ABITARE ACCESSIBILE A MILANO - UN NUOVO MODELLO SPERIMENTALE PER L'AGENZIA SOCIALE PER LA LOCAZIONE - Comune di Milano
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Direzione Casa
Area Politiche per l’Affitto e Valorizzazione Sociale Spazi
Unità Politiche per l’Affitto
ABITARE ACCESSIBILE A MILANO
UN NUOVO MODELLO SPERIMENTALE
PER L’AGENZIA SOCIALE PER LA LOCAZIONE
Milano, 1 Dicembre 2020DOCUMENTO PER DISCUSSIONE
5
L’attuale modello di agenzia per la locazione
Progetto, gestore e convenzione
Il progetto sperimentale dell’’Agenzia Sociale per la Locazione – Milano Abitare - è stato avviato dal Comune di
Milano attraverso la convenzione del 26 Marzo 2015 con la Fondazione Welfare Ambrosiano (FWA), un ente no
profit selezionato nell’ambito di una procedura di co-progettazione nel 2014.
L’Agenzia Milano Abitare favorisce l’incontro tra domanda e offerta di alloggi privati in locazione (ovvero l’incontro tra
proprietari e inquilini interessati a sottoscrivere un contratto d’affitto) esclusivamente orientati al canone concordato
(L. 431/98) secondo l’Accordo locale, rinnovato prima nel 2015 e poi nel 2019, offrendo:
- incentivi e garanzie alla proprietà;
- tutele agli inquilini in merito ai canoni applicati e supporto attraverso strumenti economici finalizzati alla locazione;
- interventi su target specifici. Per es. per ridurre il fenomeno degli sfratti legati alla morosità incolpevole.
L’Agenzia utilizza i fondi messi a disposizione da: Comune di Milano, Regione Lombardia, PON Metro e MIT.
La sede operativa attuale è presso l’immobile comunale di villa Scheibler, in via F. Orsini 21. Con atto di Giunta n.
2135/2015 è stata assegnata a FWA, in comodato d’uso gratuito di durata pari a quella della convenzione, per lo
svolgimento delle attività relative al progetto, con oneri e spese a carico del Comune. Non ci sono altre sedi o sportelli
decentrati
MODELLO
ATTUALE
La convenzione tra il Comune di Milano e FWA è scaduta il 25 Marzo 2020 ed è stata prorogata al 31 Dicembre
2020.DOCUMENTO PER DISCUSSIONE
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Rispetto al 2014, il contesto è mutato
3 condizioni che caratterizzano il mercato di Milano
1 Un mercato immobiliare che preme. La città di Milano è tra i pochissimi mercati immobiliari vivaci in Italia, attira
investimenti immobiliari significativi nazionali ed internazionali e ciò inevitabilmente produce un incremento dei prezzi
escludendo la possibilità che individui e famiglie con un reddito medio e medio basso riescano ad accedere a
un’abitazione adeguata alle proprie esigenze e con un prezzo o canone congruo rispetto alle proprie capacità
economiche
FONTE: Emerging Trends in Real Estate: Europe 2019, Pwc
2 Una domanda di case in affitto in evoluzione . La città (+ 500.000 nuovi residenti negli ultimi dieci anni) cresce e
supera la quota simbolo di 1,4 milioni di residenti per una rinnovata dinamica demografica che coinvolge gruppi sociali
(giovani lavoratori, studenti, famiglie mono-genitoriali, nuclei familiari mono-componente) che prioritariamente cercano
case in affitto, mentre contestualmente a Milano solo il 30% del patrimonio residenziale è in affitto e con una
forte polarizzazione: libero mercato inaccessibile, da un lato, e affitto pubblico saturo, dall’altro.
