Allegato A: Relazione Tecnica - PIANO ATTUATIVO
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Comune di CASTELNUOVO BOZZENTE
Provincia di Como
PIANO ATTUATIVO
Ambito di trasformazione AT 05.1 – ( F e G )
COMPARTO SU VIA ROMA (Cascina Ciòs)
Allegato A): Relazione Tecnica
Documentazione Fotografica
Castelnuovo, 16.03.2014
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Il Progettista II RESPONSABILE DEL SERVIZIO
dott. arch. Vittorio PETTENUZZO L’ASSESSORE
ing. Michele FERE’
RELAZIONE TECNICA
1) PREMESSA
Il progetto intende affrontare oltre alle problematiche strettamente urbanistiche,
anche quelle dei rapporto fra paesaggio - insediamento residenziale esistente,
fra manufatto residenziale ed ambiente in cui si colloca.
Tale rapporto - nelle recenti realizzazioni non è stato approfondito e sono
pertanto sorti insediamenti la cui logica è solo quella della consistenza dei
manufatto edilizio (e dei suoi specifici caratteri costruttivi) e non quello dei
rapporto con il contesto circostante.
In considerazione della particolarità della situazione di fatto, il rilievo è stato
esteso al fine di recepire - visivamente - l'insieme delle peculiarità territoriali.
Rispetto a queste premesse, gli aspetti fondamentali alla base delle scelte dei
progetto sono:
- la necessità di una soluzione urbanistica che chiarisca le relazioni
intercorrenti fra spazi pubblici e privati, allo scopo di definire le gerarchie
delle parti che costituiscono gli elementi di un insediamento unitario,
- l'individuazione di una tipologia edilizia capace di garantire la convertibilità
degli spazi, la possibilità di usufruire i fabbricati per le diverse destinazioni
ammesse, mediante un processo di unificazione dei principali elementi
costruttivi ,
- aderenza delle soluzioni di progetto alle particolare condizioni
morfologiche e naturalistiche.
2) INQUADRAMENTO DEL P.A. NELLO STRUMENTO URB. VIGENTE
L'area compresa nel Piano Attuativo in progetto è ciassifìcata in zona AT 05.1
(Ambito di trasformazione Urbanistica AT 05.1), nel Piano del Governo del
Territorio del Comune di Castelnuovo Bozzente approvato ed in vigore.
I parametri di utilizzazione e le relative regole, sono disciplinate nel Documento
di Piano (estratto del D.P. è allegato al presente P.A.), documento in cui sono
disciplinati tutti gli Ambiti di Trasformazione previsti nel P.G.T. .
Nel nostro caso l’area in questione è quella posta tra Via Roma e Via Meriggio,
distinta con AT 05.1, ed ancor più nel dettaglio le aree distinte in quell’ambito
con le lettere F e G , aree soggette a disciplina di dettaglio.
Nelle mappe catastali l'area interessata al P.A. è posta ad sud-est della Via
Roma, quale porzione di quella che localmente viene denominata Cascina
Ciòs, ovvero di quello che rimane della diruda cascina storica, da decenni quasi
completamente crollata.
Così come prescrive la scheda d’Ambito, nelle parti evidenziate in tratto rosso, nel paragrafo “Previsioni e Prescrizioni Particolari” si prescrive la pianificazione attuativa come strumento di intervento per il conseguimento degli obbiettivi posti. L’ambito si circoscrive alla porzione distinta con mapp. 1158 e relative area di pertinenza distinta con map. 296. Si precisa che per l’accesso alla porzione di fabbricato, avviene dal mapp. 1157 di comproprietà del soggetto promotore, e la servitù prosegue fino a raggiungere la porzione di cascina crollata distinta in mappa con il mapp. 298 di proprietà di terzi. Il progetto di P.A. rispetterà – anche nelle previsioni progettuali – tale condizione di diritto. Nel paragrafo “Caratteri morfologici e funzionali” della scheda d’Ambito, si richiama anche l’art. 7 del Piano di Settore delle Cascine e Patrimonio Rurale vigente del Parco della Pineta, richiamando che – nella relative scheda il Piano enuncia: trasformazioni edilizie sino a saturazione dei volume esistenti, con eliminazione delle superfetazioni, consolidamenti strutturali e ricostruzioni per razionalizzare e riequilibrare gli edifice a corte. Le condizioni della prevalente massa della cascina crollata, e l’avanzato degrato della porzione di intervento, anch’essa parzialmente crollata ed in condizioni statiche di grave pericolo di stabilità, impediscono – di fatto – un suo supposto recupero e consolidamento statico. L’Amministrazione Comunale è talmente a conoscenza dello stato dei luoghi, che ne ha definito la possibile demolizione, ammettendone la ricostruzione di ugual volume nell’area distinta con mappale 296 . Il paragrafo “Destinazioni d’uso e parametri di edificabilità” della scheda del D.P. relative all’ambito, a pagina 232 (riportata nell’apposito allegato) attribuisce I valori di estensione e volumetrici per le aree distinte con letter F e
G.
