AGGIORNAMENTO PERIZIA IMMOBILIARE - G.Es. Dott.ssa BARBARA VACCA - Amazon AWS
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Barbara Mazzoni geometra
Via Cervese 53 Forlì FC
335 6223452 – 0543 721843
c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
TRIBUNALE ORDINARIO DI FORLI’
Sezione Civile
Consulenza Tecnica –R.G.Es. n. 4339/2018
G.Es. Dott.ssa BARBARA VACCA
AGGIORNAMENTO PERIZIA IMMOBILIARE
ATTORE : BPER BANCA S.P.A.
CONVENUTO : - ***** ***** + altri
Forlì, 08 Agosto 2019
La C.T.U.
Geometra Barbara Mazzoni
(firmato digitalmente)
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Barbara Mazzoni geometra
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INDICE
Premessa pag. 3
Presentazione pag. 3
01-PREMESSE pag. 4
02 – INDIVIDUAZIONE CATASTALE pag. 5
03 – DESCRIZIONE GIURIDICA lotti pag.14
04 – DESCRIZIONE e FOTOGRAFIE lotti pag.15
05 – ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI pag.34
06 – STATO DI POSSESSO pag.35
07 – DESTINAZIONE URBANISTICA pag.37
08 – REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA pag.38
09 – INSOLUTI CONDOMINIALI LOTTO 1 pag.38
10 – STIMA pag.39
11 – DIVISIBILITA’ pag.43
12 – VALORE LOCATIVO pag.43
13 – RIEPILOGO VALORI pag.45
14 – ALLEGATI pag.45
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Premessa
Con Verbale di Giuramento prestato il giorno 27/03/2019 innanzi al Giudice D.ssa BARBARA
VACCA del Tribunale Ordinario di Forlì, la scrivente Geom. Barbara Mazzoni, iscritta all'Albo dei
Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Forlì-Cesena al n. 1595, con Studio in Forlì Via
Cervese n.53, ha accettato l’incarico quale C.T.U. per l’Aggiornamento della Perizia già svolta da
altro Consulente in sede del procedimento esecutivo n. R.G. 264/2013, ovvero risalente alla data del
10/04/2015, con il solo riferimento ai Lotti 1, 4.1, 4.2 e 6 così come identificati nella medesima perizia
e disposto dal Giudice in sede di Udienza del 14/03/2019 per questa Causa.
Si riporta integralmente quanto conferisce il GIUDICE alla ctu in data 27/03/2019 :
”Viene sottoposto al CTU il seguente quesito: provveda il CTU ad aggiornare la perizia già svolta
in sede esecutiva, eseguendo anche i controlli sulle quote dei comproprietari non esecutati,
verificando altresì la divisibilità o meno in natura dell’immobile”.
La CTU, preso atto del quesito assegnatoLe ha sviluppato la Perizia che segue.
Identificazione Lotti in aggiornamento, come da Esec. Imm.re n. r.g. 264/2013:
Lotto 1 + Lotto 4.1 + Lotto 4.2 + Lotto 6
PRESENTAZIONE:
Lotto 1 = Appartamento 1° piano con garage seminterrato, in condominio a Forlì – Via
Consolare n.36, compreso proporzionali diritti sulle parti comuni condominiali.
Lotto 4.1 = Appartamento 1° piano con garage, tettoia e cantina a piano terra, in bifamiliare a
Forlì – Via Corrado Viali n.13 Int.1, compreso proporzionali diritti sulle parti comuni (corte,
centrale termica, lavanderia ingresso/vano scale, portico tutto a piano terra).
Lotto 4.2 = Appartamento 2° piano con 2 garage e cantina a piano terra, in bifamiliare a Forlì
– Via Corrado Viali n.13 Int.2, compreso proporzionali diritti sulle parti comuni (corte, centrale
termica, lavanderia ingresso/vano scale, portico tutto a piano terra).
Lotto 6 = Abitazione piano terra e primo con garage piano terra, giardino privato e terreni
agricoli limitrofi, ma non adiacenti, in Comune di Civitella di Romagna (FC) – Strada
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Comunale per Giaggiolo n.37 – località Maltrotto di Sopra.
