
         un’abitazione adeguata alle proprie esigenze e con un prezzo o canone congruo rispetto alle proprie capacità
         economiche
         FONTE: Emerging Trends in Real Estate: Europe 2019, Pwc

     2   Una domanda di case in affitto in evoluzione . La città (+ 500.000 nuovi residenti negli ultimi dieci anni) cresce e
         supera la quota simbolo di 1,4 milioni di residenti per una rinnovata dinamica demografica che coinvolge gruppi sociali
         (giovani lavoratori, studenti, famiglie mono-genitoriali, nuclei familiari mono-componente) che prioritariamente cercano
         case in affitto, mentre contestualmente a Milano solo il 30% del patrimonio residenziale è in affitto e con una
         forte polarizzazione: libero mercato inaccessibile, da un lato, e affitto pubblico saturo, dall’altro.
         FONTE: Comune di Milano; ISTAT, Agenzia delle Entrate

     3   Un’offerta di locazione calmierata inadeguata. L’offerta di abitazioni a prezzi o canoni calmierati, seppure in
         crescita, ha ancora un’incidenza ridotta: il Servizio Abitativo Pubblico rappresenta circa il 10% dello stock
         residenziale (contro il 4% della media nazionale), l’offerta di housing sociale, circa 3.000 unità a Milano, è in grado
         di rispondere solo alla domanda abitativa di determinati profili intermedi e lo strumento del contratto a canone
         concordato, ancorché potenzialmente virtuoso, rimane su numeri ridotti (circa 0,6% dello stock potenzialmente
         disponibile, contro il 4% di Torino, Bologna e Roma)
         FONTE: The State of Housing in the EU 2019, Housing Europe; Rapporto Immobilare 2019, Agenzia delle Entrate
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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     Rispetto al 2014, il contesto è mutato
     Milano e le principali città italiane 2019-20: la variazione percentuale dei canoni

     I sem 2019-II sem 2018

                   FONTE: Idealista/Tecnocasa   https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2019/11/15/137278-caro-affitti-ecco-dove-i-canoni-crescono-di-piu
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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     Rispetto al 2014, il contesto è mutato
     Milano e le principali città italiane 2019-2020: i quartieri dove gli affitti sono aumentati

     Febbraio 2020
           L'Ufficio Studi di idealista ha rilevato che dei 265
     quartieri dei principali centri italiani analizzati, ben 165
        hanno segnato variazioni positive. Di questi il 44%
              sono al Nord, il 41% al Centro e il 15% al Sud

       La zona d’Italia dove si registra l’aumento maggiore
           rispetto al 2019 è il quartiere Ortles (39,1%) a
      Milano, dove il prezzo di affitto è pari a 20 euro/mq e
            cresce del 39% rispetto all’anno precedente

       Il capoluogo lombardo conta ben 55 quartieri in cui i
            valori dei canoni d’affitto crescono, tra i quali gli
               incrementi più alti sono soprattutto nelle aree
         periferiche di Mecenate (34,1%), Bicocca (30,3%),
             Morgantini (28,3%), Argonne-Corsica (24,2%),
              Dergano e Gorla (21,8%), Niguarda (21,1%) e
                                              Inganni (20,3%)

           Gli affitti più alti a Milano: Brera-Montenapoleone
          (29,2 euro/mq), Vittorio Emanuele-Augusto (28,6
           euro/mq) e Moscova-Repubblica (27,8 euro/mq)

                              FONTE: Ufficio Studi Idealista        https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/03/18/138996-affitti-i-quartieri-dove-sono-aumentati-di-piu-nelle-
                                                                    principali-citta
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     Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia
     A Milano il canone concordato è ancora poco attrattivo per i proprietari

                                      CANONE DI MERCATO                                                    CANONE CONCORDATO

     Nelle aree centrali il valore massimo del canone concordato è mediamente inferiore di circa il 50% rispetto a quello del mercato libero.
     Nella zona a cavallo della circonvallazione esterna, lo scostamento si riduce al 30% per arrivare a circa il 10% nelle aree periferiche
     FONTE: Agenzia delle Entrate - OMI semestre II – 2019
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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         Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia
         Un rinnovato ruolo sociale dell’agenzia

