REDDITI DI PROVENIENZA IMMOBILIARE IN FRANCIA - Posizione amministrativa e fiscale per gli Italiani
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Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
REDDITI DI
PROVENIENZA
IMMOBILIARE
IN FRANCIA
Posizione amministrativa e fiscale
per gli Italiani
Studio Mauro MICHELINI
3ª Edizione
Settembre 2011
1Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
SOMMARIO
1. LE PERSONE FISICHE
1.1. IMPOSTA SUL REDDITO
A. Diverse modalità d’uso degli immobili
1. Non locato. A disposizione
2. Locato non ammobiliato
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
4. Hôtellerie
B. Diverse categorie di reddito
1. Non locato. A disposizione
2. Locato non ammobiliato
2.a - Regime Foncier
2.b- Regime Micro-foncier
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
3.a- Regime BIC
3.b- Regime Micro-BIC
4. Hôtellerie
C. Ciò che bisogna dichiarare
1. Gli incassi
1.a- Redditi di locazione
1.b- Spese rimborsate dall’affittuario
2. Le spese
2.a- Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista
(Expert-comptable )
2.b – Ammortamenti
D. Come dichiarare
1. La dichiarazione 2042 - 2044
2. La dichiarazione 2031
2Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
E. Dove dichiarare
1. Al Service des Impôts di Noisy-le-Grand per i non residenti
2. Al Service des impôts locale per i residenti
F. Cosa pagare
G. Come pagare l’imposta
1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
2. Le modalità di pagamento
1.2. LE ALTRE IMPOSTE
1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les ordures
ménagères)
2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
5. L’IVA (la TVA)
1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS)
1. Come si calcola
2. Il tasso d’imposizione
3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
4. Il Mandatario
1.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
A. I riflessi sul Modello Unico
3Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
1. Modulo RW Sezione II
2. Modulo RW Sezione III
3. Quadro RL
4. Quadro CR
B. I riflessi sul Modello 730
1. Modulo RW Sezione II
2. Modulo RW Sezione III
3. Quadro D
1.5. L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
1.6. LE SUCCESSIONI - DONAZIONI
2. LE SOCIETÀ (francesi)
2.1. SCI
A. Diverse modalità d’uso degli immobili
1. Non locato. A disposizione dei soci
2. Locato non ammobiliato
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
4. Hôtellerie
B. Diverse categorie di reddito
1. Non locato. A disposizione dei soci
2. Locato non ammobiliato
2.a - Regime Foncier (2072)
2.b- Regime Micro-foncier
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
3.a- Regime Bic Réel (2065)
3.b- Hôtellerie (2065 simplifié)
4Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
C. Ciò che bisogna dichiarare
1. Gli incassi
1.a- Redditi di locazione
1.b- Spese rimborsate dall’affittuario
2. Le spese
2.a- Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista
(Expert-comptable )
2.b – Ammortamenti
D. Come dichiarare
1. La dichiarazione 2072
2. La dichiarazione 2065
E. Dove dichiarare
1. La dichiarazione 2072
2. La dichiarazione 2065
F. Cosa pagare
G. Come pagare l’imposta
1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
2. Le modalità di pagamento
2.2. LE ALTRE IMPOSTE
1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les ordures
ménagères)
2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
5. L’IVA (la TVA)
5Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
2.3. LA PLUSVALENZA
a) La plusvalenza per le società all’IR (2072)
1. Come si calcola
2. Il tasso d’imposizione
3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
b) La plusvalenza per le società all’IS (2065)
1. Come si calcola
2. Il tasso d’imposizione
c) Il mandatario
2.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
A. I riflessi sul Modello Unico
1. Modulo RW Sezione II
2. Modulo RW Sezione III
3. Quadro RL
4. Quadro CR
B. I riflessi sul Modello 730
1. Modulo RW Sezione II
2. Modulo RW Sezione III
3. Quadro D
2.5. L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
2.6. LE SUCCESSIONI – DONAZIONI
2.7. SARL
6Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
1. La locazione di appartamenti non ammobiliati
2. La locazione di appartamenti ammobiliati (professionale/non professionale)
3. Altri casi
3.a - I commercianti di beni immobili e di quote di società immobiliari (“marchands de
biens ”)
3.b - I promotori – I lottizzatori
4. Iva Immobiliare e Iva sul margine
2.8. LA PLUSVALENZA E MINUSVALENZA PROFESSIONALE
3. L E SOCIETA’ ESTERE (italiane)
A. IR / IS (Imposta sul reddito/Imposta sulle società)
1. Le società estere senza stabile organizzazione in Francia
1.1. Cantiere in Francia inferiore a 12 mesi
1.2. Altri casi
2. Le società estere con stabile organizzazione in Francia
2.1.Cantiere in Francia superiore a 12 mesi
B. ALTRI CASI
1. Immobile detenuto in diretta e locato da parte di una qualsiasi società italiana (SPA, SRL,
SNC, SAS)
2. Immobile detenuto in diretta, non locato ma messo a disposizione dei soci da parte di una
società italiana sogetta all’IRES (es: SPA, SRL) (articolo 209 CGI)
3. Immobile detenuto in diretta, non locato ma messo a dispozitione dei soci da parte di una
società italiana soggetta all’IRPEF dei soci (es: SNC, SAS)
4. Immobile detenuto in diretta e locato ad uso di residence alberghiero
5. Caso di controllo di una SCI Francese da parte di una società italiana
6. Caso delle plusvalenze
7Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
C. TASSA DEL 3%
D. IVA
1. 7ter DPR 633/72
2. 259A2°- 283 CGI – autofattura
3. Identificazione diretta per privati e SCI
4. Intrastat beni e servizi
--- FINE DEL SOMMARIO ---
8Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
REDDITI DI PROVENIENZA IMMOBILIARE IN FRANCIA
Posizione amministrativa e fiscale per gli Italiani
1. LE PERSONE FISICHE
1.1. IMPOSTA SUL REDDITO
A. Diverse modalità d’uso degli immobili
1. Non locato. A disposizione
Bene tenuto a disposizione dal proprietario.
Taxe foncière e taxe d’habitation sono a carico del proprietario.
2. Locato non ammobiliato
Bene affittato privo di mobili (ammobiliato dall’inquilino).
Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Bene affittato, ammobiliato dal proprietario.
Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
Bed&Breakfast (chambre d’hôtes) : quando viene locata ammobiliata una parte della
propria abitazione principale.