01) PREMESSE
- Consapevole che questo incarico di ctu per la causa è riferito ai soli Lotti come sopra identificati
con riferimento alla Perizia ctu Arch. Lucia Balestri 2015 di cui all’Esecuzione Immobiliare
n.264/2013, che ne comprendeva anche altri, ma in questa sede non di interesse;
- Consapevole che ora questo incarico di ctu per la causa chiede di aggiornare la stima dei medesimi
Lotti di interesse (1, 4.1, 4.2 e 6) e verificare anche eventuali iscrizioni sulle quote dei comproprietari
non esecutati oltre che la divisibilità o meno in natura degli stessi;
- Dato atto che per svolgere questa perizia di causa si è reso necessario e indispensabile prendere
visione dell’intera Perizia 2015 di riferimento come sopra, la sottoscritta ritiene che i Lotti per i quali
ora viene chiesto l’aggiornamento, si possano identificare con lo stesso numero (1, 4.1, 4.2 e 6) per
utilità e facilità di comprensione dell’elaborato peritale e per non incorrere nel rischio di confusione;
- Ritenendo che tali Lotti risultino opportunamente già suddivisi nella precedente ctu 2015, anche in
questa sede si richiamano fedelmente gli stessi nella loro composizione (1, 4.1, 4.2 e 6) perché si
considera siano suddivisi perseguendo il corretto criterio di omogeneità da un punto di vista di
destinazione d’uso, ubicazione e conformazione di fatto, ovvero atti ad essere proposti in vendita
autonomamente;
- Preso atto dell’intero contenuto della Perizia 2015 di riferimento come sopra si è ritenuto corretto
recepire parte di tutto il lavoro svolto in essa poichè trattasi di elementi oggettivi, quindi la sottoscritta
ha ritenuto necessario procedere con la verifica: dell’attuale banca dati catastali, dei valori di stima
attuali, delle iscrizioni e/o trascrizioni attuali sulle quote di tutti comproprietari, dell’accertartamento
presso i Comuni di Forlì (FC) e Civitella di Romagna (FC) che non vi siano state modificazioni di
rilevanza dal punto di vista urbanistico per i Lotti, rispetto a quanto scritto nella Perizia 2015; infine
della verifica di divisibilità o meno dei Lotti 1, 4.1, 4.2 e 6 come concepiti in sede esecutiva e del loro
stato attuale di possesso.
01.1) OPERAZIONI PERITALI SVOLTE :
- Visure catastali on line di tutti gli immobili;
- Planimetrie catastali on line aggiornate di tutti gli immobili;
- Lettura dell’intera Perizia 2015;
- Ricerca pratiche edilizie presso Archivio del Comune di Forlì per il Lotto 1;
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- Accesso agli atti previo appuntamento all’Archivio del Comune di Forlì per visione e reperimento
pratiche rinvenute Lotto 1;
- Sopralluogo con il Custode Es.Imm.re presso Lotto 1 il giorno 19/07/2019;
- Ricerca presso l’Agenzia delle Entrate di Forlì per aggiornamento su eventuali contratti in essere
per i lotti oggetto di questa perizia, eseguita in data 19/07/2019;
- Sopralluogo, previo accordo con il Custode Es.Imm.re presso i Lotti 4.1 e 4.2 per verificare stato
attuale dei beni, avvenuto il giorno 23/07/2019;
- Verifica dei valori OMI di riferimento, attuali;
- Aggiornamento ipotecarie dei Lotti di interesse;
- Elaborazione dati ed elementi raccolti per rispondere ai quesiti;
- Organizzazione e Stesura di questa Perizia di aggiornamento;
- Predisposizione della Perizia e suoi Allegati atta ad essere Depositata telematicamente.
02) INDIVIDUAZIONE CATASTALE
02.1) CATASTO TERRENI
Lotto 1
La particella catastale ove è inserito il Lotto 1 oggetto della presente perizia è censita nel Catasto
Terreni di Forlì come segue (All. 1).
Dati CATASTO TERRENI da VISURA AGGIORNATA
Tipologia
Ubicazione Superficie Red.Dom. Red.Agr.
del bene Fg P.lla Qualità Classe
(mq) (€) (€)
LOTTO FORLI' –
173 9 E.U. - 1.741,00 - -
URBANO Via Consolare 36
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Mappa Catasto Terreni Lotto 1 (All. 02)
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Lotto 4.1 + Lotto 4.2
La particella catastale ove sono inseriti sia il Lotto 4.1 che il Lotto 4.2 oggetto della presente perizia
è censita nel Catasto Terreni di Forlì come segue (All. 03).
