EFFETTI SECONDARI DEL COVID-19: LA SOPRAVVENUTA, MOMENTANEA, MODIFICA DEL DNA DELL'OGGETTO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DI ESERCIZIO COMMERCIALE
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EFFETTI SECONDARI DEL COVID-19: LA
SOPRAVVENUTA, MOMENTANEA,
MODIFICA DEL DNA DELL'OGGETTO DEL
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI ESERCIZIO
COMMERCIALE
di FEDERICO FERRO LUZZI
Editoriale del 09 giugno 2020
ISSN 2420-9651
Utente: GIUSTIZIA CIVILE UTENZA EDITOR
giustiziacivile.com - n. 6/2020
© Copyright Giuffrè Francis Lefebvre S.p.A. 2020. Tutti i diritti riservati. P.IVA 00829840156Editoriale di Federico Ferro Luzzi
L'ordinanza del Tribunale di Roma si pone nel copioso filone che
certamente scaturirà in tema di obbligazioni relative alla locazione di
esercizi commerciali a seguito delle “Misure per contenimento
pandemico”.
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Terminata, non si sa se momentaneamente o meno, l'efficacia dei DPCM che avevano
statuito la sospensione dell'attività commerciale al dettaglio, passa ai Tribunali la
problematica che in questi mesi ha occupato parte della dottrina [1].
L'Ordinanza del Tribunale che qui si annota, si pone dunque in quel copioso filone che
certamente scaturirà in tema di obbligazioni relative alla locazione di esercizi
commerciali a seguito delle “Misure per contenimento pandemico”, qualora non si
intervenga sotto il profilo normativo [2].
La questione, sotto lo squisito profilo civilistico, viene correttamente impostata dal
Tribunale il quale pone l'accento sulla posizione negoziale nella quale si è venuto a
trovare il locatore e non sulle difficoltà – potrebbe dirsi – in fatto, del conduttore di far
fronte alle proprie obbligazioni pecuniarie [3].
Gli è, infatti, che la prestazione resasi impossibile è certamente quella del locatore che
non è più in grado, senza sua colpa e per un periodo definito, di mettere a disposizione
del conduttore una unità immobiliare idonea all'uso negoziale pattuito al tempo del
perfezionamento del contratto e da questo angolo di visuale deve essere affrontata la
questione giuridica sottesa [4].
Convince allora, pienamente, l'ordinanza nella parte in cui, una volta accertato
l'interesse apprezzabile del creditore (il conduttore) a una prestazione –
momentaneamente – parziale, per un verso (i) il contratto non potrà essere risolto e per
altro verso (ii) si tratterà di stabilire la, corretta, corrispondente riduzione della
controprestazione alla quale sarà tenuto comunque il conduttore, in coerenza con quanto
disposto all'art. 1464 c.c. [5].
Sotto tale profilo non può non osservarsi come la parzialità della prestazione del
locatore debba essere declinata sotto due, distinti, punti di vista: uno di contenuto
dell'obbligazione l'altro di durata della stessa.
Sotto il secondo dei profili indicati, la prestazione del locatore è stata “parziale” in
quanto per un determinato periodo di tempo non ha messo – si ripete: incolpevolmente –
a disposizione del conduttore una unità immobiliare idonea allo svolgimento dell'attività
di cui al contratto al tempo perfezionatosi.
Per quanto concerne poi il contenuto dell'obbligazione, non può non essere osservato
come il locatore abbia messo a disposizione del conduttore – in quel determinato,
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specifico, periodo di blocco – un bene che assolveva a un interesse del conduttore
“parziale” (e allora certamente differente rispetto a quello originario) ma sensibile, nel
senso di economicamente valutabile e dunque fonte di obbligazione: un luogo ove poter
tenere i propri beni, macchinari, merce.
In altri termini, accertato l'interesse del conduttore al mantenimento non tanto del
contratto di locazione commerciale quanto dei locali a questo adibiti ai sensi del
contratto al tempo perfezionatosi tra le parti, il dna dell'oggetto del contratto viene
modificato dal virus pandemico – e per tutta la sua durata – da locale adibito alla
vendita al dettaglio a locale adibito al deposito di beni, allora con valore economico
differente.