L'area in questione è sottoposta vincolo (paesaggistico di cui al D.Lgs. 42 /
2008 e s.m.i. essendo compreso nel Parco Regionale della Pineta di Appiano
Gentile e Tradate.
3) STATO DI FATTO - Fattori condizionanti la progettazione
L'area compresa nel Piano di Lottizzazione ha forma irregolare, con andamento
altimetrico lievemente variabile ( da quota + 1,41 , a quota - 1,41) con degrado
sulla direttrice nord-ovest aus.est.
Si tenga conto che la quota + 0,00 di rilievo corrisponde alla quota + 402,30
S.l.m. .
La porzione di fabbricato è assolutamente priva dei requisiti di abitabilità, anzi è
in condizioni di inagibilità, tuttavia non è interessata nè da zone umide, nè da
zone boschive. L’area di pertinenza vede la presenza di alcune essenze
arboree non di pregio, che saranno sostituite – con essenze tipiche del luogo -
ad intervento ultimato
Il perimetro comprende le seguenti proprietà, catastalmente descritte
nell'allegata tav. 1 , delle quali è stato allestito rilievo celerimetrico e calcolate le
relative superfici .
(su semplice richiesta dell'A.C. si potrà fornire - per controllo o verifica - CD
contenente i dati di rilievo in formato dwg e dxf)
4) ILLUSTRAZIONE DEL PROGETTO DI P.A.
Gli elementi principali che hanno caratterizzato la progettazione e che hanno
determinato le scelte urbanistiche ed architettoniche derivano dale prescrizioni
del P.A., che saranno meglio identificate con il progetto del nuovo fabbricato:
- la necessità di integrare nello studio dei P.A. le aree edificate circostanti
per permetterne l'integrazione più morbida con esse,
- la migliore cucitura con le aree limitrofe e la viabilità esistente;
- l'assetto delle proprietà, che potrà determinare una soluzione unitaria
nella scelta dei materiali, nelle opere di urbanizzazione, nella
composizione dei volumi.
Per quanto riguarda la viabilità, il P.A. è ampiamente servito dalla rete stradale
esistente, da cui si accede, così come storicamente avviene.
Esistono due strade che lambiscono il comparto, l'una principale costituita da
Via Roma, l'altra lambisce il comparto sul versante sud-est (Via Meriggio), che
però non interessa la porzione in questione.
Poichè trattasi di una porzione di vecchio fabbricato con relative area
pertinenziale, si può assimilare l’intervento ad un Permesso di Costruire
convenzionato .
Il nuovo edificio avrà caratteristiche di tipo rurale tradizionale, con tetto a falde,
colori di facciata "caldi" , con tinte provenienti dalle terre, nelle tonalità dei
colore sabbia. Essi avranno destinazione prevalentemente residenziale, senza
escludere - nei limiti delle N.T.A. - attività di tipo complementare.
