Manuale operativo degli standard di stima immobiliare

 
 
Manuale operativo .... - Castello - f.to 160 x 240 - dorso 29 mm (cyanomagentagiallonero)




          Manuale operativo degli standard di stima immobiliare                                                                                                                                                        NORMOTECNICA


                                                                                                                                                                                                                       Manuale operativo




                                                                                                                                              NORMOTECNICA
          Questo agile testo dedicato agli standard internazionali di valutazione immobiliare è una sorta di
          codice base pratico, da utilizzare operativamente nella professione di estimatore di beni immobili.
          Nel volume non ci si perde in dimostrazioni matematiche del perché si compiono particolari
          procedure e anche le spiegazioni logiche sono ridotte ai concetti essenziali per capire il nocciolo
          del procedimento.                                                                                                                                                                                            degli standard
                                                                                                                                                                                                                       di stima immobiliare
          In questo spirito di semplificazione e operatività, i primi argomenti da affrontare sono la Market
          Comparison Approach (MCA), il sistema generale di stima (SGS) e la stima per apprezzamenti e
          detrazioni (SAD) tutti applicati al maggior numero di tipologie estimative possibile e sicuramente
          tutte le più utilizzate.
          Sono inoltre sviluppati come si conviene anche gli standard di stima relativi all’approccio




                                                                                                                                             Manuale operativo degli standard di stima immobiliare Graziano Castello
          reddituale e al costo, anche questi riferiti al maggior numero di tipologie possibili.
          Ogni stima non è semplicemente descritta come un caso pratico, ma è seguita passo dopo                                                                                                                       ABC per l’utilizzo degli standard
          passo spiegando la logica di ogni scelta operata, in modo che il professionista possa facilmente
          apprendere la metodologia e applicarla ai suoi specifici casi.                                                                                                                                               internazionali di stima
          Contenuti
          Prezzo e valore nel mercato / Percorsi, criteri e metodi di stima / Ricerca del tasso di capitalizzazione
          / Approcci di stima orientati al mercato (Market Approach), al costo (Cost Approach), al reddito                                                                                                             Graziano Castello
          (Income Approach) / Unità di misura e nomenclatori / Rapporti mercantili / Rapporti strumentali
          / La consistenza nel residenziale, nel terziario, nel commerciale, nell’industriale / Il rapporto
          tra popolazione e campione / Le fonti dirette e indirette / La stima per MCA / La stima per
          apprezzamenti e detrazioni / Le stime con approccio al costo / Le stime delle aree fabbricabili /
          Le stime dei deprezzamenti / La stima per capitalizzazione diretta del reddito / Esempi di stime:
          appartamento, parcheggio a pagamento, ufficio, negozio, terreno agricolo e dell’azienda agraria,
          industria in base al reddito, albergo, cinema o teatro

          Allegato al testo il software per la gestione e l’archivio delle perizie di stima immobiliare.


          Graziano Castello Architetto libero professionista. Docente della Scuola Superiore di Pubblica
          Amministrazione di Verona. Consulente Tecnico del Tribunale di Imperia e della Corte d’Appello
          di Genova. Presidente ISVIM (Istituto di valutazioni). Autore di numerosi testi e docente di corsi
          in materia estimativa.




          Il presente volume è parte integrante dell‘opera
                                                                                               ISBN 978-88-6750-097-0




                                                                                                                        9 788867 500970
                                                                          5 000001 401481




          “Manuale operativo degli standard di stima
                                                             00140148




          immobiliare“ - ISBN 978-88-6750-097-0 (in
          un volume più CD) e non è vendibile sepa-
          ratamente.




                                                                        € 40,00             I.V.A. INCLUSA




140148_Castello_COVER DEF.indd 1                                                                                                                                                                                                                           18/09/13 15:31
                                                                                                                                          dorso 29 mm
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PROPRIETÀ LETTERARIA RISERVATA

© 2013 Wolters Kluwer Italia S.r.l Strada I, Palazzo F6 - 20090 Milanofiori Assago (MI)

ISBN: 9788867501267

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L’elaborazione dei testi è curata con scrupolosa attenzione, l’editore declina tuttavia ogni
responsabilità per eventuali errori o inesattezze.
INDICE

INTRODUZIONE........................................................................ pag.                      1

parte i: richiami base degli standard estimativi
1.      IL VALORE.........................................................................                 »    5
1.1     Estimo come scienza metodologica del valore...............................                         »    5
1.2     Prezzo e valore.................................................................................   »    6
1.3     Il valore nel mercato........................................................................      »    7
1.4     I livelli di mercato e il valore...........................................................        »    9
        1.4.1 Livello edilizio...................................................................          »   10
        1.4.2 Livello immobiliare...........................................................               »   11
        1.4.3 Livello reddituale...............................................................            »   11
        1.4.4 Livello speculativo.............................................................             »   12
2.	PERCORSI DI STIMA........................................................                               »   13
2.1 Paradigmi, postulati e criteri di stima..............................................                  »   13
    2.1.1 Primo postulato: postulato del valore................................                            »   16
    2.1.2 Secondo postulato: postulato della previsione..................                                  »   17
    2.1.3	Terzo postulato: postulato della permanenza
             delle condizioni..................................................................            »   18
    2.1.4 Quarto postulato: postulato dello scopo............................                              »   19
    2.1.5 Quinto postulato: postulato dell’ordinarietà......................                               »   20
2.2 Criteri di stima.................................................................................      »   21
    2.2.1 Criterio di stima fondamentale: il valore di mercato........                                     »   21
    2.2.2 Criterio di stima fondamentale: il valore di costo.............                                  »   22
    2.2.3 Criterio di stima: il valore di trasformazione....................                               »   23
    2.2.4 Criterio di stima: il valore complementare........................                               »   25
    2.2.5	Criterio di stima: il valore di sostituzione
             o di surrogazione................................................................             »   27
    2.2.6	Criterio di stima: il valore di accumulo
             dei redditi futuri.................................................................           »   27
2.3 Metodi di stima................................................................................        »   29
2.4 Ricerca del tasso di capitalizzazione...............................................                   »   32
    2.4.1	Metodo elementare di calcolo del tasso
             di capitalizzazione .............................................................             »   33
    2.4.2	Metodo di ricerca remota del tasso
             di capitalizzazione..............................................................             »   34
    2.4.3	Metodo della media aritmetica valutazioni
             del tasso di capitalizzazione..............................................                   »   35
    2.4.4	Metodo della sommatoria delle componenti
             del tasso di capitalizzazione..............................................                   »   41
    2.4.5	Metodo del rapporto tra costi dell’abitare
             e tasso di capitalizzazione..................................................                 »   42
    2.4.6	Metodo di calcolo attraverso l’equivalenza
             dei tassi...............................................................................      »   43