Nell'ordinanza che si annota il Tribunale, sul punto, si è dovuto muovere
sostanzialmente in equità (riconoscendo una riduzione del 70% del canone di affitto),
anche in ragione della mancata proposizione da parte dei soggetti interessati di una
differente percentuale e di una verificata analisi di mercato, ma una corretta
impostazione della questione non potrà prescindere da uno studio del costo medio per
metro quadro di spazi adibiti sostanzialmente a deposito, ovviamente nel luogo ove
insiste il locale contrattualmente adibito all'esercizio del commercio al dettaglio.
[1] Vedasi: A. GENTILI, Una proposta sui contratti d'impresa al tempo del
coronavirus, in Giust. Civ.com, n. 4, 2020; A.A. DOLMETTA, Locazione di esercizio
commerciale (o di studi professionali) e riduzione del canone per ‘Misure di
contenimento' pandemico, in ilcaso.it, 23 aprile 2020; A. D'ONOFRIO, L'impatto del
covid-19 sui contratti di locazione ad uso commerciale: l'eccezionalità dei fatti non
impone un diritto eccezionale, in diritto.it, 3 aprile 2020; A. CARANCI, Coronavirus e
locazione ad esercizio commerciale: si può sospendere o ridurre unilateralmente il
pagamento del canone?, in Il quotidiano giuridico, 26 marzo 2020.; F. MACARIO, Per
un diritto dei contratti più solidale in epoca di ‘coronavirus', 207 ss.; S. VERZONI, Gli
effetti sui contratti in corso dell'emergenza sanitaria legata al Covid-19, p. 213 ss.; A.
DE MAURO, Pandemia e contratto: spunti di riflessione in tema di impossibilità
sopravvenuta della prestazione, 227 ss.; V. CUFFARO, Le locazioni commerciali e gli
effetti giuridici dell'epidemia, 233 ss.; F. GIGLIOTTI, Considerazioni in tema di
impossibilità sopravvenuta, per emergenza epidemiologica, di prestazioni dello
spettacolo e assimilate, p. 237 ss.; P. CHIARELLA, Solidarietà necessaria: erogazioni
liberali nell'emergenza epidemiologica da Covid-19, 253 ss.; M. RUBINO DE RITIS,
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Gli effetti della pandemia sull'economia digitale, p. 259 ss.; tutti in GiustiziaCivile.com,
Volume monografico Emergenza Covid-19. Speciale. Uniti per l'Italia, Milano, 2020.
Nella stessa rivista: R. SANTAGATA, Gli effetti del Coronavirus sui contratti turistici.
Primi appunti, (17/04/2020); C. SCOGNAMIGLIO, L'emergenza Covid 19: quale
ruolo per il civilista?, (15/04/2020); L. SALVATO, Strumenti di allerta e di
composizione assistita della crisi di impresa (anche al tempo del
Covid-19),(16/04/2020); D. MAFFEIS, Problemi dei contratti nell'emergenza
epidemiologica da Covid-19, (10/04/2020); A.M. BENEDETTI, Il «rapporto»
obbligatorio al tempo dell'isolamento: una causa (transitoria) di giustificazione?,
(03/04/2020); M. MAGGIOLO, Una autentica solidarietà sociale come eredità del
coronavirus: per una diversa destinazione dei risarcimenti del danno alla salute,
(02/04/2020); F. FIMMANÒ, Crisi di Impresa e resilienza nell'era del Coronavirus: il
tempo dei concordati fallimentari del giorno dopo a garanzia pubblica, (26/03/2020);
A. PANZAROLA-M. FARINA, L'emergenza coronavirus ed il processo civile.
Osservazioni a prima lettura, (18/03/2020) R. DI RAIMO, Le discontinuità che
seguono i grandi traumi: pensando al credito (e al debito), mentre la notte è ancora
fonda, (09/04/2020). G. VETTORI, Persona e mercato al tempo della pandemia, in
Persona e mercato, 2020.p. 3 ss.; A.M. BENEDETTI-R. NATOLI, Coronavirus,
emergenza sanitaria e diritto dei contratti: spunti per un dibattito, in
Dirittobancario.com, 2020.