4. Hôtellerie
Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: “Pierre
et Vacances”), che offre almeno 3 dei 4 seguenti servizi:
- servizio di pulizia della/e camera/e;
- colazione;
- fornitura di biancheria;
- portineria.
B. Diverse categorie di reddito
1. Non locato. A disposizione
Non soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e nessuna dichiarazione in Italia.
2. Locato non ammobiliato
9 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del
recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A punto 3 e 4).
2.a - Regime Foncier
Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi
deducibili.
2.b- Regime Micro-foncier
Regime forfettario per affitti annuali non superiori a complessivi 15.000€.
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del
recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A punto 3 e 4).
3.a- Regime BIC
Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi
deducibili.
3.b- Regime Micro-BIC
Regime forfettario per affitti annuali non superiori a complessivi 32.600€.
4. Hôtellerie
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del
recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A punto 3 e 4).
Gli affitti sono assoggettati ad IVA 5,5%.
Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l’ufficio imposte
competente (*), unitamente all’eventuale pagamento dell’IVA.
Soggetti alla tenuta di una contabilità semplificata.
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce il maggior reddito.
C. Ciò che bisogna dichiarare
1. Gli incassi
1.a- Redditi di locazione
- Regime Foncier: affitti lordi incassati (comprese le provisions) nel periodo
d’imposta.
- Regime Micro-foncier: affitti incassati (escluse le provisions) nel periodo d’imposta;
abbattimento del 30% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte.
- Regime Bic: affitti (comprese le provisions) di competenza del periodo d’imposta.
- Regime Micro-BIC: affitti incassati (escluse le provisions) nel periodo d’imposta;
abbattimento del 50% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte.
1.b- Spese rimborsate dall’affittuario
10 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Trattasi di spese forfettariamente anticipate dall’inquilino (provisions), previste dal
contratto di affitto.
Devono essere dichiarate insieme agli affitti nei casi di cui al punto 1.a, in quanto
dedotte in dichiarazione .
2. Le spese
2.a- Spese generali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del
commercialista (Expert-comptable )
Vengono portate in deduzione solo per il regime Foncier et BIC.
2.b- Ammortamenti
Vengono portati in deduzione solo per il regime BIC.
D. Come dichiarare
1. La dichiarazione 2042 - 2044
- Regime Foncier: gli affitti e le spese di cui al punto C.1 e C.2 si dichiarano nella
2044. Il reddito imponibile viene poi riportato sulla 2042 (rigo 4BA in caso di utile;
4BB in caso di perdita).
- Regime Micro-foncier: gli affitti di cui al punto 1a vengono dichiarati direttamente
sulla 2042 (rigo 4BE).
2. La dichiarazione 2042-2042C
- Regime Micro-BIC: gli affitti di cui al punto C.1.a vengono dichiarati direttamente
sulla 2042 (rigo 5NP).
3. La dichiarazione 2042C-2031
- Regime Bic: i ricavi e i costi si dichiarano nella 2031 e il reddito imponibile viene
riportato sulla 2042-C (rigo 5NJ se utile; rigo 5NM se perdita).
E. Dove dichiarare
1. Al Service des Impôts di Noisy-le-Grand per i non residenti (**)
Entro il 30 di giugno devono presentare la 2042 unitamente agli allegati (2044 e/o
2042C).
Entro il 30 aprile per coloro che hanno beni di cui al paragrafo 1.1.A punto 3 e 4 devono
presentare la dichiarazione 2031 all’ufficio competente dove è situato l’immobile. (*)
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce maggior reddito.
2. Al Service des impôts locale per i residenti(**)
Entro il 30 aprile devono presentare la 2042 unitamente agli allegati (2044 e/o 2042C
e/o 2031) all’ufficio competente dove si trova la residenza principale.
11 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
(**) Per la nozione di residente si fa riferimento agli articoli sul domicilio fiscale pubblicati sul sito
www.michelinimauro.com → Fiscalità immobiliare → Il domicilio fiscale
F. Cosa pagare
L'imposta non può essere inferiore al 20% del reddito netto imponibile (Art. 197A CGI)
Tale imposta, pagata a titolo definitivo sul reddito, costituisce un credito d'imposta per i
redditi prodotti all'estero e imponibili in Italia (Art. 165, 1° comma del TUIR).
G. Come pagare l’imposta
1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
Differentemente da quanto avviene in Italia, è il fisco francese che calcola l’imposta da
pagare sul reddito tramite l’invio dell’Avis d’impôt, che generalmente si riceve nei 2-3
mesi successivi all’invio della dichiarazione.
2. Le modalità di pagamento
La scadenza prevista per il pagamento dell’imposta è il 15 settembre dell’anno N+1.
Il pagamento avviene tramite:
- TIP (per coloro che hanno un conto in Francia): tagliando precompilato che si trova
sulla prima pagina dell’avis d’impot da firmare e rinviare alla tesoreria unitamente al
RIB.
- addebito automatico in conto (per coloro che hanno un conto in Francia): simile al
RID, al quale bisogna aderire tramite domanda da inviare all’ufficio imposte
competente, con largo anticipo rispetto alla scadenza.
- assegno: da spedire alla tesoreria unitamente alla copia dell’avis d’impot.
- bonifico: da eseguirsi almeno 10 giorni prima della scadenza, per non incorrere nella
penalità di tardivo pagamento in quanto l’ufficio imposte prende in considerazione la
data di arrivo del bonifico e non quella di partenza come avviene in Italia, indicando
nella causale di pagamento il numero di riferimento fiscale.
1.2. LE ALTRE IMPOSTE
12 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti(la taxe foncière et
la taxe sur les ordures ménagères)
E’ dovuta dal proprietario del bene e pagata anch’essa tramite un avis d’impot.
Anche per la tassa fondiaria è il fisco francese che calcola l’importo dovuto sulla base
di valori catastali che variano da comune a comune e di anno in anno. Nell’avviso della
tassa fondiaria è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere
nel caso di bene affittato, recuperata dall’inquilino.
2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
E’ dovuta da chi occupa il bene e pagata anch’essa tramite un avis d’impot.
E’ calcolata dall’ufficio imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.
3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
E’ dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata anch’essa tramite un
avis d’impot.
Normalmente è inserita nell’avis d’impot che riguarda la tassa di abitazione.
4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
E’ dovuta per i beni non occupati per più di 2 anni consecutivi e che si trovano nei
comuni con più di 200.000 abitanti.
Non sono soggette alla tassa le residenze secondarie purché arredate.
Per quanto riguarda le modalità di pagamento si rinvia al punto 1.1.G.2 .