     1   Il nuovo modello, in continuità con l’attuale, dovrà favorire con maggiore efficacia il matching tra la domanda di
         case in affitto (oggi prevalentemente schiacciata sui segmenti più poveri della popolazione rispetto al 2014) e
         l’offerta disponibile, formando i proprietari - rispetto alle opportunità di conciliazione dei propri interessi con scelte
         di valorizzazione del proprio immobile orientate a un minor rischio e minor profitto, ma supportate dagli strumenti e
         incentivi proposti dall’Agenzia (contributi una tantum, fondo di garanzia morosità , etc.) – e supportando gli inquilini
         nell’accesso alla locazione calmierata.

     2   Nel nuovo modello si dovranno ri-orientare obiettivi, azioni e strumenti dell’Agenzia in un quadro diverso rispetto alla
         precedente esperienza, ovvero guardando allo scenario attuale e alle molteplici opportunità di combinare e
         integrare tra loro le diverse dimensioni – disagio, emergenza, necessità temporanee - del servizio abitativo
         sociale

     3   In questo quadro la nuova Agenzia agisce prioritariamente come servizio sociale per rimuovere e superare le
         situazioni di bisogno e difficoltà (cfr. art. 128 D.Lgs. 112/98) degli utenti a cui si rivolge, assumendo un ruolo di
         mediatore sociale tra affittuari e proprietari e configurandosi come un anello di congiunzione tra l’offerta in
         locazione a canone calmierato sul mercato libero e quella del Servizio Abitativo Pubblico
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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         Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia
         Nuovi obiettivi per l’Amministrazione

         L’interesse per l’Amministrazione sarà più ampio e legato al raggiungimento di alcuni ulteriori obiettivi:

     1      promuovere il risparmio per gli individui e le famiglie già nel circuito della locazione privata, garantendo agli
            inquilini canoni al di sotto dei valori di mercato e ai proprietari - che applichino canoni calmierati - profitti adeguati,
            uniti a incentivi e misure di salvaguardia (per esempio in caso di morosità)

     2      potenziare la capacità di connessione tra le diverse soluzioni abitative in locazione (attualmente per lo più
            polarizzate tra il SAP e il libero mercato), favorendo l’ampliamento di un’offerta intermedia a canone
            concordato/calmierato per alcune categorie che potrebbero rimanere nel mercato privato della locazione
            calmierata, se supportate e accompagnate. Ciò contribuirebbe, tra l’altro, al potenziale contenimento della
            domanda di alloggio pubblico sociale (SAP) e a liberare risorse immobiliari pubbliche, alimentando la mobilità
            abitativa dall’alloggio sociale verso altre soluzioni abitative private in locazione, ad un costo più sostenibile

     3      aumentare l’attrattività inclusiva della città verso popolazioni – per es. i giovani che studiano o si avviano al
            mercato del lavoro ma con insufficiente capacità reddituale, - con le quali la città intrattiene una relazione
            contraddittoria: da un lato le attrae con un’ampia offerta di opportunità (formative, professionali, culturali, di
            intrattenimento) e di servizi, dall’altro le respinge con la scarsa offerta abitativa in affitto a prezzi sostenibili per i
            loro livelli di reddito
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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     Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia
     La nicchia di mercato
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                                          STATO
                                                                  REGIONE LOMBARDIA
                                                                    COMUNE DI MILANO

                                         AGENZIA

                                                                            IMPRESE MISTE
                                                                            ENTI FILANTROPICI E
                                                                            CARITATEVOLI

                                                         FONDAZIONI

                                                                                 FONDI IMMOBILIARI ETICI (SIF)
                                                                                                                          «BIGGER» ASSET

      AREA D’INTERVENTO DELLA NUOVA AGENZIA               COOPERATIVE                              ASSICURAZIONI&FONDI PENSIONE
                                                                                                   GRUPPI BANCARI
                                                                                                   FONDI IMMOBILIARI
                                                                                                   OPERATORI REAL ESTATE

      CASA PUBBLICA - SAP
                                                             PROPRIETARI INDIVUDUALI
      CASA ACCESSIBILE – SAS                                                                                                       MERCATO
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     Il nuovo modello di Agenzia
     La sfida dell’emergenza sanitaria-abitativa del COVID-19
                          28 Gennaio 2020                                                                              28 Marzo 2020

