Retail Pulse Italia Pulse Retail Q2 2017 - JLL
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Pulse Retail Q2 2017
Pulse Italia
Q2 2017
Retail
6
Pulse Retail Q2 2017
Pulse Retail
Contesto macroeconomico 3
Il mercato Retail 4
Shopping mall e Retail park: andamenti delle vendite e dei canoni 4
Stock e progetti 5
High Street: canoni e trend locativi 6
Mercato degli investimenti 7
Insight: Foodtrends 9
1. Super-casualisation 9
2
Pulse Retail Q2 2017
Contesto macroeconomico
L’espansione occupazionale, favorita da un
La ripresa dell’economia mondiale si sta aumento del lavoro alle dipendenze e
consolidando, ma permangono vari fattori di dall’incremento delle posizioni a termine, ha
rischio: l’incertezza delle diverse politiche riguardato i principali comparti del settore
economiche e il perdurare di tensioni privato, in particolare l’agricoltura e le
geopolitiche potrebbero infatti avere costruzioni.
ripercussioni negative.
Le esportazioni hanno continuato ad ampliarsi
A livello europeo sono emersi fattori a inizio anno e le imprese si sono inoltre dette
contrastanti. Da un lato segnali positivi sono più ottimiste riguardo la situazione economica
visibili nella crescita dell’attività economica, generale: i giudizi sulle condizioni per investire
sostenuta dagli investimenti, dall’altro sono infatti migliorati in tutti i comparti.
l’inflazione ha mostrato segnali al ribasso. Il PIL
è comunque cresciuto nei primi tre mesi L’inflazione risulta in crescita anche nelle ultime
dell’anno dello 0,6% rispetto al periodo proiezioni disponibili e sebbene la componente
precedente. di fondo relativa sia ancora debole. Per quanto
riguarda le famiglie italiane la propensione al
Anche nel nostro Paese il PIL è aumentato nei risparmio è rimasta stabile, ma si segnala un
mesi primaverili e le previsioni per la fine del aumento della spesa, legata in particolare
2017 sono state riviste al rialzo, con un valore all’acquisto di servizi e beni durevoli. Ciò
atteso dell’1,2% di crescita rispetto all’anno nonostante una contrazione dei consumi dei
precedente. Il mercato del lavoro ha fornito privati è attesa per la fine dell’anno in corso.
segnali rassicuranti: si è registrato un
decremento del tasso di disoccupazione e al I fattori sopra citati di crescita continuano ciò
contempo un aumento sia dell’occupazione che nonostante a rimanere soggetti a rischi di
delle ore lavorate nei primi mesi dell’anno. ribasso legati all’evoluzione della situazione
economica e politica internazionale.
Italia, Principali indicatori macroeconomici
Indicatori 2015 2016 2017
PIL tasso di crescita 0,8% 0,9% 1,2%
Tasso di disoccupazione 11,9% 11,7% 11,3%
Tasso di Inflazione 0,1% -0,1% 1,4%
Consumi delle famiglie 1,6% 1,4% 1,2%
Produzione industriale 1,2% 1,7% 2,0%
89,1%
Indice delle vendite al dettaglio2 90,3% 89%
(maggio 2017)
90,1%
Alimentari 2
92,2% 90,3%
(maggio 2017)
88,6%
Non Alimentari2 89,2% 88,2%
(maggio 2017)
1 Consensus Forecast, Luglio 2017; 2 Istat, dati destagionalizzati indice 2010=100 per l’indice delle vendite al dettaglio (indice del
volume).
3Pulse Retail Q2 2017
Il mercato Retail
Shopping mall e Retail park: andamenti
delle vendite e dei canoni
Dagli ultimi dati disponibili aggiornati al Q1 2017 L’indebolimento dell’abbigliamento, inoltre,
e forniti dal CNCC (Consiglio Nazionale dei può essere tradotto dalla presenza di dinamiche
Centri Commerciali), continua ad emergere un specifiche di brand e negozi retrogradi che come
andamento complessivo delle vendite al metro tali esulano dal centro commerciale. Andamenti
quadrato degli ultimi dodici mesi in calo rispetto positivi nel corso degli ultimi dodici mesi sono
al periodo precedente. Si premette che lo stock comunque emersi dal settore dei servizi e quello
italiano è attualmente composto da centri sia di relativo a Cultura, Tempo Libero, Regali.
tipo prime, altamente performanti, ma Per quanto concerne le vendite per classe
soprattutto da centri secondari. Una buona dimensionale, si è assistito ad un calo per tutte
parte di questi centri ancora necessita di le tipologie di negozi, in particolare per quelli
interventi significativi di rilancio: in essi il calo con metrature comprese fra i 251 e i 600 mq,
delle vendite risulta marcato ed incide quindi mentre i negozi di dimensioni inferiori (< 250
sul totale delle vendite qui commentato. mq) hanno mostrato una lieve crescita.