5. L’IVA (la TVA)
Si applica per i regimi Bed&Breakfast (chambres d’hotes) e Hotellerie (esempio “Pierre
et Vacances”).
L’aliquota sugli affitti è del 5,5% ; il versamento dell’IVA va eseguito entro il 30 aprile
dell’anno N+1 tramite il modulo CA12. Al superamento di determinati limiti, sono
dovuti anche 4 acconti trimestrali.
La dichiarazione CA12 deve essere inviata presso l’ufficio imposte competente (*).
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce maggior reddito.
1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS) ESCLUSA
LA RESIDENZA PRINCIPALE
1. Come si calcola
La plusvalenza è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto;
sono deducibili dal prezzo di vendita, a titolo esemplificativo, le commissioni di
vendita, la manleva d’ipoteca, gli onorari d’architetto, le spese di ristrutturazione
(debitamente documentate) o in alternativa una percentuale a forfait che può andare fino
13 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
a un massimo del 7,5% per le spese di acquisizione del valore del bene e fino a un
massimo del 15% del valore del bene per le spese di miglioria oltre a un abbattimento
fisso di 1.000€, ecc..
Fino al 31.01.2012: Un abbattimento del 10% è inoltre applicato a partire dal 5° anno di
possesso dell’immobile; la presenza di quest’ultimo abbattimento fa si che,
indipendentemente dalle altre condizioni di cui sopra, al compimento del 15° anno,
l’immobile è di fatto esonerato dalla tassazione della plusvalenza.
Dal 01.02.2012 : a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile l'abbattimento è
calcolato come segue:
- 2% dal 6° al 17°
- 4% dal 18° al 24°
- 8% dal 25° al 30°
L'immobile sarà pertanto esonerato a partire dal 30° anno di possesso del bene.
Esempio
un immobile acquisito tramite successione il 01.02.1982 (data del decesso) e venduto il
01.02.2012 genera una plusvalenza di 450.000 €.
Il periodo di riferimento per il calcolo dell'abbattimento è compreso tra il 01.01.1987 e
01.02.2012
anno di % anno di %
plusvalen plusvalen
possesso abbattime deduzione possesso abbattime deduzione
za netta za netta
del bene nto del bene nto
1 0 0 450.000 16 22% 99.000 351.000
2 0 0 450.000 17 24% 108.000 342.000
3 0 0 450.000 18 28% 126.000 324.000
4 0 0 450.000 19 32% 144.000 306.000
5 0 0 450.000 20 36% 162.000 288.000
6 2% 9.000 441.000 21 40% 180.000 270.000
7 4% 18.000 432.000 22 44% 198.000 252.000
8 6% 27.000 423.000 23 48% 216.000 234.000
9 8% 36.000 414.000 24 52% 234.000 216.000
10 10% 45.000 405.000 25 60% 270.000 180.000
11 12% 54.000 396.000 26 68% 306.000 144.000
12 14% 63.000 387.000 27 76% 342.000 108.000
13 16% 72.000 378.000 28 84% 378.000 72.000
14 18% 81.000 369.000 29 92% 414.000 36.000
15 20% 90.000 360.000 30 100% 450.000 0
2. Il tasso d’imposizione
19%
14 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
In Italia le plusvalenze sono esonerate decorsi 5 anni dall'acquisto del bene o
dall'acquisizione del bene per successione (Art. 67,1° lettera b TUIR)
L'imposizione nell'ambito dei 5 anni è comunque criticabile in quanto, mentre l'art.70
del TUIR precisa che "sono imponibili i redditi dei terreni e fabbricati situati all'estero"
l'art.67 del TUIR fa un generico riferimento alle plusvalenze realizzate mediante
cessione a titolo oneroso. Pertanto, non trattandosi di una dimenticanza del legislatore
ma sicuramente di un non adattamento della norma all'evoluzione dei tempi,
l'imposizione nell'ambito dei 5 anni può essere contestata da parte del contribuente.
3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
All’atto della vendita di un bene immobile situato in Francia il notaio nomina un
rappresentante fiscale, accreditato presso il "Tresor Public", che si occupa di
effettuare il pagamento delle imposte per conto del venditore non residente ; il venditore
può scegliere un proprio rappresentante fiscale, se meno costoso, e comunicarlo al
notaio stesso.
La designazione di un rappresentante fiscale accreditato dall’amministrazione è
obbligatoria per garantire il pagamento delle imposte dovute. In caso contrario, l’atto
di vendita non sarà pubblicato e la vendita non potrà essere regolarizzata.
Non è necessario nominare un "Rappresentante Fiscale" nel caso in cui:
1 - il prezzo di cessione del bene è inferiore a 150 000 € per cedente;
2 - si detiene il bene da più di 15 anni (30 anni dal 01.02.2012).
4. Il mandatario
Il mandatario è colui che nell’interesse del mandante (mandato senza rappresentanza) si
obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell’interesse del mandante
stesso.
Normalmente il mandato assume una forma scritta (vedi alcuni esempi su
www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello
studio → Procure per dichiarazioni fiscali) e consente al mandatario di spedire le
dichiarazioni 2042,2044,2031,ecc., di ricevere gli Avis d’Impot, di interagire con i
Service des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti e di effettuare tutte le
pratiche in nome e per conto del mandante stesso.
(vedi anche "mandat pour le notaire" sul sito www.michelinimauro.com → Studio →
L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)
1.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
A. I riflessi sul Modello Unico
15 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
1. Modulo RW - Sezione II
Come si deve dichiarare?: Il modulo RW deve essere compilato in via autonoma e
presentato unitamente al modello UNICO o al 730, ovvero, nell’ipotesi di esonero
dalla presentazione della dichiarazione dei redditi, allegato al solo frontespizio del
modello UNICO, nei termini previsti per quest’ultimo modello. *
Le modalità di compilazione della Sezione II relativamente ad un immobile locato, sono
analoghe a quelle descritte per l’immobile tenuto a disposizione.*
Chi deve dichiarare? : I soggetti residenti che detengono un immobile a titolo di
proprietà o di altro diritto reale, indipendentemente dalle modalità della loro
acquisizione e quindi anche se pervengono da eredità o donazioni. Pertanto, qualora sul
bene sussistano più diritti reali, ad esempio nuda proprietà e usufrutto, sono tenuti
all’effettuazione di tale adempimento sia il titolare del diritto di usufrutto, sia il titolare
della nuda proprietà. *
Se il bene è in comunione o cointestato, l’obbligo di compilazione del presente quadro è
a carico di ciascun soggetto intestatario, con riferimento al valore relativo alla propria
quota di possesso. *
Cosa si deve dichiarare?: Si deve dichiarare il costo storico dell’investimento
risultante dall’atto notarile maggiorato degli eventuali oneri accessori quali, ad esempio,
le spese notarili e gli oneri di intermediazione, ad esclusione degli interessi passivi. *
Il costo storico va indicato per intero, indipendentemente dall’eventuale finanziamento
richiesto per l’acquisto del bene. *
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30
2. Modulo RW Sezione III
Cosa si deve dichiarare?: I flussi (Italia - estero; estero - Italia; estero-estero) effettuati
attraverso intermediari (residenti- non residenti - ovvero in forma diretta) che nel corso
dell’anno hanno interessato gli investimenti esteri indicati nella Sezione II. *
I flussi devono essere dichiarati dal reale beneficiario degli stessi; di conseguenza il
trasferimento effettuato dal padre ma a beneficio del figlio, non deve essere dichiarato
dal primo, ma bensì da quest’ultimo.