Dati CATASTO TERRENI da VISURA AGGIORNATA
Tipologia
Ubicazione Superficie Red.Dom. Red.Agr.
del bene Fg P.lla Qualità Classe
(mq) (€) (€)
LOTTO FORLI' –
202 2789 E.U. - 294,00 - -
URBANO Via Corrado Viali 13
Mappa Catasto Terreni Lotto 4.1 + Lotto 4.2 (All. 04)
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Lotto 6
Le particelle catastali che compongono il Lotto 6 oggetto della presente perizia sono censite nel
Catasto Terreni di Civitella di Romagna (FC) come segue (All. 05 + All.06 + All.07 + All.08 +
All.09).
Dati CATASTO TERRENI da VISURA AGGIORNATA
Tipologia
Ubicazione Superficie Red.Dom. Red.Agr.
del bene Fg P.lla Qualità Classe
(mq) (€) (€)
CIVITELLA DI
LOTTO
ROMAGNA 54 155 E.U. - 553,00 - -
URBANO
Maltrotto di Sopra
CIVITELLA DI
TERRENO ROMAGNA 54 149 SEMINATIVO 1 5.133,00 17,23 15,91
Maltrotto di Sopra
CIVITELLA DI
BOSCO
TERRENO ROMAGNA 54 156 2 32,00 0,02 0,01
CEDUO
Maltrotto di Sopra
CIVITELLA DI
TERRENO ROMAGNA 69 63 SEMINATIVO 2 2.166,00 6,15 6,15
Maltrotto di Sopra
CIVITELLA DI
SEMINATIVO
TERRENO ROMAGNA 69 64 5 11.698,00 18,12 30,21
ARBORATO
Maltrotto di Sopra
Mappa Catasto Terreni Lotto 6 (All.10)
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02.2) CATASTO FABBRICATI
Lotto 1
Il Lotto 1 della presente perizia è censito nel Catasto Fabbricati di Forlì come segue (All.11 + All.12).
Ubicazion
Dati Catastali - FABBRICATI -
Tipologia del bene Piani Sup.Catastale
e Zona Rendita
Fg. P.lla Sub Cat. Cl. Consist.
Cens. (€)
Totale 99 mq
Totale escluse aree
Via
APPARTAMENTO 1 173 9 17 - A/3 4 6 vani 511,29 scoperte**
Consolare
93 mq
Via
GARAGE S1 173 9 23 - C/6 4 15 mq. 90,24 16 mq.
Consolare
** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non
comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
Planimetria catastale Sub. 17 Planimetria catastale Sub. 23
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Lotto 4.1
Il Lotto 4.1 della presente perizia è censito nel Catasto Fabbricati di Forlì come segue (All.13 +
All.14).
Dati Catastali - FABBRICATI -
Ubicazio Zon Sup.Catastale
Tipologia del bene Piani
ne a Rendita
Fg. P.lla Sub Cat. Cl. Consist.
Cen (€)
s.
Totale 124 mq
Via Totale escluse aree
AP
PARTAMENTO Corrado T-1 202 2789 1 - A/2 3 7 vani 867,65 scoperte**
Viali 13 120 mq
Via
GARAGE Corrado T 202 2789 5 - C/6 3 12 mq. 61,97 12 mq.
Viali 13
** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non
comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
Planimetria catastale Sub. 1 Planimetria catastale Sub. 5
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Lotto 4.2
Il Lotto 4.2 della presente perizia è censito nel Catasto Fabbricati di Forlì come segue (All.15 + All.16
+ All.17).
Dati Catastali - FABBRICATI -
Ubicazio Zon Sup.Catastale
Tipologia del bene Piani
ne a Rendita
Fg. P.lla Sub Cat. Cl. Consist.
Cen (€)
s.
Totale 122 mq
Via Totale escluse aree
AP
PARTAMENTO Corrado T-2 202 2789 2 - A/2 3 7 vani 867,65 scoperte**
Viali 13 118 mq
Via
GARAGE Corrado T 202 2789 3 - C/6 3 12 mq. 61,97 12 mq.
Viali 13
Via
GARAGE Corrado T 202 2789 4 - C/6 3 12 mq. 61,97 12 mq.
Viali 13
** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non
comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
Planimetria catastale Sub. 2 Planimetria catastale Sub. 3
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Planimetria catastale Sub. 4
Lotto 6
Solo parte del Lotto 6 della presente perizia è censito nel Catasto Fabbricati di Civitella di Romagna
come segue, in quanto la restante parte di codesto lotto è costituito da terreni agricoli (All.18 +
All.19).