     PRIMA                                                                                          DOPO
     Continuano a crescere i canoni di locazione e, nella seconda parte                             Il ridimensionamento dei volumi potrebbe portare anche ad un ritocco
     del 2019, c’è stato un aumento medio nazionale del 2,9% per i                                  verso il basso dei prezzi. Ci aspettiamo una leggera flessione della
     canoni dei monolocali e del 3,1% per quello dei bilocali e dei                                 componente di acquisto per investimento per affitti turistici alla luce del
     trilocali. La variazione a Milano: +8,5%, +7,8%, +7,7%                                         calo del turismo, ma non escludiamo che chi è proprietario di questo tipo
     FONTE: Ufficio Studi Idealista/Tecnocasa                                                       di abitazione possa spostarsi sulla locazione tradizionale
     https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/03/31/139204-real-estate-i-trend-prima-dellemergenza-coronavirus
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     Il nuovo modello di Agenzia
     La sfida dell’emergenza sanitaria-abitativa del COVID-19

     Da marzo 2020 aumenta del 31% l’offerta di case in affitto
     A Firenze (181%), Milano (174%) e Bologna (139%)
     l’offerta è quasi triplicata
     FONTE: Idealista/Tecnocasa - Novembre 2020
     https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/11/19/151799-da-marzo-aumenta-del-31-lofferta-di-case-in-affitto
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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                    Il nuovo modello di Agenzia
                    La sfida dell’emergenza sanitaria-abitativa del COVID-19

    Priorità        Contrastare l’aumento delle fragilità sociali, mantenendo l’accesso alla casa in affitto come uno snodo
                    essenziale del welfare urbano
                    Rispetto allo scenario dell’emergenza sanitaria-abitativa, l’interesse per l’Amministrazione sarà legato ad alcune
                    questioni chiave che traghettino l’azione pubblica dal piano emergenziale a quello strategico, come ad esempio:

                1      un sostegno straordinario agli inquilini a fronte del rischio morosità, in particolare per quei segmenti della
                       popolazione della città di Milano – la “generazione Rent”– per i quali l'insicurezza che caratterizza l'esperienza
                       lavorativa è un deterrente per l’accesso alla casa di proprietà e la dimensione monoreddito limita fortemente la
    Azioni             capacità di spesa per l’affitto. Per queste categorie di inquilini l’impatto della sospensione dell’attività lavorativa
                       causata dall’emergenza sanitaria può essere eclatante, la sfida è proteggerli dall’impoverimento e sostenere la
  possibili
     a breve-
                       loro capacità di riattivazione economica
medio termine          Strumenti: contributi, estensione durata contratti in scadenza, moratoria sui canoni

                2      una campagna di mediazione sociale tra inquilini e proprietari, in particolare attraverso la promozione e
                       incentivazione della rinegoziazione dei contratti dal canone ordinario al canone concordato
                       Strumenti: contributi, fondo di garanzia, microcredito

                                                      0,6%                          Obiettivo 1,5 %
                                              Contratti a canone concordato/stock
                                              potenzialmente disponibile a Milano
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

25
          Il modello di Agenzia
          Funzioni e target
                                                              MISURE COMUNALI

                                             PON METRO            MISURE REGIONALI/
                                                 (EU)             RISORSE STATALI

                                                          SPORTELLO
                                                        TERRITORIALE
                                                              +
                                                         PAGINA WEB
MODELLO

           MODELLO ATTUALE
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

Il nuovo modello di Agenzia
Funzioni e target

 NUOVO MODELLO
NUOVO MODELLO CON 7 ASSI STRATEGICI

                                                                                    Punto unico di accesso per la casa in affitto privata a canone
35                                                                              1   calmierato - ONE STOP SHOP
                          Il nuovo modello di Agenzia                               Indirizzare gli utenti verso i servizi abitativi a cui hanno diritto e le soluzioni
                                                                                    sul mercato a loro accessibili
                          Nuove aree di intervento                                  Attivare una rete di “sportelli integrati” sul territorio