                                                                                                                    III
Manuale operativo degli standard di stima immobiliare


                  3.	APPROCCI DI STIMA........................................................ pag. 47
                  3.1 Metodi orientati al mercato (Market Approach – MA)................... »                     47
                      3.1.1 Stima per Market Comparison Approach.......................... »                      49
                      3.1.2 Stima per apprezzamenti e detrazioni............................... »                 53
                      3.1.3 Sistema generale di stima.................................................. »         56
                  3.2 Metodi orientati al costo (Cost Approach – CA)............................ »                56
                      3.2.1 Metodo ibrido indiretto........................................................ »     57
                      3.2.2 Computo metrico estimativo................................................ »          58
                  3.3 Metodi orientati al reddito (Income Approach – IA)...................... »                  62
                      3.3.1 Direct capitalization............................................................. »  63
                      3.3.2 Yeld capitalization................................................................ » 63
                      3.3.3 Discounted cash flow analisys............................................. »          64

                  4.     UNITÀ DI MISURA E NOMENCLATORI............................                                           »   65
                  4.1    La misurazione e le unità di misura.................................................                 »   65
                  4.2    Le scale di misura e i nomenclatori.................................................                 »   66

                  5.     I RAPPORTI TRA GRANDEZZE ESTIMATIVE
                         ED ECONOMICHE.............................................................                           »   69
                  5.1    I rapporti mercantili.........................................................................       »    69
                  5.2    I rapporti strumentali.......................................................................        »    70

                  parte ii: operazioni valide per tutti i metodi
                  6.	LA CONSISTENZA............................................................                               »    75
                  6.1 La consistenza nel residenziale.......................................................                  »    75
                      6.1.1 Stima per apprezzamenti e detrazioni...............................                               »    80
                      6.1.2 Stima per MCA..................................................................                   »    82
                  6.2 La consistenza nel terziario.............................................................               »    86
                  6.3 La consistenza nel commerciale......................................................                    »    94
                  6.4 La consistenza nell’industriale........................................................                 »   100
                  6.5 Il rapporto tra popolazione e campione...........................................                       »   104

                  7.	LE FONTI DISPONIBILI....................................................                                 » 109
                  7.1    La classificazione delle fonti d’informazione.................................                       »   109
                  7.2    Le fonti dirette..................................................................................   »   117
                         7.2.1 Fonti dirette mercantili.......................................................                »   117
                         7.2.2 Fonti dirette strumentali.....................................................                 »   122
                  7.3    Le fonti indirette..............................................................................     »   124
                         7.3.1 Fonti indirette strumentali..................................................                  »   124
                         7.3.2 Fonti indirette mercantili...................................................                  »   126

                  parte iii: valutazioni con approccio al mercato
                  8.	LA STIMA PER MCA.........................................................                                » 131
                  8.1    La stima per mca spiegata senza formule.....................................                         »   131

IV
Indice


8.2   Stima di un appartamento................................................................ pag. 137
      8.2.1 Stima per MCA.................................................................. » 137
      8.2.2 Esame della caratteristica: superficie................................ » 149
      8.2.3 Esame della caratteristica: data del contratto.................... » 157
      8.2.4 Esame della caratteristica: livello di piano........................ » 160
      8.2.5	Esame della caratteristica:
              stato di manutenzione generale......................................... » 165
      8.2.6 Esame della caratteristica: orientamento prevalente......... » 166
      8.2.7 Esame della caratteristica: affacci..................................... » 168
      8.2.8	Esame della caratteristica:
              stato di manutenzione elementi......................................... » 169
      8.2.9 Esame della caratteristica: grado estetico elementi........... » 169
      8.2.10 Analisi dei prezzi marginali, differenziali e corretti......... » 170
      8.2.11 Riconciliazione della stima................................................ » 172
      8.2.12 Verifiche di stima............................................................... » 173
      8.2.13 Stima delle pertinenze........................................................ » 176
8.3   Stima di un ufficio............................................................................ » 181
      8.3.1 Esame della caratteristica: data del contratto.................... » 186
      8.3.2 Esame della caratteristica: superficie commerciale.......... » 188
      8.3.3 Esame della caratteristica: livello finiture......................... » 189
      8.3.4 Esame della caratteristica: dotazione d’impianti.............. » 190
      8.3.5 Esame della caratteristica: funzionalità complessiva........ » 192
      8.3.6	Esame della caratteristica:
              dotazione media di parcheggi............................................ » 193
      8.3.7 Analisi dei prezzi marginali, differenziali e corretti......... » 194
      8.3.8 Riconciliazione della stima................................................ » 195
      8.3.9 Verifiche della stima.......................................................... » 196
8.4   Stima di un negozio......................................................................... » 197
      8.4.1 Esame della caratteristica: data del contratto.................... » 203
      8.4.2 Esame della caratteristica: superficie commerciale.......... » 204
      8.4.3 Esame della caratteristica: livello di attrazione................. » 205
      8.4.4 Esame della caratteristica: qualità del front shop.............. » 207
      8.4.5 Esame della caratteristica: centralità................................. » 207
      8.4.6 Analisi dei prezzi e verifica della stima............................ » 208
      8.4.7 Valutazione dell’avviamento commerciale....................... » 210
8.5   Stima immobiliare di un bene produttivo........................................ » 214
      8.5.1 Esame della caratteristica: data del contratto.................... » 219
      8.5.2 Esame della caratteristica: superfici industriali................. » 221
      8.5.3	Esame della caratteristica:
              grado efficienza degli impianti.......................................... » 223
      8.5.4 Esame della caratteristica: struttura portante.................... » 224
      8.5.5 Esame della caratteristica: vicinanza strategica................ » 225
      8.5.6 Analisi dei prezzi marginali, differenziali e corretti......... » 227
      8.5.7 Riconciliazione della stima e verifiche.............................. » 228

