COME EVITARE ERRORI NEL PRESENTARE LE PRATICHE DOCFA
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24 c a t a s t o
COME EVITARE
ERRORI NEL
PRESENTARE LE
PRATICHE DOCFA
Fabio Colantoni
H
In queste pagine l’autore ha ritenuto o ritenuto utile in questo articolo affron-
utile affrontare il tema, quanto mai tare il tema, quanto mai attuale, delle
sospensioni delle pratiche Docfa, met-
attuale, delle sospensioni delle
tendo l’accento sui principali e più ri-
pratiche Docfa da parte dell’Ufficio correnti errori che si commettono nella stesura di
catastale, che sono numerose, una pratica catastale, al fine di dare indicazioni
frequenti e molto spesso motivate utili e direi basilari a supporto dei colleghi.
dalle stesse osservazioni, con la
Nel corso delle numerose e animate riunioni avu-
conseguenza di penalizzare i tecnici te negli anni, sia con la direzione Regionale Agen-
sia perché allungano i tempi delle zia delle Entrate – Territorio, sia con l’Ufficio Pro-
pratiche sia per il supplemento di vinciale di Roma, tra le diverse problematiche af-
lavoro che comportano. Per risolvere frontate con frequenza e grande attenzione, sono
questa situazione è importante emerse sempre più spesso quelle legate alle so-
utilizzare come linea guida il spensioni delle pratiche Docfa che riportano, con
elevata frequenza, sempre le medesime “motiva-
Vademecum versione 3.0, realizzato
zioni”. Per risolvere una situazione che penaliz-
dagli Ordini professionali tecnici nel
za i tecnici allungando i tempi e obbligandoli a un
2018, integrandolo, alla luce delle supplemento di lavoro è stato realizzato, con il
novità normative, con due strumenti contributo di tutti gli Ordini professionali tecnici, il
di supporto: un elenco dettagliato dei Vademecum 3.0 pubblicato il 19 luglio 2018 (linee
principali controlli effettuati dall’Ufficio guida condivise con l’Ufficio catastale). Si tratta-
in sede di accettazione-verifica del va di un manuale operativo contenente le rispo-
documento Docfa, insieme a uno ste tecniche alle problematiche più frequenti per
la redazione degli atti di aggiornamento del cata-
strumento di controllo consistente in
sto mediante l’applicativo informatico Docfa.
un’utile check-list con le indicazioni
principali per evitare, il più possibile, Alla luce delle novità normative emanate dall’A-
gli errori maggiormente frequenti. genzia delle Entrate in questi ultimi anni e della
necessità di aggiornare il Vademecum, nel testo
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viene fornito un elenco dettagliato voce per voce principali controlli effettuati
dei principali controlli effettuati dall’Ufficio in sede dall’Ufficio in sede di accettazione-
di accettazione-verifica del documento Docfa che verifica documento DOCFA
potrà risultare utile ai colleghi per evitare di in-
correre nelle troppo consuete “sospensioni” del- Fase 1) Controlli Catastali Preliminari
le pratiche. sulle informazioni presenti nel modello D1,1N, 2N
e allegati, nonché sulle informazioni presenti nel-
Infine, invito i colleghi quando propongono la pra-
la banca dati oggetto di aggiornamento.
