Le dichiarazioni del catasto fabbricati attraverso il software DOCFA. Le linee guida e casi pratici - Collegio Provinciale Geometri e Geometri ...
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Direzione provinciale di Grosseto Collegio Provinciale Geometri e
Ufficio provinciale Territorio Geometri Laureati di Grosseto
Le dichiarazioni del catasto fabbricati
attraverso il software DOCFA.
Le linee guida e casi pratici
Grosseto, 11 aprile 2018 Relatori:
ing. Umberto Ruggieri
geom. Fausto Testini
geom. Roberto Calzolani
In collaborazione fra Agenzia e Professionisti
Le Linee guida nascono per dare una risposta alle
problematiche più frequenti che i professionisti
incontrano nella redazione del documento Do.C.Fa.
(Documento Catasto Fabbricati).
La normativa è vasta e dispersa in leggi, circolari e
disposizioni, pertanto l’idea è stata quella di
condividere l’interpretazione e sistematizzarla in un
elaborato orientato alla redazione del documento
Do.C.Fa.
Il Catasto, per i risvolti fiscali e civilistici che riveste,
e per gli strumenti tecnologici che utilizza, richiede
una sempre maggiore professionalità a tutte le parti
interessate, sia liberi professionisti che funzionari
dell’Agenzia.
Lo scopo delle linee guida è quello di favorire una
maggiore omogeneità nella redazione e trattazione
delle pratiche Do.C.Fa.
2
3
1585 755
3708
2399
2541
2770
755
AMIATA AREA GROSSETANA
COLLINE DELL'ALBEGNA E DEL FIORA COSTA D'ARGENTO
COLLINE METALLIFERE LITORALE NORD
GROSSETO
4
53% 52%
52% 54%
57% 55%
58%
AMIATA AREA GROSSETANA
COLLINE DELL'ALBEGNA E DEL FIORA COSTA D'ARGENTO
COLLINE METALLIFERE LITORALE NORD
GROSSETO
5
6
7 7
La tipologia del documento
Nella compilazione della denuncia Docfa riveste particolare importanza selezionare,
sia nel caso di nuova costruzione che di denuncia di variazione, tramite l’apposito
menù a tendina, la corretta tipologia del documento
8
La tipologia del documento
Dichiarazione resa ai sensi
dell’art. 1, comma 336, L. n. 311/04
Deve essere selezionata
in presenza di una comunicazione da parte del Comune
alla proprietà avviata ai sensi dell’art. 1, comma 336, della legge 311/2004.
Tale notifica viene inviata dai Comuni quando è constatata la presenza di immobili
di proprietà privata non dichiarati in catasto (Denuncia di nuova costruzione)
ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti
catastali per intervenute variazioni edilizie (Denuncia di variazione).
9
Dichiarazione resa ai
sensi
dell’art. 1, comma
336, L. n. 311/04
10Dichiarazione resa ai sensi
dell’art. 1, comma 336, L. n. 311/04
11La tipologia del documento
Se arriva l’avviso di sopralluogo comma 277,
invece….
L’articolo 1, comma 277, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, riporta: “Fatto
salvo quanto previsto dal comma 336 dell’articolo 1 della legge 30 dicembre 2004,
n. 311, gli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio, qualora rilevino la
mancata presentazione degli atti di aggiornamento catastale da parte dei
soggetti obbligati, ne richiedono la presentazione ai soggetti titolari. Nel
caso in cui questi ultimi non ottemperino entro il termine di novanta giorni dalla
data di ricevimento della suddetta richiesta, gli uffici dell’Agenzia del territorio
provvedono d’ufficio, attraverso la redazione dei relativi atti di aggiornamento, con
applicazione, a carico dei soggetti inadempienti, degli oneri stabiliti in attuazione
del comma 339 dell’articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311
12277
13277
In tal caso, se il proprietario intende provvedere prima della data del sopralluogo
fissato dall’Agenzia, il DoCFa andrà redatto con la tipologia «dichiarazione
ordinaria», specificando nel «quadro D – relazione tecnica» che si tratta di
adempimento a seguito del preavviso dell’ufficio ecc…
14La tipologia del documento
Dichiarazione resa ai sensi dell’art. 1, comma 22,
L. 208/2015 (scorporo impianti)
Utilizzata per rideterminare la rendita catastale per le UIU a destinazione speciale e
particolare secondo i criteri illustrati nella Circolare n.2/E/2016, attraverso lo scorporo
di quegli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più
oggetto di stima catastale (vedi Chiarimenti Operativi Prot. 60244 del 27 aprile 2016
della DCCCPI).
Tali dichiarazioni sono redatte con riferimento ad una sola UI per ciascun Docfa e sono
corredate dalle planimetrie catastali della UI variata, che mantiene l’identificativo
catastale originario.
La causale non deve essere selezionata in quanto sarà generata automaticamente
dall’applicativo Docfa nel momento della selezione della specifica tipologia di
documento. La predetta causale è incompatibile con qualunque altra causale (infatti
l’eventuale selezione di una qualunque causale presente nell’elenco viene annullata
automaticamente per la tipologia di documento).
15La tipologia del documento
Nel caso dei fabbricati rurali è necessario un approfondimento
Abbiamo 4 tipologie a disposizione:
1. Dichiarazione ordinaria
2. Fabbricato ex rurale – art. 2, comma 36 o 37,
D.L. n. 262/06
3. Dichiarazione resa ai sensi del D.M. 26/7/2012
4. Dichiarazione resa ai sensi dell' art. 13, comma
14 ter, del D.L. 201/2011
16La tipologia del documento per i fabbricati rurali
I casi possibili:
Non censito Censito al
Già censito
(né al CT, CT come
al CEU
né al CEU) F.R.