9.	SISTEMA GENERALE DI STIMA......................................                                      » 231
9.1   Il sistema generale di stima in breve...............................................              »   231
9.2   Stima di un appartamento................................................................          »   237
9.3   Stima di un ufficio ...........................................................................   »   243

                                                                                                                      V
Manuale operativo degli standard di stima immobiliare


                  9.4     Il sistema delle differenze ............................................................... pag. 248
                  9.5     Il sistema misto: MCA e sistema generale di stima........................ » 256

                  10.	LA STIMA PER APPREZZAMENTI E DETRAZIONI........                                                      » 259
                  10.1    La stima per apprezzamenti e detrazioni in breve...........................                       »   259
                  10.2    Stima di un appartamento ...............................................................          »   262
                  10.3    Stima di un ufficio............................................................................   »   309
                  10.4    Stima di un negozio.........................................................................      »   328
                  10.5    Stima di un bene produttivo immobiliare........................................                   »   349

                  parte iV: valutazioni con approccio al costo

                  11.		LE STIME CON APPROCCIO AL COSTO........................                                              » 363
                  11.1 Le stime con approccio al costo in breve .......................................                     »   363
                       11.1.1 Computo metrico estimativo.............................................                       »   366
                  11.2 Stima del costo di costruzione per computo metrico......................                             »   372

                  12.	LE STIME DELLE AREE FABBRICABILI.........................                                             » 373
                  12.1 Stima di un’area fabbricabile...........................................................             »   373
                       12.1.1	Stima delle aree fabbricabili a valore
                               di trasformazione...............................................................             »   374
                       12.1.2 Valore fiscale di un’area fabbricabile................................                        »   375
                       12.1.3 Il metodo diretto o per comparazione...............................                           »   376
                       12.1.4 Metodo del valore medio dei beni edificabili....................                              »   376
                  12.2 Stima dell’indice di edificabilità......................................................             »   377

                  13. LE STIME DEI DEPREZZAMENTI.......................................                                     » 379
                  13.1 I vari deprezzamenti in breve ..........................................................             »   379
                  13.2 Il deprezzamento lineare e non lineare del valore...........................                         »   380
                       13.2.1 Costo di riproduzione deprezzato......................................                        »   380
                       13.2.2 Costo di sostituzione..........................................................               »   382
                  13.3 Stima del deprezzamento funzionale del reddito............................                           »   383
                       13.3.1 Deprezzamento funzionale temporaneo............................                               »   385
                       13.3.2 	Deprezzamento funzionale del valore
                                per mancato completamento..............................................                     »   385
                  13.4 Stima del deprezzamento economico del reddito...........................                             »   388
                       13.4.1 	Deprezzamento economico per unità
                                residenziale occupata.........................................................              »   389
                       13.4.2 	Deprezzamento economico per la presenza
                                di abusi edilizi....................................................................        »   391
                       13.4.3 	Deprezzamento economico cauzionale
                                o prudenziale......................................................................         »   394

VI
Indice


parte V: valutazioni con approccio al reddito

14. 	LA STIMA PER CAPITALIZZAZIONE
     DIRETTA DEL REDDITO................................................... pag. 401
14.1 Stima di un appartamento ...............................................................                   »   401
14.2 Stima di un parcheggio a pagamento .............................................                           »   407
14.3 Stima di un ufficio ...........................................................................            »   411
14.4 Stima di un negozio ........................................................................               »   415
14.5 Stima di un terreno agricolo e dell’azienda agraria .......................                                »   417
     14.5.1 I dati del bilancio agrario...................................................                      »   420
     14.5.2 Determinazione della PLV.................................................                           »   420
     14.5.3 Determinazione delle spese complessive .........................                                    »   422
     14.5.4	Stima di terreno destinato a colture
              erbacee avvicendate a rotazione regolare
              su un unico appezzamento ................................................                         »   426
     14.5.5 	Stima di terreno destinato a colture erbacee
              avvicendate a rotazione regolare su più lotti
              di un unico appezzamento ................................................                         »   428
     14.5.6 	Stima di grande terreno destinato a colture
              erbacee a rotazione libera..................................................                      »   429
     14.5.7 	Stima di terreno destinato a coltura
              specializzata per il pascolo................................................                      »   429
     14.5.8 	Stima di terreno destinato a coltura
              specializzata a prato...........................................................                  »   430
     14.5.9 	Stima di terreno destinato a coltura
              specializzata a risaia...........................................................                 »   430
     14.5.10 	Stima di terreno destinato a coltura ..................................
              specializzata a orto.............................................................                 »   431
     14.5.11 Stima dei terreni incolti.....................................................                     »   431
     14.5.12	Valutazione dell’avviamento di un’azienda agraria..........                                       »   432
     14.5.13 Determinazione del tasso di capitalizzazione...................                                    »   434
14.6 Stima di un’industria in base al reddito...........................................                        »   437
     14.6.1 Calcolo del tasso di capitalizzazione.................................                              »   442
14.7 Stima di un albergo (sistema misto)................................................                        »   446
     14.7.1 L’Income Multiplier Hotel.................................................                          »   457
14.8 Stima di un cinema o teatro ............................................................                   »   460

Bibliografia essenziale...............................................................................          » 467
Fonti statistiche............................................................................................   » 468
Sitografia essenziale.....................................................................................      » 469




