La tecnologia applicata all'immobiliare: il nuovo mondo del "PropTech"

La tecnologia applicata all’immobiliare: il nuovo mondo del
                          “PropTech”

Nell’era dei big data, della digitalizzazione e della realtà aumentata il rinnovamento tecnologico non
poteva che condizionare anche il mercato immobiliare.

L’utilizzo della rete internet per la ricerca di un’abitazione è sempre più diffuso, e l’emergenza
COVID-19 (che indubbiamente ha frenato il mercato) ha fatto altresì da propulsore ad innovazioni
già in ascesa, ma adottate solamente da una porzione marginale del mercato. Sono molteplici le
agenzie che in questo momento si stanno convertendo alla digital trasformation, attuando processi
in grado di rivoluzionare il modo in cui le proprietà immobiliari vengono acquistate, finanziate e
gestite. La trasformazione ricorda in modo speculare quello che è successo al mondo della finanza,
dando vita al Fintech. L’obiettivo in questo caso è di realizzare piattaforme innovative e strumenti
di intelligenza artificiale che permettono di penetrare con rinnovata efficacia le nuove frontiere del
mercato immobiliare trovando soluzioni digitali di nuova generazione. Ecco l’avvento del
“PropTech”.

Il termine anglosassone, coniato nel 2014 come crasi delle parole Property (proprietà) e Tecnology
(tecnologia), contempla le recenti dinamiche volte proprio a fronteggiare l’esigenza di rinnovamento
digitale. La filosofia sottostante presuppone una differente visione del classico mercato immobiliare:
non più spazi fisici ma un contatto virtuale chiaro e trasparente con la finalità di ridurre gli
spostamenti, le tempistiche, i costi e facilitare la buona riuscita delle operazioni.

Ma in cosa consiste esattamente il PropTech?

In un certo senso possiamo immaginare tale fenomeno come l’evoluzione della domotica: basti
pensare a dispositivi come Alexa di Amazon o Google Home, che ci assistono in digitale nelle
quotidiane attività domestiche. Ma ora si procede con un ulteriore step tecnologico, digitalizzando
a monte le operazioni riguardanti il “contenitore” abitazione, dalle piattaforme per l’affitto istantaneo
alla compravendita online dell’immobile e il relativo monitoraggio dei servizi connessi.

In sintesi, vengono offerti una serie di servizi digitali a disposizione sia degli agenti immobiliari che
dei clienti, quali software di valutazione dell’immobile e fissazione del prezzo basati sui big data,
app dedicate che racchiudono varie funzioni (ad esempio la gestione del calendario visite
all'immobile e l’aggiornamento in tempo reale quando si ricevono proposte di vendita), annunci di
ultima generazione con tanto di “virtual tour” a 360 gradi.

Esistono piattaforme come SkyCasa che promettono perfino di ripagare il venditore con una
piccola quota sul prezzo finale di rivendita dell’immobile (l’1% fino ad un massimo di 4.998 euro)
solamente con la concessione dell’esclusiva di vendita, o Housefy, società di servizi che predispone
il range di prezzo in cui collocare in vendita l'immobile mediante un software che incrocia i dati dei
principali portali immobiliari online, valutando gli immobili in vendita e il numero di contatti ricevuti
al giorno, con i dati pubblici del catasto italiano (info sul proprietario, metri quadri, numero di
stanze), confrontando così i dati raccolti dall’abitazione in vendita con quelli relativi ad altri immobili
simili, senza neppure il bisogno di un sopralluogo fisico.

Definire il PropTech come la semplice applicazione degli strumenti tecnologici al settore del real
estate forse può risultare addirittura riduttivo. Il mercato è in forte espansione e sono molteplici
anche le nuove professioni che si stanno diffondendo, accostandosi e a volte spodestando quelle
tradizionali del settore. In cima alla lista delle novità vi sono le agenzie immobiliari online e i loro
operatori sempre più smart, ma si pensi anche ai piloti di droni per mappare una proprietà dall’alto,
a ingegneri, un po’ edili e un po’ informatici, che riescono a far “visitare” al consumatore un
immobile in modo virtuale ancor prima che la sua costruzione sia iniziata, nonché agli aggregatori
di dati per le analisi del mercato e la mappatura di aree edificabili, a sviluppatori di software di
intelligenza artificiale ecc.