In generale il decremento maggiore è stato I canoni prime dei centri commerciali, in linea
registrato nel settore dell’elettronica di con le differenze di performance di cui sopra,
consumo, che a causa della concorrenza on-line hanno presentato un lieve aumento a Milano nel
rimane penalizzato da un’offerta inadeguata di Q2 2017 rispetto al trimestre precedente (da 885
formati. Anche la ristorazione patisce la €/mq/pa a 890 €/mq/pa), mentre a Roma sono
presenza di formati obsoleti e la ricerca di rimasti stabili al valore di 935 €/mq/pa. Stessa
adattarsi ad una domanda in continua via di stabilità è stata riscontrata per il prodotto dei
trasformazione. Presentiamo a pag. 9 del parchi commerciali, invariati dal trimestre
presente documento un estratto del report JLL precedente al livello di 215 €/mq/pa a Roma e
EMEA “Food trend”, relativo alle ultime 210 €/mq/pa a Milano.
tendenze in ambito food and beverage.
Italia, Vendite al dettaglio per classe dimensionale e categoria merceologica, Totale Specializzati, dati
annuali (12 mesi mobili), variazione % YoY, Q1 2013 – Q1 2017
8% Ristorazione
Elettronica di consumo
4% Cura Persona, Salute
0% Cultura, Tempo Libero, Regali
Beni per la casa
-4%
Attività di servizi
-8% Abbigliamento personale
-12%
Totale Specializzati
10%
< 250 mq
5%
251 - 600 mq
0% 601 - 1.500 mq
> 1.500 mq
-5%
Ristorazione 4
-10%Pulse Retail Q2 2017
Stock e progetti
Lo stock del Retail moderno (che include centri In totale le superfici inaugurate nel trimestre
commerciali, parchi commerciali, factory outlet, ammontano a 74.000 mq, per un totale
leisure, entertainment e lifestyle centre) ha registrato da inizio anno di circa 200.000 mq che
raggiunto circa 19.000.000 mq nel secondo hanno rappresentato un incremento del 16%
trimestre del 2017. La maggioranza dei metri rispetto allo stesso periodo dell’anno
quadrati (45%) risulta essere stato costruito fra precedente. Entro il 2020 l’attività di sviluppo
il 2000 e il 2010 e localizzato nel nord Italia prevede inoltre 53 progetti per un ammontare di
(58%). circa 1.340.000 mq, di cui il 36% risulta già in
I completamenti cui si è assistito negli ultimi tre costruzione.
mesi rafforzano tale trend. La ripresa Nello specifico le aperture saranno concentrate
dell’attività di sviluppo, che ha beneficiato nel nord (31), centro (14) e sud Italia (8), tra cui
anche di nuovo interesse da parte di investitori risultano centri di rilevante importanza quali
internazionali, rimane tuttavia concentrato nel CityLife a Milano e Valle Aurelia a Roma.
Nord Italia. I progetti ultimati risultano infatti
localizzati nel Settentrione, più precisamente in
Lombardia, Veneto ed Emilia Romagna.
Italia, Completamenti Q2 2017
Nome centro Tipologia Città GLA mq Apertura
Orio Center - extension Centro commerciale Orio al Serio (Bg) 35,000 Q2 2017
Occhiobello Outlet Village Factory Outlet Occhiobello (Ro) 20,000 Q2 2017
Centro ESP - extension Centro commerciale Ravenna 19,000 Q2 2017
Italia, Principali progetti, 2017 - 2020
Nome centro Tipologia Città GLA mq Apertura
CityLife Lifestyle center Milano 32.000 2017
Mondojuve Centro commerciale Torino 28.500 2017
Parcofiore Parco commerciale Treviso 28.000 2017
Maximo Centro commerciale Roma 60.500 2018
Mondojuve Parco commerciale Torino 39.000 2018
Gran Roma Parco commerciale Roma 36.500 2018
Valle Aurelia Centro commerciale Roma 20.000 2018
Serravalle – Estensione Parco commerciale Serravalle Scrivia (Al) 15.000 2018
Auchan Centro commerciale Cinisello Balsamo (Mi) 100.000 2019
Monopolis Lifestyle center Monopoli (Ba) 45.000 2019
Mercati Generali Leisure center Roma 43.000 2019
Jesolo Magica Centro commerciale Jesolo (Ve) 30.000 2019
Caselle Torino Fase 1 Lifestyle center Torino 80.000 2020
Cascina Merlata Centro commerciale Milano 65.000 2020
Parma Urban District Centro commerciale Parma 49.800 2020
5Pulse Retail Q2 2017
High Street: canoni e trend locativi continuo fervore che il capoluogo lombardo sta
vivendo.
