Manuale operativo degli standard di stima immobiliare

Manuale operativo degli standard di stima immobiliare

Manuale operativo - Castello - f.to 160 x 240 - dorso 29 mm (cyanomagentagiallonero) dorso 29 mm NORMOTECNICA Manuale operativo degli standard di stima immobiliare ABC per l’utilizzo degli standard internazionali di stima Graziano Castello € 40,00 I.V.A. INCLUSA Manuale operativo degli standard di stima immobiliare Questo agile testo dedicato agli standard internazionali di valutazione immobiliare è una sorta di codice base pratico, da utilizzare operativamente nella professione di estimatore di beni immobili. Nel volume non ci si perde in dimostrazioni matematiche del perché si compiono particolari procedure e anche le spiegazioni logiche sono ridotte ai concetti essenziali per capire il nocciolo del procedimento.

In questo spirito di semplificazione e operatività, i primi argomenti da affrontare sono la Market Comparison Approach (MCA), il sistema generale di stima (SGS) e la stima per apprezzamenti e detrazioni (SAD) tutti applicati al maggior numero di tipologie estimative possibile e sicuramente tutte le più utilizzate. Sono inoltre sviluppati come si conviene anche gli standard di stima relativi all’approccio reddituale e al costo, anche questi riferiti al maggior numero di tipologie possibili. Ogni stima non è semplicemente descritta come un caso pratico, ma è seguita passo dopo passo spiegando la logica di ogni scelta operata, in modo che il professionista possa facilmente apprendere la metodologia e applicarla ai suoi specifici casi.

Contenuti Prezzoevalorenelmercato/Percorsi,criteriemetodidistima/Ricercadeltassodicap italizzazione / Approcci di stima orientati al mercato (Market Approach), al costo (Cost Approach), al reddito (Income Approach) / Unità di misura e nomenclatori / Rapporti mercantili / Rapporti strumentali / La consistenza nel residenziale, nel terziario, nel commerciale, nell’industriale / Il rapporto tra popolazione e campione / Le fonti dirette e indirette / La stima per MCA / La stima per apprezzamenti e detrazioni / Le stime con approccio al costo / Le stime delle aree fabbricabili / Le stime dei deprezzamenti / La stima per capitalizzazione diretta del reddito / Esempi di stime: appartamento, parcheggio a pagamento, ufficio, negozio, terreno agricolo e dell’azienda agraria, industria in base al reddito, albergo, cinema o teatro Allegato al testo il software per la gestione e l’archivio delle perizie di stima immobiliare.

Graziano Castello Architetto libero professionista. Docente della Scuola Superiore di Pubblica Amministrazione di Verona. Consulente Tecnico del Tribunale di Imperia e della Corte d’Appello di Genova. Presidente ISVIM (Istituto di valutazioni). Autore di numerosi testi e docente di corsi in materia estimativa.

Il presente volume è parte integrante dell‘opera “Manuale operativo degli standard di stima immobiliare“ - ISBN 978-88-6750-097-0 (in un volume più CD) e non è vendibile separatamente. 9 788867 500970 ISBN 978-88-6750-097-0 5 000001 401481 00140148 Manuale operativo degli standard di stima immobiliare Graziano Castello NORMOTECNICA 140148_Castello_COVER DEF.indd 1 18/09/13 15:31

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L’elaborazione dei testi è curata con scrupolosa attenzione, l’editore declina tuttavia ogni responsabilità per eventuali errori o inesattezze.

III INTRODUZIONE . pag. 1 parte i: richiami base degli standard estimativi 1. IL VALORE » 5 1.1 Estimo come scienza metodologica del valore » 5 1.2 Prezzo e valore » 6 1.3 Il valore nel mercato » 7 1.4 I livelli di mercato e il valore » 9 1.4.1 Livello edilizio » 10 1.4.2 Livello immobiliare » 11 1.4.3 Livello reddituale » 11 1.4.4 Livello speculativo » 12 2.
PERCORSI DI STIMA » 13 2.1 Paradigmi, postulati e criteri di stima » 13 2.1.1 Primo postulato: postulato del valore » 16 2.1.2 Secondo postulato: postulato della previsione » 17 2.1.3
Terzo postulato: postulato della permanenza delle condizioni » 18 2.1.4 Quarto postulato: postulato dello scopo » 19 2.1.5 Quinto postulato: postulato dell’ordinarietà » 20 2.2 Criteri di stima » 21 2.2.1 Criterio di stima fondamentale: il valore di mercato » 21 2.2.2 Criterio di stima fondamentale: il valore di costo » 22 2.2.3 Criterio di stima: il valore di trasformazione » 23 2.2.4 Criterio di stima: il valore complementare » 25 2.2.5
Criterio di stima: il valore di sostituzione o di surrogazione » 27 2.2.6
Criterio di stima: il valore di accumulo dei redditi futuri » 27 2.3 Metodi di stima » 29 2.4 Ricerca del tasso di capitalizzazione » 32 2.4.1
Metodo elementare di calcolo del tasso di capitalizzazione » 33 2.4.2
Metodo di ricerca remota del tasso di capitalizzazione » 34 2.4.3
Metodo della media aritmetica valutazioni del tasso di capitalizzazione » 35 2.4.4
Metodo della sommatoria delle componenti del tasso di capitalizzazione » 41 2.4.5
Metodo del rapporto tra costi dell’abitare e tasso di capitalizzazione » 42 2.4.6
Metodo di calcolo attraverso l’equivalenza dei tassi » 43 INDICE

Manuale operativo degli standard di stima immobiliare IV 3.
APPROCCI DI STIMA . pag. 47 3.1 Metodi orientati al mercato (Market Approach – MA » 47 3.1.1 Stima per Market Comparison Approach » 49 3.1.2 Stima per apprezzamenti e detrazioni » 53 3.1.3 Sistema generale di stima » 56 3.2 Metodi orientati al costo (Cost Approach – CA » 56 3.2.1 Metodo ibrido indiretto » 57 3.2.2 Computo metrico estimativo » 58 3.3 Metodi orientati al reddito (Income Approach – IA » 62 3.3.1 Direct capitalization » 63 3.3.2 Yeld capitalization » 63 3.3.3 Discounted cash flow analisys » 64 4. UNITÀ DI MISURA E NOMENCLATORI » 65 4.1 La misurazione e le unità di misura » 65 4.2 Le scale di misura e i nomenclatori » 66 5.