                                                                                                                             VII
INTRODUZIONE

   Questo testo non vuole proporsi come il solito libro operativo di stime dove
sono riportate numerose valutazioni eseguite da altri. Non vuole, dunque, essere
un libro di esempi di stime da conservare e dimenticare nello scaffale del proprio
studio e da consultare solamente per copiare il caso contingente.
   Il libro vuole, invece, riprendere i vari standard estimativi con l’aggiunta di
qualche metodo più consono alla realtà del mercato immobiliare italiano e che
comunque non infici la validità dell’impianto standardizzato proposto dalla co-
munità internazionale degli studiosi di valutazione. Il libro vuole riprendere questi
standard spiegandone la loro applicazione pratica in base alle varie tipologie esti-
mative e, dove possibile, fare anche un esempio numerico concreto a latere della
spiegazione. Solo in questo modo si ritiene possa davvero essere realizzato un vero
ABC degli standard immobiliari, caratterizzato da un percorso didattico applicato
e non generalizzato, differentemente dai libri puramente istituzionali.
   Nel testo non ci si perde, dunque, in dimostrazioni matematiche del perché si
compiono particolari procedure e anche le spiegazioni logiche sono ridotte ai con-
cetti essenziali per capire il “nocciolo” del procedimento. Le formule sono ridot-
te proprio all’essenziale e proposte solo dove queste rappresentano comunque un
aspetto operativo della valutazione.
   Si parte, dunque, dalla triade dei metodi di stima presi in considerazione dagli
standard internazionali: la “stima con approccio al mercato” (Market Approach o
brevemente MA), la “stima con approccio al costo” (Cost Approach o CA) e, infi-
ne, la “stima con approccio al reddito” (Income Approach o IA); per passare poi,
successivamente, ad analizzare per ogni genere metodologico i vari procedimenti
consigliati sempre dalla comunità internazionale.
   Il testo certamente si dilunga nell’esame dei metodi con approccio al mercato
poiché si ritiene che questi, oltre a rappresentare i procedimenti migliori ai fini
di una valutazione “a livello di mercato immobiliare”, sono i più ricorrenti nella
pratica professionale.
   In questo spirito il metodo approfondito nel dettaglio non poteva che essere,
quindi, quello della Market Comparison Approach (MCA), vale a dire la “stima
con approccio alla comparazione di mercato”.
   La stima con il metodo della MCA rappresenta, infatti, lo standard estimativo
più utilizzato per la valutazione dei beni immobiliari offerti a garanzia di obbliga-
zioni. Il suo successo, soprattutto nei paesi anglosassoni (ancorché stia velocemen-
te penetrando anche nella cultura estimativa italiana), risiede nell’affidare le pro-
prie valutazioni a un procedimento meccanico che lascia, almeno apparentemente,
poco spazio alla valutazione soggettiva del perito e si rimette soltanto a “prezzi di
mercato” e non a “valori di mercato” elaborati da istituti del settore immobiliare.
   Il predetto metodo, tuttavia, presenta molte difficoltà in merito al reperimen-
to delle fonti d’informazione considerata la poca trasparenza del nostro mercato.
Per ovviare al problema abbiamo, quindi, cercato di fornire un sistema razionale
per utilizzare comunque tale metodo anche nel nostro paese e di affiancarlo a un
metodo più tradizionale e più facilmente adattabile alla realtà di mercato italiana:

                                                                                        1
Manuale operativo degli standard di stima immobiliare


                  il metodo di “stima per apprezzamenti e detrazioni” che abbiamo unilateralmente
                  inserito negli standard italiani. Abbiamo, però, anche proposto dei modi per riu-
                  scire ad accedere ugualmente al sistema d’informazioni del mercato immobiliari e
                  utilizzare così, razionalmente il metodo per MCA.
                      La poca trasparenza del nostro mercato, del resto, risulta evidente anche alle
                  istituzioni che si occupano di valutazione, basti pensare che le linee guida dell’A-
                  BI, in tema di stima degli immobili offerti in garanzia su obbligazioni finanziarie,
                  propongono come standard di stima nei procedimenti basati sulla comparazione
                  di mercato: la stima per MCA, il sistema generale di stima e il metodo proposto
                  dall’Agenzia del Territorio. Se si tiene conto che il “sistema generale di stima” è
                  un’intuizione di nostri studiosi, che il “metodo misto” proposto dalla guida opera-
                  tiva dell’Agenzia del Territorio non costituisce certo uno standard internazionale e,
                  infine, che le difficoltà oggettive della stima per MCA sono molteplici, si compren-
                  de immediatamente come anche da parte della stessa ABI ci sia una consapevolez-
                  za della poca trasparenza del nostro mercato e di una diffusa generale difficoltà ad
                  accedere a dei dati certi per la valutazione immobiliare.
                      Noi abbiamo cercato di andare oltre queste difficoltà e di fornire dei metodi pra-
                  tici, cercando di superare in modo operativo gli ostacoli concreti che si presentano
                  nell’eseguire una stima immobiliare e di fornire, così, al perito estimatore “una
                  strada” per arrivare comunque in fondo al suo compito.
                      Forse alcuni accorgimenti e, forse, persino qualche metodo (tipo la stima per
                  apprezzamenti e detrazioni), faranno storcere il naso ai più puristi sostenitori degli
                  standard internazionali. Tuttavia, questo è lo stato dell’arte del mercato immobilia-
                  re nel nostro paese e se il fine di una stima è comunque avere un valore che si disco-
                  sti il minimo possibile dal prezzo reale, specie se il bene immobiliare è concesso
                  come garanzia di copertura per un’esposizione finanziaria, riteniamo che non giovi
                  a questo fine fare accademismi fini a se stessi. L’essenziale è che ci sia sempre
                  un rigore scientifico e le eventuali semplificazioni o scorciatoie siano dichiarate e
                  ne sia valutata la loro ininfluenza o, meglio, la loro minima incidenza sul valore
                  finale del bene oggetto di stima; il tutto in modo che questo sia distante il minimo
                  possibile dal prezzo reale.
                      Il testo dedica meno spazio al “metodo con approccio ai costi”, ancorché non sia
                  completamente trascurato. Si tratta di una stima estremamente specializzata e che
                  ha valore solo per beni strumentali sottratti al mercato degli immobili ed è, peral-
                  tro, anche molto tecnicistico il modo di pervenire a un costo. Il metodo di “stima
                  per costo di costruzione”, in ogni caso, rappresenta un’operazione professionale
                  consueta per un progettista e non dovrebbe riservare difficoltà particolari averne
                  una sua visione operativa.
                      Il “metodo con approccio ai redditi” si perde meno nella descrizione del proce-
                  dimento giacché si tratta sostanzialmente di operazioni di matematica finanziaria
                  che ogni perito estimatore conosce. La “capitalizzazione diretta”, peraltro, prevede
                  una semplice divisione del reddito per il tasso di capitalizzazione. Abbiamo, quin-
                  di, spostato l’attenzione più sul modo di determinare quale sia il reddito netto e
                  quale sia il tasso o saggio di capitalizzazione da adottare.
                      Il testo vuole comunque essere un libro “aperto”, vale a dire un libro che si po-
                  trà eventualmente arricchire di nuovi esempi operativi di stima oggi trascurati. In
                  quest’ottica si chiede, dunque, al lettore di segnalare eventuali categorie di stima
                  che ritiene meritino di essere prese in considerazione e far parte di questo ABC.