Quali fabbricati devono essere censiti al CEU?
Concetto di unità immobiliare urbana (UIU)
Quali sono i fabbricati che non necessitano di
accatastamento?
17La tipologia del documento per i fabbricati rurali
DOCFA N.C. Corredato degli
allegati per
TIP. Dichiarazione
l’autocertificazione
resa ai sensi del della ruralità
D.M. 26/7/2012
Ha i
Non censito
requisiti
(né al CT, né
di
al CEU)
ruralità?
DOCFA N.C.
TIP. Dichiarazione
ordinaria
18Gli allegati per la dichiarazione sostitutiva di atto di
notorietà resa per l’aggiornamento delle scritture
catastali
Scaricabili sul sito al seguente link:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/schede/fabbricatiterreni/fa
bbricati+rurali/modelli+e+istruzioni+fabbricati+rurali/indice+modelli+fabbricati+rur
ali
I modelli, come noto, sono diversi a seconda che si tratti di
abitazioni o fabbricati di tipo strumentale
19L’allegato per i FR a destinazione abitativa
D.M. 2/8/1969
Allegare, se possibile,
il contratto di affitto
Allegare, se possibile,
l’elenco dei nominativi
20L’allegato per i FR a destinazione abitativa
Allegare, se possibile, l’elenco dei
dipendenti dell’azienda
21L’allegato per i FR a destinazione abitativa
Vanno sempre indicate le particelle di terreno asservite
all’immobile per il quale si chiede la ruralità (anche per i
fabbricati strumentali)
22La tipologia del documento per i fabbricati rurali
DOCFA N.C. Corredato degli
TIP. Dichiarazione allegati per
resa ai sensi l’autocertificazione
dell' art. 13, della ruralità
comma 14 ter,
del D.L. Data fine lavori 30/11/2012
Censito al Ha i 201/2011
requisiti
CT come di
F.R. ruralità?
DOCFA N.C.
TIP. Fabbricato ex
rurale – art. 2,
comma 36 o 37,
D.L. n. 262/06
23Fabbricato ex rurale – art. 2, comma 36 o 37, D.L. n.
262/06
Come comunicato agli ordini professionali dalla DC con nota n. 213605
del 10 ottobre 2017:
Ai fini della dichiarazione in catasto dei fabbricati che eventualmente
abbiano perso i requisiti di ruralità, è stato previsto l’utilizzo della
tipologia di dichiarazione “Fabbricato ex rurale – art. 2, comma 36 o 37,
DL n. 262/06”.
Nella dichiarazione i professionisti dovranno indicare, nel campo “data
ultimazione lavori”, la data in cui l’immobile ha perso i requisiti di
ruralità e specificare, nelle “note relative al documento e relazione
tecnica”, che il riferimento temporale è relativo a tale perdita,
descrivendo sinteticamente le circostanze che l’hanno causata.
Si evidenzia, infine, che, in tutti i casi nei quali venga omessa la dichiarazione al Catasto
Edilizio Urbano, verranno attivate le procedure di cui all’art. 1, comma 277, della legge 24
dicembre 2007, n. 244, preordinate all’aggiornamento d’ufficio con oneri a carico dei soggetti
inadempienti
2425
26
I tre punti sono relativi a:
1 – La tipologia del documento: in presenza di tali dichiarazioni al Catasto
Edilizio Urbano, l’Ufficio deve verificare la data di perdita dei requisiti
dichiarata, al fine di valutare la sussistenza o meno dei presupposti per
l’esercizio della potestà sanzionatoria.
Come detto, è stato previsto l’utilizzo della tipologia di dichiarazione
“Fabbricato ex rurale – art. 2, comma 36 o 37, DL n. 262/06”.
2 - Nella dichiarazione i professionisti dovranno indicare, nel campo “data
ultimazione lavori”, la data in cui l’immobile ha perso i requisiti di ruralità e
specificare, 3 - nelle “note relative al documento e relazione tecnica”, che il
riferimento temporale è relativo a tale perdita, descrivendo sinteticamente
le circostanze che l’hanno causata
27La tipologia del documento per i fabbricati rurali
DOCFA VAR. Corredato degli
Entro 30 gg dall’evento TIP. allegati per
Dichiarazione l’autocertificazione
resa ai sensi della ruralità
del D.M.
26/7/2012
Già censito al L’immobile ha Corredata
CEU senza subìto
NO DOCFA
degli allegati
per
variazioni
requisiti di rispetto a Richiesta iscrizione di
l’autocertificazi
one della
ruralità, li quanto ruralità con all.1 alla
circolare 2/2012 ruralità
accatastato?
acquisisce
DOCFA
SEMPLIFICATO
TIP. Dichiarazione
resa ai sensi del Corredata
D.M. 26/7/2012 dell’allegato C per
l’autocertificazione
CON CAUSALE della ruralità
«RICHIESTA DI
RURALITA’»
soggetto a tributi
28La tipologia del documento per i fabbricati rurali
L’immobile
ha subìto DOCFA VAR.
variazioni TIP.
