LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
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j l k l d o ^ c f b P r o f e s s i o n i e S e t t o r i
DAMIANO MARINELLI, ANDREA BARRETTA
LA RIFORMA
DEL CONDOMINIO
GUIDA ALLE NOVITÀ CON FORMULARIO
E RENDICONTO CONDOMINIALE
• Compiti e funzioni dell’amministratore
• Contabilità condominiale
• Diritti dei condomini e delibere assembleari
• Responsabilità dell’amministratore e polizza assicurativa
• Contenzioso e mediazione
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Indice
Indice
Introduzione VII
1. Le caratteristiche della riforma in generale 1
1.1 Le peculiarità della disciplina previgente 1
1.2 La riforma introdotta con la l. 220/2012 2
1.2.1 La nuova nozione giuridica di condominio e la riscrittura dei diritti reali dei condomini 3
1.2.2 La figura dell’amministratore, la sua professionalità e i nuovi poteri 6
1.2.3 I poteri di controllo dei condomini 8
1.2.4 Le nuove regole in materia di costituzione dell’assemblea, validità e impu-
gnazione delle delibere condominiali 9
1.2.5 La disciplina del mutamento della destinazione d’uso delle parti comuni 10
1.2.6 L’incisività delle procedure di recupero dei crediti condominiali: l’evoluzione dal
d.d.l. del 2011 alla l. 220/2012 11
1.3 Conclusioni 12
Schema del capitolo primo 13
2. Competenze e funzioni dell’amministratore 15
2.1 I rapporti fra amministratore e condomini nella disciplina previgente 15
2.2 Durata, nomina e tipizzazione della revoca dell’amministratore 15
2.3 Le funzioni classiche dell’amministratore nella disciplina previgente 19
2.4 La modifica delle funzioni classiche nella novella legislativa 21
2.4.1 La convocazione annuale per l’approvazione del rendiconto condominiale 21
2.4.2 La nuova disciplina in materia di riscossione dei contributi 22
2.5 Le nuove funzioni dell’amministratore 23
2.5.1 L’amministratore come garante della sicurezza 23
2.5.2 La tutela della destinazione d’uso dell’immobile 28
2.5.3 Il ruolo dell’amministratore nella gestione delle parti comuni 30
2.5.4 L’esecuzione degli adempimenti fiscali e la tenuta dei documenti condominiali 32
2.6 Conclusioni 34
Schema del capitolo secondo 35
3. La contabilità dell’amministratore di condominio 37
3.1 I principi in materia di contabilità condominiale 37
3.2 Il conto corrente condominiale, il registro di contabilità e il rendiconto condominiale 38
3.3 I poteri di controllo sulla contabilità 41
3.4 La mancata azione “condominiale” dell’amministratore in materia contabile 43
Schema del capitolo terzo 45
4. L’evoluzione della disciplina dei diritti dei condomini 47
4.1 I diritti dei partecipanti sulle cose comuni: caratteri generali 47
4.2 Il problema della “solidarietà” condominiale 48
4.3 La rinuncia del condomino e l’indivisibilità del condominio nella nuova disciplina 49
4.4 Le attribuzioni dell’assemblea e le materie oggetto di delibere assembleari 50
4.5 Una triplice area di disciplina 52
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Indice
4.5.1 La manutenzione delle scale e degli ascensori 52
4.5.2 La disciplina degli impianti 53
4.5.3 La disciplina delle innovazioni 54
Schema del capitolo quarto 55
5. Le novità in materia di maggioranze assembleari 57
5.1 La precedente disciplina: i quorum e le impugnazioni delle delibere 57
5.2 Le novità della l. 220/2012 59
Schema del capitolo quinto 61
6. Il problema della responsabilità e la polizza assicurativa 63
6.1 I problemi della disciplina previgente in materia di responsabilità dell’amministratore 63
6.2 La responsabilità del condominio: i contrasti sulla configurazione di una respon-
sabilità del custode 65
6.3 Dall’amministratore come garante della sicurezza alla polizza assicurativa 66
Schema del capitolo sesto 69
7. Contenzioso condominiale e mediazione civile 71
7.1 L’attuale tendenza alla deflazione facoltativa dei giudizi civili 71
7.2 La giustapposizione dei piani in materia di mediazione condominiale e le risultanti
ordinamentali 72
Schema del capitolo settimo 74
Formulario 75
Bibliografia 113
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Indice delle formule
Indice delle formule
F1 Lettera di convocazione dell’amministratore ex c.c., art. 1117-ter 75
F2 Delibera di modifica di destinazione d’uso delle parti comuni ex c.c., art. 1117-ter 76
F3 Diffida dell’amministratore ex c.c., art. 1117-quater 77
F4 Diffida del condomino ex c.c., art. 1117-quater 78
F5 Lettera di convocazione dell’amministratore ex c.c., art. 1117-quater 79
F6 Delibera assembleare ex c.c., art. 1117-quater 80
F7 Dichiarazione di rinuncia del condomino ex c.c., art. 1118 81