Dati Catastali - FABBRICATI -
Zon Sup.Catastale
Tipologia del bene Ubicazione Piani
a Rendita
Fg. P.lla Sub Cat. Cl. Consist.
Cen (€)
s.
Totale 150 mq
Podere
Totale escluse aree
Maltrotto II n.
ABITAZIONE T-1 54 155 1 - A/5 2 7 vani 169,91 scoperte**
37 - Civitella
150 mq
di Romagna
Podere
Maltrotto II n.
GARAGE T 54 155 2 - C/6 2 28 mq. 62,18 35 mq.
37 - Civitella
di Romagna
** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non
comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
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Planimetria catastale Sub. 1 Planimetria catastale Sub. 5
NOTA DELLA CTU:
Facendo riferimento a quanto indicato nella Perizia 2015, i Lotti 1, 4.1, 4.2 e 6 già a quella data
risultavano conformi allo stato di fatto rispettivo dei beni, con la sola eccezione relativa al Lotto 1,
per la presenza rilevata di una parete in cartongesso con struttura piuttosto precaria e da smontare nel
soggiorno, per ripristinare lo stato legittimo.
La ctu da conto al Giudice che, ai fini della presente perizia di aggiornamento, non ha ritenuto
necessario effettuare la visita presso l’immobile di Civitella di Romagna (Lotto 6) dato il suo stato
già ben evidenziato nella perizia 2015.
Al contrario, ha ritenuto di visitare il Lotto 1 in quanto, all’epoca della Perizia 2015, si riferiva che
non fosse stato possibile a quella data vedere le pratiche edilizie e quindi non fosse stato possibile
verificare la presenza o meno di difformità sul posto rispetto lo stato legittimo; dato il lasso di tempo
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intercorso, la sottoscritta ha provveduto a ricercare presso l’Archivio del Comune di Forlì la
medesima pratica/fascicolo edilizio, che stavolta ha avuto esito positivo; ovvero in data 17/07/2019
questa ctu ha potuto effettuare l’accesso agli atti del Comune e reperire in copia la documentazione
relativa al Lotto 1 (All.48); di conseguenza è stato necessario e opportuno recarsi in loco,
organizzando l’accesso grazie al Custode Dott. OSCARE SANTI nominato per l’esecuzione
r.g.n.264/2013, il quale ha reso possibile procedere con la visita che è regolarmente avvenuta il
successivo 19/07/2019.
La ctu, in accordo con il Custode, ha ritenuto di visionare sul posto anche i Lotti 4.1 e 4.2 per
verificare il loro attuale stato rispetto il 2015.
Riguardo il Lotto 1 la ctu ha rilevato che vi è ancora la divisoria in cartongesso nel soggiorno, peraltro
neppure finita da un lato, la quale andrà rimossa per ripristinare lo stato legittimo così come verificato
dalle pratiche reperite in archivio.
Riguardo i Lotti 4.1 e 4.2 l’esito del sopralluogo risulta il medesimo riscontrato nel 2015 dalla
precedente ctu e quindi già riportato in quella perizia, in sede esecutiva.
03) DESCRIZIONE GIURIDICA lotti :
Facendo riferimento a quanto riportato nella Perizia 2015 al Capitolo 03.2, si trascrivono fedelmente
di seguito le descrizioni giuridiche dei lotti di interesse per utilità di lettura di questo elaborato.
Lotto 1
“Immobile ad uso civile abitazione e garage, facenti parte di un fabbricato condominiale siti in
Comune di Forlì (FC), Via Consolare n.36. L’appartamento (A/3 – abitazione di tipo economico) si
trova al piano primo ed è composto da soggiorno, cucina abitabile, due camere da letto, un bagno
ed un ampio balcone, per una superficie lorda abitativa di mq. 94 ca. oltre alla superficie del balcone,
di mq. 20 ca.. Al piano cantinato (seminterrato) si trova il garage di mq. 15 ca.”.