Il settore si è affermato qualche anno fa quando oltreoceano, grazie a numerosi fondi
d’investimento, sono sorte le prime start up specializzate, ma nell’ultimo triennio si sta diffondendo
anche nel panorama europeo. Secondo i dati pubblicati da Venture Scanner, nel terzo trimestre
2019 l’industria PropTech mondiale ha raggiunto 80 miliardi di dollari di investimenti nelle società
del settore.

In Italia il fenomeno appare più recente e si tratta di una tendenza ancora in fase embrionale, ma
destinata certamente a evolversi e a estendere il suo bacino di utenza. È vero che il comparto
immobiliare è sempre stato legato a modelli di business tradizionali, tuttavia seppur nel nostro
Paese la concezione di casa è da sempre vista come “bene sacro e rifugio dal mondo esterno”,
esso non è rimasto insensibile al fascino e alle novità digitali legate al settore immobiliare.

Nel 2018 in Italia erano 43 le società operanti nel settore, mentre nel 2019 circa 108 e ad oggi si
contano addirittura 120 aziende, di cui poco più del 10% estere (Spagna, Estonia, Olanda,
Portogallo, USA, Svizzera). In aggiunta, una recente indagine condotta da Google ha rilevato come
oltre il 70% delle ricerche immobiliari nel 2019 in Italia avesse avuto luogo tramite dispositivi
connessi a Internet con previsioni di crescita nei prossimi anni.

Attualmente il numero delle start up innovative (anche dette iBuyer) che operano nel real estate sta
aumentando e spesso sono proprio queste imprese che, dopo un proficuo crowdfunding,
acquisiscono online appartamenti, ville, dimore di lusso, residenze d’epoca messe in vendita e più
in generale immobili dai proprietari, per poi rinnovarle e rimetterle sul mercato.

Tra le migliori start up operanti nel settore vi è Casavo, fondata a settembre 2017 da Giorgio
Tinacci, risultando la start up più finanziata in Italia nel 2019 con una raccolta complessiva di oltre
100 milioni di euro tra equity e debito. Alla base del successo c'è un algoritmo che consente di
valutare in tempo reale il valore di un immobile, assicurando il giusto prezzo di mercato. Obiettivo
dichiarato l'abbattimento delle tempistiche di compravendita: si parla di "instant buying
immobiliare". In pratica, chi vuole cedere l'immobile può candidarsi direttamente sul sito della
società, che organizza un’ispezione nel giro di pochi giorni e, dopo una perizia tecnica, offre una
certa cifra. Se il proprietario è d'accordo sul prezzo offerto, Casavo promette di chiudere la vendita
con firma dal notaio nel giro di soli 30 giorni pagando tutto il dovuto al venditore. L’agenzia
provvederà poi a ristrutturare l’edificio per poi immetterlo nella propria rete di vendita online.

Quella attuata si configura una strategia “Win-Win” in cui entrambe le parti traggono beneficio:
rispetto al mercato, la società dichiara di applicare uno sconto medio intorno all'8%, lucrando di
fatto sulla rivendita dell'immobile a un prezzo migliore, mentre al venditore garantisce una soluzione
rapida alla propria esigenza di cedere casa ed ottenere liquidità immediata, contro tempi medi di
cessione calcolati nell'ordine dei sette mesi nelle grandi città. Nel 2018 la società ha avviato il

proprio business a Milano per poi espandersi in altre città, chiudendo oltre 500 transazioni in tutta
Italia.

Anche la scelta dell’agente “perfetto” di cui fidarsi per la negoziazione dell’acquisto di un nuovo
immobile è di fondamentale importanza. Con l’evolversi del digitale non potevano mancare i siti
web adatti come WeAgentz, dove impostare persino i filtri di ricerca sul professionista incaricato in
relazione agli anni di esperienze, alla sua adesione a un’associazione di categoria, alle sue
competenze nel settore.