I RAPPORTI TRA GRANDEZZE ESTIMATIVE ED ECONOMICHE » 69 5.1 I rapporti mercantili » 69 5.2 I rapporti strumentali » 70 parte ii: operazioni valide per tutti i metodi 6.
LA CONSISTENZA » 75 6.1 La consistenza nel residenziale » 75 6.1.1 Stima per apprezzamenti e detrazioni » 80 6.1.2 Stima per MCA » 82 6.2 La consistenza nel terziario » 86 6.3 La consistenza nel commerciale » 94 6.4 La consistenza nell’industriale » 100 6.5 Il rapporto tra popolazione e campione » 104 7.
LE FONTI DISPONIBILI » 109 7.1 La classificazione delle fonti d’informazione » 109 7.2 Le fonti dirette » 117 7.2.1 Fonti dirette mercantili » 117 7.2.2 Fonti dirette strumentali » 122 7.3 Le fonti indirette » 124 7.3.1 Fonti indirette strumentali » 124 7.3.2 Fonti indirette mercantili » 126 parte iii: valutazioni con approccio al mercato 8.
LA STIMA PER MCA » 131 8.1 La stima per mca spiegata senza formule » 131

Indice V 8.2 Stima di un appartamento . pag. 137 8.2.1 Stima per MCA » 137 8.2.2 Esame della caratteristica: superficie » 149 8.2.3 Esame della caratteristica: data del contratto » 157 8.2.4 Esame della caratteristica: livello di piano » 160 8.2.5
Esame della caratteristica: stato di manutenzione generale » 165 8.2.6 Esame della caratteristica: orientamento prevalente » 166 8.2.7 Esame della caratteristica: affacci » 168 8.2.8
Esame della caratteristica: stato di manutenzione elementi » 169 8.2.9 Esame della caratteristica: grado estetico elementi » 169 8.2.10 Analisi dei prezzi marginali, differenziali e corretti » 170 8.2.11 Riconciliazione della stima » 172 8.2.12 Verifiche di stima » 173 8.2.13 Stima delle pertinenze » 176 8.3 Stima di un ufficio » 181 8.3.1 Esame della caratteristica: data del contratto » 186 8.3.2 Esame della caratteristica: superficie commerciale » 188 8.3.3 Esame della caratteristica: livello finiture » 189 8.3.4 Esame della caratteristica: dotazione d’impianti » 190 8.3.5 Esame della caratteristica: funzionalità complessiva » 192 8.3.6
Esame della caratteristica: dotazione media di parcheggi » 193 8.3.7 Analisi dei prezzi marginali, differenziali e corretti » 194 8.3.8 Riconciliazione della stima » 195 8.3.9 Verifiche della stima » 196 8.4 Stima di un negozio » 197 8.4.1 Esame della caratteristica: data del contratto » 203 8.4.2 Esame della caratteristica: superficie commerciale » 204 8.4.3 Esame della caratteristica: livello di attrazione » 205 8.4.4 Esame della caratteristica: qualità del front shop » 207 8.4.5 Esame della caratteristica: centralità » 207 8.4.6 Analisi dei prezzi e verifica della stima » 208 8.4.7 Valutazione dell’avviamento commerciale » 210 8.5 Stima immobiliare di un bene produttivo » 214 8.5.1 Esame della caratteristica: data del contratto » 219 8.5.2 Esame della caratteristica: superfici industriali » 221 8.5.3
Esame della caratteristica: grado efficienza degli impianti » 223 8.5.4 Esame della caratteristica: struttura portante » 224 8.5.5 Esame della caratteristica: vicinanza strategica » 225 8.5.6 Analisi dei prezzi marginali, differenziali e corretti » 227 8.5.7 Riconciliazione della stima e verifiche » 228 9.
SISTEMA GENERALE DI STIMA » 231 9.1 Il sistema generale di stima in breve » 231 9.2 Stima di un appartamento » 237 9.3 Stima di un ufficio » 243

Manuale operativo degli standard di stima immobiliare VI 9.4 Il sistema delle differenze . pag. 248 9.5 Il sistema misto: MCA e sistema generale di stima » 256 10.
LA STIMA PER APPREZZAMENTI E DETRAZIONI » 259 10.1 La stima per apprezzamenti e detrazioni in breve » 259 10.2 Stima di un appartamento » 262 10.3 Stima di un ufficio » 309 10.4 Stima di un negozio » 328 10.5 Stima di un bene produttivo immobiliare » 349 parte iV: valutazioni con approccio al costo 11.
LE STIME CON APPROCCIO AL COSTO » 363 11.1 Le stime con approccio al costo in breve » 363 11.1.1 Computo metrico estimativo » 366 11.2 Stima del costo di costruzione per computo metrico » 372 12.
LE STIME DELLE AREE FABBRICABILI » 373 12.1 Stima di un’area fabbricabile » 373 12.1.1
Stima delle aree fabbricabili a valore di trasformazione » 374 12.1.2 Valore fiscale di un’area fabbricabile » 375 12.1.3 Il metodo diretto o per comparazione » 376 12.1.4 Metodo del valore medio dei beni edificabili » 376 12.2 Stima dell’indice di edificabilità » 377 13.