Lotto 4.1
“Immobile ad uso civile abitazione (appartamento al piano primo, con cantina e garage al piano
terra) facente parte di un fabbricato bifamigliare sito in Comune di Forlì (FC), Via C. Viali n.13
Int.1. L’appartamento (A/2 – abitazione di tipo civile) si trova al piano primo ed è composto da
ingresso, soggiorno cucina abitabile, tinello, balcone, studio, due camere da letto e due bagni, per
una superficie lorda abitativa di mq. 117 ca. oltre alla superficie del balcone di mq.13 ca.. Al piano
terra è presente una cantina ad uso esclusivo, oltre alla centrale termica e lavanderia (BCNC).
14Barbara Mazzoni geometra
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Esternamente, al piano terra, collegato alla lavanderia tramite una tettoia, è presente il garage di
mq. 14 ca.. La corte comune è di mq. 148 ca.”.
Lotto 4.2
“Immobile ad uso civile abitazione (appartamento al piano secondo, con cantina e due garage al
piano terra), facente parte di un fabbricato bifamigliare sito in Comune di Forlì (FC) Via C. Viali
n.13 Int.2. L’appartamento (A/2 – abitazione di tipo civile) si trova al piano secondo ed è composto
da ingresso, soggiorno cucina abitabile, tinello, balcone, studio, due camere da letto e due bagni,
per una superficie lorda abitativa di mq. 117 ca. oltre alla superficie del balcone di mq.13 ca.. Al
piano terra è presente una cantina ad uso esclusivo, oltre alla centrale termica e lavanderia (BCNC).
Esternamente, al piano terra, sono presenti due garage di mq. 14 e 16 ca., il primo accessibile sia
dall’esterna che dalla cantine, il secondo solo dall’esterno. La corte comune è di mq. 148 ca.”.
Lotto 6
“Fabbricato indipendente ad uso civile abitazione, tipologia “a schiera”, con garage e giardino
privato, sito in Comune di Civitella di Romagna (FC), via Strada Comunale per Giaggiolo n.37.
L’immobile (A/5 – abitazioni di tipo ultrapopolare) in stato fatiscente e con gravi problemi strutturali
e di cedimenti, si sviluppa su due piani, piano terra e piano primo. L’ingresso avviene al piano terra,
composto da cucina e ripostiglio. Al piano primo sono distribuiti la sala da pranzo, due camere da
letto, un ripostiglio ed un bagno con antibagno Con ingresso sia dall’esterno, che internamente,
attraverso la cucina al piano terra, è presente il garage, di mq. 35 ca.. La corte esclusiva ad uso
giardino e, in parte a vialetto di accesso, è di mq. 442 ca.. Una parte del terreno agricolo si trova al
lato opposto della strada rispetto alla suddetta abitazione; il restante, pur trovandosi a poca distanza,
non è adiacente. Complessivamente Ha 1,9029”.
04) DESCRIZIONE e FOTOGRAFIE lotti :
Facendo riferimento a quanto riportato nella Perizia 2015 al Capitolo 03.3, si trascrivono fedelmente
di seguito le descrizioni di dettaglio dei lotti di interesse compreso foto, per utilità di lettura di questo
elaborato.
Lotto 1
L’unità immobiliare in oggetto, ad uso civile abitazione, è sita in Forlì Via Consolare n.36 ed è di
tipo economico. Fa parte di un condominio, il cui accesso pedonale avviene dalla Via Consolare.
15Barbara Mazzoni geometra
Via Cervese 53 Forlì FC
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L’ingresso comune si presenta in buono stato di manutenzione, i pavimenti sono in materiale
ceramico e gli infissi in alluminio, le pareti interne son in parte intonacate e tinteggiate ed in parte
in cemento armato a vista tinteggiato (Foto 1). E’ presente un ascensore di non recente fattura ma
funzionante.