Per quanto riguarda poi gli incrementi verificatisi a seguito degli investimenti esteri, ad
esempio mediante l’incasso del canone di locazione di un immobile, gli stessi non
andranno dichiarati nella presente sezione in quanto concorreranno a formare il saldo di
fine anno del conto corrente estero da riportare nella sezione II del modulo RW.
Qualora invece vengano pagate utenze, spese condominiali e quant’altro direttamente
sul conto detenuto in Francia, mediante trasferimenti dall’Italia, per immobili non locati
e tenuti a disposizione, detti trasferimenti non andranno riportati nella presente sezione
e neppure nella sezione I, a condizione che i suddetti trasferimenti vengano effettuati
per mezzo di intermediari residenti.
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pag. 20-25
3. Quadro RL
16 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Cosa si deve dichiarare?: L’immobile tenuto a disposizione non è soggetto ad imposta
sui redditi in Francia e pertanto non deve essere dichiarato in questo quadro.
L’immobile locato, essendo invece soggetto ad imposta in Francia, deve essere
dichiarato nel quadro RL, rigo 12, nell’ammontare netto dichiarato in detto Stato (art.
70, 2°comma TUIR).
Spetta in tal caso il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero (art.165 TUIR).
(Vedi paragrafo successivo).
4. Quadro CR
Il quadro CR consente di recuperare, mediante il credito d’imposta per i redditi prodotti
all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo.
Di conseguenza, il recupero delle imposte pagate all’estero mediante il credito
d’imposta, avverrà con lo sfasamento di un anno almeno; il reddito viene dichiarato in
Francia nell’anno N+1, e viene integrato nel modello UNICO dell’anno N+1; il credito
d’imposta relativo a tale reddito viene recuperato nell’anno N+2 se il pagamento delle
imposte a titolo definitivo è avvenuto in Francia nell’anno N+1.
B. I riflessi sul Modello 730
1. Modulo RW Sezione II
Vedi paragrafo 1.4.A.1
2. Modulo RW Sezione III
Vedi paragrafo 1.4.A.2
3. Quadro D
Vedi paragrafo 1.4.A.3
Il reddito derivante dalla locazione come sopra determinato va indicato in questo
quadro, nel rigo D4.
1.5. L'ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
L’ISF è un’imposta patrimoniale che deve essere dichiarata da ogni persona fisica che
possegga, alla data del 1° gennaio dell’anno in corso, un patrimonio tassabile di un
valore superiore a 1.300.000 euro.
Per i cittadini italiani residenti in Francia, senza avere la nazionalità francese, sulla base
del protocollo e dell’articolo 23 della Convenzione franco-italiana contro le doppie
imposizioni, non sono presi in conto per la soglia dei 1.300.000 euro, « … i beni situati
fuori della Francia che essi possiedono al 1° gennaio di ciascuno dei cinque anni
successivi a quello in cui essi sono diventati residenti in Francia… »
Per i non residenti, sono presi in conto per la soglia dei 1.300.000 euro l’insieme dei
beni immobiliari situati sul suolo francese.
Esistono degli esoneri per :
17 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
- I beni professionali : sono così qualificati i beni necessari all’esercizio a titolo
principale di una professione , o anche le quote o azioni di società così come certe
proprietà rurali affittate con contratti a lungo termine.
- Altri beni quali gli oggetti d’antiquariato , le auto d’epoca, i diritti di proprietà
letteraria e artistica , ecc….
L’importo dell’ISF è ottenuto applicando al valore totale del patrimonio tassabile i
seguenti scaglioni progressivi:
per l'anno 2011:
Fino a 800.000 €.......................................................... 0%
Da 800.000 € a 1.310.000 € ........................................ 0,55%
Da 1.310.000 € a 2.570.000 € ..................................... 0,75%
Da 2.570.000 € a 4.040.000 € ..................................... 1,00%
Da 4.040.000 € a 7.710.000 € ..................................... 1,30%
Da 7.710.000 € a 16.790.000 € ................................... 1,65%
Oltre 16.790.000 €....................................................... 1,80%
dal 2012:
Fino a 1.300.000 €....................................................... 0%
Da 1.300.000 € a 3.000.000 € ..................................... 0,25%
Oltre 3.000.000 € ........................................................ 0,50%
La dichiarazione deve essere depositata non oltre il 15 luglio (*) di ogni anno
accompagnata del pagamento.
(*) per il 2011 la scadenza è stata rinviata al 30 settembre
Conseguenze sulla fiscalità Italiana
L’ISF va dichiarata e pagata unicamente in Francia.
Non ci sono obblighi particolari né dichiarazioni da fare in Italia in ragione della non
esistenza di questa imposta (articolo 23 e prot. 11 della Convenzione franco-italiana
contro le doppie imposizioni).
1.6. LE SUCESSIONI - DONAZIONI
Secondo la Convenzione franco-italiana contro le doppie imposizioni in materia di
imposta sulle successioni e donazioni e più particolarmente secondo gli art. 5 e 6, tutti i
beni immobili situati sul territorio francese sono soggetti all’imposta francese sulle
successioni e donazioni.
18 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
In conseguenza, se il defunto era un non residente in Francia (esempio italiano) e se gli
eredi sono anch’essi non residenti in Francia (esempio italiani), tutti i beni immobili
situati sul territorio francese sono soggetti sia all’imposta francese sulle successioni e
donazioni sia all’imposta italiana sulle successioni e donazioni.