F8 Istanza del condomino per la convocazione dell’assemblea ex c.c., art. 1120 82
F9 Richiesta di integrazioni formulata dall’amministratore ex c.c., art. 1120 83
F10 Lettera di convocazione dell’assemblea ex c.c., art. 1120 84
F11 Delibera assembleare inerente alle innovazioni ex c.c., art. 1120 85
F12 Comunicazione del condomino ai sensi del c.c., art. 1122 87
F13 Comunicazione dell’amministratore ai sensi del c.c., art. 1122-bis 88
F14 Delibera assembleare ai sensi del c.c., art. 1122-bis 89
F15 Delibera per l’installazione sulle parti comuni di impianti di videosorveglianza 91
F16 Ricorso per la nomina di amministratore di condominio promosso dal condomino 92
F17 Ricorso per la nomina di amministratore di condominio promosso dall’amministratore
dimissionario 93
F18 Delibera di nomina dell’amministratore ai sensi del c.c., art. 1129 94
F19 Accettazione della nomina come amministratore di condominio 95
F20 Istanza di accesso al conto condominiale 96
F21 Lettera per la riscossione forzosa di somme ex c.c., art. 1129 97
F22 Ricorso per decreto ingiuntivo per la riscossione forzosa di somme 98
F23 Delibera per la revoca dell’amministratore di condominio 99
F24 Istanza del condomino per la convocazione dell’assemblea ai sensi del c.c., art. 1120 100
F25 Ricorso per ottenere la revoca dell’amministratore 101
F26 Richiesta di integrazioni formulata dall’amministratore ex c.c., art 1130 102
F27 Delibera assembleare di nomina di un revisore contabile e del Consiglio di condominio 103
F28 Impugnazione di delibera assembleare 104
F29 Delibera assembleare in materia di mediazione civile 106
F30 Delibera assembleare di approvazione della proposta conciliativa 107
F31 Registro di contabilità 108
F32 Riepilogo finanziario 109
F33 Stato patrimoniale dell’esercizio chiuso il 31/12/n 110
F34 Nota sintetica esplicativa della gestione 111
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
2. Competenze e funzioni dell'amministratore
2.1 I rapporti fra amministratore e condomini nella disciplina previgente
La precedente struttura dell’apparato condominiale si poggia su un principio operante
anche nell’ambito del diritto societario: infatti, l’intera organizzazione condominiale si
basa su una relazione fiduciaria fra il soggetto che esprime le decisioni in sede as-
sembleare (ossia, per l’appunto, l’assemblea) e quello che esegue le delibere (cioè
l’amministratore). In questo contesto, non viene attribuito alcun potere ai condomini,
considerati uti singuli. In altre parole, non c’è la possibilità di un efficace funzionamento
dell’organo amministrativo poiché le sue funzioni sono inscindibilmente legate a quelle
dell’organo assembleare: infatti, tutto il sistema organizzativo si inscrive nell’area dei
poteri rappresentativi dell’amministratore, desumibili dal c.c., artt. 1130 e 11311.
In secondo luogo, l’amministratore non ha la facoltà di gestire effettivamente le
parti comuni, come prevede il c.c., art. 1130, n. 2), poiché è privo di efficaci poteri
sanzionatori nei confronti dei condomini o dei terzi che ne violano la destinazione
d’uso. Inoltre, un limite della disciplina vigente è la considerazione per cui, in sostanza,
l’amministratore non sia altro che l’emanazione dell’organo assembleare, mentre non
sussistono doveri inerenti ai singoli condomini nei confronti dell’amministratore, in qua-
lità di gestore del condominio a livello organizzativo. Le responsabilità dell’ammini-
stratore nell’esercizio del suo mandato, ciò nonostante, secondo la costante dottrina e
giurisprudenza, ricadono interamente sull’organo deliberativo, poiché l’organo esecuti-
vo agisce in qualità di mandatario. Il problema originario, in realtà, risiedeva nella gene-
ricità delle formulazioni legislative: a titolo esemplificativo, il c.c., art. 1130, n. 2), parla
di «disciplina dell’uso delle cose comuni», ma senza specificare in cosa consista tale
disciplina; e, ancora, il n. 3) dello stesso articolo impone la riscossione dei contributi,
ma non prevede termini perentori.
2.2 Durata, nomina e tipizzazione della revoca dell’amministratore
La figura dell’amministratore di condominio nella disciplina anteriore alla riforma en-
trata in vigore nel giugno del 2013 si fonda, anche in virtù delle funzioni svolte da tale
soggetto, su una nozione che privilegia la gestione operativa degli interessi condomi-
niali2. Tuttavia, le interpretazioni circa la natura giuridica di tale figura non sono state
-------------------------------------------
1
Cfr. Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1559, in Foro it., 2, 1997.
2
BASILE M., op. cit., 1990, p. 8.