2
Parte prima




Richiami base
degli standard
estimativi
1.	IL VALORE

Sommario: 1.1 Estimo come scienza metodologica del valore • 1.2 Prezzo e valore
• 1.3 Il valore nel mercato • 1.4 I livelli di mercato e il valore




1.1	ESTIMO COME SCIENZA METODOLOGICA DEL VALORE
L’estimo è una metodologia con impostazione scientifica perché utilizza i pro-        Natura dell’attività
cedimenti propri della scienza, ma non è una “scienza”. Non lo è perché non           estimativa
estrae “leggi estimative” dall’osservazione della realtà e le traduce in formule.
Non ha una struttura di tipo deterministico.
    L’estimo per “funzionare” ha sempre bisogno di un intervento, magari mi-
nimo, dell’individuo. Non può esserci automatismo nel fare estimo. Anche gli
stessi software che si occupano di stima e valutazioni possono essere utilizzati
solo per mezzo di un’azione individuale e non è sufficiente inserire i dati deri-
vati dalle rilevazioni nelle caselle dello schermo. Per questo si dice che l’estimo
è una “metodologia” che agisce però, utilizzando degli apparati scientifici.
    L’estimo ha come compito precipuo quello di dare un valore (e non un prez-        Finalità
zo, ma vedremo dopo la differenza tra i due concetti) ai beni per i quali non c’è
una tale quantità di cessioni da poter recuperare i dati semplicemente facendo
una ricerca di mercato. Se vogliamo sapere il prezzo di un mattone o di un’au-
tomobile, è sufficiente telefonare a un paio di rivenditori della zona per avere
subito un’idea precisa di quale sia il loro prezzo. Questo perché mattone e au-
tomobile sono beni seriali, vale a dire prodotti in identici esemplari in quantità
notevoli e per i quali è possibile fissare il prezzo di vendita. Per i beni non se-
riali, ma dal carattere unico o perlomeno fatto da pochi esemplari, il problema
si complica di molto. Se i beni sono oggetto di trattative sporadiche, o persino
uniche, è impossibile rilevare un comportamento univoco tra acquirente e ven-
ditore. Lasciamo correre gli immobili per il momento e pensiamo a un quadro,
come si fa a dare una valutazione di un quadro rilevando l’andamento delle
contrattazioni reali relative a quel quadro se le contrattazioni, ammesso che
ci siano state, sono dilatate nel tempo da non essere attuali? È possibile solo
ipotizzare un valore attraverso una quotazione da parte di un esperto.
In questo caso entra “in gioco” l’estimo.
    L’estimo però, come detto, non fissa un prezzo per il bene da stimare perché
il prezzo, come vedremo, discende solo da trattative reali di mercato già con-
cluse. L’estimo fissa un valore il quale rappresenta solo il più probabile prezzo

                                                                                                         5
Richiami base degli standard estimativi


                    di mercato. Il valore si fissa, dunque, sul piano estimativo, mentre il prezzo si
                    fissa sul piano economico.

                     Definizione di estimo
                     Si definisce “estimo” la valutazione del valore di un bene attraverso la quantità di valore
                     nota di un altro bene.

       Campo di        Il bene descritto nella definizione è da intendersi in misura molto generale e,
     applicazione   quindi, non solo inteso ai beni immobiliari (anche se questo testo è, in effetti,
                    dedicato a questi). I beni stimabili dall’estimo possono anche essere diritti,
                    danni, impatti, sacrifici e qualsiasi generica entità avente un’incidenza positi-
                    va o negativa sull’economia di un’individualità. Individualità che potrà essere
                    rappresentata da una società o da una persona fisica.
                       Dalla definizione data possiamo anche dedurre che la quantità di valore
                    nota può anche definirsi come “prezzo”, giacché – come vedremo a breve – il
                    prezzo, “quale entità economica di misurazione”, rappresenta proprio questo.
                    Possiamo anche precisare che la definizione è volutamente astratta per essere
                    generalizzabile il più possibile, ma appare del tutto ovvio che la quantità di
                    valore di un altro bene, non trovandoci più ormai da tempo immemorabile in
                    una società del baratto, sarà data dalla misura universale di riferimento di ogni
                    scambio e cioè, il denaro.
         Stima di      Volendo, quindi, potremmo restringere la definizione al nostro campo di stu-
    beni immobili   di oggetto del presente testo alla seguente:

                     Definizione di estimo immobiliare
                     Si definisce “estimo immobiliare” la valutazione del valore di un asset riferito agli immobili
                     attraverso la previsione del suo prezzo più probabile.

                       La definizione di estimo immobiliare rappresenta, dunque, il primo degli
                    standard pratici da assimilare e che andremo a esaminare nel corso del presente
                    testo.



                    1.2 PREZZO E VALORE
     Formazione     Il prezzo rappresenta la quantità di valore assegnata a un bene a conclusione
      del prezzo    una trattativa di mercato tra due parti delle quali una è interessata a cedere il
                    bene e l’altra ad “averlo” in via definitiva o provvisoria. Parliamo di acquisizio-
                    ne in via definitiva o provvisoria per far rilevare che un bene – nel senso preci-
                    sato al paragrafo precedente – non necessariamente è ceduto in via definitiva e,
                    pertanto, acquistato, ma può anche essere ceduto in via provvisoria per un certo
                    periodo e poi tornare nella disponibilità del proprietario originario.

                     Definizione di prezzo
                     Si definisce “prezzo” la quantità di valore assegnata a un bene ed espressa in moneta
                     a conclusione di una trattativa di mercato per commisurare il trasferimento definitivo o
                     provvisorio del bene medesimo.