[2] Si evidenzia, in via preliminare, come chi scrive condivida pienamente
l'impostazione a mente della quale la disciplina fiscale in nulla incida sotto il profilo di
una corretta ricostruzione della fattispecie né sulle obbligazioni negoziali delle parti
contrattuali, in questo senso chiaramente A.A. Dolmetta, “Locazione di esercizio
commerciale (o di studi professionali) e riduzione del canone per ‘Misure di
contenimento' pandemico”, cit., p. 3. Per inciso appare a chi scrive che ben si sarebbe
potuto risolvere la questione riconoscendo una diminuzione percentuale del canone al
conduttore (risolvendo così la questione relativa all'impossibilità, in fatto, di far fronte
immediata alle proprie obbligazioni pecuniarie) e uno speculare credito di imposta al
locatore, ma questa è questione di politica del diritto che qui non compete. Sotto altro
profilo, sentenze e ordinanze come quella qui annotata potrebbero forse spingere le parti
a una rinegoziazione degli accordi economici presi quantomeno per il periodo di blocco
dell'attività, rinegoziazione che costituisce certamente la strada migliore per
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fronteggiare eventi straordinari quale quello che ci occupa. Così: A. GENTILI, cit., p. 4
con ampi riferimenti in nota 2.
[3] In questo senso non si possono che condividere le considerazioni sulla necessaria
distinzione tra problematiche relative alle prestazioni negoziali direttamente incise dai
provvedimenti restrittivi e quelle che ne risentono di riflesso poi sotto il profilo della
relativa crisi economica innestatasi ove allora le difficoltà economiche del conduttore in
nulla incidono rispetto alla fattispecie in esame. In questo senso vedasi: A. GENTILI,
cit., da 4 a 9, Autore che peraltro perviene a conclusioni opposte a quelle del Tribunale
qui condivise. In senso contrario e puntando l'accento sulle obbligazioni del conduttore:
A. CARANCI, “Coronavirus e locazione ad esercizio commerciale: si può sospendere o
ridurre unilateralmente il pagamento del canone?”, cit.
[4] Nella indicata prospettiva di lettura, che prende le mosse dalle obbligazioni in capo
al locatore A.A. DOLMETTA, cit., 4 e seg., anche se poi l'Autore si sofferma sulle
specifiche obbligazioni che vertono su questo, tra le quali quella di mantenere la cosa
locata in stato di servire all'uso convenuto, focalizzandosi dunque sul disposto di cui
all'art. 1575, n. 2, c.c. Ritengo, al contrario, che si debba ragionare in tema di oggetto
del contratto, e ciò tanto che lo si voglia identificare con la prestazione quanto con il
bene cui tende la parte negoziale (sul punto si rinvia a G.B. FERRI, Il negozio giuridico
tra libertà e norma, Rimini, 1993, 175 e seg.). Più complesso, ritengo, il riferimento alla
causa. L'emanazione dei provvedimenti di contenimento della pandemia – e a voler
ragionare di causa in concreto del contratto – potrebbero rilevare sotto il profilo della
contrarietà a norma imperativa e allora andare a incidere sulla nullità, peraltro
sopravvenuta, del contratto, difficilmente potendola considerare parziale nel senso di
momentanea e dunque producendo effetto contrario a quello voluto dalle parti. Sugli
effetti dei ridetti provvedimenti sulla causa del contratto vedasi: A. D'ONOFRIO,
“L'impatto del covid-19 sui contratti di locazione ad uso commerciale: l'eccezionalità
dei fatti non impone un diritto eccezionale” in diritto.it, 3 aprile 2020.
[5] Ritengo, peraltro, che una tale soluzione non sia alternativa a quella della eccessiva
onerosità sopravvenuta per il conduttore, entrambe dunque perseguibili ma a scelta di
quest'ultimo in conseguenza dell'interesse a mantenere l'efficacia del contratto per i
restanti mesi di validità dello stesso, dopo il venir meno dei provvedimenti emanati per
il contenimento della pandemia.
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