© Cesi Multimedia 15Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore affatto univoche in dottrina e in giurisprudenza e ciò era evidente soprattutto nell’ambito della disciplina della durata, della nomina e della revoca dell’amministratore. Il testo del c.c., art. 1129, infatti, prevedeva la durata annuale, fondando sia la nomina che la revoca dell’amministratore su base fiduciaria e questo poneva alcuni problemi circa la questione del tacito rinnovo della carica. Gli orientamenti giurisprudenziali, in- fatti, fino a oggi sono divisi fra chi ritiene che non esista alcun fondamento giuridico per l’ultrattività dell’investitura e chi, invece, considera assolutamente necessario assicurare l’esigenza concreta di continuità della carica3. In realtà, nel problema della durata del condomino è racchiusa anche la spinosa questione della natura giuridica dell’amministratore di condominio: infatti, coloro che qualificano il soggetto in esame come mandatario, affermano anche la conseguente illegittimità della prorogatio dei po- teri quando non esiste una volontà, anche se tacita, dei condomini in questa direzio- ne4; d’altra parte, gli interpreti favorevoli alla perpetuatio dei poteri, invece, radicano la propria soluzione ermeneutica all’identificazione dell’amministratore come titolare di uf- ficio di diritto privato senza mandato. Oltre alla natura giuridica dell’amministratore, la sua nomina e la durata annuale pone- vano problemi ermeneutici anche per quel che concerneva la riconferma dell’amministratore stesso, soprattutto nel senso della maggioranza da applicare. Mentre, infatti, la giurisprudenza di legittimità applicava estensivamente il disposto del c.c., art. 1136, c. 4 (tipico per le ipotesi di nomina), anche ai casi di riconferma dell’amministratore5, non mancavano sentenze di merito che capovolgevano tale as- sunto, richiedendo una maggioranza diversa6. ------------------------------------------- 3 In quest’ultimo senso, si deve segnalare Cass. civ., sez. III, 18 marzo 2010, n. 6555, conforme a Cass. civ., sez. II, 12 novembre 2002, n. 15858, in GIOVAGNOLI R., op. cit., 2010, p. 1080, dove si afferma che «là dove, nei condominii composti almeno cinque condomini, l’amministratore assume la qualità di organo stabile o necessario, anche quando sia scaduto, dimissionario e non rinnovato nell’incarico, continua a svolgere ad interim le sue funzioni, salvo che sia stato revocato per giusta causa, finché l’assemblea o l’autorità giudizia- ria non ne nomini un altro al suo posto: e ciò non per l’ultrattività dell’investitura prodotta dal precedente atto di nomina, ma per l’esigenza di assicurare la continuità della funzione assicurata dall’organo». 4 Ad esempio, molto chiara in questa direzione esegetica è Cass. civ., sez. II, 12 novembre 2002, n. 15858, in ibidem, secondo la quale «il principio secondo cui l’amministratore di un condominio, anche dopo la ces- sazione della carica per dimissioni o per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., conserva ad interim i suoi poteri e può continuare a esercitarli fino a che non sia sostituito da altro amministratore, fondandosi su una presunzione di conformità di siffatta prorogatio di poteri all’interesse e alla volontà dei condomini, non può trovare applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con deliberazione dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico». 5 Cfr. Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1994, n. 4269, in ibidem, p. 1079, per cui «la disposizione dell’art. 1136, comma 4 c.c., la quale richiede per la deliberazione dell’assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell’amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma è applicabile an- che per la deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato». 6 In tal senso, cfr. Trib. Roma, sez. V, 15 maggio 2009, n. 10701, citata da GEROSA F., Tre semplici contributi alla riforma del condominio in Condominio, n. 128, 2012, p. 13, con cui si è affermato il seguente principio: «per la sola conferma dell’amministratore in carica è sufficiente la maggioranza ordinaria prevista del terzo comma dell’art. 1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio). 16 © Cesi Multimedia
Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore Una prima evoluzione della materia si deve al disegno di legge del Senato del 2011, dove si era previsto che l’incarico dell’amministratore fosse di durata biennale e che, salvo diversa espressa deliberazione dell’assemblea, si intendesse rinnovato per un’eguale durata. La norma, tuttavia, è stata modificata con la l. 220/2012, che ha stabilito un incarico di durata annuale con la possibilità di rinnovazione per un ulteriore anno. In questa prospettiva, il legislatore ha voluto eliminare ogni dubbio circa la garanzia del ruolo dell’amministratore nella continuità delle proprie funzioni, fermo restando che però tale carica non debba essere eccessivamente lunga, come invece avrebbe stabilito il d.d.l. del 2011. Pertanto, fermo restando il termine annuale della carica, qualora non vi sia una nuova delibera assembleare in cui si ricavi non tacitamente, ma espressamen- te, la volontà dei condomini a non rinnovare l’incarico, l’amministratore sarà comunque riconfermato per un ulteriore anno. La ratio della norma in esame, dunque, da un lato ha risolto la questione della ricon- ferma dell’amministratore, che avviene per l’appunto ex lege e, dall’altro, ha del tutto eliminato la questione relativa al quorum deliberativo necessario alla conferma dell’amministratore stesso. Ciò nonostante il tempo dell’incarico dell’amministratore è stato assoggettato, come già accennato in precedenza, a criteri che richiamano le norme costituzionali in materia di rapporti fra Parlamento e Governo. Infatti, si è riproposta in termini civilistici – in un diverso ambito di microfisica del potere – la stessa relazione fra organo deliberativo e organo di governo, dovendo quest’ultimo rispettare un tempo di incarico non troppo lungo. Tuttavia, un dato squisitamente privatistico, che attiene alla materia condominia- le e che ha comportato la riduzione della durata in carica dell’amministratore nel pas- saggio dal d.d.l. del 2011 alla l. 220/2012, riguarda l’intenzione del legislatore di evitare che l’organo esecutivo – durando in sostanza per un quadriennio, come voleva il citato disegno di legge – si