                                                                                    Ampliare i target di riferimento del servizio
                            MODELLO ATTUALE
                                                                                2   Elaborare risposte diversificate e calibrate per i diversi target che richiedono
                                                                                    una soluzione accessibile in locazione (emergenza + disagio abitativo)

                 attività
                                                                                    Promuovere l’offerta in locazione
           Raccogliere     la    domanda     Informare,   comunicare      e     3   Attingere al “bacino” delle convenzioni urbanistiche degli sviluppi immobiliari
           abitativa intermedia tra ERP e    promuovere le incentivazioni           con quote ERS
           libero mercato                    economiche e di garanzia (DGR)

           Verificare l’offerta di alloggi   Collaborare   nelle   iniziative
                                             finalizzate ad agevolare la
                                                                                    Valorizzare il patrimonio pubblico extra SAP
           disponibili per la locazione
           calmierata                        locazione transitoria              4   Accompagnare verso la locazione calmierata sul mercato i nuclei fragili
                                                                                    ospitati negli alloggi pubblici temporanei destinati all’emergenza abitativa
           Proporre l’abbinamento tra        Intervenire nelle procedure di
           domanda e offerta (canone         sfratto nei casi di morosità
           concordato)                       incolpevole
                                                                                5   “Fare rete” con stakeholder e operatori immobiliari
                                                                                    Costruire alleanze strategiche per “spostare” porzioni di stock di alloggi in
                                                                                    locazione dal canone ordinario al canone di mercato
PROPOSTA

                                                                                    Progettare e gestire nuovi strumenti di gestione e comunicazione
                                                                                6
                                                                                    Attivare una piattaforma digitale per l’affitto calmierato a Milano

                                                                                7   Sviluppare progetti innovativi per le politiche pubbliche sulla casa
                                                                                    Sviluppare progetti pilota sui modelli innovativi di abitare sociale
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

      ONE STOP SHOP
      Un punto unico di accesso per
      la locazione

Per relizzarlo il Comune di Milano
metterà a disposizione dell’Agenzia:
•     Risorse PON Metro
•     Alloggi pubblici extra SAP
      (AUTE, POR, SAT, Sfitti, etc.)
•    3 sedi in comodato d’uso
     gratuito
•    personale comunale in
     distaccamento (Dir. Casa e
     Politiche Sociali) per
     affiancare l’Agenzia su target
     Emergenza abitativa
DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

Un nuovo modello di governance
                                                CABINA DI REGIA
BOZZA PER DISCUSSIONE

36
         Il nuovo modello di Agenzia
         Ipotesi di organigramma
                                                              Il Direttore è
                                                              anche il PM del
                                                              progetto
                                                              piattaforma
     COORDINAMENTO
                                   ANNO 1             ANNO 3              ANNO 5
                                                                                        PIATTAFORM
     Responsa                                                                              A WEB
                  Direttore
      bile del                    SEDE 1                                   SEDE 3
                  esecutivo                            SEDE 2
      Comune
                 dell’Agenzia
     di Milano

                                 1 PM +            1 PM +              1 PM +
                                 2 OPERATORI       2 OPERATORI         2 OPERATORI
                  PERSONALE
                                       +                 +                    +
                                2 OPERATORI       2 OPERATORI          2 OPERATORI
                                (Emerg. Abit.)    (Emerg. Abit.)       (Emerg. Abit.)
Nuova Agenzia per la locazione
Le risorse economiche

> Stato delle risorse economiche per le misure di sostegno
Risorse rotative attualmente impegnate su Fondi di garanzia per la
morosità, pari a € 1.816.964

Risorse a fondo perduto destinate a misure di sostegno per inquilini e
proprietari, in dotazione alla nuova Agenzia pari a € 4.097.053