LE STIME DEI DEPREZZAMENTI » 379 13.1 I vari deprezzamenti in breve » 379 13.2 Il deprezzamento lineare e non lineare del valore » 380 13.2.1 Costo di riproduzione deprezzato » 380 13.2.2 Costo di sostituzione » 382 13.3 Stima del deprezzamento funzionale del reddito » 383 13.3.1 Deprezzamento funzionale temporaneo » 385 13.3.2
Deprezzamento funzionale del valore per mancato completamento » 385 13.4 Stima del deprezzamento economico del reddito » 388 13.4.1
Deprezzamento economico per unità residenziale occupata » 389 13.4.2
Deprezzamento economico per la presenza di abusi edilizi » 391 13.4.3
Deprezzamento economico cauzionale o prudenziale » 394

Indice VII parte V: valutazioni con approccio al reddito 14.
LA STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DIRETTA DEL REDDITO . pag. 401 14.1 Stima di un appartamento » 401 14.2 Stima di un parcheggio a pagamento » 407 14.3 Stima di un ufficio » 411 14.4 Stima di un negozio » 415 14.5 Stima di un terreno agricolo e dell’azienda agraria » 417 14.5.1 I dati del bilancio agrario » 420 14.5.2 Determinazione della PLV » 420 14.5.3 Determinazione delle spese complessive » 422 14.5.4
Stima di terreno destinato a colture erbacee avvicendate a rotazione regolare su un unico appezzamento » 426 14.5.5
Stima di terreno destinato a colture erbacee avvicendate a rotazione regolare su più lotti di un unico appezzamento » 428 14.5.6
Stima di grande terreno destinato a colture erbacee a rotazione libera » 429 14.5.7
Stima di terreno destinato a coltura specializzata per il pascolo » 429 14.5.8
Stima di terreno destinato a coltura specializzata a prato » 430 14.5.9
Stima di terreno destinato a coltura specializzata a risaia » 430 14.5.10
Stima di terreno destinato a coltura .

specializzata a orto » 431 14.5.11 Stima dei terreni incolti » 431 14.5.12
Valutazione dell’avviamento di un’azienda agraria » 432 14.5.13 Determinazione del tasso di capitalizzazione » 434 14.6 Stima di un’industria in base al reddito » 437 14.6.1 Calcolo del tasso di capitalizzazione » 442 14.7 Stima di un albergo (sistema misto » 446 14.7.1 L’Income Multiplier Hotel » 457 14.8 Stima di un cinema o teatro » 460 Bibliografia essenziale » 467 Fonti statistiche » 468 Sitografia essenziale » 469

1 INTRODUZIONE Questo testo non vuole proporsi come il solito libro operativo di stime dove sono riportate numerose valutazioni eseguite da altri. Non vuole, dunque, essere un libro di esempi di stime da conservare e dimenticare nello scaffale del proprio studio e da consultare solamente per copiare il caso contingente. Il libro vuole, invece, riprendere i vari standard estimativi con l’aggiunta di qualche metodo più consono alla realtà del mercato immobiliare italiano e che comunque non infici la validità dell’impianto standardizzato proposto dalla comunità internazionale degli studiosi di valutazione.

Il libro vuole riprendere questi standard spiegandone la loro applicazione pratica in base alle varie tipologie estimative e, dove possibile, fare anche un esempio numerico concreto a latere della spiegazione. Solo in questo modo si ritiene possa davvero essere realizzato un vero ABC degli standard immobiliari, caratterizzato da un percorso didattico applicato e non generalizzato, differentemente dai libri puramente istituzionali. Nel testo non ci si perde, dunque, in dimostrazioni matematiche del perché si compiono particolari procedure e anche le spiegazioni logiche sono ridotte ai concetti essenziali per capire il “nocciolo” del procedimento.

Le formule sono ridotte proprio all’essenziale e proposte solo dove queste rappresentano comunque un aspetto operativo della valutazione.

Si parte, dunque, dalla triade dei metodi di stima presi in considerazione dagli standard internazionali: la “stima con approccio al mercato” (Market Approach o brevemente MA), la “stima con approccio al costo” (Cost Approach o CA) e, infine, la “stima con approccio al reddito” (Income Approach o IA); per passare poi, successivamente, ad analizzare per ogni genere metodologico i vari procedimenti consigliati sempre dalla comunità internazionale. Il testo certamente si dilunga nell’esame dei metodi con approccio al mercato poiché si ritiene che questi, oltre a rappresentare i procedimenti migliori ai fini di una valutazione “a livello di mercato immobiliare”, sono i più ricorrenti nella pratica professionale.

In questo spirito il metodo approfondito nel dettaglio non poteva che essere, quindi, quello della Market Comparison Approach (MCA), vale a dire la “stima con approccio alla comparazione di mercato”. La stima con il metodo della MCA rappresenta, infatti, lo standard estimativo più utilizzato per la valutazione dei beni immobiliari offerti a garanzia di obbligazioni. Il suo successo, soprattutto nei paesi anglosassoni (ancorché stia velocemente penetrando anche nella cultura estimativa italiana), risiede nell’affidare le proprie valutazioni a un procedimento meccanico che lascia, almeno apparentemente, poco spazio alla valutazione soggettiva del perito e si rimette soltanto a “prezzi di mercato” e non a “valori di mercato” elaborati da istituti del settore immobiliare.

Il predetto metodo, tuttavia, presenta molte difficoltà in merito al reperimento delle fonti d’informazione considerata la poca trasparenza del nostro mercato. Per ovviare al problema abbiamo, quindi, cercato di fornire un sistema razionale per utilizzare comunque tale metodo anche nel nostro paese e di affiancarlo a un metodo più tradizionale e più facilmente adattabile alla realtà di mercato italiana:

Manuale operativo degli standard di stima immobiliare 2 il metodo di “stima per apprezzamenti e detrazioni” che abbiamo unilateralmente inserito negli standard italiani. Abbiamo, però, anche proposto dei modi per riuscire ad accedere ugualmente al sistema d’informazioni del mercato immobiliari e utilizzare così, razionalmente il metodo per MCA. La poca trasparenza del nostro mercato, del resto, risulta evidente anche alle istituzioni che si occupano di valutazione, basti pensare che le linee guida dell’ABI, in tema di stima degli immobili offerti in garanzia su obbligazioni finanziarie, propongono come standard di stima nei procedimenti basati sulla comparazione di mercato: la stima per MCA, il sistema generale di stima e il metodo proposto dall’Agenzia del Territorio.