sclerotizzasse e, dunque, non rispondesse più a quelle esigenze di celerità ed efficienza che, invece, costituiscono il sottofondo permanente della disci- plina che si è concretata nella novella del 2012. A conferma dell’esistenza di questi nuovi criteri, peraltro, depone la formulazione dell’art. 1129, come modificato dalla l. 220/2012, che prevede un principio di celerità nella nomina dell’amministratore: il comma primo della norma poc’anzi citata, infatti, stabilisce che in caso di inerzia dell’organo assembleare costituito da otto condomini (nella formulazione originaria del d.d.l. del 2011 erano solo quattro), la nomina sia fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini. Un’ulteriore novità nei termini di una prosecuzione dell’incarico è rappresentata dalla l. 220/2012, art. 9, alla luce di cui la nomina del nuovo amministratore può essere ------------------------------------------- Invero, la conferma dell’amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revo- ca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è suffi- ciente la maggioranza prevista dal terzo comma dell’art. 1136 c.c.». © Cesi Multimedia 17
Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore promossa anche dall’amministratore dimissionario. Sempre nel senso della celerità dell’incarico assegnato all’amministratore, depone anche il nuovo c.c., art. 1129, che configura come ipotesi di revoca dell’incarico il rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Tuttavia, la vera novità assoluta è costituita dalla professionalità dell’incarico, come si ricava dal combinato disposto fra c.c., art. 71, disp. att., e c.c., art. 1129, c. 2. In par- ticolare, la prima norma precisa che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio solo coloro che: a) hanno il godimento dei diritti civili; b) non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, contro l’amministrazione del- la giustizia, contro la fede pubblica, contro il patrimonio e per ogni altro delitto non col- poso per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni; c) non sono stati sottoposti a misure di preven- zione definitive; d) non sono interdetti o inabilitati; e) non risultano annotati nell’elenco dei protesti cambiari; f) hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di for- mazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Analizzando partitamente questi requisiti, essi possono essere raggruppati in varie ca- tegorie. Anzitutto, vi sono requisiti positivi, ossia caratteristiche indefettibili per ogni amministratore: in questo ambito rientrano, ad esempio, il requisito del conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado e quello relativo alla frequentazione di corsi di formazione iniziale, da un lato, e dello svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, dall’altro. La norma, peraltro, si è premurata di evitare quest’ultimo requisito a coloro che già svolgano funzioni ammini- strative all’interno del condominio, a seguito di nomina dell’assemblea. Il c.c., art. 71, disp. att., d’altro canto, è severissimo relativamente all’altra categoria di requisiti, ossia quelli negativi: infatti, la loro perdita comporta la cessazione dell’incarico. In questi casi, peraltro, le funzioni gestorie sono attribuite di diritto ai condomini uti singuli: detto altrimenti, ogni condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Il c.c., art. 1129, invece, impone alcuni obblighi all’amministratore, da adempiersi contestualmente all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico: a) comu- nicare i propri dati anagrafici e professionali, nonché il codice fiscale ovvero, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione; b) comunicare il locale dove si tro- vano i registri dell’anagrafe condominiale, quelli dei verbali delle assemblee, quello di nomina e revoca dell’amministratore e quello di contabilità; c) comunicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prendere visione dei succitati registri e ottenerne copia. Oltre a questi obblighi di comunicazione emerge anche la facoltà, attribuita all’organo assembleare, di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai con- domini di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Ulteriori obblighi riguardano l’affissione nel luogo di accesso 18 © Cesi Multimedia
Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore al condominio o di maggior uso comune dell’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. Quanto alla revoca la novella legislativa ha specificato, rispetto al passato, le ipotesi di gravi irregolarità della gestione che si sostanziano: a) nell’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; b) il reiterato rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore; c) la mancata esecu- zione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi, ma anche delle deliberazioni dell’assemblea; d) la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale; e) la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; f) l’avere acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; g) l’avere omesso di agire per la riscos- sione forzosa delle somme dovute al condominio; h) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al c.c., art. 1129, c. 2. Enucleando i principi che soggiacciono alle ipotesi di revoca, pertanto, è possibile af- fermare che il legislatore, come è stato osservato, ha rafforzato la continuità della fun- zione gestionale che ricopre l’amministratore, grazie alla norma che impone all’amministratore uscente di garantire la funzione medesima: in questa direzione deve essere interpretato, infatti, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore, che importa la revoca dell’incarico. In secondo luogo, si è crea- to un nesso fra esecuzione delle delibere condominiali e relativa causa di revoca: in tale senso, si rafforza – ancora una volta – il ruolo esecutivo dell’amministratore nei confronti dell’assemblea, costituendo peraltro ipotesi speciale di revoca la mancata riscossione forzosa dei crediti condominiali. In terzo luogo, non è mancata la conte- stualizzazione dell’operato dell’amministratore di condominio nell’orbita dei provvedi- menti giudiziari e amministrativi, di cui il legislatore impone l’osservanza. Inoltre, la spe- cificazione di regole professionali in materia contabile e di tenuta dei documenti rappresenta una novità indiscussa della novella, mentre è sparito ogni riferimento relati- vo alla qualificazione dell’amministratore come garante della sicurezza (che invece e- sisteva nel d.d.l. del 2011), anche se permane il suo ruolo di soggetto preposto alla tu- tela della destinazione d’uso dell’immobile. 2.3 Le funzioni classiche dell’amministratore nella disciplina previgente Il c.c., art. 1130, nella previgente formulazione, raggruppando le funzioni dell’amministratore di condominio in quattro categorie, poneva significativi problemi di natura pratica. Eccettuata l’ipotesi dell’esecuzione delle delibere assembleari e l’individuazione di una regolamentazione sull’uso delle cose comuni e la prestazione di servizi comuni, infatti, punti critici sorgono rispetto alle funzioni indicate nei numeri 3) e 4) del medesimo articolo citato. © Cesi Multimedia 19
Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore Sul ruolo dell’amministratore nella cura dell’osservanza del regolamento di condo- minio, ad esempio, il problema relativo alla necessità o meno di una delibera assem- bleare che autorizzi l’amministratore stesso a tale funzione è stata negata con vigore della recente giurisprudenza di legittimità7. Rilievi di identico tenore sono stati posti all’attenzione della Suprema Corte di Cassazione, rispetto al compimenti di atti conser- vativi relativi ai diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Infatti, secondo la giurispru- denza in esame, menzionando gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comu- ni, il c.c., art. 1130, n. 4) non si riferisce solo alle misure cautelari, ma anche a tutti gli atti diretti a conservare l’esistenza delle parti comuni8. Di qui ne consegue che, anche in questo caso, la legittimazione attiva dell’amministratore ad agire in giudizio non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea per conseguire i seguenti interventi: a) la demolizione della sopraelevazione realizzata in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche9; b) la demolizione della costruzione effettuata anche alterando l’estetica della facciata dell’edificio sulla terrazza di copertura10; c) l’azione in senso contrario alla sottrazione, a opera di taluni condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i condomini11; d) il risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa con la con- servazione dei diritti sulle parti comuni12; e) l’instaurazione di un giudizio per la rimozio- ne di finestre da taluni condomini aperte abusivamente, in contrasto con il regolamen- to, sulla facciata dello stabile condominiale13. La rappresentanza sostanziale e processuale del condominio che spetta ex lege all’amministratore nelle ipotesi sopra citate, peraltro, non si estende a livello applicativo anche ai casi che fuoriescono dalla predetta disciplina. Così, ad esempio, autorevole giurisprudenza di merito ha affermato che il potere di rappresentanza ex mandato che lega l’amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dal c.c., art. 1130, sicché tali limiti possono essere superati solo se il regolamento di con- dominio o l’assemblea conferiscano maggiori poteri14. ------------------------------------------- 7 Cfr. Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2010, n. 21841, e Cass. civ., sez. II, 26 giugno 2006, n. 14735, in GIOVAGNOLI R., op. cit., 2010, p. 1083, secondo cui «curare l’osservanza del regolamento di condominio è compito precipuo affidato dall’art. 1130 c.c. all’amministratore, il quale pertanto è senz’altro abilitato ad agire e resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra quell’apposita autorizzazione, che è richiesta dalla dispo- sizione richiamata dalla ricorrente solo per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso. Superflua, quindi, è la deliberazione dell’assemblea di dare corso al giudizio e conseguentemente ininfluente è la maggioranza con cui essa è stata adottata». 8 Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2010, n. 14626, in Giust. civ. Mass., 6, 2010, p. 925. 9 Cass. sez. un., 8 marzo 1986, n. 1552, in Giur. it., 1987, I, p. 553. 10 Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611, in Giust. civ. Mass., 1, 2010, p. 2130. 11 Cass. civ., sez. II, 3 maggio 2001, n. 6190, in Arch. loc. e cond., 2001, p. 802. 12 Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474, in GIOVAGNOLI R., op. cit., 2010, p. 1087. 13 Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2010, n. 21841, in ibidem, p. 1083. 14 Cfr. Trib. Roma, sez. V, 4 maggio 2010, n. 9812, in FICCADENTI F., Il potere di effettuare una ricognizione di debito non rientra fra le attribuzioni dell’amministratore (si ritrova sul link http://dirittocondominiale. wor- dpress.com/2010/10/11/il-potere-di-effettuare-una-ricognizione-di-debito-non-rientra-tra-le-attribuzioni- 20 © Cesi Multimedia
Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore 2.4 La modifica delle funzioni classiche nella novella legislativa Il contributo offerto dalla novella legislativa nella definizione delle funzioni dell’amministratore è consistito, da un lato, in una sostanziale modifica degli originari compiti a questi assegnati e, dall’altro, nell’individuazione di nuovi obblighi, definiti mol- to spesso prima della riforma in alcune discipline di settore. 2.4.1 La convocazione annuale per l’approvazione del rendiconto condominiale Anzitutto, alla scarna disciplina del c.c., art. 1130, n. 1 ), che assegnava un ruolo me- ramente passivo ed esecutivo all’amministratore (infatti, questi doveva solo «eseguire le deliberazioni dell’assemblea»), con la nuova norma si assiste anche a un compito atti- vo della stessa figura in esame, poiché questi convoca annualmente l’organo delibe- rativo per l’approvazione del rendiconto condominiale, assicurando così una più ef- ficace professionalità all’istituto in questione. Poco importa, in tale prospettiva, che il ruolo sia già previsto attualmente nella discipli- na fino a poco fa vigente al c.c., art. 1135, che regola le attribuzioni dell’assemblea dei condomini. Proprio il fatto che sia previsto un esplicito obbligo dell’amministratore – e non dell’assemblea – in materia di convocazione dell’organo deliberativo per l’approvazione del rendiconto, da un lato, evidenzia il proposito della novella di attribui- re un ruolo attivo all’amministratore stesso e, dall’altro, identifica una posizione di auto- nomia dell’organo esecutivo