Se il defunto era un non residente in Francia e l’/gli erede/i è/sono residente/i in
Francia, l’insieme della successione (tutti i beni) sono soggetti all’imposta sulle
successioni e donazioni in Francia.
IN FRANCIA
Importi applicabili dal 31 luglio 2011.
1) In caso di donazione gli abbattimenti sono di :
159.325€ per i figli
80.724 € per il coniuge e conviventi "pacsés" (*)
31.865 € per i nipoti (da nonni)
15.932 € per i fratelli e le sorelle
7.967 € per i nipoti (da zii)
5.310 € per i pronipoti
(*) a partire dal 01.01.2011, i conviventi “pacsés” beneficiano dello stesso abbattimento
dei coniugi.
I concubini non beneficiano di alcun abbattimento e sono tassati al 60% sul valore
venale del bene e sulle somme ricevute.
Gli abbattimenti sono ripristinati ogni 10 anni nel caso di donazione.
2) In caso di successione gli abbattimenti sono di:
159.325€ per i figli
15.932 € per i fratelli e le sorelle (*)
7.967 € per i nipoti (da zii)
5.310 € per i pronipoti
1.594 € per gli altri eredi
0€ per il coniuge e conviventi "pacsés" (*)
(*) a partire dal mese di agosto 2007, c’è un esonero totale d’imposta sulle successioni
tra coniugi o conviventi “pacsé” e per i fratelli e sorelle (questi ultimi a determinate
condizioni) .
Successione o donazione applicabili tra coniugi o conviventi "pacsés"
Importo imponibile dopo abbattimento Tasso
Fino a 8.072 € 5%
Da 8.072 € a 15.932 € 10%
Da 15.932 € a 31.865 € 15%
19 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Da 31.865 € a 552.324 € 20%
Da 552.324 € a 902.838 € 30%
Da 902.838 € a 1.805.677 € 40%
Oltre 1.805.677 € 45%
Successione o donazione applicabili tra genitori e figli
Importo imponibile dopo abbattimento Tasso
Fino a 8.072 € 5%
Da 8.072 € a 12.109 € 10%
Da 12.109 € a 15.932 € 15%
Da 15.932 € a 552.324 € 20%
Da 552.324 € a 902.838 € 30%
Da 902.838 € a 1.805.677 € 40%
Oltre 1.805.677 € 45%
Successione o donazione applicabili tra fratelli e sorelle
Importo imponibile dopo abbattimento Tasso
Fino a 24.430 € 35%
Oltre 24.430 € 45%
a partire dal mese di agosto 2007, a determinate condizioni, c’è un esonero totale
d’imposta sulle successioni tra i fratelli e sorelle.
Altri casi
Importo imponibile dopo abbattimento Tasso
Fra parenti fino al 4° grado 55%
Fra non parenti 60%
IN ITALIA
Un’imposta sulle successioni e donazioni è stata parzialmente reintrodotta a partire
dall’ottobre 2006 :
4% per le successioni e le donazioni tra genitori e figli in linea retta.
6% per le successioni e le donazioni fino al 4° grado.
8% per le successioni e le donazioni negli altri casi.
Un abbattimento è previsto tra parenti in linea retta per un importo di 1.000.000 €
(calcolato sulla base del valore catastale) per beneficiario, sia per la successione che per
la donazione.
20 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
In materia di ISF, il bene acquisito con vitalizio dal debitore della rendita entra nel
calcolo del suo patrimonio imponibile, se questo è superiore a 1.300.000 € (vedi pagina
12).
Allo stesso modo per il creditore della rendita, se questo ne conserva l’usufrutto: in
effetti una parte del valore del bene vitalizio deve essere preso in conto per il calcolo del
suo patrimonio se questo è superiore a 1.300.000 € (vedi paragrafo 1.5).
2. LE SOCIETÀ
2.1. SCI
A. Diverse modalità d’uso degli immobili
1- Non locato. A disposizione dei soci
Bene tenuto a disposizione dal/dai proprietario/i.
Taxe foncière e taxe d’habitation sono a carico del proprietario.
2- Locato non ammobiliato
Bene affittato privo di mobili (ammobiliato dall’inquilino).
Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Bene affittato, ammobiliato dal proprietario.
Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
Bed&Breakfast (chambre d’hôtes) : quando viene locata ammobiliata una parte della
propria abitazione principale. Taxe foncière e taxe d’habitation a carico del proprietario.
4- Hôtellerie
Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: “Pierre et
Vacances”), che offre almeno 3 dei 4 seguenti servizi:
- servizio di pulizia della/e camera/e;
- colazione;
- fornitura di biancheria;
- portineria.
B. Diverse categorie di reddito
1-Non locato. A disposizione dei soci.
Non soggetto a reddito in Francia e Italia.
2-Locato non ammobiliato
21 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del recupero
del credito d’imposta, vedi paragrafo 2.4.A. punti 3 e.4).
2.a - Regime Foncier
Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili.
2.b - Regime Micro-foncier
Regime forfettario per affitti annuali non superiori a complessivi 15.000€.
3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia (in Italia solo per gli eventuali dividendi).
3.a- Regime Bic Réel (2065)
Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili.
3.b - Hôtellerie (2065 simplifié)
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia (in Italia solo per gli eventuali dividendi).
Gli affitti sono assoggettati ad IVA 5,5%.
Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l’ufficio imposte
competente (*), unitamente all’eventuale pagamento dell’IVA.
Soggetti alla tenuta di una contabilità semplificata.
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce il maggior reddito.
C. Ciò che bisogna dichiarare
1. Gli incassi
1.a- Redditi di locazione
- Regime Foncier: affitti lordi incassati (comprese le provisions) nel periodo d’imposta.
- Regime Micro-foncier: affitti incassati (escluse le provisions) nel periodo d’imposta;
abbattimento del 30% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte.
- Regime Bic (2065) : affitti (comprese le provisions) di competenza del periodo
d’imposta. Sull’importo degli affitti dichiarati è dovuta la tassa CRL (“Contribution sur
les Revenus Locatifs”) pari al 2,5%.
1.b- Spese rimborsate dall’affittuario
Trattasi di spese forfettariamente anticipate dall’inquilino (provisions), previste dal
contratto di affitto.
Devono essere dichiarate insieme agli affitti nei casi di cui al punto C.1.a (Regime foncier
e regime Bic), in quanto dedotte in dichiarazione.
2. Le spese
2.a- Spese generali, interessi del mutuo, spese notarili, spese del
commercialista (Expert-comptable )
Vengono portate in deduzione solo per il regime Foncier et BIC.