Nello scovare sempre più proficue opportunità, molti potenziali acquirenti stanno rivolgendo lo
sguardo persino al mercato delle aste immobiliari, un tempo frequentato per lo più dai soli addetti
ai lavori del campo real estate. Tuttavia, se da un lato gli annunci online di immobili all’asta suscitano
grande interesse, dati i prezzi spesso molto concorrenziali rispetto al potenziale valore
dell’immobile, dall’altro demoralizzano il compratore, in quanto l’immagine e la burocrazia che
avvolge queste attività è ancora oscura e complicata per chi non opera nel settore. Per ovviare a
tale problema, nel mondo PropTech italiano è nata nel 2017 la start up Reviva, che si occupa di
“vivacizzazione d’asta”, sfruttando i big data e l’intelligenza artificiale per potenziare, migliorandola,
la vendita degli immobili in asta abbattendo i rischi per l’acquirente. La particolarità è quella di
guidare passo dopo passo il cliente nelle fasi di preparazione all’asta, fornendo tutte le indicazioni
valide per poter acquistare con maggior consapevolezza. Inoltre, tale sistema sostiene anche il
creditore, ovvero la banca o il fondo d’investimento, che recuperando il credito incagliato ritorna
ad avere maggiori liquidità e può concedere di fatto nuovi prestiti. L’innovazione della start up ha
portato fin da subito a risultati concreti: ad aprile 2020 sono 190 le aste vivacizzate, con
un aumento delle aggiudicazioni del 40%, mentre per quanto riguarda invece il prezzo medio di
vendita degli immobili c’è stato un incremento del 56% rispetto al valore iniziale.

E se vi dicessimo che potreste sottoscrivere addirittura un abbonamento per vendere la vostra
casa?

Il gruppo CasAmica dopo 20 anni di classica attività immobiliare ha deciso di intraprendere un
progetto innovativo e ambizioso pensato proprio per chi vuole cedere casa in tutta Italia. A partire
dal 16 luglio 2020 ha attivato Smarthome, un’agenzia digitale di nuova generazione che punta
a farvi vendere l’abitazione con un semplice abbonamento. Con la formula flat (a canone fisso) “99

euro x 10 mesi”, applicabile a tutti gli immobili con valore inferiore ai 149 mila euro, si hanno zero
provvigioni al momento della vendita ma tanti servizi esclusivi atti a valorizzare la proprietà: è inclusa
una certificazione che garantisce che l’immobile non presenti vizi, un servizio fotografico eseguito
da un professionista, una consulenza di home staging per rendere gli interni più accattivanti, riprese
con drone eseguite da pilota Enac, altissima visibilità sui portali e promozioni mirate sui social. Per
di più ogni immobile avrà un agente che seguirà passo a passo sempre quel bene ed un consulente
finanziario dedicato. E per chi non volesse anticipare le quote fisse dell’abbonamento esiste una
formula alternativa in cui il cliente paga 1.499 euro al momento della vendita dell’immobile da parte
dell’agenzia.

Un ulteriore aspetto rilevante nelle nuove formule commerciali del PropTech è il venir meno delle
classiche commissioni di intermediazioni e di agenzia del 3/4%, dovute sia dal compratore sia dal
venditore. Ora un sistema online più vantaggioso che spesso arriva al “costo zero” per chi cede
l’immobile e una fee applicata solo sul compratore.

Possiamo dire che le novità non scarseggiano.

Il futuro? Anche se non è facile identificare il percorso che l’intero business intraprenderà, causa
crisi post-pandemia, è evidente come la quarta rivoluzione industriale (quella tecnologica) stia
promuovendo una trasformazione sostanziale nella relazione tra l’ambiente digitale e l’ambiente
edificato. Si potrebbe tuttavia pensare che non si tratti di un fenomeno antagonista del mercato
tradizionale, quanto piuttosto come portatore di un valore aggiunto e di una moderna forma di
cultura che vuole dare risposte veloci a una domanda di servizi e soluzioni in continuo mutamento.

 30 luglio 2020                                        Autori | Gessica Valsecchi e Matteo Rimanelli
                                                                                Analyst di inFinance