anche rispetto a eventuali responsabilità nei confronti dell’assemblea, soprattutto nei casi in cui l’amministratore non ottemperi a tale obbligo. In tal senso, la novella legislativa incide, proprio rispetto al citato profilo di autonomia dell’organo esecutivo del condominio, sulla correttezza della gestione contabile che spetta all’amministratore, identificando un nesso indissolubile fra amministratore e as- semblea dei condomini, informato a un principio di trasparenza. Ciò, d’altra parte, supera in via definitiva quella giurisprudenza che si era formata in via tralatizia, secondo la quale non era necessario che la contabilità amministrativa fosse tenuta con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo sufficiente che es- sa fosse idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione15. L’obbligo di rendicontazione, infatti, pur non rientrando entro i canoni della normativa societaria, comunque si riferisce a un consolidamento dell’interpretazione che intende l’amministratore come un mandatario: infatti, la di- sciplina come identificata dal nuovo c.c., art. 1130, n. 1), riecheggia molto da vicino il ------------------------------------------- dellamministratore/), che non ha riconosciuto all’amministratore di condominio, privo di mandato da parte dell’assemblea dei condomini, il potere di effettuare una ricognizione di debito che si riflette sulla sfera giuri- dico-patrimoniale dei singoli condomini. 15 Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405, in GIOVAGNOLI R., op. cit., 2010, p. 1088. Peraltro, come si vedrà di seguito, proprio l’individuazione di peculiari obblighi contabili impone all’amministratore di non redi- gere un rendiconto contabile in maniera approssimativa, ma di seguire regole alla luce delle quali l’assemblea valuterà – in sede di approvazione del documento contabile in esame – la professionalità dell’amministratore stesso. © Cesi Multimedia 21
Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore disposto di cui al c.c., art. 1713, in materia di mandato, la cui rubrica è titolata «Obbli- go di rendiconto», dove si afferma che il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del suo mandato16. 2.4.2 La nuova disciplina in materia di riscossione dei contributi Ancora più esigente sotto il profilo di una buona gestione del condominio, inoltre, si staglia la disciplina puntuale in materia di riscossione delle somme dovute dai condo- mini in nome e per conto del condominio. Mentre, infatti, la normativa previgente si li- mitava solo a definire questo obbligo dell’amministratore del condominio, al contrario la nuova formulazione del c.c., art. 1129, c. 7, impone all’amministratore stesso di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro il termine di sei mesi dal mo- mento della chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso. In tal sen- so, da un lato, la novella legislativa concorda con quella posizione giurisprudenziale se- condo la quale il soggetto che assume la qualità di creditore degli oneri condominiali dovuti dai condomini è solamente il condominio17; dall’altro evidenzia che il termine di sei mesi è perentorio. Tuttavia, nella sua articolazione complessiva, la l. 220/2012 è meno precisa rispetto al disegno di legge emanato dal Senato nel 2011. Nella formulazione precedente, infatti, si prevedeva una rapidità maggiore nella procedura di riscossione forzosa dei crediti condominiali: l’azione, infatti, doveva essere proposta entro quattro mesi e tale termi- ne decorreva dal momento in cui il credito fosse divenuto esigibile. Inoltre, si confi- gurava in quest’ipotesi una responsabilità dell’amministratore per i danni prodotti dal- la proposizione di un’azione tardiva. Tutto ciò non emerge più dal complesso normativo del c.c., art. 1129, come novellato dalla l. 220/2012: infatti, l’esigenza di una buona amministrazione nei termini della cele- re riscossione degli oneri condominiali è desumibile solo dal fatto dell’omessa azione per la riscossione forzosa. L’unico criterio di valutazione dell’omissione, peraltro, in queste ipotesi corrisponde all’omessa diligenza nella proposizione dell’azione. Tuttavia è venuto meno il doppio regime sanzionatorio che si sarebbe potuto comminare ------------------------------------------- 16 Questo aspetto, infatti, è sottolineato da Cass. civ., sez. II, 8 agosto 2003, n. 11940, in ibidem, p. 1088. Tuttavia, cfr. anche il contributo di Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159, in ibidem, che enfatizza l’aspetto che correla l’assemblea all’amministratore secondo la logica del mandato e che afferma dunque che «in tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendicontazione annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, e i relativi costi siano assunti da condomini istanti». 17 Così Cass. civ., sez. II, 7 maggio 2010, n. 11197, citata in CIACCAFAVA F., Oneri condominiali, è il condo- minio il soggetto creditore su http://www.professioni-imprese24.ilsole24ore.com/professioni24 / ediliziaam- biente/ediliziaimmobili/news/Condominio0.html, secondo cui la qualità di creditore non può essere ricono- sciuta all’amministratore, il quale assume soltanto la veste di mandatario del condominio per tutti i rapporti attinenti alla gestione delle cose e dei servizi comuni. 22 © Cesi Multimedia
Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
all’amministratore inadempiente, che avrebbe costituito un indice sicuro del fatto che il
termine posto per la riscossione degli oneri condominiali fosse di natura decadenziale.
2.5 Le nuove funzioni dell’amministratore
Oltre alla modificazione delle funzioni classiche dell’amministratore che, come si è vi-
sto, sono state improntate a una maggiore professionalità e trasparenza, il legislatore,
con l’ingresso della riforma in materia del condominio, ha individuato anche delle fun-
zioni nuove in capo all’amministratore di condominio, che lo rendono gestore in sen-
so pieno. Tuttavia, come si vedrà, alcuni di questi profili – presenti nel d.d.l. del 2011 –
non sono stati recepiti nella l. 220/2012. Il quadro normativo, infatti, è mutato già in se-
de di discussione sulla novella in materia di condominio, confluita nella l. 220/2012, ma
spunti significativi – ed estremamente innovativi, purtroppo abbandonati con la cristal-
lizzazione della norma in esame – erano già emersi nel d.d.l. del Senato 71/2011.