FONTE: Comune di Milano; ISTAT, Agenzia delle Entrate
3 Un’offerta di locazione calmierata inadeguata. L’offerta di abitazioni a prezzi o canoni calmierati, seppure in
crescita, ha ancora un’incidenza ridotta: il Servizio Abitativo Pubblico rappresenta circa il 10% dello stock
residenziale (contro il 4% della media nazionale), l’offerta di housing sociale, circa 3.000 unità a Milano, è in grado
di rispondere solo alla domanda abitativa di determinati profili intermedi e lo strumento del contratto a canone
concordato, ancorché potenzialmente virtuoso, rimane su numeri ridotti (circa 0,6% dello stock potenzialmente
disponibile, contro il 4% di Torino, Bologna e Roma)
FONTE: The State of Housing in the EU 2019, Housing Europe; Rapporto Immobilare 2019, Agenzia delle EntrateDOCUMENTO PER DISCUSSIONE
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Rispetto al 2014, il contesto è mutato
Milano e le principali città italiane 2019-20: la variazione percentuale dei canoni
I sem 2019-II sem 2018
FONTE: Idealista/Tecnocasa https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2019/11/15/137278-caro-affitti-ecco-dove-i-canoni-crescono-di-piuDOCUMENTO PER DISCUSSIONE
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Rispetto al 2014, il contesto è mutato
Milano e le principali città italiane 2019-2020: i quartieri dove gli affitti sono aumentati
Febbraio 2020
L'Ufficio Studi di idealista ha rilevato che dei 265
quartieri dei principali centri italiani analizzati, ben 165
hanno segnato variazioni positive. Di questi il 44%
sono al Nord, il 41% al Centro e il 15% al Sud
La zona d’Italia dove si registra l’aumento maggiore
rispetto al 2019 è il quartiere Ortles (39,1%) a
Milano, dove il prezzo di affitto è pari a 20 euro/mq e
cresce del 39% rispetto all’anno precedente
Il capoluogo lombardo conta ben 55 quartieri in cui i
valori dei canoni d’affitto crescono, tra i quali gli
incrementi più alti sono soprattutto nelle aree
periferiche di Mecenate (34,1%), Bicocca (30,3%),
Morgantini (28,3%), Argonne-Corsica (24,2%),
Dergano e Gorla (21,8%), Niguarda (21,1%) e
Inganni (20,3%)
Gli affitti più alti a Milano: Brera-Montenapoleone
(29,2 euro/mq), Vittorio Emanuele-Augusto (28,6
euro/mq) e Moscova-Repubblica (27,8 euro/mq)
FONTE: Ufficio Studi Idealista https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/03/18/138996-affitti-i-quartieri-dove-sono-aumentati-di-piu-nelle-
principali-cittaDOCUMENTO PER DISCUSSIONE
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Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia
A Milano il canone concordato è ancora poco attrattivo per i proprietari
CANONE DI MERCATO CANONE CONCORDATO
Nelle aree centrali il valore massimo del canone concordato è mediamente inferiore di circa il 50% rispetto a quello del mercato libero.
Nella zona a cavallo della circonvallazione esterna, lo scostamento si riduce al 30% per arrivare a circa il 10% nelle aree periferiche
FONTE: Agenzia delle Entrate - OMI semestre II – 2019DOCUMENTO PER DISCUSSIONE
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Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia
Un rinnovato ruolo sociale dell’agenzia
1 Il nuovo modello, in continuità con l’attuale, dovrà favorire con maggiore efficacia il matching tra la domanda di
case in affitto (oggi prevalentemente schiacciata sui segmenti più poveri della popolazione rispetto al 2014) e
l’offerta disponibile, formando i proprietari - rispetto alle opportunità di conciliazione dei propri interessi con scelte
di valorizzazione del proprio immobile orientate a un minor rischio e minor profitto, ma supportate dagli strumenti e
incentivi proposti dall’Agenzia (contributi una tantum, fondo di garanzia morosità , etc.) – e supportando gli inquilini
nell’accesso alla locazione calmierata.