tica catastale ad utilizzare come linea guida il Va-
demecum versione 3.0, integrato da uno stru- Controllo Descrizione
mento di controllo, pubblicato in queste pagine, effettuato
consistente in un’utile check-list con le indicazio- Intestazioni relative ai soggetti
ni principali per evitare, il più possibile, gli erro- Documento
espresse non coerentemente alle
DOCFA
ri maggiormente frequenti. Questi sono prevalen- normative vigenti
temente di carattere “basico”, ovvero causati da Assenza in banca dati dell’unità
“distrazione e/o imprecisione” del tecnico, e pos- immobiliare in trattazione o sua
Censuario
sono essere facilmente azzerati effettuando un incoerenza con la documentazione
doppio controllo della pratica Docfa prima dell’in- agli atti
vio della stessa. Allo stesso tempo questo con- Documento Errata indicazione degli estremi del
trollo aiuta a comprendere meglio le operazioni di DOCFA tipo mappale
controllo-verifica, accettazione-sospensione del- Errata indicazione della causale di
le pratiche presentate dai professionisti da parte dichiarazione della variazione
dell’Ufficio catastale. Utilizzo di causale non codificata in
presenza di causale codificata
Di fronte all’evidenza che non tutte le sospensio-
Errata attribuzione degli identificativi
ni hanno motivo d’essere e che in molti casi sono
e della zona censuaria e/o della
prive di fondamento, sono convinto che l’obietti-
sezione
vo di riuscire a collaborare con l’Ufficio con men-
Errata redazione dei modelli di
te aperta e con la precisione dei dettagli tecni-
pre-allineamento
ci costituirebbe un netto progresso per entram-
Incongruenza tra n. piani dichiarati
be le parti.
nel modello D1 e nel modello 1N
Concludo con la doverosa precisazione che la Mancanza del collegamento
ckeck-list che abbiamo proposto all’Ufficio cata- dell’unità immobiliare con l’utilità
stale provinciale è stata redatta con il supporto comune censibile
della Commissione catasto del Collegio. Informazioni sui soggetti del tipo
Censuario mappale incompleto o errato per:
a) Quote e Titoli
Intestatari: incoerenza tra la ditta
dichiarata al catasto fabbricati e
terreni
Fase 2) Controlli Planimetrici
controlli sugli elaborati relativi alle schede plani-
metriche delle unità immobiliari presenti nel docu-
mento, ai poligoni per il calcolo della superficie ca-
tastale e alle schede dell’elaborato planimetrico.
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Controlli PLANIMETRIE Controlli ELABORATO PLANIMETRICO
(vedi pp. 35 e 64 del Vademecum 3.0) (vedi pp. 44 e 68 del Vademecum 3.0)
Controllo Descrizione Controllo Descrizione
Immagini raster o vettoriali non leggibili Immagini raster o vettoriali non leggibili
Errata rappresentazione dell’esposizione Erronea redazione dell’elaborato
grafica planimetrico e/o dell’elenco subalterni
Sagoma totale delle unità costituite non Errata rappresentazione dell’esposizione
corrispondente a quella presente in grafica
banca dati nei casi di variazione Sagoma della particella non
Sagoma della particella non corrispondente a quella di catasto terreni
corrispondente al tipo mappale (nei soli presente in banca dati (in assenza di tipo
casi di mappale intero) mappale)
Indicazione nella planimetria catastale Sagoma della particella non
di elementi architettonici o informazioni corrispondente al tipo mappale
che non sono di stretta pertinenza della Errata indicazione dei subalterni rispetto a
planimetria stessa quelli attribuiti nelle singole planimetrie
Erronea indicazione dei subalterni Indicazione nell’elaborato planimetrico
Mancata indicazione del simbolo di di elementi architettonici o informazioni
orientamento che non sono di stretta pertinenza della
Errata indicazione dei piani planimetria stessa
Presenza dei nomi dei confinanti Sagoma della geometria urbana e/o
delle pertinenze esterne esclusive non
Assenza della definizione del perimetro corrispondenti con quella dichiarata nelle
delle attinenze scoperte Elaborato
planimetrico planimetrie delle corrispondenti unità
Schede Utilizzo di diverse scale di immobiliari
planimetriche rappresentazione in una singola scheda Mancata indicazione del simbolo di
Mancata indicazione dell’altezza dei vani orientamento
Mancata indicazione della destinazione Errata indicazione dei piani
dei locali accessori Presenza dei nomi dei confinanti
Errata indicazione della scala di Assenza della definizione del perimetro
rappresentazione dei beni comuni non censibili
Errata rappresentazione della corte Assenza definizione del perimetro delle
esclusiva unità immobiliari dichiarate con le
Perimetro di unità immobiliari, o loro categorie fittizie
porzioni, non completamente definito Assenza della definizione del perimetro
(superfici aperte o tagliate per mancanza delle attinenze scoperte
di spazio per la rappresentazione)
Assenza dell’indicazione del toponimo o
Assenza dell’indicazione del toponimo o toponimo diverso da quello dichiarato nel
toponimo diverso da quello dichiarato nel quadro D1
quadro D1
Utilizzo di diverse scale di
Errata descrizione dei poligoni per il rappresentazione in una singola scheda
calcolo delle superfici, in conformità
con quanto disposto dal DPR 138/98 e Mancata indicazione delle unità
precisamente: Tipologiche
- Errata indicazione della tipologia
- Errato calcolo grafico delle superfici
- Errata indicazione delle altezze
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Fase 3) Controlli sugli indirizzi - Utilizzo di causali quali “rettifica classamento”,
dichiarati dai professionisti nel modello D1 e verifi- “rettifica consistenza”;
ca dell’effettivo utilizzo degli stradari “Thesaurus”. - Utilizzo della causale “presentazione di planimetria
(vedi p. 17 del Vademecum 3.0) mancante” senza indicare se la planimetria sia sta-
ta presentata e/o non reperibile agli atti dell’Ufficio;
Controllo Descrizione - Tipologia del documento Docfa errata (mod. D
Indirizzo certificato (da “thesaurus”) - quadro B).