2.b- Ammortamenti
22 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Vengono portati in deduzione solo per il regime BIC.
D. Come dichiarare
1. La dichiarazione 2072
- Regime Foncier: gli affitti e le spese di cui rispettivamente al punto C.1a e C.2 si
dichiarano nella 2072. Il reddito imponibile viene poi riportato sulla 2042 (rigo 4BA in
caso di utile; 4BB in caso di perdita).
- Regime Micro-foncier: gli affitti di cui al punto C.1a vengono dichiarati direttamente
sulla 2072 (rigo1).
2. La dichiarazione 2065
- Regime Bic Réel : gli affitti e le spese di cui al punto C si dichiarano nelle tabelle
della“liasse fiscale” (da 2050 a 2059). Il risultato fiscale viene poi riportato sul quadro C
della 2065.
L’utile è assoggettato alle seguenti aliquote:
15% fino a 38.120 € (*)
33,33% per la parte eccedente i 38.120€
Se l’imposta dovuta supera i 3.000 € sono dovuti anche gli acconti trimestrali.
(*) Per beneficiare dell’aliquota ridotta il capitale deve essere detenuto per almeno il 75%
da persone fisiche.
E. Dove dichiarare
1. La dichiarazione 2072
All’ufficio imposte competente dove è situata la sede della società entro il 28 di febbraio
dell’anno successivo al periodo d’imposta.
Entro il 30 di giugno i soci della SCI devono presentare la 2042, riportando il reddito pro
quota dichiarato sulla 2072 ( vedi D1).
2. La dichiarazione 2065
All’ufficio imposte competente dove è situata la sede della società entro il 30 aprile
dell’anno successivo al periodo d’imposta unitamente alle tabelle della “liasse fiscale” (da
2050 a 2059).
I soci non fanno nessuna dichiarazione (salvo in caso di distribuzione di dividendi).
F. Cosa pagare
L'imposta non può essere inferiore al 20% del reddito netto imponibile (Art. 197A CGI).
Tale imposta, pagata, dai soci, a titolo definitivo sul reddito, costituisce un credito
d'imposta per i redditi prodotti all'estero imponibili in Italia (Art. 165, 1° comma del
TUIR).
23 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
G. Come pagare l’imposta
1. La cartella esattoriale
1.a – (Avis d’impôt) per le Società soggette all’IR (2072)
La ricevono solo i soci (a seguito della presentazione della 2042).
Differentemente da quanto avviene in Italia, è il fisco francese che calcola l’imposta da
pagare sul reddito tramite l’invio dell’Avis d’impôt, che generalmente si riceve nei 2-3
mesi successivi all’invio della dichiarazione (settembre-ottobre).
1.b – Formulario 2572/2571 per le Società soggette all’IS (2065)
Il saldo del’imposta IS nonché della CRL viene pagato tramite il modello 2572 entro il 15
aprile dell’anno N+1.
Gli acconti, se dovuti, vengono pagati tramite il modello 2571; la base di calcolo degli
acconti è l’esercizio N-1.
2. Le modalità di pagamento
Il pagamento avviene tramite:
- TIP per i soci della SCI che hanno un conto in Francia: tagliando precompilato che si
trova sulla prima pagina dell’avis d’impot da firmare e rinviare alla tesoreria unitamente
al RIB.
- addebito automatico in conto (per coloro che hanno un conto in Francia): simile al RID,
al quale bisogna aderire tramite domanda da inviare all’ufficio imposte competente, con
largo anticipo rispetto alla scadenza.
- assegno: da spedire alla tesoreria unitamente alla copia dell’avis d’impot o dei formulari
2571/2572
- bonifico: da eseguirsi almeno 10 giorni prima della scadenza, per non incorrere nella
penalità di tardivo pagamento in quanto l’ufficio imposte prende in considerazione la data
di arrivo del bonifico e non quella di partenza come avviene in Italia, indicando nella
causale di pagamento il numero di riferimento fiscale.
2.2. LE ALTRE IMPOSTE
1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la
taxe sur les ordures ménagères)
E’ dovuta dal proprietario del bene e pagata tramite un avis d’impot.
Anche per la tassa fondiaria è il fisco francese che calcola l’importo dovuto sulla base di
valori catastali che variano da comune a comune e di anno in anno. Nell’avviso della tassa
fondiaria è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere nel caso
di bene affittato, recuperata dall’inquilino.
2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
E’ dovuta da chi occupa il bene e pagata tramite un avis d’impot.
E’ calcolata dall’ufficio imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.
24 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
E’ dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata anch’essa tramite un avis
d’impot.
Normalmente è inserita nell’avis d’impot che riguarda la tassa di abitazione.
4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
E’ dovuta per i beni non occupati per più di 2 anni consecutivi e che si trovano nei comuni
con più di 200.000 abitanti.
Non sono soggette alla tassa le residenze secondarie purché arredate.
5. L’IVA (la TVA)
Si applica per i regimi Bed&Breakfast (chambres d’hôtes) e Hôtellerie (esempio “Pierre et
Vacances”).
L’aliquota sugli affitti è del 5,5% ; il versamento dell’IVA va eseguito entro il 30 aprile
dell’anno N+1 tramite il modulo CA12. Al superamento di determinati limiti, sono dovuti
anche 4 acconti trimestrali.
La dichiarazione CA12 deve essere inviata presso l’ufficio imposte competente (*).
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce maggior reddito.
Per quanto riguarda le modalità di pagamento si rinvia al punto 2.1.G.2 .
2.3. LA PLUSVALENZA
a. La plusvalenza per le società all’IR (2072)
1. Come si calcola
La plusvalenza è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto; sono
deducibili dal prezzo di vendita, a titolo esemplificativo, le commissioni di vendita, la
manleva d’ipoteca, gli onorari d’architetto, le spese di ristrutturazione (debitamente
documentate) o in alternativa una percentuale a forfait che può andare fino a un massimo
del 7,5% per le spese di acquisizione del valore del bene e fino a un massimo del 15% del
valore del bene per le spese di miglioria oltre a un abbattimento fisso di 1.000€, ecc..
Un abbattimento del 10% è inoltre applicato a partire dal 5° anno di possesso
dell’immobile; la presenza di quest’ultimo abbattimento fa si che, indipendentemente dalle
altre condizioni di cui sopra, al compimento del 15° anno, l’immobile è di fatto esonerato
dalla tassazione della plusvalenza.