2 Nel nuovo modello si dovranno ri-orientare obiettivi, azioni e strumenti dell’Agenzia in un quadro diverso rispetto alla
precedente esperienza, ovvero guardando allo scenario attuale e alle molteplici opportunità di combinare e
integrare tra loro le diverse dimensioni – disagio, emergenza, necessità temporanee - del servizio abitativo
sociale
3 In questo quadro la nuova Agenzia agisce prioritariamente come servizio sociale per rimuovere e superare le
situazioni di bisogno e difficoltà (cfr. art. 128 D.Lgs. 112/98) degli utenti a cui si rivolge, assumendo un ruolo di
mediatore sociale tra affittuari e proprietari e configurandosi come un anello di congiunzione tra l’offerta in
locazione a canone calmierato sul mercato libero e quella del Servizio Abitativo PubblicoDOCUMENTO PER DISCUSSIONE
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Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia
Nuovi obiettivi per l’Amministrazione
L’interesse per l’Amministrazione sarà più ampio e legato al raggiungimento di alcuni ulteriori obiettivi:
1 promuovere il risparmio per gli individui e le famiglie già nel circuito della locazione privata, garantendo agli
inquilini canoni al di sotto dei valori di mercato e ai proprietari - che applichino canoni calmierati - profitti adeguati,
uniti a incentivi e misure di salvaguardia (per esempio in caso di morosità)
2 potenziare la capacità di connessione tra le diverse soluzioni abitative in locazione (attualmente per lo più
polarizzate tra il SAP e il libero mercato), favorendo l’ampliamento di un’offerta intermedia a canone
concordato/calmierato per alcune categorie che potrebbero rimanere nel mercato privato della locazione
calmierata, se supportate e accompagnate. Ciò contribuirebbe, tra l’altro, al potenziale contenimento della
domanda di alloggio pubblico sociale (SAP) e a liberare risorse immobiliari pubbliche, alimentando la mobilità
abitativa dall’alloggio sociale verso altre soluzioni abitative private in locazione, ad un costo più sostenibile
3 aumentare l’attrattività inclusiva della città verso popolazioni – per es. i giovani che studiano o si avviano al
mercato del lavoro ma con insufficiente capacità reddituale, - con le quali la città intrattiene una relazione
contraddittoria: da un lato le attrae con un’ampia offerta di opportunità (formative, professionali, culturali, di
intrattenimento) e di servizi, dall’altro le respinge con la scarsa offerta abitativa in affitto a prezzi sostenibili per i
loro livelli di redditoDOCUMENTO PER DISCUSSIONE
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Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia
La nicchia di mercato
SERVIZIO ABITATIVO PUBBLICO
STATO
REGIONE LOMBARDIA
COMUNE DI MILANO
AGENZIA
IMPRESE MISTE
ENTI FILANTROPICI E
CARITATEVOLI
FONDAZIONI
FONDI IMMOBILIARI ETICI (SIF)
«BIGGER» ASSET
AREA D’INTERVENTO DELLA NUOVA AGENZIA COOPERATIVE ASSICURAZIONI&FONDI PENSIONE
GRUPPI BANCARI
FONDI IMMOBILIARI
OPERATORI REAL ESTATE
CASA PUBBLICA - SAP
PROPRIETARI INDIVUDUALI
CASA ACCESSIBILE – SAS MERCATO40
Il nuovo modello di Agenzia
La sfida dell’emergenza sanitaria-abitativa del COVID-19
28 Gennaio 2020 28 Marzo 2020
PRIMA DOPO
Continuano a crescere i canoni di locazione e, nella seconda parte Il ridimensionamento dei volumi potrebbe portare anche ad un ritocco
del 2019, c’è stato un aumento medio nazionale del 2,9% per i verso il basso dei prezzi. Ci aspettiamo una leggera flessione della
canoni dei monolocali e del 3,1% per quello dei bilocali e dei componente di acquisto per investimento per affitti turistici alla luce del
trilocali. La variazione a Milano: +8,5%, +7,8%, +7,7% calo del turismo, ma non escludiamo che chi è proprietario di questo tipo
FONTE: Ufficio Studi Idealista/Tecnocasa di abitazione possa spostarsi sulla locazione tradizionale
https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/03/31/139204-real-estate-i-trend-prima-dellemergenza-coronavirus40
Il nuovo modello di Agenzia
La sfida dell’emergenza sanitaria-abitativa del COVID-19
Da marzo 2020 aumenta del 31% l’offerta di case in affitto
A Firenze (181%), Milano (174%) e Bologna (139%)
l’offerta è quasi triplicata
FONTE: Idealista/Tecnocasa - Novembre 2020
https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/11/19/151799-da-marzo-aumenta-del-31-lofferta-di-case-in-affittoDOCUMENTO PER DISCUSSIONE
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Il nuovo modello di Agenzia
La sfida dell’emergenza sanitaria-abitativa del COVID-19
Priorità Contrastare l’aumento delle fragilità sociali, mantenendo l’accesso alla casa in affitto come uno snodo
essenziale del welfare urbano
Rispetto allo scenario dell’emergenza sanitaria-abitativa, l’interesse per l’Amministrazione sarà legato ad alcune
questioni chiave che traghettino l’azione pubblica dal piano emergenziale a quello strategico, come ad esempio:
1 un sostegno straordinario agli inquilini a fronte del rischio morosità, in particolare per quei segmenti della
popolazione della città di Milano – la “generazione Rent”– per i quali l'insicurezza che caratterizza l'esperienza