Indirizzo selezionato da stradario non
certificato (vecchi stradari Docfa) “Intestazioni relative ai soggetti espresse non
Documento coerentemente alle normative vigenti”
Docfa Indirizzo non certificato (inserito
manualmente) (vedi p. 19 del Vademecum 3.0)
Indirizzo non certificato corretto in - Dati errati del soggetto dichiarante;
accettazione - Mancanza di pre-allineamento della ditta;
- Soggetto dichiarante non titolare di diritti reali
Fase 4) Controlli sul classamento sull’immobile.
non danno luogo a sospensione, ma permetto-
no agli operatori dell’accettazione di segnalare alla “Assenza di relazione tecnica (solo nel caso
procedura informatica le unità immobiliari da inse- sia prevista)”
rire nel campione da sottoporre a sopralluogo per- (vedi p.18 del Vademecum 3.0)
ché presentano possibili difformità sul classamento. - Mancata indicazione degli estremi di atti e/o do-
Per questo motivo non vi è una specifica check-list. cumenti;
- Mancanza di specificazione dei motivi per le
presentazioni con causali non codificate;
PRINCIPALI CAUSE DI SOSPENSIONE DOCFA - Mancata indicazione della qualifica del sogget-
Controlli Catastali to dichiarante in caso di intestazione a persona
(vedi da p. 20 a 35 del Vademecum 3.0) giuridica;
- Mancata integrazione delle causali codificate;
“Errata indicazione della causale di dichiara- - Mancata indicazione riguardante i requisiti di ru-
zione della variazione” ralità;
- Indicata divisione anziché frazionamento per - Mancata indicazione, ai sensi della circ. 4/2009,
trasferimento diritti (e viceversa); relativa alla categoria F/4;
- Indicata la causale fusione nel caso in cui que- - Mancata indicazione, ai sensi della circ. 4/2009,
sta non vi sia; dell’indicazione relativa alla costituzione di aree
- Omessa indicazione della causale ampliamento; urbane correlate al lotto edificato;
- Indicazione della causale ampliamento senza - Mancata indicazione, ai sensi della nota 15232/2002
sopprimere alcun subalterno; della correlazione delle u.i.u. “unite di fatto”.
- Utilizzazione errata della causali relative alla de-
molizione totale e parziale; “Assenza in banca dati dell’unità immobiliare
- Indicata la causale “diversa distribuzione spazi in trattazione o sua incoerenza con la docu-
interni” nel caso in cui questa non vi sia; mentazione agli atti”
- Utilizzo della causale “frazionamento e fusione” (vedi pp. 16 e 18 del Vademecum 3.0)
senza la soppressione e la costituzione di alme- - Dati errati del Tipo Mappale;
no due u.i.u.; - Dati errati del soggetto dichiarante.