La collocazione dell'area interessata al P.A. a sud-est di un'ambito già edificato
in margine alla Via Roma, fa sì che il nuovo insediamento non incida sui coni
visivi di interesse generale per la zona; l'impatto ambientale del nuovo
insediamento viene mitigato dalla presenza dei fabbricati circostanti. La loro
tipologia è di tipo compatto. Non sono previste modificazioni sostanziali ai profili
dei terreno e pertanto - anche sotto il profilo strettamente geologico -
l'insediamento è da ritenersi accettabile, in relazione a quanto già detto nello
studio apposito preliminare alla formulazione dei P.G.T., di cui si riportano
nell'allegato "B" gli estratti delle disposizioni geologiche:
I dati planivolumetrici di progetto sono i seguenti:
a) superficie territoriale : mq. 904 di proprietà (oltre a ½ del mapp. 1157 di mq. 90)
b) volumetria esistente mc. 900,36
c) superficie destinate ad urbanizzazioni primarie:
- mq. 89,72 (mq. 35,19 + 18,90 + 35,63)
d) volume in progetto: mq. 900,36
e) s.l.p. (superficie lorda di pavimento) ipotizzata: mq. 195
f) Standard richiesto (nell'ipotesi di massimo insediamento), da definirsi
comunque, singolarmente, in sede di Permesso di Costruire (o altro titolo
abilitativo):
mc. 900,36 : 150 mc/abitante = 6,00 abitanti
n./ab. 6,00 x 26,5 mq./abitante = mq. 159
g) previsione di standards all'interno dei P.L.
mq. 159,64 (mq. 42,65 + 65,25 + 51,74)
h) aree per standards, da monetizzare: mq. 0,00.
In sede di singolo Permesso di Costruire sarà possibile apportare lievi
modifiche ai singoli edifici, purchè non alterino le caratteristiche tipologiche di
impostazione dei piano attuativo, percorsi e canalizzazioni, non incidano sul
dimensionamento globale degli insediamenti e non diminuiscano la dotazione
di aree per uso pubblico o di utilizzo pubblico .
Le sagome degli edifici sono puramente indicative, ed in sede di progetto
potranno essere modificate, fermo restando i limiti di planivolumetrico, ai sensi
della Legge Regionale 15.03.2005, n. 12 e secondo quanto previsto dalle N.T.A
dei Piano Attuativo.
Le aree destinate a standards saranno in parte localizzate all'interno dei
perimetro dei P.L. per complessivi mq. 159,64 .
Le opere di urbanizzazione primaria di progetto sono:
- realizzazione del tratto di marciapiedi lungo la Via Roma, la viabilità
interna (servitù di passo con terzi), di distribuzione ai singoli edifici, con
relative aree di pertinenza,
- il parcheggio interno alla via Roma,
i semplici allacciamenti alle reti tecnologiche:
- realizzazione rete di distribuzione energia elettrica e della pubblica
illumina-zione;
- rete di fognatura - nel rispetto della L.R. 62/85 e s.m.i. - allacciamento
alla rete comunale,
- rete idrica ed allacciamento all'acquedotto comunale; - rete telefonica e
del gas metano.
reti tutte presenti sulla pubblica via adiacente (Via Roma).
Le opere di urbanizzazione secondaria di progetto sono:
- attrezzatura di aree a standard interne al P.A. indicate sulla tav. 3 con P (mq.
65,25) e con retino verde per il “verde pubblico” (complessivi mq. 94,39).
Gli elaborati grafici del progetto di Piano Attuativo sono quelli - ai sensi della
L.R. 12 / 2005 – e nel Regolamento Edilizio, dale specifiche deliberazioni della
G.R.L. .
Gli elaborati che compongono il progetto sono i seguenti:
A - Relazione Tecnica - Documentazione Fotografica
B - Estratto P.G.T. - Norme Tecniche di Attuazione
C - Preventivo Urbanizzazioni
D - Schema di Convenzione
tav. 1 - Stato di Fatto
tav. 2 - Planivolumetria
tav. 3 - Progetto Urbanizzazioni - Particolari Urbanizzazioni
Il progetto di P.A. prevede una volumetria massima di mc. 900,36, con le
destinazioni d'uso previste dalle N.T.A del P.G.T..