Vari sono stati i punti che, nell’ambito della redazione del disegno di legge, intendeva-
no radicalmente innovare i rapporti organizzativi all’interno della struttura condominiale.
In primo luogo, si voleva attribuire un potere di sollecitazione rivolto nei confronti
dell’amministratore non solo da parte dell’assemblea, ma anche da parte dei condo-
mini, considerati uti singuli. In secondo luogo, si è assistito a una formulazione più tec-
nica e precisa della normativa inerente ai rapporti tra amministratore e condomini, me-
diante due strumenti: da un lato, l’identificazione di puntuali poteri dell’organo esecuti-
vo; dall’altro, l’individuazione dei doveri dei singoli condomini.
Tuttavia solo alcune di queste norme, come accennato in precedenza, sono rientrate
nell’attuale novella legislativa: in questa prospettiva è possibile distinguere fra gli articoli
che hanno formato oggetto di modifica nel corso del dibattito parlamentare e quelli
che, invece, sono stati del tutto espunti dalla l. 220/2012.
2.5.1 L’amministratore come garante della sicurezza
Una prima funzione nuova dell’amministratore di condominio, prevista dal disegno di
legge del 2011 ma non confluita nella novella legislativa, riguardava la garanzia della
sicurezza dell’edificio, che in precedenza veniva ascritta sia dalla giurisprudenza di
legittimità che da quella di merito entro i canoni civilistici del c.c., art. 2051.
Ad esempio, molti dicta del giudice milanese affermavano che anche nell’ambito del
condominio si applica il c.c., art. 2051: pertanto, il singolo condomino può agire, quale
terzo nei confronti del gruppo della collettività condominiale tenuto alla custodia e alla
manutenzione delle cose comuni, per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dal
cattivo funzionamento di un impianto comune o per i difetti di parti comuni
dell’edificio18. E ancora: sempre in tema di manutenzioni delle parti comuni (la fattispe-
-------------------------------------------
18
Trib. Milano, 27 maggio 1993, in Arch. loc. e cond., 1994, p. 613.
© Cesi Multimedia 23Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
cie si riferiva a infiltrazioni) lo stesso Tribunale di Milano aveva stabilito che la norma di
cui al c.c., art. 2051, si sarebbe applicata anche in materia di condominio, in quanto il
singolo partecipante si poneva come terzo nei confronti del gruppo condominiale, sul
quale a sua volta sarebbe gravato l’obbligo di custodia e di manutenzione delle parti e
degli impianti comuni dell’edificio19. La genesi di quest’applicazione della disciplina ge-
nerale definita in materia di illecito aquiliano, in realtà, derivava dal fatto che
nell’ordinamento precedente non esisteva una normativa speciale, che estendesse i
principi del d.lgs. 81/2008 anche all’amministratore di condominio.
Tutto ciò, invece, è avvenuto proprio mediante la nuova formulazione del c.c., art.
1130, che al n. 6) prevede anzitutto la menzione, all’interno del registro di anagrafe
condominiale, delle condizioni di sicurezza dell’unità immobiliare amministrata. Tale
aspetto della disciplina, peraltro, è uno dei pochi che è restato immutato nel passaggio
dal disegno di legge del 2011 alla l. 220/2012.
Quel che rileva ai nostri fini, nell’ambito dell’indagine del mancato recepimento della
direttiva legislativa nella novella legislativa, invece è soprattutto la portata rivoluzionaria
del c.c., art. 1122-bis, solo originariamente rubricato «Interventi urgenti a tutela del-
la sicurezza degli edifici», profondamente modificata nel passaggio dal d.d.l. del 2011
alla l. 220/2012. La norma in esame, infatti, imponeva già nel suo esordio il divieto di
realizzazione e di mantenimento di impianti o opere che non rispettassero la nor-
mativa sulla sicurezza degli edifici, estendendo siffatto obbligo sia alle parti comuni
sia alle unità immobiliari di proprietà individuale.
Tuttavia, quel che avrebbe avuto portata significativa in questa prospettiva era il giudi-
zio espresso dal legislatore rispetto all’inosservanza di tale obbligo: infatti, il d.d.l. 2011
proseguiva affermando che il mancato rispetto della normativa in materia di sicurezza si
considerava ex lege situazione di pericolo immanente non solo per l’integrità delle
parti comuni e delle unità immobiliari individuali, ma anche l’integrità fisica delle persone
che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono. Commen-
tando il primo comma dell’art. 1122-bis, in questo senso, emergeva una forte tutela
reale e personale, in quanto la norma in esame era orientata a proteggere l’integrità
non solo delle parti comuni e delle proprietà individuali, ma anche delle persone che
insistono o accedono al condominio. Il problema che la norma poneva era la qualifica-
zione della tutela di coloro che accedono o insistono occasionalmente sul condominio:
in questo caso, non vi erano dubbi che si incorresse in un illecito aquiliano non ricon-
ducibile alla fattispecie del c.c., art. 1122-bis.
Il rapporto che intercorreva fra questa disciplina di tutela della sicurezza dell’edificio e il
ruolo dell’amministratore era offerto dal comma successivo dello stesso c.c., art.
1122-bis, dove si individuavano i poteri di accesso dell’amministratore, che erano
condizionati alla richiesta non dell’intero organo assembleare, ma anche di un solo
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19
Trib. Milano, 4 luglio 1991, in Arc. loc. e cond., 1991, p. 586 e Trib. Milano, 27 maggio 1993 in Arch. loc. e
cond., 1994, p. 613.