6
Capitolo 1 - Il valore


   Il prezzo è, quindi, un’entità per misurare un valore. Valore che vedremo in                    Grandezza
seguito come si forma nei confronti di un bene immobiliare. Valore assegnato                       economica
                                                                                                   di misura
a un bene dopo un’interazione di mercato conclusa tra due soggetti e dove si è
trattata la cessione del bene in via definitiva o provvisoria. La misura di questo
valore rappresenta la quantità di denaro, quale controprestazione per il bene
ceduto, che ha corrisposto o corrisponderà periodicamente il beneficiario della
cessione del bene al cedente.
   Si tratta, dunque, di una misurazione e non di una valutazione perché il
prezzo è storicamente un fenomeno già avvenuto, è stato già fissato. Si tratta
semplicemente di un’operazione eseguita ex post alla formazione del prezzo
medesimo per normale quantificazione, in questo caso monetaria.
   Il prezzo è, pertanto, un’entità economica perché misurabile osservabile e
scientificamente trattabile in maniera immediata.
   Il prezzo appartiene alla sfera dell’economia e non a quello dell’estimo, per
cui ogni volta che si parlerà di prezzo si farà sempre riferimento a una quantità
osservata e osservabile direttamente sul mercato, vale a dire un fenomeno con-
cluso osservabile e misurabile con immediatezza (direttamente).
   Ci soffermiamo per un attimo sul concetto di valore, che ricordiamo ancora
una volta va assolutamente distinto dal prezzo.
   Il valore rappresenta il concetto fondativo di tutta la materia estimativa e                    Valore come
saperlo distinguere dal prezzo, che a sua volta rappresenta il fondamento del                      percezione,
                                                                                                   giudizio
mercato nel settore dell’economia, appare come uno dei principi di apprendi-
mento basilari.
   Il valore rappresenta una percezione, cioè una sensazione mentale e corpo-
rale propria del singolo, attraverso la quale attribuiamo un significato migliore
o peggiore a un qualcosa. Il valore è sempre legato al concetto di positivi-
tà dell’entità cui ci si riferisce. La percezione è, dunque, propria del singolo,
dell’individuo. Tuttavia esiste anche una percezione comune detta, appunto,
“senso comune”, che s’innesta nella percezione di ogni individuo in maniera
più o meno preponderante. Maggiore sarà l’aderenza per un maggiore numero
d’individui rispetto a un fenomeno e tanto più grande sarà il livello qualitativo
e quantitativo del valore percepito.

 Definizione di valore
 Si definisce “valore” la forza di orientamento del senso positivo nei confronti di un bene.
 Il valore non è una misurazione, ma la formulazione interiore o esplicita di un giudizio.




1.3	IL VALORE NEL MERCATO
Il “valore” è un concetto essenziale per l’estimo che meriterebbe una tratta-
zione esclusiva. Tuttavia per ragioni di spazio in un testo dichiaratamente ope-
rativo possiamo solo limitarci ai concetti essenziali e che delimitano i confini
della materia.
   Il valore rappresenta la percezione quantitativa e qualitativa da parte del sin-                Contenuti sensoriali
golo di un’entità positiva. E la positività di tale percezione assume quantità e                   della percezione
qualità superiore o inferiore in base alla preponderanza del senso collettivo in-

                                                                                                                    7
Richiami base degli standard estimativi


                      nestato nell’esperienza del singolo. In termini generali si può dire che un’entità
                      di qualsiasi specie assume un valore maggiore quando è comunemente più alta
                      la percezione del senso di questa entità. Possiamo, quindi, affermare che “il
                      valore è la misura del riconoscimento del senso”.
Senso collettivo e       Il valore è un concetto soggettivo influenzato dal “senso collettivo”. La mi-
sistema culturale     sura del valore, come ogni misurazione, aumentandone all’infinito le prove sui
                      campioni, si approssima a un valore normale il cui discostamento tende a zero.
                         La misura del valore normale se espressa quantitativamente con un valore
                      monetario equivale al più probabile prezzo di mercato del bene che si avrebbe
                      in una trattativa ordinaria.
                         Il senso collettivo, nella sua moderna accezione, è derivazione del “sistema
                      culturale” dal quale proviene, ne deriva, dunque, che anche il valore, essendo
                      una misura di riconoscimento del senso, sarà riferito a questo sistema culturale.
                         Il senso collettivo, tuttavia, è soltanto un’astrazione intellettuale che s’in-
                      nesta nell’esperienza del singolo osservatore e, quindi, anche nel sistema cul-
                      turale dell’individuo e che influenza, dunque, la percezione dello stesso senso
                      collettivo.
                         Nell’estimo, per attribuire una misura affidabile del riconoscimento del sen-
                      so collettivo, è necessario costruire, dunque, un sistema culturale all’interno
                      del quale la percezione sia unanimemente riconoscibile.
                         Per ottenere un sistema culturale preciso e inequivocabile è pertanto indi-
                      spensabile individuare e definire le finalità del riconoscimento del valore e,
                      conseguentemente, modellare l’esperienza dell’osservatore all’interno dei con-
                      fini dello scopo predetto.
Giudizio di valore,      Arrivare a stabilire il valore di un’entità comunemente percepibile non è
    formulazione      un’operazione di misurazione. Fissare il valore è possibile solo attraverso un
                      giudizio. Nella fattispecie un giudizio di valore.
                      Il giudizio di valore opera a livello di percezione nell’estimatore, e questa si
                      manifesta in diverse maniere, dalla più superficiale a quella più profonda.
        Fasi della       La percezione normalmente avviene attraverso quattro fasi:
       percezione     • prima fase della percezione “oggettiva”, vale a dire che la comprensione di
                         un oggetto o entità qualsiasi attraverso un rigido codice chiuso stabilito dal-
                         la collettività, come potrebbe essere, ad esempio, la percezione geometrica
                         di un oggetto. Il giudizio estimativo non può avere queste caratteristiche,
                         tuttavia possono esserci comunque dei parametri oggettivi nel processo di
                         valutazione come la misura delle superfici;
                      • seconda fase della percezione “psicologica” o “soggettiva”, l’osservazione
                         di un oggetto o entità attraverso il codice della propria diretta esperienza
                         come può essere la percezione di un oggetto in base al proprio punto di os-
                         servazione. La componente soggettiva nell’estimo rimane sempre un aspetto
                         indispensabile per mettere in relazione il bene con la realtà oggettiva;
                      • terza fase della percezione “associativa”, vale a dire l’identificazione di un
                         oggetto in base alle relazioni di questo con gli oggetti prossimali, come può
                         essere la vicinanza di un oggetto a un muro oppure riferendosi all’estimo,
                         come può essere la vicinanza del bene a un elemento valorizzante tipo mare,
                         lago, monumento iconico ecc.;

8
Capitolo 1 - Il valore


• quarta fase della percezione “fenomenologica” che rappresenta, in pratica,
  la lettura di un oggetto o entità qualsiasi poiché fenomeno definibile, ad
  esempio i materiali di cui è costituito.