L’ingresso all’unità abitativa avviene da una porta in legno tamburato con accesso diretto al locale
soggiorno, dove mediante una precaria parete in cartongesso, è stata ricavata una piccola camera
da letto dotata di finestra (Foto 2 e 3). L’unità abitativa è così composta: un soggiorno (con camera
ricavata), una cucina, due camere, un disimpegno, un bagno ed ampio terrazzo, al quale si accede
sia da una delle due camere da letto sia dal soggiorno. Il locale soggiorno ha pavimenti in materiale
ceramico, pareti intonacate e verniciate., infissi in legno, l’oscuramento della luce diurna avviene
tramite tapparelle in pvc (Foto 4). Dal locale soggiorno si accede, tramite un corridoio, alla cucina,
che presenta le medesime finiture del locale soggiorno. Qui è presente una finestra con infissi in
legno e pareti in pvc (Foto 5). Uscendo dalla cucina, sulla sinistra, si apre il disimpegno sul quale si
affacciano le due camere da letto ed il bagno (Foto 6). Le camere presentano le medesime finiture
del soggiorno e della cucina, tranne la pavimentazione che è qui in moquette (Foto 7 e 8). Il
disimpegno presenta le stesse finiture degli altri locali. Il bagno ha rivestimento alle pareti e nel
pavimento in piastrelle di ceramica smaltata di colore bianco, i sanitari sono in ceramica smaltata
colore verde (Foto 9). Il riscaldamento avviene tramite caldaia e termosifoni radianti. Nel terrazzo
la pavimentazione è di colore marrone, il parapetto in muratura intonacata e tinteggiata presenta in
sommità copertura di colore bianco, per l’illuminazione sono presenti due applique a parete (Foto
10). E’ inoltre presente un posto auto nella corte comune esterna ed un’autorimessa con portone di
ingresso a battente metallico di colore verde, all’interno la pavimentazione è in calcestruzzo grezzo
lisciato e pareti tinteggiate bianco (Foto 11).
16Barbara Mazzoni geometra
Via Cervese 53 Forlì FC
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18Barbara Mazzoni geometra
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19Barbara Mazzoni geometra
Via Cervese 53 Forlì FC
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c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
Lotto 4.1 e Lotto 4.2
Il fabbricato sito nel Comune di Forlì in Via Viali 13/A, è composto da due corpi di fabbrica, il
principale a tre piani, dove sono localizzate due unità immobiliari residenziali, autorimesse e servisi
ed uno secondario ad un piano a destinazione garage (Foto 1). L’accesso sia pedonale che carrabile
avviene da via Viali, nell’area cortilizia che circonda interamente il fabbricato, non essendo questo
in adiacenza da altri immobili. Al piano terra si sviluppano i locali servizi, in particolare sono
presenti la centrale termica e la lavanderia, comuni alle due unità immobiliari (Foto 2 e 3).
L’ingresso alla residenza avviene tramite portico coperto e vano scala comune, il portoncino
d’ingresso è in alluminio e vetro, mentre le scale presentano pavimentazione in pietra naturale
levigata e parapetto in vetro (Foto 4). La prima unità immobiliare ad uso abitazione (Lotto 4.1) è
sita al piano primo, l’accesso avviene in un locale ingresso (Foto 5) mediante portoncino in legno
tamburato, da qui si snodano tutti i locali dell’appartamento; è ivi collocata la caldaia per il
riscaldamento dell’impianto a radiatori metallici verniciati bianco, collocati in nicchia nelle pareti.
L’abitazione si compone di soggiorno, cucina, retro, studio, due camere da letto e due bagni. Gli
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infissi sono in alluminio con vetro singolo nella cucina e nel soggiorno mentre nei restanti locali in
legno; entrambe le tipologie di infissi risultano, comunque, di vecchia fattura. L’oscuramento avviene
mediante tapparelle in pvc e cassonetti in legno, le porte sono in legno tamburato. Un piccolo servizio
igienico rivestito sia a pavimento che a parete con piastrelle di materiale ceramico si trova alla
destra dell’ingresso (Foto 6). Il disimpegno presenta una pavimentazione in piastrelle di ceramica,
pareti intonacate tinteggiate in parte e rivestite con boiserie in legno. La cucina con pavimentazione
in piastrelle ceramiche e pareti intonacate tinteggiate (Foto 7), presenta ampie finestrature, in
particolare una porta finestra conduce ad un terrazzo con pavimentazione in ceramica e parapetto
metallico, affacciato su via Viali, accessibile anche da soggiorno (Foto 8). Il soggiorno presenta
pavimentazione in piastrelle di pietra levigate e carta da parati alle pareti (Foto 9). Sulla cucina si
affaccia il tinello con pavimentazione e rivestimento in piastrelle di materiale ceramico, questo locale
è finestrato (Foto 10). Lo studio (Foto 11) presenta ampia finestra, la pavimentazione è in mattonelle
di graniglia e le pareti intonacate e tinteggiate. Dal corridoio si accede alla camera da letto che
presenta pavimentazione in mattonelle di ceramica ed un’ampia finestra, le pareti sono state trattate
ad intonaco tinteggiato (Foto 12). Tra le due camere è presente il bagno il quale presenta
rivestimento e pavimentazione in piastrelle ceramiche smaltate colore scuro a terra e chiaro in
parete, i sanitari sono in ceramica smaltata bianca (Foto 13). La successiva camera da letto presenta
le medesime finiture della precedente (Foto 14). Percorrendo le scale, illuminate naturalmente da
un’ampia finestratura verticale in vetro traslucido e metallo, dove sono presenti alcune infiltrazioni
sul soffitto (Foto 15), si accede all’appartamento del piano secondo (Lotto 4.2). La distribuzione
planimetrica di questo è la medesima del sottostante, così come anche le finiture (Foto dalla 16 alla
24). Dall’appartamento al secondo piano, una scala retrattile conduce, inoltre, al sottotetto a cui non
è stato possibile accedere durante il sopralluogo. Ogni appartamento dispone al piano terra di una
cantina ad uso esclusivo (Foto 25), in particolare, da quella associata all’appartamento del piano
secondo (Lotto 4.2) è possibile accedere ad uno dei due garage (Foto 26). Un ulteriore locale garage
(Lotto 4.1) è collocato in edificio autonomo collocato sul retro del lotto, (Foto 27) questo fabbricato,
non in buone condizioni, presenta copertura a una falda e portone di ingresso a due ante battenti in
legno.