> Il costo del servizio
Il costo per la gestione dell’Agenzia per la locazione, per 5 anni, è stimato
in € 2.112.760 ripartite tra risorse comunali (50% circa), risorse
comunitarie (40% circa) e risorse private (almeno il 10% cofinanziamento
Il nuovo modello di Agenzia
                    Indicatori di risultato dopo 5 anni
                •    Rispetto dei tempi di attivazione dei diversi servizi richiesti;
                •    misurazione dell’efficacia del set di strumenti e modalità di interazione proposti (es. n. di iscritti e di
                     interazioni tramite la piattaforma web, altri canali e il touch point, n. di partnership con enti/soggetti veicolo di
                     domanda);
                •    misurazione dei risultati nel reperimento dell’offerta (n. di alloggi privati messi a disposizione, di cui n.
                     alloggi precedentemente sfitti); PREMIALITÀ dal 3°anno
                •    misurazione dei risultati dell’attività di matching domanda-offerta (n. di contratti stipulati di cui n. di
                     rinegoziazioni/trasformazioni da canone ordinario a canone concordato); PREMIALITÀ dal 3°anno
                •    misurazione dell’efficacia nella gestione delle risorse (n. di erogazioni per misure di sostegno a fondo
                     perduto e rotative – costi medi per contratto – costi medi per beneficiario);
                •    indicatori di impatto sociale relativi ai percorsi di accompagnamento all’autonomia e alla fuoriuscita
                     dalla condizione di emergenza abitativa; PREMIALITÀ dal 3°anno
                •    eventuali indicatori specifici per i progetti sperimentali.
INDICATORI DI
  RISULTATO
BOZZA PER DISCUSSIONE

37
                 Il nuovo modello di Agenzia
                 Timeline azioni e procedure

     DIC 2019
                 FORMAZIONE DEL GRUPPO DI LAVORO
                 Verifica risorse, stima costi, ipotesi nuovo Piano Operativo, pianificazione procedure, individuazione modello governance
                 e possibili candidati gestori, etc., determinazione risparmio inquilini -> impatto generato e generabile

     MAR 2020    LINEE DI INDIRIZZO (Delibera GC)

     MAG 2020    ELABORAZIONE BANDO

     LUGL 2020   GARA PER LA SELEZIONE DEL NUOVO GESTORE

     SETT 2020

     DIC 2020
                 CO-PROGETTAZIONE

     MAR 2021
                 AVVIO ATTIVITA’
                 NUOVA AGENZIA
BOZZA PER DISCUSSIONE

                Gara
                Requisiti di ammissibilità alla selezione

            Capacità Amministrativa              Capacità                          Capacità
                                                 Tecnico-Operativa                 Finanziaria

            •    Enti del Terzo Settore          •   Statuto con finalità          Dimostrazione di aver gestito
                 regolarmente costituiti (art.       coerenti a quelle del         nel periodo 2014/2019 fondi
                 4 del D.Lgs. 117/2017)              progetto                      e servizi per un volume
            •    No cause di esclusione di       •   Contratti svolti con buon     d’affari pari ad almeno
                 cui all’art. 80 del D.Lgs. n.       esito per servizi analoghi    €1,5mln
                 50/2016 e s.m.i.                    in 3 anni tra 2014/2019 del
                                                     valore di almeno €1mln        Da dimostrare presentando il
            Da dichiarare per tutti i            •   Dimostrazione di aver         bilancio degli ultimi 5 anni.
            componenti del                           gestito l’erogazione di       Ammessa la somma di fondi
            raggruppamento                           fondi pubblici a persone      gestiti dai singoli operatori
REQUISITI

                                                     fisiche e/o giuridiche        costituenti il raggruppamento
                                                                                   per raggiungere l’importo
                                                 Da dimostrare presentando lo
                                                 statuto e referenze contratti
BOZZA PER DISCUSSIONE

35
                 L’Agenzia non chiude, prosegue
                 Aree di intervento

          Attività in corso                                                                          Attività in partenza

     Contributo UNA TANTUM            Microcredito per inquilini                  SUPERAFFITTO 3+2
     per proprietari                                                              (misura sperimentale 1,2 mln)
                                      Contributo per pensionati

     Contributo                       Servizi immobiliari per
     RISTRUTTURAZIONE per             inquilini e proprietari
     i proprietari                    (contratti, incentivi, etc.)
                                                                                  SUPERAFFITTO BREVE (giovani 20/35)
     Fondo di Garanzia per            Contributo di supporto nei
                                      casi di morosità                            (misura sperimentale 100k)
     inquilini
                                      incolpevole

     Contributo affitto COVID per nuclei familiari in difficoltà

                                      Straordinaria
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