Acquisizione Palazzo cielo/terra, Lipsia (Germania)
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Acquisizione Palazzo cielo/terra, Lipsia (Germania)
Business Plan “ KIG RE - DIOMA Valore ”
acquisizioni immobiliari, gestione, sviluppo e ricollocazione assets
immobiliari della società veicolo di investimento sul territorio tedesco.
Informazioni societarie:
L'Accomandatario e gestore dell'investimento è KIG RE - DIOMA Invest GmbH, società di diritto tedesco
fondata a Berlino .
KIG RE - DIOMA Invest GmbH lavora nel comparto Real Estate sul territorio tedesco, seguendo per conto
proprio e/o di clienti internazionali operazioni di investimento con focus su assets di investimento nella
zona di riferimento di Berlino e della Sassonia.
La società veicolo di investimento:
KIG RE - DIOMA Valore GmbH & CO Kg
Sarà fondata a Berlino come veicolo di investimento per operazioni immobiliari sul territorio tedesco, la fase
di sottoscrizione quote accomandanti inizia il 25 maggio 2015 e avrà durata fino al 31 dicembre 2015,
sottoscrivibili nella misura minima di 30.000,00 Euro ognuna.
Zona di Interesse: Germania, Sassonia, Lipsia: Lipsia, città tedesca collocata in Sassonia, sta avendo dagli inizi del 2012 un forte cambiamento del tessuto urbano con un forte incremento del settore immobiliare, numerosi lavori di ristrutturazione generale, nuovi progetti immobiliari e valori di acquisto che passo dopo passo tendono ad indicizzarsi con quelli di altre città tedesche ed europee. Lipsia conta c.a. 530.000 abitanti, è sede di numerose università, importanti a livello europeo, sono presenti due colossi automobilistici come BMW e Porsche con importanti stabilimenti di produzione. Il mercato immobiliare è ora preso in forte considerazione anche dagli investitori internazionali, le compravendite immobiliari sono in forte aumento. Dal 2012 il prezzo medio degli immobili è cresciuto su base annua tra l'8 ed il 12% , i rendimenti generati dalle locazioni sono molto interessanti, in percentuale media tra il 5 ed il 9%, dipende dalla tipologia immobiliare e dalla superficie totale detenuta. Lipsia gode di una posizione privilegiata e strategica, c.a. 180 Km dalla capitale Berlino e c.a. 140 km da Dresda, i collegamenti tramite treno veloce e/o autostrada sono molto rapidi, in media la distanza tra Lipsia e Berlino è coperta in 1 ora e 05 minuti. Anche il mercato delle locazioni è molto attivo, dato fondamentale questo per garantirsi una stabile redditività ed un basso tasso di unità vacanti. Lipsia conta uno stabile incremento demografico che secondo analisi e studi del Comune di Lipsia porterà la città a contare c.a. 630.000 abitanti nell'anno 2030. Lipsia, oggi sta sostituendo Berlino come appetibilità degli investimenti, sia in termine di sviluppo a breve- medio e lungo termine, sia come maggiore potere di acquisto del capitale investito e rendimento generato. Piano d'azione: KIG RE - DIOMA Valore ha il compito di acquisire assets immobiliari sul territorio tedesco ed in particolar modo collocati nella città di Lipsia, con preferenze di immobili residenziali quindi edifici cielo- terra, completi e di piena proprietà. L'accomandatario, KIG RE - DIOMA Invest , avrà nel periodo di detenzione dell'asset l'incarico di property and asset manager, seguendo ogni fase dell'investimento fino alla ricollocazione sul mercato, per questa società veicolo “KIG RE - DIOMA Valore ” programmata dopo 12 mesi dalla data di passaggio di proprietà dell'asset immobiliare, per chiudere la ricollocazione in un periodo totale di 18 mesi1, salvo proroghe o assemblee dei soci deliberanti altro termine.
Le fasi dell'investimento cosi sinteticamente riportate:
- Valutazione asset immobiliari approfondendo tramite Due Diligence legali e tecniche la favorevole
situazione generale del bene. Sia a livello strutturale sia a livello legale.