Se si tiene conto che il “sistema generale di stima” è un’intuizione di nostri studiosi, che il “metodo misto” proposto dalla guida operativa dell’Agenzia del Territorio non costituisce certo uno standard internazionale e, infine, che le difficoltà oggettive della stima per MCA sono molteplici, si comprende immediatamente come anche da parte della stessa ABI ci sia una consapevolezza della poca trasparenza del nostro mercato e di una diffusa generale difficoltà ad accedere a dei dati certi per la valutazione immobiliare.

Noi abbiamo cercato di andare oltre queste difficoltà e di fornire dei metodi pratici, cercando di superare in modo operativo gli ostacoli concreti che si presentano nell’eseguire una stima immobiliare e di fornire, così, al perito estimatore “una strada” per arrivare comunque in fondo al suo compito. Forse alcuni accorgimenti e, forse, persino qualche metodo (tipo la stima per apprezzamenti e detrazioni), faranno storcere il naso ai più puristi sostenitori degli standard internazionali. Tuttavia, questo è lo stato dell’arte del mercato immobiliare nel nostro paese e se il fine di una stima è comunque avere un valore che si discosti il minimo possibile dal prezzo reale, specie se il bene immobiliare è concesso come garanzia di copertura per un’esposizione finanziaria, riteniamo che non giovi a questo fine fare accademismi fini a se stessi.

L’essenziale è che ci sia sempre un rigore scientifico e le eventuali semplificazioni o scorciatoie siano dichiarate e ne sia valutata la loro ininfluenza o, meglio, la loro minima incidenza sul valore finale del bene oggetto di stima; il tutto in modo che questo sia distante il minimo possibile dal prezzo reale.

Il testo dedica meno spazio al “metodo con approccio ai costi”, ancorché non sia completamente trascurato. Si tratta di una stima estremamente specializzata e che ha valore solo per beni strumentali sottratti al mercato degli immobili ed è, peraltro, anche molto tecnicistico il modo di pervenire a un costo. Il metodo di “stima per costo di costruzione”, in ogni caso, rappresenta un’operazione professionale consueta per un progettista e non dovrebbe riservare difficoltà particolari averne una sua visione operativa.

Il “metodo con approccio ai redditi” si perde meno nella descrizione del procedimento giacché si tratta sostanzialmente di operazioni di matematica finanziaria che ogni perito estimatore conosce.

La “capitalizzazione diretta”, peraltro, prevede una semplice divisione del reddito per il tasso di capitalizzazione. Abbiamo, quindi, spostato l’attenzione più sul modo di determinare quale sia il reddito netto e quale sia il tasso o saggio di capitalizzazione da adottare.

Il testo vuole comunque essere un libro “aperto”, vale a dire un libro che si potrà eventualmente arricchire di nuovi esempi operativi di stima oggi trascurati. In quest’ottica si chiede, dunque, al lettore di segnalare eventuali categorie di stima che ritiene meritino di essere prese in considerazione e far parte di questo ABC.

Parte prima Richiami base degli standard estimativi

5 1.
IL VALORE Sommario: 1.1 Estimo come scienza metodologica del valore
1.2 Prezzo e valore
1.3 Il valore nel mercato
1.4 I livelli di mercato e il valore 1.1
ESTIMO COME SCIENZA METODOLOGICA DEL VALORE L’estimo è una metodologia con impostazione scientifica perché utilizza i procedimenti propri della scienza, ma non è una “scienza”.

Non lo è perché non estrae “leggi estimative” dall’osservazione della realtà e le traduce in formule. Non ha una struttura di tipo deterministico.

L’estimo per “funzionare” ha sempre bisogno di un intervento, magari minimo, dell’individuo. Non può esserci automatismo nel fare estimo. Anche gli stessi software che si occupano di stima e valutazioni possono essere utilizzati solo per mezzo di un’azione individuale e non è sufficiente inserire i dati derivati dalle rilevazioni nelle caselle dello schermo. Per questo si dice che l’estimo è una “metodologia” che agisce però, utilizzando degli apparati scientifici. L’estimo ha come compito precipuo quello di dare un valore (e non un prezzo, ma vedremo dopo la differenza tra i due concetti) ai beni per i quali non c’è una tale quantità di cessioni da poter recuperare i dati semplicemente facendo una ricerca di mercato.

Se vogliamo sapere il prezzo di un mattone o di un’automobile, è sufficiente telefonare a un paio di rivenditori della zona per avere subito un’idea precisa di quale sia il loro prezzo. Questo perché mattone e automobile sono beni seriali, vale a dire prodotti in identici esemplari in quantità notevoli e per i quali è possibile fissare il prezzo di vendita. Per i beni non seriali, ma dal carattere unico o perlomeno fatto da pochi esemplari, il problema si complica di molto. Se i beni sono oggetto di trattative sporadiche, o persino uniche, è impossibile rilevare un comportamento univoco tra acquirente e venditore.