Un giudizio di valore, ancorché sia riferito alla misura del senso comune per         Soggettività
un’entità, opera a livello di percezione e, pertanto, non può che essere un pro-      del giudizio
cesso essenzialmente soggettivo. L’estimatore è, dunque, sia un “soggetto at-
tivo” perché il giudizio parte sempre dalla propria esperienza e sia “soggetto
passivo” perché la stima sarà giudicata in base alla maggiore o minore aderen-
za all’effettivo senso comune. Il giudizio di valore deve interpretare il senso
comune affinché abbia egli stesso un valore per gli altri. E più questo senso
comune od oggettivo sarà correttamente interpretato e più grande sarà il valore
del giudizio espresso.
    Stabilire un giudizio di valore nei confronti di un’entità presuppone, quindi,
una conoscenza profonda e interiore della stessa entità, tale da poter sviluppare
la propria capacità percettiva ed evidenziare gli aspetti meno evidenti di questa;
il tutto con coscienza del senso collettivo da parte del soggetto estimatore.
    Un giudizio di valore non può essere un atto di ribellione al sistema culturale
per il quale viene espresso. La ribellione appartiene alla politica, all’arte o ad
altro, ma non può far parte di un giudizio di valore, il quale per sua intima es-
senza è un atto pratico integrato e solidale con il senso collettivo, inteso come
derivato di un sistema culturale ben preciso.
    In termini più propriamente estimativi e meno astratti, il valore può essere      Il valore come
conclusivamente espresso come un giudizio atto a descrivere la quantità più           parametro
probabile di beni con la quale riusciamo a definire la qualità assoluta di un
altro bene. Vale a dire che, in termini pratici, il valore diventa un’espressione
quantitativa di un parametro qualitativo. Il prezzo, invece, rappresenta una mi-
sura calcolata e reale della quantità di beni necessari per definire un altro bene.
Nelle economie evolute, poi, tutti i beni sono rapportati al denaro quale codice
unico di definizione del prezzo.
    Il valore è, dunque, un giudizio, il prezzo una misurazione.
    La famosa “teoria del valore”, formulata da tutti gli economisti, attiene,
quindi, più all’estimo che alla stessa economia. Possiamo persino affermare
che l’estimo essendo la scienza del metodo per la formulazione di giudizi valo-
riali dei beni è una diretta conseguenza e prosecuzione della teoria del valore.


1.4	I LIVELLI DI MERCATO E IL VALORE
La formazione del valore dei beni immobiliari oggetto di valutazione si con-
creta a diversi livelli e, per ognuno di questi, è diverso il modo con cui tale
valore si costituisce. Il valore del resto rappresenta – come abbiamo già af-
fermato in precedenza – la percezione quantitativa e qualitativa di un’entità
positiva. Sarà, pertanto, il tentativo di misurazione di tale positività percettiva
ad aumentare o diminuire il desiderio di conclusione, facendola pagare il
massimo possibile o acquistandola al minimo ammissibile, in un’eventuale
negoziazione immobiliare.

                                                                                                       9
Richiami base degli standard estimativi


      Componenti         Il segmento di mercato è un sintagma del linguaggio mercato, vale a dire la
      del mercato     sua “componente orizzontale”, ciò che lega individui, bisogni, utilità e valori
                      nella loro naturale successione.
                         Il mercato però, per alcuni beni tipo gli immobili, ha anche una “componen-
                      te verticale”, vale a dire una parte costitutiva paradigmatica o verticale detta dei
                      livelli di mercato che andremo ora ad analizzare.
                         Per comprendere bene il paradigma dei livelli di mercato occorre rifarsi alla
                      percezione dell’entità positiva che conferisce valore al bene immobiliare e ne
                      qualifica e quantifica la sua entità. Durante la fase costruttiva, ad esempio, è
                      ben diversa da quella riscontrabile in una fase successiva quando si passa a
                      collocare il bene sul mercato degli immobili.
                         Isolando la fase costruttiva e ponendo per esempio che non si passi, poi, alla
                      vendita dell’immobile, ma questo si utilizzi mettendolo a reddito. Pensiamo,
                      per andare al concreto, a un albergo; in questo caso si avranno certamente di-
                      versi bisogni e desideri rispetto a un bene destinato al mercato immobiliare.
                         Abbiamo, quindi, individuato nella componente verticale del mercato degli
                      immobili diversi “cicli di mercato” autonomi e che investono il bene immo-
                      biliare da quando questo inizia a essere prodotto sino al momento in cui sullo
                      stesso si effettuano operazioni di speculazione o derivate.
      Formazione         Un livello di mercato s’individua, quindi, in una fase di formazione di va-
        del livello   lore autonoma e conclusa e che non necessariamente deve accedere alla fase
                      successiva di mercato.
                         Un bene strumentale, ad esempio una stalla di un’azienda agraria, costruito
                      direttamente dall’imprenditore, inizia e cessa il suo ciclo di formazione del
                      valore soltanto al livello della sua edificazione, poiché l’area fabbricabile è
                      compresa nell’azienda agraria e, quindi, nel capitale fondiario, e il bene edili-
                      zio non è immesso nel mercato degli immobili, ma è soltanto utilizzato a valore
                      strumentale.
                         Andiamo a esaminare i vari livelli analiticamente.

                      1.4.1 Livello edilizio
             Ciclo    Il primo dei livelli di mercato è il ciclo della produzione del bene definibi-
     di produzione    le altrimenti come “livello edilizio”; è in questa fase, infatti, che si decide di
                      produrre un bene edilizio e dove entrano in gioco elementi di mercato della
                      domanda e dell’offerta, propri della produzione. A questo livello non si hanno
                      ancora e, del resto, nemmeno si potrebbero avere giacché il bene non esiste,
                      fattori, sempre della domanda e dell’offerta, tipici del mercato immobiliare. A
                      questo livello può esistere solo una simulazione di ciò che sarà il livello immo-
                      biliare, ma i rapporti tra acquirenti e offerenti avvengono solo a livello edilizio
                      ed essenzialmente sono legati solo all’economia della produzione del bene.
                      Tutti i fattori della produzione del bene sono legati ai costi di costruzione e ai
                      costi dell’area sul quale il bene sorge.
                         In alcuni casi, per semplificazione, i fattori legati esclusivamente all’area
                      fabbricabile e al mercato delle aree possono essere separatamente analizzati in
                      un livello a latere detto “livello urbano” e legato, quindi, indissolubilmente ai
                      prezzi dei terreni fabbricabili.