Fino al 31.01.2012: Un abbattimento del 10%(*) è inoltre applicato a partire dal 5° anno di
possesso dell’immobile; la presenza di quest’ultimo abbattimento fa si che,
indipendentemente dalle altre condizioni di cui sopra, al compimento del 15° anno,
l’immobile è di fatto esonerato dalla tassazione della plusvalenza.
(*) Dal 01.02.2012 : a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile l'abbattimento è
calcolato come segue:
- 2% dal 6° al 17°
- 4% dal 18° al 24°
- 8% dal 25° al 30°
25 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
L'immobile sarà pertanto esonerato dal 30° anno di possesso del bene.
Vedi esempio di calcolo plusvalenza al pragrafo 1.1.3.
2. Il tasso d’imposizione
19%.
In Italia le plusvalenze sono esonerate decorsi 5 anni dall'acquisto del bene o
dall'acquisizione del bene per successione (Art. 67,1° lettera b TUIR)
L'imposizione nell'ambito dei 5 anni è comunque criticabile in quanto, mentre l'art.70 del
TUIR precisa che "sono imponibili i redditi dei terreni e fabbricati situati all'estero"
l'art.67 del TUIR fa un generico riferimento alle plusvalenze realizzate mediante cessione a
titolo oneroso. Pertanto, non trattandosi di una dimenticanza del legislatore ma sicuramente
di un non adattamento della norma all'evoluzione dei tempi, l'imposizione nell'ambito dei 5
anni può essere contestata da parte del contribuente.
Esempio di calcolo (% di abbattimento valide fino al 31.01.2012)
Venditore : persona fisica domiciliata fuori dalla francia
Acquisto il 10/01/2000 : 150.000 euro
Vendita il 15/01/2011 : 400.000 euro
150.000 + forfait spese notarili : 7,5 % 11.250 + forfait lavori : 15 % 22.500 = 183.750
400.000 – 183.750 = 216.250
Abbattimento del 10 % per ogni anno di detenzione dopo il 5° anno (11 – 5 = 6) = 60 %
216.250 – 60 % = 86.500
Abbattimento fisso di 1.000 euro = 85.500
85.500 x 19 % = 16.245 euro
3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
All’atto della vendita di un bene immobiliare situato in Francia il notaio nomina un
rappresentante fiscale, accreditato presso il "Tresor Public", che si occupa di effettuare il
pagamento delle imposte per conto del venditore non residente ; il venditore può scegliere
un proprio rappresentante fiscale, se meno costoso, e comunicarlo al notaio stesso.
La designazione di un rappresentante fiscale accreditato dall’amministrazione è
obbligatoria per garantire il pagamento delle imposte dovute. In caso contrario, l’atto di
vendita non sarà pubblicato e la vendita non potrà essere regolarizzata.
Non è necessario nominare un "Rappresentante Fiscale" nel caso in cui:
1 - il prezzo di cessione del bene è inferiore a 150 000 € per cedente;
2 - si detiene il bene da più di 15 anni (30 anni dal 01.02.2012).
26 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
b. La plusvalenza per le società all’IS (2065)
1. Come si calcola?
Si calcola tramite la tabella 2059-A della “liasse fiscale”, è data dalla differenza tra il
valore di acquisto (al netto degli ammortamenti) ed il prezzo di vendita.
2. Il tasso d’imposizione ?
15% fino a 38.120€ (*)
33,33% sulla parte eccedente i 38.120€
(*) Per beneficiare dell’aliquota ridotta il capitale deve essere detenuto per almeno il 75%
da persone fisiche.
Esempio di calcolo
Venditore : società domiciliata fuori dalla francia
Acquisto il 10/01/2000 : 150.000 euro
Vendita il 15/01/2011 : 400.000 euro
150.000 – (2 % x 11 anni) = 150.000 – 33.000 = 117.000 euro
400.000 – 117.000 = 283.000
283.000 x 33 % = 93.390 euro
c. Il mandatario
Il mandatario è colui che nell’interesse del mandante (mandato senza rappresentanza) si
obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell’interesse del mandante stesso.
Normalmente il mandato assume una forma scritta (vedi alcuni esempi su
www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello
studio → Procure per dichiarazioni fiscali) e consente al mandatario di spedire le
dichiarazioni 2042,2044,2031,ecc., di ricevere gli Avis d’Impot, di interagire con i Service
des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti e di effettuare tutte le pratiche in
nome e per conto del mandante stesso.
(vedi anche "mandat pour le notaire" sul sito www.michelinimauro.com → Studio →
L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)
2.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
A. I riflessi sul modello UNICO
1. Modulo RW - Sezione II
Come si deve dichiarare?: Il modulo RW deve essere compilato in via autonoma e
presentato unitamente al modello UNICO o al 730, ovvero, nell’ipotesi di esonero dalla
presentazione della dichiarazione dei redditi, allegato al solo frontespizio del modello
UNICO, nei termini previsti per quest’ultimo modello. *
Le modalità di compilazione della Sezione II relativamente ad un immobile locato, sono
analoghe a quelle descritte per l’immobile tenuto a disposizione.*
27 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Chi deve dichiarare? : I soggetti residenti che detengono un immobili a titolo di proprietà
o di altro diritto reale indipendentemente dalle modalità della loro acquisizione e quindi
anche se pervengono da eredità o donazioni. Pertanto qualora sul bene sussistano più diritti
reali, ad esempio, nuda proprietà e usufrutto, sono tenuti all’effettuazione di tale
adempimento sia il titolare del diritto di usufrutto, sia il titolare della nuda proprietà. *
Se il bene è in comunione o cointestato, l’obbligo di compilazione del presente quadro è a
carico di ciascun soggetto intestatario, con riferimento al valore relativo alla propria quota
di possesso. *
Cosa si deve dichiarare?: Si deve dichiarare il costo storico dell’investimento risultante
dall’atto notarile maggiorato degli eventuali oneri accessori quali, ad esempio, le spese
notarili e gli oneri di intermediazione, ad esclusione degli interessi passivi. *
Il costo storico va indicato per intero, indipendentemente dall’eventuale finanziamento
richiesto per l’acquisto del bene. *
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30
I soci della SCI, indipendentemente dal tipo di dichiarazione presentata (2072 o 2065),
devono altresì dichiarare il valore del capitale posseduto (pro-quota), il valore del
finanziamento effettuato nei confronti della società, e gli eventuali interessi.