Lasciamo correre gli immobili per il momento e pensiamo a un quadro, come si fa a dare una valutazione di un quadro rilevando l’andamento delle contrattazioni reali relative a quel quadro se le contrattazioni, ammesso che ci siano state, sono dilatate nel tempo da non essere attuali? È possibile solo ipotizzare un valore attraverso una quotazione da parte di un esperto. In questo caso entra “in gioco” l’estimo. L’estimo però, come detto, non fissa un prezzo per il bene da stimare perché il prezzo, come vedremo, discende solo da trattative reali di mercato già concluse. L’estimo fissa un valore il quale rappresenta solo il più probabile prezzo Natura dell’attività estimativa Finalità

Richiami base degli standard estimativi 6 di mercato. Il valore si fissa, dunque, sul piano estimativo, mentre il prezzo si fissa sul piano economico. Definizione di estimo Si definisce “estimo” la valutazione del valore di un bene attraverso la quantità di valore nota di un altro bene. Il bene descritto nella definizione è da intendersi in misura molto generale e, quindi, non solo inteso ai beni immobiliari (anche se questo testo è, in effetti, dedicato a questi). I beni stimabili dall’estimo possono anche essere diritti, danni, impatti, sacrifici e qualsiasi generica entità avente un’incidenza positiva o negativa sull’economia di un’individualità.

Individualità che potrà essere rappresentata da una società o da una persona fisica.

Dalla definizione data possiamo anche dedurre che la quantità di valore nota può anche definirsi come “prezzo”, giacché – come vedremo a breve – il prezzo, “quale entità economica di misurazione”, rappresenta proprio questo. Possiamo anche precisare che la definizione è volutamente astratta per essere generalizzabile il più possibile, ma appare del tutto ovvio che la quantità di valore di un altro bene, non trovandoci più ormai da tempo immemorabile in una società del baratto, sarà data dalla misura universale di riferimento di ogni scambio e cioè, il denaro.

Volendo, quindi, potremmo restringere la definizione al nostro campo di studi oggetto del presente testo alla seguente: Definizione di estimo immobiliare Si definisce “estimo immobiliare” la valutazione del valore di un asset riferito agli immobili attraverso la previsione del suo prezzo più probabile.

La definizione di estimo immobiliare rappresenta, dunque, il primo degli standard pratici da assimilare e che andremo a esaminare nel corso del presente testo. 1.2 PREZZO E VALORE Il prezzo rappresenta la quantità di valore assegnata a un bene a conclusione una trattativa di mercato tra due parti delle quali una è interessata a cedere il bene e l’altra ad “averlo” in via definitiva o provvisoria. Parliamo di acquisizione in via definitiva o provvisoria per far rilevare che un bene – nel senso precisato al paragrafo precedente – non necessariamente è ceduto in via definitiva e, pertanto, acquistato, ma può anche essere ceduto in via provvisoria per un certo periodo e poi tornare nella disponibilità del proprietario originario.

Definizione di prezzo Si definisce “prezzo” la quantità di valore assegnata a un bene ed espressa in moneta a conclusione di una trattativa di mercato per commisurare il trasferimento definitivo o provvisorio del bene medesimo.

Campo di applicazione Stima di beni immobili Formazione del prezzo

Capitolo 1 - Il valore 7 Il prezzo è, quindi, un’entità per misurare un valore. Valore che vedremo in seguito come si forma nei confronti di un bene immobiliare. Valore assegnato a un bene dopo un’interazione di mercato conclusa tra due soggetti e dove si è trattata la cessione del bene in via definitiva o provvisoria. La misura di questo valore rappresenta la quantità di denaro, quale controprestazione per il bene ceduto, che ha corrisposto o corrisponderà periodicamente il beneficiario della cessione del bene al cedente.

Si tratta, dunque, di una misurazione e non di una valutazione perché il prezzo è storicamente un fenomeno già avvenuto, è stato già fissato. Si tratta semplicemente di un’operazione eseguita ex post alla formazione del prezzo medesimo per normale quantificazione, in questo caso monetaria. Il prezzo è, pertanto, un’entità economica perché misurabile osservabile e scientificamente trattabile in maniera immediata. Il prezzo appartiene alla sfera dell’economia e non a quello dell’estimo, per cui ogni volta che si parlerà di prezzo si farà sempre riferimento a una quantità osservata e osservabile direttamente sul mercato, vale a dire un fenomeno concluso osservabile e misurabile con immediatezza (direttamente).

Ci soffermiamo per un attimo sul concetto di valore, che ricordiamo ancora una volta va assolutamente distinto dal prezzo.

Il valore rappresenta il concetto fondativo di tutta la materia estimativa e saperlo distinguere dal prezzo, che a sua volta rappresenta il fondamento del mercato nel settore dell’economia, appare come uno dei principi di apprendimento basilari. Il valore rappresenta una percezione, cioè una sensazione mentale e corporale propria del singolo, attraverso la quale attribuiamo un significato migliore o peggiore a un qualcosa. Il valore è sempre legato al concetto di positività dell’entità cui ci si riferisce. La percezione è, dunque, propria del singolo, dell’individuo. Tuttavia esiste anche una percezione comune detta, appunto, “senso comune”, che s’innesta nella percezione di ogni individuo in maniera più o meno preponderante.

Maggiore sarà l’aderenza per un maggiore numero d’individui rispetto a un fenomeno e tanto più grande sarà il livello qualitativo e quantitativo del valore percepito.

Definizione di valore Si definisce “valore” la forza di orientamento del senso positivo nei confronti di un bene. Il valore non è una misurazione, ma la formulazione interiore o esplicita di un giudizio. 1.3
IL VALORE NEL MERCATO Il “valore” è un concetto essenziale per l’estimo che meriterebbe una trattazione esclusiva. Tuttavia per ragioni di spazio in un testo dichiaratamente operativo possiamo solo limitarci ai concetti essenziali e che delimitano i confini della materia.

Il valore rappresenta la percezione quantitativa e qualitativa da parte del singolo di un’entità positiva.