- Ogni asset dovrà avere delle precise caratteristiche, come un valore al mq. sotto mercato rispetto alla zona
di collocazione e una semplice rivendibilità in base ai mq delle singole unità ed alla zona.
- Acquisizione assets immobiliari c/o lo studio notarile dell' Avv. Micheal Pietzcker in Berlin, in Lietzenburger
Str. 77, seguendo i contratti di compravendita fino al passaggio di proprietà dell'asset.
- Gestione completa degli assets immobiliari per il periodo di detenzione.
- Studio di ricollocazione degli assets in base all'andamento del mercato, proponendo eventualmente lavori
di ristrutturazione o frazionamento in singole unità immobiliari, per una rivendita quindi non in blocco, ma
finalizzata a più acquirenti.
- Contratto di rivendita degli assets, gestito dallo studio dell'Avv. Michael Pietzcker in Berlin, in
Lietzenburger Str.77, analisi di ogni procedura e fase fino al rientro del capitale e dividendo tra i soci.
Evoluzione e target:
Acqusizione assets
Detenzione per 12 mesi2 dalla data di passaggio proprietà degli assets indicati tramite iscrizione sul libro
fondiario, gestione completa, eventuali rilocazioni, lavori di ristrutturazione non pesante e manutenzione.
Ricollocamento degli assets sul mercato
Rientro dall'investimento entro 18 mesi3 dalla data di passaggio proprietà degli assets
L'accomandatario, KIG RE - DIOMA Invest GmbH avrà il compito di informare gli investitori, mensilmente
con report e analisi riguardanti l'andamento generale degli assets immobiliari, fornendo anche estratti
conto delle attività e passività di ogni asset detenuto da DIOMA Valore GmbH & CO Kg.
2
Si veda nota che precede.
3
Si veda nota numero 1.
Asset Obiettivo di acquisizione:
Palazzo residenziale di piena proprietà in Delitszcher Str. 152 04129 Lipsia
Valore di acquisizione: 490.000,00 Euro E' già stata depositata e confermata la proposta di acquisto.
Mq. totale unità immobiliari: 649,00
Valore di acquisizione al mq: 755,00 Euro
Composizione: 9 unità residenziali + 9 posti auto
Mq. locati a maggio 2015 : 414,00 Rendimento da locazione a maggio 2015 : 20.985,00 Euro
Rendimento programmato a 100% locato : 35.121,00 Euro
Il palazzo, edificato nel 1905, è collocato nel quartiere “ Eutritzsch” di Lipsia. Il palazzo d'epoca, presenta
una gradevole facciata, con strucchi, lineare ed in ottimo stato conservativo. Il palazzo è composto da 5
piani. Le unità totali sono 9, anche il sottotetto è stato sviluppato ricavando cosi delle mansarde. Nel 1995 il
palazzo è stato completamente ristrutturato, sia esternamente sia internamente, negli anni successivi è
stato sostituito anche il riscaldamento, centralizzato a gas con caldaia, e gli impianti elettrici. Sul retro c'è un
cortile di proprietà con 9 posti auto.
Il palazzo è già frazionato, quindi suddiviso in singole unità, già indicate e distinte nel libro fondiario, in
questo modo si potrà procedere alla rivendita in qualsiasi momento delle singole unità, senza dover fare
nessuna richiesta, piano o spesa accessoria.
Il prezzo di acquisizione al mq. è inferiore del 15,00 % c.a. rispetto alla media di mercato della zona di
riferimentoQui riportata la lista locazione ufficiale e suddivisione unità
Link google Street view:
https://www.google.hu/maps/@51.373878,12.385677,3a,75y,99.82h,111.72t/data=!3m4!1e1!3m2!1sSse-
7PiumX3zJaFus9wtbQ!2e0
Piano finanziario costi acquisizione asset in Delitzcher Str. 152 , Lipsia:
Asset: 490.000,00 Euro
Tassa trasferimento proprietà: 17.150,00 Euro
Oneri notarili ( Vat compresa) 4.500,00 Euro
Broker (Vat compresa) 34.900,00 Euro
Due Diligence tecnico/legale 1.500,00 Euro
Totale = 548.050,00 Euro
Valore al mq dell'asset dopo acquisizione : 844 ,37 Euro
I Singoli appartamenti nei numeri civici vicini a
Delitzscher str 152 Str. e vie limitrofe alla fine dell'anno
2014 hanno un valore medio di 1.189,10 Euro al mq con
un trend positivo del 7,09% rispetto al precedente anno
di riferimento, 2013.