24 © Cesi MultimediaCapitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore condomino o conduttore: ciò significa che il potere di tutela di sicurezza degli edifici, alla luce del disegno di legge del 2011, non poteva essere esercitato d’ufficio dall’amministratore20. Tuttavia era evidente che, se l’amministratore non avesse e- sercitato i poteri di cui al c.c., art. 1122-bis, sarebbe divenuta operativa una delle cause di revoca previste dal c.c., art. 1129. Il presupposto oggettivo per il diritto d’accesso dell’amministratore, inoltre, avrebbe trovato una giustificazione nel ragionevole sospetto, che difettassero le condizioni di sicurezza definite dal c.c., art. 1122-bis, c. 1. Tuttavia, in questo caso, sarebbero sorti problemi differenziati in ragione di distinte ipotesi. Qualora, infatti, l’amministratore avesse avuto accesso alle parti comuni, egli avrebbe esercitato stricto sensu le proprie funzioni in senso gestionale, potendo accedere alle parti comuni dell’edificio. Vicever- sa, nel caso in cui l’organo esecutivo del condominio avesse avuto accesso alle pro- prietà di uso individuale, l’amministratore avrebbe incontrato il limite costituzionale del domicilio, previsto dalla Cost., art. 14, per cui sarebbe stato necessario che egli richie- desse l’accesso alle parti di proprietà individuale. Ciò non significava che l’amministratore non avesse alcun potere di accesso alle unità immobiliari di uso individuale: infatti, il c.c., art. 1122-bis, c. 6, prevedeva esplicitamen- te che, nel caso in cui l’interpellato non avesse consentito l’accesso, sarebbe sta- to possibile agire in via cautelare o nell’ambito di un giudizio di cognizione ordina- rio, dovendo essere convocata, ove possibile, un’assemblea. È chiaro che l’inciso “ove possibile”, riferito alla convocazione dell’assemblea, era giustificato dallo stato di peri- colosità in cui avrebbero versato i luoghi. Comunque, se il tribunale avesse accertato che il diniego all’accesso fosse stato immotivato, lo stesso organo giurisdizionale avrebbe posto le spese a carico di chi aveva negato l’accesso. Inoltre, il semplice fatto che fosse esibita la documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle norma- tive di sicurezza non avrebbe rappresentato un ostacolo all’accesso, ferme restando le differenze relative all’area (comune o di proprietà individuale) a cui si accedeva. Quanto alle modalità di accesso, anche in questo caso, il legislatore si era premurato di distinguere il primo dal secondo caso: infatti, se l’amministratore avesse eseguito l’accesso alle parti comuni, questo sarebbe avvenuto con un tecnico nominato d’accordo con il richiedente, mentre se lo stesso accesso avesse coinvolto le unità immobiliari di proprietà individuale sarebbe stata necessaria la presenza di un tecni- co nominato di comune accordo fra richiedente e interpellato. In quest’ultima ipo- tesi, sarebbero valse le stesse regole operanti nel caso di diniego d’accesso alla pro- prietà individuale: infatti, se il proprietario o il conduttore non avessero trovato un ac- cordo sulla nomina del tecnico, sarebbe stato possibile chiedere al tribunale gli oppor- tuni provvedimenti anche in via d’urgenza, previa convocazione dell’assemblea, ove possibile. ------------------------------------------- 20 La giustificazione di questa norma, in tale senso, può essere rinvenuta nel carattere gestorio della figura dell’amministratore. © Cesi Multimedia 25
Formulario
F2. Delibera di modifica di destinazione d’uso delle parti comuni ex c.c.,
art. 1117-ter
Il giorno ..................... alle ore ................ si è riunita l’assemblea ordinaria, convocata
dall’Amministratore di condominio Sig. ........................................ in data .....................
a mezzo racc. a/r (oppure: a mezzo fax o a mezzo PEC), per discutere e deliberare sul
seguente
ORDINE DEL GIORNO
- modificazione della destinazione d’uso delle seguenti parti comuni dell’edificio con-
dominiale (si elencano, a pena di nullità, le parti comuni che formano oggetto di modifi-
ca) alla nuova destinazione d’uso di seguito indicata (indicare, a pena di nullità, la nuo-
va destinazione d’uso)
Presiede l’assemblea il Sig. ........................................ All’unanimità viene nominato il
Sig. ........................................ a svolgere le funzioni di segretario. L’Amministratore,
dopo aver constatato che l’assemblea è regolarmente costituita, essendo presenti i
condomini (si elencano i nominativi dei condomini) e ........... millesimi, dichiara
l’assemblea a deliberare sull’ordine del giorno.
Relativamente all’unico punto che forma oggetto dell’ordine del giorno, i condomini (si
elencano i nominativi dei condomini), i cui voti rappresentano i quattro quinti dei parte-
cipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, esprimono la volontà di
modificare la destinazione d’uso delle parti comuni di seguito indicate (elencazione det-
tagliata delle parti comuni che formano oggetto di modifica) per la seguente nuova de-
stinazione d’uso.
L’assemblea delibera di modificare la destinazione d’uso della parte comune succitata
nella nuova destinazione d’uso.
Alle ore ............ il presidente dichiara sciolta la seduta.
Il segretario (firma)
.............................
Il presidente (firma)
..............................
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