E la positività di tale percezione assume quantità e qualità superiore o inferiore in base alla preponderanza del senso collettivo inGrandezza economica di misura Valore come percezione, giudizio Contenuti sensoriali della percezione

Richiami base degli standard estimativi 8 nestato nell’esperienza del singolo. In termini generali si può dire che un’entità di qualsiasi specie assume un valore maggiore quando è comunemente più alta la percezione del senso di questa entità. Possiamo, quindi, affermare che “il valore è la misura del riconoscimento del senso”. Il valore è un concetto soggettivo influenzato dal “senso collettivo”. La misura del valore, come ogni misurazione, aumentandone all’infinito le prove sui campioni, si approssima a un valore normale il cui discostamento tende a zero. La misura del valore normale se espressa quantitativamente con un valore monetario equivale al più probabile prezzo di mercato del bene che si avrebbe in una trattativa ordinaria.

Il senso collettivo, nella sua moderna accezione, è derivazione del “sistema culturale” dal quale proviene, ne deriva, dunque, che anche il valore, essendo una misura di riconoscimento del senso, sarà riferito a questo sistema culturale. Il senso collettivo, tuttavia, è soltanto un’astrazione intellettuale che s’innesta nell’esperienza del singolo osservatore e, quindi, anche nel sistema culturale dell’individuo e che influenza, dunque, la percezione dello stesso senso collettivo.

Nell’estimo, per attribuire una misura affidabile del riconoscimento del senso collettivo, è necessario costruire, dunque, un sistema culturale all’interno del quale la percezione sia unanimemente riconoscibile.

Per ottenere un sistema culturale preciso e inequivocabile è pertanto indispensabile individuare e definire le finalità del riconoscimento del valore e, conseguentemente, modellare l’esperienza dell’osservatore all’interno dei confini dello scopo predetto.

Arrivare a stabilire il valore di un’entità comunemente percepibile non è un’operazione di misurazione. Fissare il valore è possibile solo attraverso un giudizio. Nella fattispecie un giudizio di valore. Il giudizio di valore opera a livello di percezione nell’estimatore, e questa si manifesta in diverse maniere, dalla più superficiale a quella più profonda. La percezione normalmente avviene attraverso quattro fasi:
prima fase della percezione “oggettiva”, vale a dire che la comprensione di un oggetto o entità qualsiasi attraverso un rigido codice chiuso stabilito dalla collettività, come potrebbe essere, ad esempio, la percezione geometrica di un oggetto.

Il giudizio estimativo non può avere queste caratteristiche, tuttavia possono esserci comunque dei parametri oggettivi nel processo di valutazione come la misura delle superfici;
seconda fase della percezione “psicologica” o “soggettiva”, l’osservazione di un oggetto o entità attraverso il codice della propria diretta esperienza come può essere la percezione di un oggetto in base al proprio punto di osservazione. La componente soggettiva nell’estimo rimane sempre un aspetto indispensabile per mettere in relazione il bene con la realtà oggettiva;
terza fase della percezione “associativa”, vale a dire l’identificazione di un oggetto in base alle relazioni di questo con gli oggetti prossimali, come può essere la vicinanza di un oggetto a un muro oppure riferendosi all’estimo, come può essere la vicinanza del bene a un elemento valorizzante tipo mare, lago, monumento iconico ecc.; Senso collettivo e sistema culturale Giudizio di valore, formulazione Fasi della percezione

Capitolo 1 - Il valore 9
quarta fase della percezione “fenomenologica” che rappresenta, in pratica, la lettura di un oggetto o entità qualsiasi poiché fenomeno definibile, ad esempio i materiali di cui è costituito. Un giudizio di valore, ancorché sia riferito alla misura del senso comune per un’entità, opera a livello di percezione e, pertanto, non può che essere un processo essenzialmente soggettivo. L’estimatore è, dunque, sia un “soggetto attivo” perché il giudizio parte sempre dalla propria esperienza e sia “soggetto passivo” perché la stima sarà giudicata in base alla maggiore o minore aderenza all’effettivo senso comune.

Il giudizio di valore deve interpretare il senso comune affinché abbia egli stesso un valore per gli altri. E più questo senso comune od oggettivo sarà correttamente interpretato e più grande sarà il valore del giudizio espresso.

Stabilire un giudizio di valore nei confronti di un’entità presuppone, quindi, una conoscenza profonda e interiore della stessa entità, tale da poter sviluppare la propria capacità percettiva ed evidenziare gli aspetti meno evidenti di questa; il tutto con coscienza del senso collettivo da parte del soggetto estimatore. Un giudizio di valore non può essere un atto di ribellione al sistema culturale per il quale viene espresso. La ribellione appartiene alla politica, all’arte o ad altro, ma non può far parte di un giudizio di valore, il quale per sua intima essenza è un atto pratico integrato e solidale con il senso collettivo, inteso come derivato di un sistema culturale ben preciso.

In termini più propriamente estimativi e meno astratti, il valore può essere conclusivamente espresso come un giudizio atto a descrivere la quantità più probabile di beni con la quale riusciamo a definire la qualità assoluta di un altro bene. Vale a dire che, in termini pratici, il valore diventa un’espressione quantitativa di un parametro qualitativo. Il prezzo, invece, rappresenta una misura calcolata e reale della quantità di beni necessari per definire un altro bene. Nelle economie evolute, poi, tutti i beni sono rapportati al denaro quale codice unico di definizione del prezzo.

Il valore è, dunque, un giudizio, il prezzo una misurazione.

La famosa “teoria del valore”, formulata da tutti gli economisti, attiene, quindi, più all’estimo che alla stessa economia. Possiamo persino affermare che l’estimo essendo la scienza del metodo per la formulazione di giudizi valoriali dei beni è una diretta conseguenza e prosecuzione della teoria del valore. 1.4
I LIVELLI DI MERCATO E IL VALORE La formazione del valore dei beni immobiliari oggetto di valutazione si concreta a diversi livelli e, per ognuno di questi, è diverso il modo con cui tale valore si costituisce. Il valore del resto rappresenta – come abbiamo già affermato in precedenza – la percezione quantitativa e qualitativa di un’entità positiva.