Corredato degli allegati
rispetto a Dichiarazione per l’autocertificazione
quanto resa ai sensi del della ruralità
accatastato? D.M. 26/7/2012
Già E’ sempre
Entro 30 gg dall’evento
censito al in possesso
CEU con dei
requisiti requisiti di
ruralità? DOCFA VAR. TIP.
di ruralità Dichiarazione ordinaria
L’immobile ha
subìto
variazioni
rispetto a
quanto
accatastato? Richiesta di
cancellazione della
ruralità con all. 2 alla
circolare 2/2012
29Il campo «data di ultimazione lavori»
30Nelle denunce Docfa è necessario e obbligatorio
indicare la “Data di ultimazione dei lavori” sia per le
denunce di Nuova Costruzione che per le denunce di
Variazione.
Tale elemento ha una duplice funzione:
1) consente all’Ufficio di verificare se la presentazione
della denuncia è avvenuta fuori dai termini;
2) consente al proprietario (attraverso il professionista)
di aderire, a sua scelta, al Ravvedimento Operoso.
Le denunce presentate all’Ufficio si dividono in quelle “sanzionabili” e quelle “non
sanzionabili”.
Alle prime appartengono tutte quelle denunce cui è richiesta l’obbligatorietà della
presentazione poiché la loro redditività necessita di dichiarazione.
Alle seconde appartengono tutte quelle denunce che non rappresentano obbligatorietà
di presentazione, come le denunce contenenti le categorie del gruppo F (F/1, F/2,
ecc….), i Beni Comuni non Censibili o le denunce di “esatta rappresentazione grafica”.
Per i dettagli è possibile consultare la circolare n. 3/2006 dell’ex Agenzia del
Territorio
31Una volta dichiarata la data, il termine ultimo di
presentazione è di 30 giorni a partire da
quest’ultima. Se tale termine cade nelle giornate di
Sabato, Domenica, Festivi e il giorno di Festa
Patronale del comune ove è ubicato l’Ufficio, il
termine è spostato al primo giorno utile successivo.
Nel portale Sister, il sistema segnala già tale evenienza al professionista e quest’ultimo
può decidere se avvalersi del “Ravvedimento Operoso” oppure no. E’ del tutto evidente
che in entrambi i casi la denuncia Docfa può comunque essere spedita e registrata.
Se il professionista non si avvale del “Ravvedimento Operoso”, l’Ufficio provvederà ad
inviare «l’atto di contestazione» per il recupero della somma. Per tale operazione
l’Ufficio stesso ha tempo fino al 31 Dicembre del quinto anno successivo alla data in cui
è stata commessa la violazione.
32Facciamo un piccolo esempio:
Data di ultimazione dei lavori: 3 dicembre 2012
Data di presentazione del docfa: 10 gennaio 2018
Il Docfa è sanzionabile?
Perché il Docfa è stato presentato oltre 30 gg dopo la data di ultimazione dei lavori
Oggi l’ufficio è ancora in tempo per recuperare la sanzione?
Perché?
33Facendo attenzione a quanto scritto in precedenza, «Per recuperare
la sanzione l’Ufficio ha tempo fino al 31 Dicembre del quinto
anno successivo alla data in cui è stata commessa la
violazione».
Nel precedente esempio, poiché la data di fine lavori indicata
nel Docfa è 3 dicembre 2012, la violazione viene commessa il
2 gennaio 2013 (ultimo giorno utile per la presentazione del
Docfa), e quindi l’ufficio ha tempo fino al 31 dicembre 2018
per inviare l’atto di contestazione.
34Ravvedimento operoso
L’art.1, comma 637, lettera b), della Legge 23 dicembre 2014, n.190 (Legge di stabilità 2015) ha
modificato l’art.13 del D. Lgs. 18 dicembre 1997, n.472 introducendo, in particolare, nuovi e più
ampi termini a favore del contribuente per ravvedersi e beneficiare di ulteriori
graduazioni della misura della sanzione, in vigore dal 1 gennaio 2015. Si specificano di
seguito i termini, la misura e l’importo delle principali sanzioni Docfa (per unità
immobiliare) e Pregeo (per particella):
35Ravvedimento operoso
Il ravvedimento operoso può avvenire anche dopo la presentazione dell’atto di
aggiornamento (mediante presentazione di apposita domanda presso l’Ufficio Provinciale
– Territorio territorialmente competente da parte del soggetto proprietario degli immobili o
da un suo delegato ai sensi dell’art.47 del D.P.R.n.445/2000 – vedasi nota DC CCPI
prot.n.151248 del 18 dicembre 2013) sempreché la violazione non sia stata già
constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività
amministrative di accertamento delle quali l'autore o i soggetti obbligati ai sensi
dell'articolo 11, comma 1, abbiano avuto formale conoscenza.
Si evidenzia che le sanzioni in materia catastale già notificate al contribuente, anche se
mediante affissione all’albo del Comune, non possono essere oggetto di ravvedimento
operoso.
36La data di ultimazione lavori indicata nel Docfa non deve essere
Importante! necessariamente correlata alla data di fine lavori comunicata al
Comune, nel caso di lavori per i quali la norma urbanistica
preveda il fine lavori.
Nel caso in cui la data di ultimazione dei lavori sia stata battuta
erroneamente, è necessario, per annullare la sanzione, produrre
istanza in autotutela spiegando i motivi che hanno causato
l’errore.
La sanzione potrà essere annullata nel caso in cui sia evidente l’errore materiale e il
proprietario possa dimostrare che la data indicata nel Docfa sia assolutamente
incompatibile con i lavori eseguiti.