Prosegue l’interesse particolare per il mercato
High Street all’interno del contesto nazionale e Non stupisce quindi l’incremento dei canoni
in particolare per la città di Milano. registrato nel Q2 2017 nella città di Milano che si
attestano al valore di 4.425 €/mq/pa (da 4.440
Qui i continui sviluppi attesi nella zona di €/mq/pa del Q1 2017). A Roma, invece, i canoni
Cordusio e le aperture di diversi negozi di risultano stabili al valore di 4.000 €/mq/pa.
bandiera (fra cui si segnala l’apertura di Tiffany
in Corso Vittorio Emanuele) attestano il
High Street, Centri commerciali, Parchi commerciali, Milano e Roma, canoni prime €/mq/pa,
Q1 2012 – Q2 2017
€/mq/pa
4.500 4.425
4.000
4.100 High Street
3.700
3.300 4.425 €/mq/pa
2.900
2.500
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
2013 Q1
2013 Q2
2013 Q3
2013 Q4
2014 Q1
2014 Q2
2014 Q3
2014 Q4
2015 Q1
2015 Q2
2015 Q3
2015 Q4
2016 Q1
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
Roma High Street Milano High Street
€/mq/pa
980 935
930
890 Centri
880
830
commerciali
780 935 €/mq/pa
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
2013 Q1
2013 Q2
2013 Q3
2013 Q4
2014 Q1
2014 Q2
2014 Q3
2014 Q4
2015 Q1
2015 Q2
2015 Q3
2015 Q4
2016 Q1
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
Roma Centri commerciali Milano Centri commerciali
€/mq/pa
225
220 215
215 Parchi
210
205
200
210 commerciali
195
190 215 €/mq/pa
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
2013 Q1
2013 Q2
2013 Q3
2013 Q4
2014 Q1
2014 Q2
2014 Q3
2014 Q4
2015 Q1
2015 Q2
2015 Q3
2015 Q4
2016 Q1
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
Roma Parchi commerciali Milano Parchi commerciali 6Pulse Retail Q2 2017
Mercato degli investimenti
A livello globale gli investimenti nel settore Il mercato ha espresso tuttavia una dinamica
immobiliare del secondo trimestre del 2017 dicotomica, con forte appetito per oggetti con
sono risultati, con $153 miliardi, un dato profilo core/ core plus e limitata attività su asset
inalterato rispetto al Q2 2016. Ciò conduce i secondari.
volumi da inizio anno a $297 miliardi, in lieve A tale risultato ha contribuito in misura
aumento (+2%) in confronto al primo semestre importante l’asset class dei centri commerciali.
dell’anno precedente. In Italia sono stati Sul totale di €400 milioni e tre operazioni,
raggiunti nel primo semestre €4,9 miliardi, un tuttavia, un peso significativo è dato della
dato superiore del 16% rispetto al primo singola acquisizione de “Le Befane” di Rimini
semestre del 2016 che conferma il continuo (JLL buy side advisory).
interesse per il mercato immobiliare nel nostro
Il prodotto High Street ha registrato oltre €300
Paese.
milioni e cinque operazioni. La città di Milano ha
Il settore Retail ha registrato nei primi sei mesi dominato con l’acquisizione dell’ex Grand Hotel
dell’anno oltre €1,1 miliardi di investimenti, un Duomo sito nel centro storico per oltre €200
valore in aumento del 23% rispetto allo stesso milioni, ma anche le piazze principali dei
periodo dell’anno scorso. mercati regionali continuano ad attrarre
È stato riscontrato anche un elevato numero di interesse e capitali, come a Firenze e Bari, dove
operazioni registrate da inizio anno, pari a 20 (+7 si è concluso l’acquisto dell’Ex Palazzo
in confronto al primo semestre del 2016). Negli sant’Agostino da parte del gruppo italiano Bel
ultimi tre mesi i volumi Retail sono incrementati Real Estate.
notevolmente, grazie a tredici operazioni per un Complessivamente il comparto Retail risulta, in
totale di €830 milioni, quasi il triplo del primo linea con i trend storici, dominato dalla
trimestre dell’anno. presenza di capitali stranieri, in questa fase
soprattutto europei, che hanno caratterizzato il
78% dei volumi trimestrali.