Sarà, pertanto, il tentativo di misurazione di tale positività percettiva ad aumentare o diminuire il desiderio di conclusione, facendola pagare il massimo possibile o acquistandola al minimo ammissibile, in un’eventuale negoziazione immobiliare.

Soggettività del giudizio Il valore come parametro

Richiami base degli standard estimativi 10 Il segmento di mercato è un sintagma del linguaggio mercato, vale a dire la sua “componente orizzontale”, ciò che lega individui, bisogni, utilità e valori nella loro naturale successione. Il mercato però, per alcuni beni tipo gli immobili, ha anche una “componente verticale”, vale a dire una parte costitutiva paradigmatica o verticale detta dei livelli di mercato che andremo ora ad analizzare. Per comprendere bene il paradigma dei livelli di mercato occorre rifarsi alla percezione dell’entità positiva che conferisce valore al bene immobiliare e ne qualifica e quantifica la sua entità.

Durante la fase costruttiva, ad esempio, è ben diversa da quella riscontrabile in una fase successiva quando si passa a collocare il bene sul mercato degli immobili.

Isolando la fase costruttiva e ponendo per esempio che non si passi, poi, alla vendita dell’immobile, ma questo si utilizzi mettendolo a reddito. Pensiamo, per andare al concreto, a un albergo; in questo caso si avranno certamente diversi bisogni e desideri rispetto a un bene destinato al mercato immobiliare. Abbiamo, quindi, individuato nella componente verticale del mercato degli immobili diversi “cicli di mercato” autonomi e che investono il bene immobiliare da quando questo inizia a essere prodotto sino al momento in cui sullo stesso si effettuano operazioni di speculazione o derivate.

Un livello di mercato s’individua, quindi, in una fase di formazione di valore autonoma e conclusa e che non necessariamente deve accedere alla fase successiva di mercato.

Un bene strumentale, ad esempio una stalla di un’azienda agraria, costruito direttamente dall’imprenditore, inizia e cessa il suo ciclo di formazione del valore soltanto al livello della sua edificazione, poiché l’area fabbricabile è compresa nell’azienda agraria e, quindi, nel capitale fondiario, e il bene edilizio non è immesso nel mercato degli immobili, ma è soltanto utilizzato a valore strumentale. Andiamo a esaminare i vari livelli analiticamente. 1.4.1 Livello edilizio Il primo dei livelli di mercato è il ciclo della produzione del bene definibile altrimenti come “livello edilizio”; è in questa fase, infatti, che si decide di produrre un bene edilizio e dove entrano in gioco elementi di mercato della domanda e dell’offerta, propri della produzione.

A questo livello non si hanno ancora e, del resto, nemmeno si potrebbero avere giacché il bene non esiste, fattori, sempre della domanda e dell’offerta, tipici del mercato immobiliare. A questo livello può esistere solo una simulazione di ciò che sarà il livello immobiliare, ma i rapporti tra acquirenti e offerenti avvengono solo a livello edilizio ed essenzialmente sono legati solo all’economia della produzione del bene. Tutti i fattori della produzione del bene sono legati ai costi di costruzione e ai costi dell’area sul quale il bene sorge.

In alcuni casi, per semplificazione, i fattori legati esclusivamente all’area fabbricabile e al mercato delle aree possono essere separatamente analizzati in un livello a latere detto “livello urbano” e legato, quindi, indissolubilmente ai prezzi dei terreni fabbricabili. Componenti del mercato Formazione del livello Ciclo di produzione

Capitolo 1 - Il valore 11 La formazione del valore del bene a livello urbano sarà, dunque, data dai costi di produzione del manufatto edilizio ivi compresi i costi dell’area sulla quale questo sorge. Il valore unitario del bene a livello urbano sarà, in altre parole, dato dalla sommatoria di tutti i fattori produttivi – primo elemento dell’equazione generale del valore edilizio – e dalla sommatoria dei fattori legati alle caratteristiche dell’area per il loro prezzo unitario.

Il valore unitario a livello urbano è, quindi, la funzione riassuntiva delle funzioni del valore di costruzione e del valore dell’area. Eseguire una stima a livello edilizio o urbano significa, dunque, considerare queste caratteristiche e non quelle proprie del livello immobiliare se non per simulazione; credere di poter determinare il valore di un bene a livello immobiliare soltanto con l’analisi degli elementi propri dell’equazione del valore a livello edilizio o urbano appare, quindi, assolutamente improbabile. 1.4.2 Livello immobiliare Il “livello immobiliare” si ha nel considerare il bene come merce di scambio finita, posta sul mercato nelle condizioni in cui si trova e dal quale detrarre eventuali costi di ritorno a livello edilizio.

Appare evidente che a livello immobiliare il gioco della domanda e dell’offerta è ben diverso da quanto accade al livello sottostante di produzione del bene. A livello immobiliare, infatti, le caratteristiche prese in esame dal mercato saranno ben diverse e legate perlopiù alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene medesimo. Appare, peraltro, altrettanto evidente che le caratteristiche del livello edilizio, date dai costi di costruzione e dell’area, influenzeranno comunque il valore immobiliare come portato residuale sulla formazione di questo.

Il valore unitario a livello immobiliare sarà, quindi, funzione riassuntiva delle funzioni non solo del valore di costruzione e del valore dell’area, ma anche delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene medesimo.

Le stime proposte dagli standard internazionali per i beni immobiliari offerti a garanzia di obbligazioni finanziarie avvengono tutte a questo livello e, pertanto, ogni stima di questo tipo dovrà contenere tutti gli elementi che ne costituiscono il valore.