Nel caso vi sia una data di fine lavori presentata in Comune, che possa servire a
dimostrare l’errore nella dichiarazione della data di ultimazione lavori nel Docfa, questa
dovrà ricadere nei trenta giorni precedenti la presentazione del Docfa stesso.
3739
L’utilizzo corretto delle causali
La causale viene scelta in funzione della motivazione per cui viene
presentato l’atto di aggiornamento (Circ.n.9/T/2001, Circ.n.1/2006 e
Circ.4/T/2009). E’ obbligatorio utilizzare le causali codificate, fatta
eccezione per alcuni casi particolari.
Si allega un quadro sinottico di riepilogo di tutte le causali catastali, della
loro compatibilità, del loro utilizzo e degli obblighi che impone l’utilizzo di
ciascuna di esse.
40L’utilizzo corretto delle causali
Le causali devono essere valide per tutte le unità immobiliari trattate nella
medesima dichiarazione ed è obbligatorio selezionarle tra quelle
preimpostate nel modello D, inserendo le altre eventuali motivazioni della
dichiarazione nel campo della relazione tecnica.
Nella trattazione delle variazioni è possibile presentare un’unica
dichiarazione, a condizione che vi sia analoga causale, nessun cambio di
identificativo catastale e che la titolarità delle unità trattate sia unica.
Nell’ambito dello stesso documento non sarà pertanto consentito
presentare causali diverse riferite a distinte unità immobiliari. Ad esempio
non è corretto inserire, in un’unica variazione Docfa, delle UI che hanno
subìto solo variazione di spazi interni insieme ad altre che sono state
frazionate, ampliate, fuse, ecc…
41L’utilizzo corretto delle causali
Occorre utilizzare le causali di variazione in relazione allo stato dichiarato
dell'immobile nella precedente planimetria (Nel caso in cui la planimetria
precedente non rappresenti correttamente lo stato di fatto dell'immobile
all'epoca della sua presentazione, occorre presentare preventivamente una
denuncia di variazione correttiva riferita alla data della precedente
dichiarazione e con la causale opportuna in base alla correzione
apportata).
ESEMPIO: se devo presentare una diversa distribuzione spazi interni per
lavori eseguiti nel 2017, la planimetria in atti è del 1970 e la uiu è stata
ampliata nel 2005, senza aver dichiarato nulla in catasto.
Si deve prima fare la variazione per ampliamento e successivamente
quella per diversa distribuzione spazi interni
42L’utilizzo corretto delle causali
Non sono ammessi documenti con causali che fanno riferimento alla
revisione del classamento in atti.
Per eventuali errori materiali che ineriscono al classamento (es. saggio di
interesse utilizzato 20% in luogo del 2%, vani 55 in luogo di 5,5) è
necessaria la presentazione di istanza motivata ai sensi del D.M. 37/97
(autotutela)
L’ufficio valuterà l’istanza e, se la giudicherà meritevole di accoglimento,
comunicherà la possibilità e le modalità di presentazione di un docfa
correttivo.
La comunicazione dell’ufficio andrà allegata al Docfa.
43Quadro D – Relazione tecnica
- specificare le particolarità dell’elaborato, per agevolare la comprensione
della pratica al personale dell’Agenzia;
- indicare con quale qualifica firma il dichiarante: in caso di intestazione
dell’u.i.u. a persona giuridica, di erede per beni intestati al defunto o di
consulente tecnico se incaricato dal Tribunale;
- integrare le causali codificate;
- indicare date e motivazioni di eventuale perdita o mantenimento dei
requisiti di ruralità;
- relazione sullo stato dei lavori per le categorie F/3;
- relazione sullo stato delle categorie F/2;
44Quadro D – Relazione tecnica
- dichiarare il possesso dell’attestazione rilasciata dall’Ufficio per la mancanza in
atti della planimetria momentaneamente irreperibile dallo stesso;
- la dichiarazione della difficoltà oggettiva nella misurazione dello spessore dei
muri e la conseguente rappresentazione grafica stimata degli stessi;
- la dichiarazione che le aree urbane costituite nella dichiarazione, non derivanti
da Tipi di Frazionamento, rimarranno correlate al lotto edificato poiché dopo il
trasferimento di diritti diverranno bcnc a più subalterni o corti esclusive di una
singola unità immobiliare oppure fuse con unità immobiliari presenti
nell’edificio;
- la correlazione delle u.i.u. come previsto dalla nota n°15232/2002 e cioè
porzione di u.i.u. unita di fatto con quella censita al foglio x part. y sub.z
appartenente ad altra ditta rendita attribuita ai soli fini fiscali;
45Le causali codificate nel caso di Variazione
Variazione della toponomastica
Ultimazione di fabbricato urbano
Variazione della destinazione
Presentazione di planimetria mancante
Modifica identificativo
46Alcune causali non codificate ammesse
Dichiarazione u.i.u. art. 19 D.L. 78/10
da utilizzare per le dichiarazioni di unità a cui è stata attribuita dall’Ufficio
una rendita presunta (circ.7/2011); è obbligatorio indicare quale data di
ultimazione lavori la data del 01.08.2012 (nota 43927 del 17.09.2012).
Per i dettagli seguire quanto riportato nella circolare 7/2011 e relativi
allegati.
In provincia di Grosseto esistono ancora 500 particelle con rendita
presunta attribuita, non accatastate
47Alcune causali non codificate ammesse
Esatta rappresentazione grafica
è da usare solo per correggere piccole imperfezioni grafiche
La data di ultimazione lavori deve corrispondere a quella della
presentazione dell’ultima denuncia relativa all’unità immobiliare, la cui
planimetria si intende correggere in assenza di lavori successivamente
intervenuti. L’eventuale superamento dei termini previsti per la
presentazione della denuncia non comporta l’applicazione di sanzioni
catastali.