- Utilizzo improprio della causale ultimazione di
“Errata attribuzione degli identificativi e della
fabbricato urbano;
zona censuaria e/o della sezione”
- Utilizzo improprio della causale variazione del-
(vedi p. 16 del Vademecum 3.0)
la destinazione;
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- Dati errati del Foglio, della particella e/o del su- disposto dal DPR 138/98 - Errata indicazione
balterno; Dati errati della zona censuaria; della tipologia”
- Dati errati della sezione; (vedi p. 38 del Vademecum 3.0)
- Errata indicazione dei subalterni da variare in - Tipologia attribuita alle parti della planimetria non
quanto già soppressi o inesistenti nella Banca conforme con quanto previsto dal DPR 138/98.
Dati Censuaria.
“Immagini raster o vettoriali non leggibili”
“Utilizzo di causale non codificata in presenza - Disegni o parti di essi non perfettamente leggibili.
di causale codificata”
“Errata indicazione dei piani”
(vedi da p. 20 a 35 del Vademecum 3.0)
(vedi p. 17 del Vademecum 3.0)
- Mancato utilizzo delle causali codificate specifica-
- Dicitura del piano sulle schede non conforme
te nella pagina help del Quadro B – (Denuncia di
con la normativa catastale;
Variazione – Dati Generali) del programma Docfa.
- Errata corrispondenza fra piani dichiarati nel
“Soggetto dichiarante non avente diritto” modello e scheda catastale;
(vedi p. 18 del Vademecum 3.0) - Uso di dizioni quali “sottotetto” o piano “rialzato”
- Mancata indicazione, nel Quadro Relazione senza l’indicazione del relativo piano corrispon-
Tecnica, della qualifica del dichiarante in caso dente del modello Docfa.
di unità immobiliare urbana intestata a persona
“Sagoma totale delle unità costituite non cor-
giuridica o a soggetto deceduto.
rispondente a quella presente in banca dati
nei casi di variazione”
CONTROLLI EFETTUATTI SULLE - Planimetrie derivanti da variazioni di schede
PLANIMETRIE CATASTALI precedenti non corrispondenti a quelle già pre-
senti in Banca Dati.
“Errata rappresentazione dell’esposizione gra-
fica” Controlli effettuati sull’ Elaborato Planimetrico
(vedi p. 28 e 35 del Vademecum 3.0) (vedi da p. 44 a 49 del Vademecum 3.0)
- Spessore dei muri non definito:
“Errata rappresentazione dell’esposizione gra-
a) l’u.i.u. deve contenere l’indicazione dei muri
fica dell’elaborato planimetrico”
delimitanti gli ambienti, ivi compresi quelli peri-
- Omessa rappresentazione delle dividenti fra le
metrali, anche se in comunione. Ogni muro de-
unità immobiliari; Mancanza dell’indicazione dei
ve essere sempre delimitato da linee continue,
piani;
anche allo scopo di un corretto calcolo della
- Mancanza del numero di subalterno; Mancanza
superficie catastale. Qualora sussistano og-
della linea di confine;
gettive difficoltà nella misurazione di tali spes-
- Mancanza dell’indicazione di almeno due coe-
sori, il tecnico ne stima la dimensione, ripor-
renze;
tandola nella planimetria. Tale circostanza de-
- Mancanza dell’EP per la costituzione di BCNC o
ve essere menzionata nella relazione tecnica
u.i.u. in categoria F.
- Mancanza delle coerenze;
- Omessa rappresentazione del perimetro del “Inesatta redazione dell’elaborato planimetri-
fabbricato in caso di mancanza dell’elaborato co e/o dell’elenco subalterni”
planimetrico; - Elaborato planimetrico incompleto; Elenco su-
- Scala di rappresentazione errata; balterni omesso o incompleto;
- Mancanza dell’indicazione, ai sensi della circ. - Elenco subalterni compilato erroneamente;
4/2009, della posizione del vano scala comune. - Omesso aggiornamento dell’Elaborato Plani-
metrico già presente agli atti dell’Ufficio.