10
Capitolo 1 - Il valore


   La formazione del valore del bene a livello urbano sarà, dunque, data dai            Costi
costi di produzione del manufatto edilizio ivi compresi i costi dell’area sulla
quale questo sorge. Il valore unitario del bene a livello urbano sarà, in altre pa-
role, dato dalla sommatoria di tutti i fattori produttivi – primo elemento dell’e-
quazione generale del valore edilizio – e dalla sommatoria dei fattori legati alle
caratteristiche dell’area per il loro prezzo unitario.
   Il valore unitario a livello urbano è, quindi, la funzione riassuntiva delle
funzioni del valore di costruzione e del valore dell’area.
   Eseguire una stima a livello edilizio o urbano significa, dunque, considerare
queste caratteristiche e non quelle proprie del livello immobiliare se non per
simulazione; credere di poter determinare il valore di un bene a livello immo-
biliare soltanto con l’analisi degli elementi propri dell’equazione del valore a
livello edilizio o urbano appare, quindi, assolutamente improbabile.

1.4.2 Livello immobiliare
Il “livello immobiliare” si ha nel considerare il bene come merce di scambio
finita, posta sul mercato nelle condizioni in cui si trova e dal quale detrarre
eventuali costi di ritorno a livello edilizio.
   Appare evidente che a livello immobiliare il gioco della domanda e dell’of-          Mercato
ferta è ben diverso da quanto accade al livello sottostante di produzione del           di scambio
bene. A livello immobiliare, infatti, le caratteristiche prese in esame dal mer-
cato saranno ben diverse e legate perlopiù alle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche del bene medesimo. Appare, peraltro, altrettanto evidente che le
caratteristiche del livello edilizio, date dai costi di costruzione e dell’area, in-
fluenzeranno comunque il valore immobiliare come portato residuale sulla for-
mazione di questo.
   Il valore unitario a livello immobiliare sarà, quindi, funzione riassuntiva del-
le funzioni non solo del valore di costruzione e del valore dell’area, ma anche
delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene medesimo.
   Le stime proposte dagli standard internazionali per i beni immobiliari of-
ferti a garanzia di obbligazioni finanziarie avvengono tutte a questo livello e,
pertanto, ogni stima di questo tipo dovrà contenere tutti gli elementi che ne
costituiscono il valore.
   L’equazione generale di formazione del valore di un immobile, rappresente-
rà, dunque, la relazione fondamentale per la stima dei beni compresi nel merca-
to immobiliare e vedrà l’aggiunta, appunto, di due altri elementi nella struttura-
zione del valore di un bene: la componente estrinseca dove questo è collocato,
quindi, l’esterno o il fuori e quella intrinseca, cioè l’interno o il dentro.

1.4.3 Livello reddituale
Il “livello reddituale” o “finanziario”, invece, è basato sulla redditività ricavabi-   Redditività
le dai beni immobiliari in termini di flussi di cassa e di loro finanziarizzazione.     dell’immobile
Anche in questo caso appare evidente che tutto il portato proveniente dai livelli
inferiori agirà anche a questo piano.

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Richiami base degli standard estimativi


                          Il valore reddituale unitario sarà, pertanto, funzione riassuntiva delle funzio-
                       ni non solo del valore di costruzione, del valore dell’area e delle caratteristiche
                       intrinseche ed estrinseche, ma anche delle caratteristiche che influenzano la
                       redditività del bene medesimo.
                          L’equazione generale del valore reddituale unitario sarà data, in semplici pa-
                       role, dalla relazione valida per il valore immobiliare moltiplicata per la percen-
                       tuale riassuntiva di tutti gli elementi che incidono sulla redditività, vale a dire
                       il prezzo per l’uso del valore immobiliare. La percentuale di redditività sarà,
                       quindi, a sua volta determinata da ben precise caratteristiche prese in esame.

                       1.4.4 Livello speculativo
 Finanza derivata      L’ultimo livello è quello della “speculazione derivata”. La matematica finan-
                       ziaria tradizionale è basata essenzialmente sull’interesse, vale a dire sul prezzo
                       d’uso del capitale, appartiene quindi al livello del reddito giacché l’utile de-
                       rivante dalla cessione temporanea di un bene patrimoniale altro non è, che il
                       prezzo d’uso per un capitale, ancorché espresso come patrimonio immobiliare
                       anziché denaro. La finanza derivata, invece, non è più basata su questo prin-
                       cipio, ma su quello di cessione o acquisto “al buio”. In base a un’aspettativa e
                       secondo le proprie convinzioni di cosa accadrà nel futuro si cede o si acquisisce
                       patrimonio fissando un certo prezzo d’uso e cedendo lo stesso a un costo diver-
                       so e tale da garantirsi un margine di guadagno.
 I prodotti derivati       I livelli ora elencati sono gerarchizzati dalla produzione alla speculazione.
                       La formazione del valore avviene a ogni livello in maniera autonoma con il
                       portato del livello sottostante, come si può rilevare dalle equazioni generali di
                       formazione del valore. Possiamo, pertanto, definire “strumento finanziario im-
                       mobiliare derivato” qualsiasi prodotto il cui valore dipende da beni immobiliari
                       a esso sottostanti.
                           La matematica finanziaria non è più in grado di valutare scientificamente que-
                       sti prodotti giacché i parametri da prendere i considerazione sono plurimi e non
                       più il solo prezzo d’uso in funzione del tempo. La materia si è, oggi, trasformata
                       in finanza matematica basata, invece, su tre parametri ugualmente importanti:
                       la valutazione dei contratti, il calcolo del rischio legato ai contratti sottoscritti e,
                       infine, la gestione ottimale dei contratti in relazione al portafoglio titoli.
                           Nella pratica professionale, il valore delle stime è richiesto – nella maggior
                       parte dei casi – a livello immobiliare, vale a dire il valore di mercato più proba-
                       bile che si fisserebbe in una reale compravendita di un bene immobiliare o pa-
                       trimoniale. Tuttavia, non sono certamente rari i casi in cui siano commissionate
                       stime del costo di costruzione o delle aree piuttosto che il valore del reddito
                       o, più raramente – almeno per il momento –, la valutazione di andamenti del
                       valore ai fini di operazioni speculative.




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