Ai fini di contrastare fenomeni di abusivismo edilizio, dette variazioni non
devono comportare aumenti di consistenza (circ. prot. C3/1455 del
13.11.1995). Bisogna quindi indicare espressamente nel docfa che le
variazioni apportate non comportano aumenti di consistenza
48Importante!
Quando si sopprime un BCNC bisogna ricordarsi di cliccare SEMPRE il pulsante
delle partite speciali anche in soppressione, altrimenti la macchina, quando
esegue il controllo delle ditte, non trovando l’u.i.u. intestata a una ditta ma a
una partita speciale diagnostica «titolarità non presente in base informativa»
49Attenzione: quando si clicca sul pulsante delle partite speciali la spunta va
automaticamente sui beni comuni censibili, e anche in questo caso la
macchina, facendo la visura trova l’u.i.u. che sopprimete a partita A (BCNC)
anziché a partita 0 (BCC) e diagnostica lo stesso errore.
50In questo caso, ad
esempio, la u.i.u., foglio
41 particella 58 sub 1
era un BCNC, ma non
era stato indicato nel
docfa
51Altra anomalia è
rappresentata dal fatto
che all’interno della
stessa particella
coesistano addirittura
tre u.i.u. abitative con
categorie diverse
52Circolare 9/2001:
- le parti comuni (cortili, ingressi, vani scale, centrale termica …) devono
essere indicate, in modo completo, solo nell'elaborato planimetrico, in
quanto, a seguito di una eventuale variazione dei beni comuni non
censibili, sarà possibile ripresentare solo il modello EP di aggiornamento e
non tutte le singole planimetrie nelle quali sono rappresentate le parti
comuni oggetto di variazione;
- le corti comuni ed i beni comuni non censibili, come i vani scala, le
lavanderie, le centrali termiche ecc…, indicati nel modello EP vanno
rappresentati interamente, evitando interruzioni della linea di confine;
- i beni comuni non censibili (vano scala, centrale termica...) e i beni
comuni censibili (garage condominiale, cantina condominiale, alloggio del
portiere...), indicati nell'elenco subalterni, devono essere chiaramente
definiti nella loro destinazione e nel loro abbinamento agli identificativi
principali (...comune ai sub. ...)”
53Proprio perché l’esatta consistenza delle parti comuni è rappresentata
sull'elaborato planimetrico, un accenno ai BCNC, soprattutto quando
ciò sia utile a individuare l’ubicazione del bene, è ben accetta,
soprattutto il vano scale.
Si consiglia di non disegnare mai i BCNC per intero altrimenti è
possibile confonderli con beni in proprietà esclusiva.
Non devono essere riportati sul disegno i nominativi delle ditte confinanti
54Alcune causali non codificate ammesse
relative ai BCNC
L’operazione di costituzione dei BCNC avviene:
• Nuova costruzione: utilizzando l’apposito campo Quadro D, solo se viene
dichiarato contestualmente ad una uiu;
• Denuncia di variazione:
- se la porzione non risulta precedentemente in atti: occorre predisporre file di
denuncia di variazione con causale “Altre: Costituzione BCNC”, utilizzando il tipo
di operazione “C” (costituzione) ricordandosi di spuntare l’apposito campo “Partita
Speciale” quindi selezionando l’opzione ”Beni Comuni Non Censibili”;
- se la porzione deriva da bene comune non censibile già in atti: occorre
predisporre una denuncia di variazione utilizzando la causale relativa alla tipologia
di intervento (ad esempio “divisione” se si intende frazionare un BCNC in due o
più BCNC).
55Alcune causali non codificate ammesse
relative ai BCNC
NOTA BENE: è importante ricordare che non è possibile, all'interno della
stessa denuncia di variazione, trattare un Bene Comune Non Censibile
ottenendo come derivata una o più “unità censibili” in categoria ordinaria,
speciale, particolare e di tipo F. Non è possibile infatti transitare, con
un'unica variazione, da un'unità immobiliare priva di intestazione (quali
sono i beni comuni) ad una unità censibile in categoria ordinaria,
speciale, particolare e di tipo F che sono invece intestate.
La Denuncia di Variazione non permette infatti di intestare un'unità
immobiliare.
56Alcune causali non codificate ammesse
relative ai BCNC
Cambio di destinazione da BCNC ad Unità Censibile Intestata
Nel caso in cui occorra intestare un Bene Comune non Censibile, non
iscritto in banca dati, per procedere, per esempio, ad una
compravendita o ad una cessione di quote, la procedura di
accatastamento è quella descritta precedentemente come
“Costituzione BCNC”.
Nel caso in cui il bene comune non censibile risultasse presente in
banca dati si passa direttamente all'operazione successiva, cioè la
presentazione di Denuncia di Variazione indicando nella tipologia di
causale “Altre”: “Soppressione BCNC”.
L’operazione consiste nella soppressione del BCNC precedentemente
costituito. Occorrerà utilizzare il tipo di operazione “S” (soppressa),
ricordandosi di spuntare il campo “Partita speciale” e
conseguentemente scegliere l'opzione “Bene Comune Non Censibile”;
57Si procede quindi alla presentazione di una denuncia di “Nuova
Costruzione – Unità Afferente” indicando nella tipologia di
causale “Altre”: “Costituzione ex parte comune”, intestandola
conseguentemente a tutti gli aventi diritto.