L’equazione generale di formazione del valore di un immobile, rappresenterà, dunque, la relazione fondamentale per la stima dei beni compresi nel mercato immobiliare e vedrà l’aggiunta, appunto, di due altri elementi nella strutturazione del valore di un bene: la componente estrinseca dove questo è collocato, quindi, l’esterno o il fuori e quella intrinseca, cioè l’interno o il dentro. 1.4.3 Livello reddituale Il “livello reddituale” o “finanziario”, invece, è basato sulla redditività ricavabile dai beni immobiliari in termini di flussi di cassa e di loro finanziarizzazione.

Anche in questo caso appare evidente che tutto il portato proveniente dai livelli inferiori agirà anche a questo piano.

Costi Mercato di scambio Redditività dell’immobile

Richiami base degli standard estimativi 12 Il valore reddituale unitario sarà, pertanto, funzione riassuntiva delle funzioni non solo del valore di costruzione, del valore dell’area e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ma anche delle caratteristiche che influenzano la redditività del bene medesimo. L’equazione generale del valore reddituale unitario sarà data, in semplici parole, dalla relazione valida per il valore immobiliare moltiplicata per la percentuale riassuntiva di tutti gli elementi che incidono sulla redditività, vale a dire il prezzo per l’uso del valore immobiliare.

La percentuale di redditività sarà, quindi, a sua volta determinata da ben precise caratteristiche prese in esame. 1.4.4 Livello speculativo L’ultimo livello è quello della “speculazione derivata”. La matematica finanziaria tradizionale è basata essenzialmente sull’interesse, vale a dire sul prezzo d’uso del capitale, appartiene quindi al livello del reddito giacché l’utile derivante dalla cessione temporanea di un bene patrimoniale altro non è, che il prezzo d’uso per un capitale, ancorché espresso come patrimonio immobiliare anziché denaro. La finanza derivata, invece, non è più basata su questo principio, ma su quello di cessione o acquisto “al buio”.

In base a un’aspettativa e secondo le proprie convinzioni di cosa accadrà nel futuro si cede o si acquisisce patrimonio fissando un certo prezzo d’uso e cedendo lo stesso a un costo diverso e tale da garantirsi un margine di guadagno.

I livelli ora elencati sono gerarchizzati dalla produzione alla speculazione. La formazione del valore avviene a ogni livello in maniera autonoma con il portato del livello sottostante, come si può rilevare dalle equazioni generali di formazione del valore. Possiamo, pertanto, definire “strumento finanziario immobiliare derivato” qualsiasi prodotto il cui valore dipende da beni immobiliari a esso sottostanti. La matematica finanziaria non è più in grado di valutare scientificamente questi prodotti giacché i parametri da prendere i considerazione sono plurimi e non più il solo prezzo d’uso in funzione del tempo.

La materia si è, oggi, trasformata in finanza matematica basata, invece, su tre parametri ugualmente importanti: la valutazione dei contratti, il calcolo del rischio legato ai contratti sottoscritti e, infine, la gestione ottimale dei contratti in relazione al portafoglio titoli. Nella pratica professionale, il valore delle stime è richiesto – nella maggior parte dei casi – a livello immobiliare, vale a dire il valore di mercato più probabile che si fisserebbe in una reale compravendita di un bene immobiliare o patrimoniale. Tuttavia, non sono certamente rari i casi in cui siano commissionate stime del costo di costruzione o delle aree piuttosto che il valore del reddito o, più raramente – almeno per il momento –, la valutazione di andamenti del valore ai fini di operazioni speculative.

Finanza derivata I prodotti derivati

13 2. PERCORSI DI STIMA Sommario: 2.1 Paradigmi, postulati e criteri di stima
2.2 Criteri di stima
2.3 Metodi di stima
2.4 Ricerca del tasso di capitalizzazione 2.1 PARADIGMI, POSTULATI E CRITERI DI STIMA In assenza di un mercato dove si possa misurare il prezzo di un immobile oppure, estendendo il concetto, in presenza di un qualsiasi bene per il quale non sia possibile una diretta misurazione del suo prezzo, compito fondamentale del perito estimatore è ricondurre lo stesso immobile all’interno di un potenziale mercato del quale si conosca almeno un prezzo certo e poi sulla base di analogie comparative estrarne il probabile valore.

Valore che sarà sempre tradotto in un prezzo. Un prezzo probabile come misura quantitativa di un’entità qualitativa quale è, appunto, il valore.

L’analogia comparativa rappresenta dunque il primo paradigma dell’estimo. L’analogia è un “rapporto di somiglianza” tra due concetti o entità tale che le proprietà o le regole conosciute che caratterizzano uno possono essere estese all’altro. Somiglianza non uguaglianza, ragione per la quale un singolo rapporto di analogia tra un elemento del mercato – dove è stato, da noi, inserito l’immobile oggetto di stima – e quello conosciuto, non può essere significativo per un confronto delle diversità tra i due beni. È, invece, evidente che un adeguato numero di rapporti di analogia porterà a definire sempre con maggiore precisione il valore dell’immobile come espressione del più probabile prezzo di mercato.

Vale a dire che più numerose sono le proprietà note del bene, di cui si conosce il valore, ricondotte – e adeguatamente comparate – a quello incognito, e maggiori sono le possibilità di pervenire a un prezzo di mercato probabile, posto che si conosca come dato di partenza il prezzo di uno dei due beni messi a confronto. Riducendo a sostanza minima quanto espresso, possiamo anche dire che la costruzione di analogie è il compito fondamentale del perito e questa mansione riduce – o quasi – la sua soggettività in pratica alla sola scelta dei rapporti analogici fondamentali. Le best practice hanno, di fatto, eliminato anche questo compito, individuando per ogni situazione operativa quali siano i migliori confronti sui quali costruire la relazione analogica.

I moderni standard estimativi, poi, considerano proprio come regola, solo i caratteri differenti tra i beni analoghi, lasciando sottintendere un’analogia complessiva solo sulla base del segmento di mercato oggetto di studio.

Determinazione del valore Analogia comparativa Intervento del perito