lavorativa è un deterrente per l’accesso alla casa di proprietà e la dimensione monoreddito limita fortemente la
Azioni capacità di spesa per l’affitto. Per queste categorie di inquilini l’impatto della sospensione dell’attività lavorativa
causata dall’emergenza sanitaria può essere eclatante, la sfida è proteggerli dall’impoverimento e sostenere la
possibili
a breve-
loro capacità di riattivazione economica
medio termine Strumenti: contributi, estensione durata contratti in scadenza, moratoria sui canoni
2 una campagna di mediazione sociale tra inquilini e proprietari, in particolare attraverso la promozione e
incentivazione della rinegoziazione dei contratti dal canone ordinario al canone concordato
Strumenti: contributi, fondo di garanzia, microcredito
0,6% Obiettivo 1,5 %
Contratti a canone concordato/stock
potenzialmente disponibile a MilanoDOCUMENTO PER DISCUSSIONE
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Il modello di Agenzia
Funzioni e target
MISURE COMUNALI
PON METRO MISURE REGIONALI/
(EU) RISORSE STATALI
SPORTELLO
TERRITORIALE
+
PAGINA WEB
MODELLO
MODELLO ATTUALEDOCUMENTO PER DISCUSSIONE Il nuovo modello di Agenzia Funzioni e target NUOVO MODELLO
NUOVO MODELLO CON 7 ASSI STRATEGICI
Punto unico di accesso per la casa in affitto privata a canone
35 1 calmierato - ONE STOP SHOP
Il nuovo modello di Agenzia Indirizzare gli utenti verso i servizi abitativi a cui hanno diritto e le soluzioni
sul mercato a loro accessibili
Nuove aree di intervento Attivare una rete di “sportelli integrati” sul territorio
Ampliare i target di riferimento del servizio
MODELLO ATTUALE
2 Elaborare risposte diversificate e calibrate per i diversi target che richiedono
una soluzione accessibile in locazione (emergenza + disagio abitativo)
attività
Promuovere l’offerta in locazione
Raccogliere la domanda Informare, comunicare e 3 Attingere al “bacino” delle convenzioni urbanistiche degli sviluppi immobiliari
abitativa intermedia tra ERP e promuovere le incentivazioni con quote ERS
libero mercato economiche e di garanzia (DGR)
Verificare l’offerta di alloggi Collaborare nelle iniziative
finalizzate ad agevolare la
Valorizzare il patrimonio pubblico extra SAP
disponibili per la locazione
calmierata locazione transitoria 4 Accompagnare verso la locazione calmierata sul mercato i nuclei fragili
ospitati negli alloggi pubblici temporanei destinati all’emergenza abitativa
Proporre l’abbinamento tra Intervenire nelle procedure di
domanda e offerta (canone sfratto nei casi di morosità
concordato) incolpevole
5 “Fare rete” con stakeholder e operatori immobiliari
Costruire alleanze strategiche per “spostare” porzioni di stock di alloggi in
locazione dal canone ordinario al canone di mercato
PROPOSTA
Progettare e gestire nuovi strumenti di gestione e comunicazione
6
Attivare una piattaforma digitale per l’affitto calmierato a Milano
7 Sviluppare progetti innovativi per le politiche pubbliche sulla casa
Sviluppare progetti pilota sui modelli innovativi di abitare socialeDOCUMENTO PER DISCUSSIONE
ONE STOP SHOP
Un punto unico di accesso per
la locazione
Per relizzarlo il Comune di Milano
metterà a disposizione dell’Agenzia:
• Risorse PON Metro
• Alloggi pubblici extra SAP
(AUTE, POR, SAT, Sfitti, etc.)
• 3 sedi in comodato d’uso
gratuito
• personale comunale in
distaccamento (Dir. Casa e
Politiche Sociali) per
affiancare l’Agenzia su target
Emergenza abitativaDOCUMENTO PER DISCUSSIONE
Un nuovo modello di governance
CABINA DI REGIABOZZA PER DISCUSSIONE
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Il nuovo modello di Agenzia
Ipotesi di organigramma
Il Direttore è
anche il PM del
progetto
piattaforma
COORDINAMENTO
ANNO 1 ANNO 3 ANNO 5
PIATTAFORM
Responsa A WEB
Direttore
bile del SEDE 1 SEDE 3
esecutivo SEDE 2
Comune
dell’Agenzia
di Milano
1 PM + 1 PM + 1 PM +
2 OPERATORI 2 OPERATORI 2 OPERATORI
PERSONALE
+ + +
2 OPERATORI 2 OPERATORI 2 OPERATORI
(Emerg. Abit.) (Emerg. Abit.) (Emerg. Abit.)Nuova Agenzia per la locazione Le risorse economiche > Stato delle risorse economiche per le misure di sostegno Risorse rotative attualmente impegnate su Fondi di garanzia per la morosità, pari a € 1.816.964 Risorse a fondo perduto destinate a misure di sostegno per inquilini e proprietari, in dotazione alla nuova Agenzia pari a € 4.097.053 > Il costo del servizio Il costo per la gestione dell’Agenzia per la locazione, per 5 anni, è stimato in € 2.112.760 ripartite tra risorse comunali (50% circa), risorse comunitarie (40% circa) e risorse private (almeno il 10% cofinanziamento
Il nuovo modello di Agenzia
Indicatori di risultato dopo 5 anni
• Rispetto dei tempi di attivazione dei diversi servizi richiesti;
• misurazione dell’efficacia del set di strumenti e modalità di interazione proposti (es. n. di iscritti e di
interazioni tramite la piattaforma web, altri canali e il touch point, n. di partnership con enti/soggetti veicolo di
domanda);
• misurazione dei risultati nel reperimento dell’offerta (n. di alloggi privati messi a disposizione, di cui n.