Il progetto di sistemazione interna dei lotti sarà definito in sede di rilascio dei
singoli Permessi di Costruire (o altri titoli abilitativi). In quella sede saranno
previste le aree a parcheggio privato, nella misura delle norme vigenti in quel
momento. 5) ILLUSTRAZIONE DELLA CONVENZIONE Lo schema di convenzione (allegato D) riporta gli impegni del soggetto attuatore e/o dei suoi aventi causa: - cessione gratuita al Comune delle aree (interne al P.A.), destinate alle urba- nizzazioni primarie pari a complessivi mq. 88,72 ; - asservimento ad uso pubblico delle aree destinate alle urbanizzazioni secondarie pari a complessivi mq. 159,64 Il totale delle aree destinate a standard (cedute / asservite) è di mq 159,64 . - impegno alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria interne al P.A. , a totale scomputo degli Oneri di Urbanizzazìone Primaria, - impegno alla realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria interne al P.A., a parziale scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria; - ìmpegno al versamento del Contributo relative a Permesso di Costruire relativamente al Costo di Costruzione, - impegno alla manutenzione delle opere fino al passaggio al Comune delle stesse, - modalità e termini per l'esecuzione delle opere e cessioni a favore dei Comune; - i tempi d'attuazione dei P.A.; - costituzione di fidejussione bancaria o assicurativa di € 36.700,00 pari al 50% dell'importo stimato per l'esecuzione delle opere, a garanzia della piena ed esatta esecuzione delle stesse; - assunzione degli impegni suddetti, per il proprietario/soggetto attuatore, suoi successori e/o aventi causa e/o diritto a qualsiasi titolo, totale o parziale. 6) SPESA PER OPERE DI URBANIZZAZIONE Le somme previste per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria direttamente eseguite dai lottizzanti ammontano a € 73.400,00 . Tenuto conto che l'applicazione degli oneri di urbanizzazione primaria - secondo le ipotesi di insediamento massimo - darebbe un introito al Comune di € , si dimostra che il costo delle opere da realizzare supera l'importo degli oneri applicabili.
Le somme di cui sopra, sono derivate dall'allegato Preventivo di Spesa.
Il Progettista
dott. arch. Vittorio PETTENUZZO
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
(foto 10.03.2014 ore 16)
VISURE CATASTALI
PERIZIA GIURATA VOLUME ESISTENTE
IL SOTTOSCRITTO
dott. arch. Vittorio Pettenuzzo, nato a Tradate il 14.06.1956, con studio in Via Porta n.
2 - 21049 Tradate (Va) Tel. 0331.84.53.40 (c.f. PTTVTR56H14L319S) e-mail
vittorio.pettenuzzo@teletu.it iscritto all'Ordine degli Architetti della Provincia di Varese
al n. , in qualità di progettista,
In relazione alla necessità di determinare il volume esistente sulla porzione di
fabbricato fatiscente in Castelnuovo Bozzente, Via Roma, noto come cascina Ciòs, al
mapp. 1158, si è recato sul posto per rilevare le dimensioni (riportate sulla tav, 1 –
Stato di Fatto) e qui schematicamente riportato;
Si precisa che le altezze sono state rilevate con utilizzo di distanziometro laser LEICA
DISTO TM D2. Mentre per gli spigoli A, B, C, la misura è stata effettuata con
sufficiente precisione, la misura sullo spigolo C è stata rilevata con più misurazioni e
raffrontata alle precedenti, per la grande difficoltà ad accedervi a causa della precaria
sicurezza e presenza di materiali provenienti da precedenti crolli (vedasi
documentazione fotografica che precede, 5^ foto, con telo verde).Tutto ciò premesso, il sottoscritto Tecnico, in qualità di persona esercente un servizio
di pubblica necessità ai sensi degli artt. 359 e 481 del Codice Penale,
ASSEVERA e GIURA
che l’entità del volume esistente, relativamente alla porzione di fabbricato in
Castelnuovo Bozzente, distinta sulle mappe con il mapp. 1158, è di mc. 900,36
derivante dal conteggio che precede ed illustrato anche sulla tav. 1 del P.A. cui la
presente è allegata.
lì, 16.03.2014
Il Tecnico
dott. arch. Vittorio PETTENUZZO
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