“Errata descrizione dei poligoni per il calco-
lo delle superfici, in conformità con quanto Fonti: Agenzia delle Entrate
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- CHECK LIST DI VERIFICA DOCFA-
⃞
Hai verificato se il nuovo subalterno in costituzione indicato nella variazione Docfa sia già presente nella banca
1 dati catastale?
⃞
Hai verificato se gli identificativi catastali Z.C. , Foglio, Particella, Subalterno, Categoria, Classe e Consistenza,
2 riportati nel Docfa corrispondono con la visura?
⃞
Hai correttamente riportato nel quadro U le u.i.u. in soppressione, variazione e/o costituzione con gli eventuali
3 identificativi catastali graffati?
⃞
Hai verificato l’eventuale esistenza di variazioni catastali e/o eventuali volture di Atti precedenti non registrate in
4 banca dati - (preallineamento)?
⃞
Hai verificato se le intestazioni catastali delle u.i.u. oggetto di fusione corrispondono per Titoli, Quote e Diritti (Es.
5 Proprietà, 1/1, bene personale)?
⃞
Hai verificato che il soggetto dichiarante sia titolare di diritti reali sulla uiu o altro soggetto (esempio eredi da
6 specificare in relazione tecnica)?
⃞
Hai verificato se, rispetto alla data di fine lavori indicata nella variazione è dovuta la sanzione per ritardata
7 denuncia? Nel qual caso è possibile usufruire del Ravvedimento Operoso.
8 Hai correttamente riportato nel quadro U le u.i.u. Beni Comuni non Censibili BCNC – in partita speciale A?
⃞
9 Hai usato, se presenti, le causali codificate anziché riportare abbreviazione in “altre” (punto 5 del quadro B)?
⃞
⃞
Hai utilizzato la toponomastica presente nella procedura Docfa “thesaurus” caricandola direttamente dallo
10 stradario dei comuni (se presente)?
⃞
Hai riportato nella relazione tecnica, nel caso di Società, il nominativo del dichiarante ed a quale titolo sottoscrive
11 il Docfa, (es. Amm.re, Presidente ecc) ed hai indicato la PEC della società?
⃞
Hai acquisito la planimetria nella scala di rappresentazione corretta, riportando le informazioni, Piano, altezza,
12 destinazione, servizi (k. Wc, rip., corti, balconi terrazzi), confinanti, orientamento e le corti graffate – Vedi circ.
AdT 4/2009?
⃞
Hai correttamente redatto i Poligoni secondo le indicazioni del D.P.R. 138/98 – con superfici lorde comprensive
13 di muri max 0.50 – (con indicazione tratteggio > h= 1.50) circ. AdT 4/2009?
⃞
Se, dopo aver associato la planimetria all’u.i.u. oggetto di variazione, hai dovuto eseguire una correzione
14 dell’indirizzo, dell’identificativo catastale o del nominativo del tecnico, hai associato di nuovo la planimetria?
⃞
Hai correttamente compilato, nel caso di denuncia per nuova costruzione, lo schema grafico con le Entità
15 Tipologiche e l’elenco con la loro descrizione?
16 Hai correttamente compilato l’Elenco Subalterni in presenza di Elaborato Grafico Planimetrico?
⃞
⃞
Hai redatto l’elaborato planimetrico e l’elenco subalterni nel caso di variazioni che modificano il subalterno (Frz
17 – Div – Fus – Vde) caricando i dati da Sister se presente e nei casi complessi predisponendo Elaborato Parziale?
18 Hai effettuato il controllo formale del documento, il classamento e la convalida di quello Proposto o Automatico?
⃞
⃞
Hai correttamente compilato il quadro H 1 o H2 del mod. 2N parte 1 inerente le informazioni per la Stima Diretta
19 delle unità in Categoria Speciale D/E?
⃞
Hai redatto variazione per frazionamento, fusione, riduzione o soppressione di BCNC con autonomo Docfa e non
20 unitamente a variazioni di u.i.u. ordinarie?
⃞
Hai inserito il numero del Tipo Mappale in caso di Nuova Costruzione o in Variazione per ampliamento con
21 modifica della sagoma?
Commissione Catasto Collegio Provinciale dei Geometri e G.L. di Roma
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