Il palazzo si trova a 4,2 km da Augustus Platz, centro
pedonale della città.Ipotizzando quindi la ricollocazione delle unità entro 18 mesi dalla data di acquisizione, con l'attuale
incremento del comparto Real Estate, nella città di Lipsia e nella zona di collocazione dell'asset, si potranno
ricollocare le unità sul mercato ad un valore tra le 1.000,00 e le 1.200,00 Euro al mq.
Prendendo in considerazione il valore minimo di ricollocazione a 1.000,00 Euro al mq ( valore medio nel 2°
semestre 2014), e tenendo in considerazione una improbabile flessione negativa dei prezzi nei prossimi 18
mesi, pessimisticamente e prudenzialmente andiamo a calcolare la ricollocazione a 950,00 Euro al mq.
KIG RE - DIOMA Valore GmbH & CO Kg ricollocherà l'asset al valore di 616.000,00 Euro.
Attività derivate dall'asset entro 18 mesi :
35.000,00 Euro entrate da locazione calcolando media tra attuale e evoluzione locazione/indicizzazione
68.000,00 Euro plusvalenza rivendita asset (valore acquisto asset compresi oneri extra e differenza tra
ricollocazione con valore rogitato)
= 103.000,00 Euro incasso totale lordo KIG RE - DIOMA Valore GmbH & CO Kg entro entro 18 mesi
Passività derivate dall'asset entro 18 mesi:
2.500,00 Euro c.a. Costo tenuta contabilità e amministrazione
2.500,00 Euro c.a. Property Management
Performancee fee accomandatario
2.500,00 Euro 10% su attività derivate da locazione ( incassi locazione mensile x numero mesi)
12.600,00 Euro 10% su plusvalenza rivendita (differenza tra valore in rogito acquisto e rogito vendita)
= 20.100,00 Euro Totale costi entro 18 mesiTotale da dividere tra quote sociali degli accomandanti pre-imposte = 82.900,00 Euro
Esempio di dividendo e rientro investimento da parte di un socio con quota sottoscritta in
KIG RE - DIOMA Valore GmbH & CO Kg in qualità di accomandante.
Il totale netto ricavato da dividere tra le quote sociali degli accomandanti d i 82.900,00 Euro sarà soggetta
al pagamento della “gewerbesteuer”, tassa sui profitti delle persone giuridiche, che può variare in base allo
scaglione del ricavo ed al Land di appartenenza. Tuttavia i soci possono dedurre detta imposta -
proporzionalmente alla propria quota - al momento del pagamento della tassazione sui dividendi. Nel caso
in questione l’importo della “gewerbesteuer” è di c.a. 23.000,00 Euro, mentre la parte complessivamente
detraibile e quindi da ripartire al livello di detrazione tra tutti i soci, in base alle quote societarie, è di c.a.
13.000,00 Euro.
82.900,00 Euro – 23.000,00 Euro = 59.900,00 Euro Netto da dividere dopo le imposte societarie.
10,93% rendimento netto rapportato al valore totale di acquisizione iniziale = 548.050,00
Euro
Rendimento finale netto spettante al socio accomandante
Un socio con una quota versata in DIOMA Valore GmbH & Co Kg di 60.000,00 Euro, avendo cosi una quota
di partecipazione del 10,95 % sull' asset sopra riportato avrà quindi un dividendo di 6.559,05 Euro tassato
al 20,00% (1.331,81 Euro);
Detrazione “gewerbesteuer” in base a quota sociale, 1.423,00 Euro, la tassa finale sul reddito personale
netto è quindi 0 Euro.
Dividendo netto = 6.559,05 Euro* 10 ,93% su capitale investito in 18 mesi
* sarà liquidata anche la quota sottoscritta di 60.000,00 Euro
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