Italia, Volume degli investimenti Retail, € milioni, 2012 – H1 2017
3.000 2.820 40
2.500
2.310
30
2.000
1.200 20
1.110
H1 2017 vs H1 2016 1.000
10
270
+23% 0
2012 2013 2014
Parchi commerciali, Outlet, Altro
2015 2016 H1 2017
Centri commerciali 7
0
Supermarket High Street
Media 5 anni N° of dealsPulse Retail Q2 2017
In termini di location delle operazioni, incluse le In particolare, su asset con debole
operazioni di sviluppo, il Sud risulta ancora localizzazione geografica, manutenzione,
penalizzato dalla maggior parte degli investitori gestione, vetustà e minacciati da competition
internazionali, anche opportunistici. Infatti, sviluppata di recente, alcuni soggetti iniziano a
nonostante alcune operazioni di rilievo negli percepire un possibile rischio di demalling*, che
ultimi 18 mesi, gli investitori continuano a nel mercato americano è già presente da diversi
percepire un maggior rischio di liquidità anche anni. Tale fenomeno, seppure ancora non
in alcune regioni, sebbene mostrino buoni evidente in Italia, data la combinazione tra
fondamentali retail, in particolare nel segmento diverse dinamiche di consumo e ritardo
Shopping center e Retail park. strutturale del settore, penalizza
significativamente la percezione del rischio da
A riflettere le dinamiche dei volumi, il settore ha
parte degli investitori in termini di prezzo di
mostrato una compressione generalizzata dei
ingresso.
tassi prime, ad esclusione del comparto dei
prodotti secondari. Diminuiscono infatti i
rendimenti netti prime nel secondo trimestre *L’espressione Demalling definisce l’insieme delle
rispetto al primo per: High Street (da 3,50% a strategie in risposta al declino delle strutture commerciali;
3,40%), centri commerciali (da 5,25% a 5,00%), rappresenta in generale gli interventi finalizzati alla
parchi commerciali (da 6,25% a 6,15%). trasformazione di una struttura dedicata al commercio
(mall, big box, retail park, outlet) in nuove tipologie (mixed
La difficoltà nel segmento dei centri use development o lifestyle center).
commerciali secondari ha portato invece ad un
incremento dei relativi prime net yield (da 6,70%
del Q1 2017 a 6,80% del Q2 2017). Il prodotto
secondario out of town continua infatti a soffrire
in termini di appetibilità da parte della maggior
parte degli investitori.
Italia, Rendimenti netti prime Retail, %, Q1 2012 – Q2 2017
%
9,00
CENTRI SECONDARY 6,80%
8,00
7,00
PARCHI COMMERCIALI 6,15%
6,00
5,00 CENTRI COMMERCIALI 5,00%
4,00
3,00 HIGH STREET ROMA 3,40%
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
2013 Q1
2013 Q2
2013 Q3
2013 Q4
2014 Q1
2014 Q2
2014 Q3
2014 Q4
2015 Q1
2015 Q2
2015 Q3
2015 Q4
2016 Q1
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
HIGH STREET MILANO 3,40%
CC Prime Parchi commerciali 8
High Street Milano High Street Roma 9
CC secondariPulse Retail Q2 2017
Insight – “Foodtrends”
Nel report “Ingredients for Success - How food, drink,
and leisure keep shopping centres competitive”, di
JLL e ULI (2016) si evidenziava l’importanza del
contributo del food & beverages nel consolidamento
delle performance Retail, con un impatto non
trascurabile anche in termini di rental income.
Rispetto ad un iniziale utilizzo del F&B come difesa nei
confronti dell’avanzare dell’online shopping, lo studio
evidenzia come i grossi Retail owners lo considerano
sempre più un fattore chiave nel rispondere a
consumatori con bisogni in continua evoluzione.
Quest’anno, il team EMEA JLL Food Service ha
raccolto e sistematizzato l’estesa esperienza nella creazione di una guest experience unica e
differenziante peri clienti JLL, nello studio “Foodtrends”. Il report illustra i 10 trend maggiori
ravvisabili nel campo della Ristorazione, dei quali riportiamo il primo: “Super-casualisaton”.
Per ulteriori informazioni consultare il sito: http://www.jll.eu/emea/en-gb/services/industries/food
9Pulse Retail Q2 2017
Contatti
Davide Dalmiglio
Regional Director (EMEA)
Head of Capital Markets - Italy
davide.dalmiglio@eu.jll.com
Monica Cannalire
National Director
Head of Retail Agency – Italy
monica.cannalire@eu.jll.com
Manuela Nitti
Research
Milan - Italy
manuela.nitti@eu.jll.com
www.jll.it
Jones Lang LaSalle
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