alloggi precedentemente sfitti); PREMIALITÀ dal 3°anno
• misurazione dei risultati dell’attività di matching domanda-offerta (n. di contratti stipulati di cui n. di
rinegoziazioni/trasformazioni da canone ordinario a canone concordato); PREMIALITÀ dal 3°anno
• misurazione dell’efficacia nella gestione delle risorse (n. di erogazioni per misure di sostegno a fondo
perduto e rotative – costi medi per contratto – costi medi per beneficiario);
• indicatori di impatto sociale relativi ai percorsi di accompagnamento all’autonomia e alla fuoriuscita
dalla condizione di emergenza abitativa; PREMIALITÀ dal 3°anno
• eventuali indicatori specifici per i progetti sperimentali.
INDICATORI DI
RISULTATOBOZZA PER DISCUSSIONE
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Il nuovo modello di Agenzia
Timeline azioni e procedure
DIC 2019
FORMAZIONE DEL GRUPPO DI LAVORO
Verifica risorse, stima costi, ipotesi nuovo Piano Operativo, pianificazione procedure, individuazione modello governance
e possibili candidati gestori, etc., determinazione risparmio inquilini -> impatto generato e generabile
MAR 2020 LINEE DI INDIRIZZO (Delibera GC)
MAG 2020 ELABORAZIONE BANDO
LUGL 2020 GARA PER LA SELEZIONE DEL NUOVO GESTORE
SETT 2020
DIC 2020
CO-PROGETTAZIONE
MAR 2021
AVVIO ATTIVITA’
NUOVA AGENZIABOZZA PER DISCUSSIONE
Gara
Requisiti di ammissibilità alla selezione
Capacità Amministrativa Capacità Capacità
Tecnico-Operativa Finanziaria
• Enti del Terzo Settore • Statuto con finalità Dimostrazione di aver gestito
regolarmente costituiti (art. coerenti a quelle del nel periodo 2014/2019 fondi
4 del D.Lgs. 117/2017) progetto e servizi per un volume
• No cause di esclusione di • Contratti svolti con buon d’affari pari ad almeno
cui all’art. 80 del D.Lgs. n. esito per servizi analoghi €1,5mln
50/2016 e s.m.i. in 3 anni tra 2014/2019 del
valore di almeno €1mln Da dimostrare presentando il
Da dichiarare per tutti i • Dimostrazione di aver bilancio degli ultimi 5 anni.
componenti del gestito l’erogazione di Ammessa la somma di fondi
raggruppamento fondi pubblici a persone gestiti dai singoli operatori
REQUISITI
fisiche e/o giuridiche costituenti il raggruppamento
per raggiungere l’importo
Da dimostrare presentando lo
statuto e referenze contrattiBOZZA PER DISCUSSIONE
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L’Agenzia non chiude, prosegue
Aree di intervento
Attività in corso Attività in partenza
Contributo UNA TANTUM Microcredito per inquilini SUPERAFFITTO 3+2
per proprietari (misura sperimentale 1,2 mln)
Contributo per pensionati
Contributo Servizi immobiliari per
RISTRUTTURAZIONE per inquilini e proprietari
i proprietari (contratti, incentivi, etc.)
SUPERAFFITTO BREVE (giovani 20/35)
Fondo di Garanzia per Contributo di supporto nei
casi di morosità (misura sperimentale 100k)
inquilini
incolpevole
Contributo affitto COVID per nuclei familiari in difficoltà
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