La pratica, ancorché divisa in 2 o 3 file DOCFA diversi, sarà
unica ed occorrerà procedere al suo inoltro in modo
consequenziale indicandolo sia in relazione che nel campo delle
informazioni di invio della pratica sulla piattaforma SISTER; ad
es. DOCFA 1 di 3, DOCFA 2 di 3, etc..
58Scorporo BCNC
Nel caso in cui da un BCNC, iscritto in banca dati, sia necessario
individuare una porzione che andrà successivamente assegnata in
proprietà esclusiva (mediante compravendita, permuta, etc...), la
procedura di accatastamento è la seguente *:
Presentazione di Denuncia di Variazione indicando nella tipologia di
causale “Altre”: “Scorporo BCNC”.
L’operazione consiste nella soppressione del BCNC e la costituzione della
parte residua di Bene Comune (è obbligatorio spuntare il campo “Partita
speciale” e conseguentemente scegliere l'opzione “Bene Comune Non
Censibile” sia nella scheda relativa alle operazioni di “soppressione” che
in quella di “costituzione”);
Presentazione di denuncia di “Nuova Costruzione – Unità Afferente”
indicando nella tipologia di causale “Altre”: “Costituzione ex parte
comune”, intestandola conseguentemente a tutti gli aventi diritto.
* (naturalmente, nel caso in cui il bene comune non censibile non risultasse
presente in banca dati procedere prima con l'operazione di cui al punto 1 del
caso precedente, cioè la costituzione del BCNC)
5960
61
62
La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni,
aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della
superficie catastale.
Considerato che nella determinazione della superficie catastale delle
unità immobiliari a destinazione ordinaria la superficie dei locali principali
e degli accessori aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel
computo della superficie catastale (D.P.R. n.138/98), in presenza di locali
aventi altezza variabile e comunque altezza minima inferiore a 1,50 m, in
planimetria deve essere indicata con linea tratteggiata la dividente
virtuale che evidenzia la proiezione a terra dell'altezza 1,50 m.
La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe,
ascensori e simili, interni alle unità immobiliari, sono computati in misura
pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei
piani collegati.
63h=1,50 m
h=1,50 m
64G G
h=1,50 m
h=1,50 m
6566
67
68
69
70
71
Deve contenere anche l’elenco subalterni della particella 154, perché è oggetto
di variazione con il docfa presentato (l’elaborato planimetrico, infatti,
conteneva anche la particella 154), e anche della 153-155-156
72Perché D/7 e non C/2?
Il fattore principale da considerare è la tipologia del fabbricato, sicuramente
non paragonabile all’unità tipo della C/2, per altezza interna e dimensioni, e
quindi con tariffe non attinenti al caso in esame
73In conformità a quanto disposto dal D.P.R. 138/98, si illustrano di seguito i criteri
per la determinazione delle tipologie di ambiente:
A = superficie dei vani (o locali) aventi funzione principale nella specifica
categoria (camere, cucina, stanze...) e dei vani (o locali) accessori a servizio
diretto di quelli principali quali bagni, w.c., ripostigli, tavernette, mansarde,
ingressi, corridoi e simili
Per le categorie C/1 e C/6 i vani avente funzione principale (per esempio il locale
vendita ed esposizione per la categoria C/1) saranno indicati con A1, mentre i
vani accessori a diretto servizio, quali retro negozio (per cat. C/1) bagni, w.c.,
ripostigli, ingressi, corridoi e simili, con A2.
Per la categoria C/2 l’unico poligono ammissibile è A
Per le categorie C/3 e C/4 sono previsti anche i poligoni per gli accessori
complementari B e C
74B = superficie dei vani (o locali) accessori a servizio indiretto dei vani principali,
quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, cantine e simili qualora comunicanti con
i vani di cui alla precedente lettera A
C = superficie dei vani (o locali) accessori a servizio indiretto dei vani principali,
quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, cantine e simili qualora non comunicanti
con i vani di cui alla lettera A
D = superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie e simili,
di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare (sono
escluse le porzioni comuni di uso esclusivo) qualora comunicanti con i vani di cui
alla lettera A
E = superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie e simili,
di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare (sono
escluse le porzioni comuni di uso esclusivo) qualora non comunicanti con i vani di
cui alla lettera A
75F = aree scoperte, corti, giardini o comunque assimilabili, di pertinenza e
dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare
G = superfici di ambienti non classificabili tra i precedenti casi e non rilevanti ai
fini del calcolo della superficie catastale
Si precisa che tutti i vani sprovvisti di accesso (intercapedini, camere d'aria,
cavedi, sottotetti, vuoti sanitari, ..... ) sono considerati volumi tecnici e pertanto
non vanno considerati al fine del calcolo delle superfici.
La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi
altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe,
ascensori e simili, interni alle unità immobiliari, sono computati in misura pari alla
loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati
(quindi vanno poligonate solo su un livello, mentre sugli altri potranno essere
sottratte al poligono realizzato).
76Concetti di "comunicante" e "non comunicante"
Un ambiente è "comunicante" con gli ambienti della stessa u.i,u aventi funzione
principale (nella categoria) se esso può essere da questi raggiunto attraverso aperture
o scale interne esclusive che premettano una comunicazione diretta.