2. Modulo RW Sezione III
Cosa si deve dichiarare?: I flussi (Italia - estero; estero - Italia; estero-estero) effettuati
attraverso intermediari (residenti- non residenti - ovvero in forma diretta) che nel corso
dell’anno hanno interessato gli investimenti esteri indicati nella Sezione II. *
I flussi devono essere dichiarati dal reale beneficiario degli stessi; di conseguenza il
trasferimento effettuato dal padre ma a beneficio del figlio, non deve essere dichiarato dal
primo, ma bensì da quest’ultimo.
Per quanto riguarda poi gli incrementi verificatisi a seguito degli investimenti esteri, ad
esempio mediante l’incasso del canone di locazione di un immobile, gli stessi non
andranno dichiarati nella presente sezione in quanto concorreranno a formare il saldo di
fine anno del conto corrente estero da riportare nella sezione II del modulo RW.
Qualora invece vengano pagate utenze, spese condominiali e quant’altro direttamente sul
conto detenuto in Francia, mediante trasferimenti dall’Italia, per immobili non locati e
tenuti a disposizione, detti trasferimenti non andranno riportati nella presente sezione e
neppure nella sezione I, a condizione che i suddetti trasferimenti vengano effettuati per
mezzo di intermediari residenti.
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pag. 20-25
3. Quadro RL
Da compilare da parte dei soci della SCI assoggettata all’IR (2072).
Cosa si deve dichiarare?: L’immobile tenuto a disposizione non è soggetto ad imposta sui
redditi in Francia e pertanto non deve essere dichiarato in questo quadro.
L’immobile locato, essendo invece soggetto ad imposta in Francia, deve essere dichiarato
nel quadro RL, rigo 12 (modello Unico), nell’ammontare netto dichiarato in detto Stato in
proporzione alle quote possedute dal socio (art.70, 2°comma TUIR).
Spetta in tal caso il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero (art.165 TUIR).
(Vedi paragrafo successivo).
4. Quadro CR
Da compilare da parte dei soci della SCI assoggettata all’IR (2072).
Il quadro CR consente di recuperare mediante il credito d’imposta per i redditi prodotti
all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo.
28 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Di conseguenza il recupero delle imposte pagate all’estero mediante il credito d’imposta,
avverrà con lo sfasamento di un anno almeno; il reddito viene dichiarato in Francia
nell’anno N+1, e viene integrato nel modello UNICO dell’anno N+1; il credito d’imposta
relativo a tale reddito viene recuperato nell’anno N+2 se il pagamento delle imposte a
titolo definitivo è avvenuto in Francia nell’anno N+1.
B. I riflessi sul Modello 730
1. Modulo RW Sezione II
Vedi paragrafo 2.4.A.1
2. Modulo RW Sezione III
Vedi paragrafo 2.4.A.2
3. Quadro D
Da compilare da parte dei soci della SCI assoggettata all’IR (2072).
Vedi paragrafo 2.4.A3
Il reddito derivante dalla locazione come sopra determinato va indicato in questo quadro,
nel rigo D4.
2.5. L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
L’ISF è un’imposta patrimoniale che deve essere dichiarata da ogni persona fisica che
possegga, alla data del 1° gennaio dell’anno in corso, un patrimonio tassabile di un valore
superiore a 1.300.000 euro.
(vedi paragrafo 1.1.5).
2.6. LE SUCCESSIONI - DONAZIONI
Vedi paragrafo 1.1.6
2.7. SARL
Definizione :
La società sotto forma giuridica SARL é una persona giuridica. La sua attività è
obbligatoriamente commerciale ed i soci non sono tassati in nome proprio, ma
l’imposizione è a nome della società, salvo nel caso di opzione per la SARL di famiglia,
nel qual caso il regime di imposizione sarà l’IR.
La SARL deve ottemperare ai seguenti obblighi:
• Iscrizione al registro del commercio e delle società (RCS),
• Tenuta di una Assemblea Generale Ordinaria per l’approvazione annuale del bilancio
• Deposito del bilancio annuale presso la Cancelleria del Tribunale di Commercio
29 redditi immobiliare in Francia.docStudio Michelini- Revisione del 30/09/2011
1. LOCAZIONE NON AMMOBILIATA
Gli utili (che sono composti dagli affitti scaduti anche se non incassati) sono soggetti
all’Imposta sulle società (salvo per le SARL “de famille”) e sono determinati sulla base del
regime BIC. Una dichiarazione 2065 (o 2031 per la SARL di famiglia + 2042 per le
persone fisiche) verrà redatta a nome della società.
Il calcolo dell’utile della società e dell’imposta dovuta verrà effettuato secondo le seguenti
modalità :
* Regime reale normale : L’importo lordo degli introiti della SARL (affitti al netto
dell’IVA) al quale si applicano le seguenti deduzioni :
• Tutte le spese effettuate nell’interesse della società
• le spese d’acquisto e i diritti di registrazione
• le spese giustificate di gestione
• le assicurazioni
• la tassa fondiaria (“taxe foncière” )
• le spese di manutenzione
• le spese di riparazione
• l’ammortamento(per il loro importo contabile)
• gli interessi dei prestiti sottoscritti dalla società.
• I compensi degli amministratori, se questi corrispondono ad un lavoro effettivo e ad un
importo ragionevole, nonché i suoi contributi sociali (senza distinzione tra
l’amministratore che possiede la maggioranza delle quote sociali, da colui che non le
possiede “gestione maggioritaria e gestione egalitaria o minoritaria”).
* Le spese (di miglioria o di ammodernamento) che determinano un aumento del valore
degli immobili non sono deducibili, ma devono essere ammortizzate.
Le perdite si imputano sui risultati della società nel corso degli esercizi successivi senza
limitazioni per le società soggette all’IS, mentre per le SARL di famiglia, esse si imputano
ai soci con determinati limiti.
* Per le società che realizzano un volume d’affari inferiore a 7 630 000 euro e il cui
capitale sociale è integralmente liberato e detenuto per almeno il 75% da persone fisiche,
il tasso ridotto di imposizione del 15% si applica sulla frazione degli utili fino a 38 120
euro.
In seguito il tasso normale di imposta del 33,33% si applica sulla frazione eccedente i
38 120 euro.
* Per le società che realizzano un volume d’affari superiore a 7 630 000 euro, il tasso
normale di imposizione è il 33,33% e si applica sulla totalità degli utili.
La tenuta di una contabilità regolare, sincera e giustificata da documentazione probante é
obbligatoria per l’amministrazione fiscale.
- gli adempimenti :
* Nel caso del regime reale normale:
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