Muri di pertinenza comune confinanti con superfici condominiali
I muri perimetrali saranno considerati esclusivi, ad eccezione di quelli che confinano
con spazi condominiali edificati; pertanto i muri perimetrali confinanti con aree cortilizie
condominiali o pozzi luce condominiali saranno considerati esclusivi.
Muri confinanti con scale condominiali
in questo caso si acquisirà la mezzeria del muro;
Muri che delimitano balconi, terrazzi, giardini:
i muri che delimitano balconi, terrazzi o giardini (es. parapetti, muri di cinta ecc.)
vengono associati alla tipologia di quest'ultimi
Muri perimetrali che confinano con ballatoi:
i muri perimetrali che confinano con i ballatoi di utilità comune devono essere
considerati di proprietà esclusiva.
77Terrazza coperta, Portico, Patio, D se comunicante con i vani della tipologia "A"
Loggiato
E se non comunicante con i vani della tipologia "A" .
Chiostrina F
Veranda chiusa, taverna A
Lavanderia, centrale termica, B se comunicante con i vani della tipologia "A"
soffitta, stenditoio, stireria,
soppalco, mansarda, solaio, C se non comunicante con i vani della tipologia "A" .
sgombero
78Le scale esterne ad uso esclusivo non rientrano nel calcolo della superficie e s'intendono
concluse in corrispondenza dell'ultima alzata (quindi il pianerottolo d’arrivo va poligonato
come un balcone in tipologia D).
Tipologia da assegnare ai collegamenti verticali ad uso esclusivo
La proiezione del collegamento verticale ad uso esclusivo se inserita (ricadente) nel
medesimo vano scala, sarà computata una sola volta pari alla sua massima proiezione; se
non inserita nello stesso vano scala sarà calcolata per ogni singola superficie di base.
Ripostigli e/o bagni ricavati da sottoscala
Si distinguono le situazioni:
a. scale interne esclusive: l'area dei ripostigli e/o bagni non si considera perché già
compresa nell'area della proiezione della scala;
b. scale esterne esclusive: questa volta l'area dei ripostigli e/o bagni deve essere calcolata;
c. scale condominiali: l'area dei ripostigli e/o bagni deve essere calcolata.
79La norma
- Legge 11 agosto 1939, n ° 1249….. Unità immobiliare, secondo la
definizione dell’art. 5, è costituita da ogni parte di immobile che, nello
stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un
reddito proprio.
- Ai sensi dell’art. 40 del regolamento per la formazione dl Nuovo
Catasto Edilizio Urbano, approvato con il D.P.R. 1 dicembre 1949, n °
1142, si accerta come distinta u.i.u. ogni fabbricato o porzione di
esso, che nello stato in cui si trova, rappresenta secondo l’uso locale,
un cespite indipendente.
- Comma 1 dell’art. 2 del regolamento adottato con D.M. 2 gennaio
1998 n ° 28 “Norme in tema di costituzione del Catasto dei Fabbricati
e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia
catastale” l’u.i.u. (non più soltanto urbana) quale minimo
“inventariale”, è stata meglio definita come “una porzione di
fabbricato, un fabbricato o un insieme di essi, che, nello stato in cui si
trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia
funzionale e reddituale.Immobili che non costituiscono oggetto d’inventariazione: (art. 3 comma 3, del DM 28/98) 1. Manufatti con superficie inferiore agli 8 mq. 2. Serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale; 3. Vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni; 4. Manufatti isolati privi di copertura; 5. Tettoie, porcili, pollai ,casotti, concimaie, pozzi e simili di altezza inferiore ad 1,80 m purché di volumetria inferiore ai 150 mc.; 6. Manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo. Le opere di cui ai punti 1, 3 e 5 rivestite con paramento murario ed a servizio di altre unità ordinarie sono oggetto di iscrizione unitamente alle predette unità.
Concetto di precarietà T.A.R. Toscana, sez. II, 15 gennaio 2007, n. 6 Il concetto di precarietà implica la intrinseca temporaneità dell’opera che, quindi, non solo non deve risultare ancorata al suolo, ma soprattutto deve avere una destinazione funzionale limitata nel tempo, rispondente ad esigenze transitorie, e non durature. Pertanto nel caso di specie, il fatto stesso che – come illustrato i ricorrenti – il deposito di attrezzi agricoli (cui è destinata la baracca abusiva) è funzionale alla coltivazione del fondo risulta confliggente con la pretesa natura “precaria” dell’opera, essendo irrilevante al riguardo la circostanza che il manufatto è soltanto appoggiato al suolo.
Aree urbane Si chiarisce che, esclusi i casi in cui porzioni di aree urbane vengano stralciate a seguito di frazionamento, normalmente si può procedere con il solo elaborato planimetrico. Il presupposto per la predetta operazione (nota della DCCC prot. n. 17471 del 31/3/2010) è che le aree restino correlate al lotto edificato e quindi, successivamente al rogito, vengano dichiarate come: - beni comuni non censibili a più unità immobiliari; - corti esclusive di una singola UI; - fuse con unità immobiliari urbane presenti nell’edificio. In questa circostanza, nella relazione tecnica, il professionista deve indicare lo scopo della presentazione del documento di aggiornamento tecnico, sulla base di eventuale dichiarazione del titolare di diritti sull’immobile
Le causali nel caso di Variazione Si deve usare la causale DIVISIONE (Circ. n. 4/2009) quando l’unità immobiliare è oggetto di frazionamento e genera due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie dell’u.i.u. La causale FUSIONE, viceversa, è da utilizzare esclusivamente quando due o più unità (di qualsiasi categoria e partita speciale) vengono fuse in una sola unità. La causale FRAZIONAMENTO E FUSIONE viene utilizzata nei casi in cui vengono soppresse minimo 2 unità e costituite almeno altre 2, indipendentemente da categorie e partite speciali di appartenenza.
“Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente“
FRAZIONAMENTO PER TRASFERIMENTO DI DIRITTI – un esempio
Nel caso in cui le porzioni costituite derivino da unità censite in catasto non è più possibile attribuire la
categoria F/4 (circ.4/2009), anche se non sono ancora definite ovvero suscettibili di redditività
autonoma.
2
3FRAZIONAMENTO PER TRASFERIMENTO DI DIRITTI – un esempio
SCHEMA PLANIMETRIE
PLANIMETRIA
ORIGINARIA DA
SUDDIVIDERE IN
DUE U.I.U.FRAZIONAMENTO PER TRASFERIMENTO DI DIRITTI – un esempio
PLANIMETRIE DERIVATE
Schema di rappresentazione grafica delle unità nel caso in cui, al momento del
trasferimento, non siano stati ancora eseguiti i lavori di ristrutturazione (chiusura del
vano porta ed apertura del nuovo collegamento con l’unità adiacente)
A/2 sub. 2
A/2
sub. 3FRAZIONAMENTO PER TRASFERIMENTO DI DIRITTI – un esempio
PLANIMETRIE DERIVATE
Schema di rappresentazione grafica delle unità nel caso in cui, al momento del
trasferimento, siano stati eseguiti i lavori di ristrutturazione (chiusura del vano porta
ed apertura del nuovo collegamento con l’unità adiacente)
A/2 sub. 2
A/2
sub. 3AMPLIAMENTO - NO COMMENT Si consiglia, soprattutto nel caso in cui non sia stato necessario redigere il tipo mappale (quindi ampliamenti entro la sagoma), di descrivere sommariamente nella relazione tecnica in cosa consiste l’ampliamento
Le causali nel caso di Variazione Viene utilizzata per variare i dati di ubicazione delle u.i.u. presenti nella banca dati censuaria. Si chiarisce che per dati di ubicazione si intende uno qualsiasi dei dati sopra riportati, quindi, indirizzo, numero civico e piano La causale, a seguito della nota n. 55038 del 13/03/2018 della Direzione Centrale Servizi Catastali, non può più essere utilizzata da sola, ma deve essere utilizzata congiuntamente ad altre causali. Per il cambio di soli dati di toponomastica deve essere presentata un’istanza presso l’ufficio oppure tramite contact center.
Le causali nel caso di Variazione La toponomastica di una u.i. (via e numero civico) deve essere univoca nella banca dati catastale e comunale; l’allineamento avviene tramite i toponimi codificati. Nella compilazione della denuncia Docfa occorre: · utilizzare i nomi delle strade codificate presenti negli archivi del programma (i file relativi agli archivi di servizio, contenenti anche lo stradario aggiornato periodicamente, si possono scaricare dal sito dell’Agenzia); · in mancanza di codifica, riportare il nome della strada per esteso ma completo di tutte le indicazioni ovvero toponimo (via, piazza, largo etc.…), nome e cognome completo senza punteggiature, in modo da permettere una corretta codifica da parte dell’Ufficio.
Le causali nel caso di Variazione deve essere utilizzata quando l'u.i.u. viene interamente trasformata nella sua destinazione, senza fondersi e/o dividersi con altre. La causale ha le seguenti caratteristiche: · deve essere compilata una singola denuncia per ogni unità immobiliare; · il subalterno originario deve essere soppresso e costituito un nuovo subalterno (Circolare n. 9/2001). · La causale non consente l’utilizzo contemporaneo di altre causali pertanto ove necessario utilizzare la causale non codificata (vedi slide successiva). Si fa presente che questa causale deve essere utilizzata anche quando una u.i.u. censita in categoria F/4 passa a categoria con rendita e pertanto nel campo libero della causale si scriverà: da “unità in corso di definizione” ad “abitazione, ufficio, autorimessa, negozio, ecc.”. Qualora insieme a tale causale ci sia contestualmente anche una “diversa distribuzione degli spazi interni” e/o una “ristrutturazione”, è sufficiente indicare la sola causale “variazione della destinazione”, risultando le altre implicitamente correlate al cambio d’uso (Circolare n. 4/2009).
Le causali nel caso di Variazione Nel caso si debba dichiarare una variazione della unità immobiliare per cambio di destinazione d'uso combinata a una contestuale mutazione della consistenza (frazionamento, fusione, frazionamento e fusione, ampliamento, demolizione parziale), è consentito utilizzare la causale di variazione "altre" impostata come: - FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE - FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE - FRAZ. E FUS. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE - AMPLIAMENTO CON CAMBIO DI DESTINAZIONE - DEM. PARZ. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE
Le causali nel caso di Variazione
PRESENTAZIONE PLANIMETRIA MANCANTE
Viene utilizzata nei casi di:
· planimetria mai presentata. La presentazione del documento è soggetto
a tributi. Appare evidente che la planimetria che si produce dovrà essere
congruente alla consistenza dell’unità censita, in caso contrario si tratterà
di variazione planimetrica;
· smarrimento della planimetria da parte dell’ufficio; in questo caso
occorre allegare attestazione di smarrimento rilasciata dall’Ufficio. La
presentazione del documento è esente da tributi.Dichiarante in caso di persona giuridica
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