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Lotto 6
L’immobile in oggetto si trova nel Comune di Civitella di Romagna, lungo la strada comunale che
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da Voltre porta a Giaggiolo. Si tratta di un fabbricato indipendente, abbinato a un lato ad un’altra
abitazione e con affaccio sulla corte pertinenziale sui restanti tre lati. L’immobile che si trova in stato
di evidente abbandono, si sviluppa su due piani: al piano terra si trova la cucina, un ripostiglio, un
servizio igienico ed un garage (Foto 7 e 8). Questi locali presentano finiture molto modeste e di
vecchia fattura, le pareti sono intonacate a calce e la struttura in legno del solaio presenta cedimenti
strutturali, tanto che la proprietà ha posizionato alcuni puntelli a sostegno della struttura. Tramite
una ripida scala, si accede al piano superiore, dove si trovano un ripostiglio, due camere da letto,
una sala da pranzo e un servizio igienico con antibagno. La distribuzione di questi ambienti è di tipo
“passante”. Sono presenti, come al piano terra, importanti segni di cedimento nella struttura. A
completamento del fabbricato sopra descritto, vi è un appezzamento di terreno, disposto sui due lati
della strada comunale, con andamento semi pianeggiante, per quanto sia comunque un terreno
collinare e con un buon orientamento.
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c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
04) PROPRIETA’ dei lotti oggetto di perizia aggiornata :
Lotto 1
Si rimanda a quanto già riportato nella perizia 2015 per quanto riguarda la provenienza dei beni e si
indica la proprietà rilevata anche dall’atto di citazione per divisione :
- ***** *****
- ***** *****
proprietà indivisa di 1/2 ciascuno.
Lotto 4.1
Si rimanda a quanto già riportato nella perizia 2015 per quanto riguarda la provenienza dei beni e si
indica la proprietà rilevata anche dall’atto di citazione per divisione :
- ***** usufruttuaria di 12/24 (questo soggetto e il suo diritto non sono indicati nell’Atto di
citazione per divisione; è possibile che essa non sia più in vita data l’età anagrafica, ma questa
ctu non ne ha riscontro documentale)
- ***** nuda proprietà di 3/24
- ***** piena proprietà di 2/24
- ***** piena proprietà di 2/24
- ***** nuda proprietà di 3/24
- ***** piena proprietà di 2/24
- ***** nuda proprietà di 6/24
- ***** piena proprietà di 6/24.
Lotto 4.2
Si rimanda a quanto già riportato nella perizia 2015 per quanto riguarda la provenienza dei beni e si
indica la proprietà rilevata anche dall’atto di citazione per divisione :
- ***** usufruttuaria di 12/24 (questo soggetto e il suo diritto non sono indicati nell’Atto di
citazione per divisione; è possibile che essa non sia più in vita data l’età anagrafica, ma questa
ctu non ne ha riscontro documentale)
- ***** nuda proprietà di 3/24
- ***** piena proprietà di 2/24
- ***** piena proprietà di 2/24
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c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
- ***** nuda proprietà di 3/24
- ***** piena proprietà di 2/24
- ***** nuda proprietà di 6/24
- ***** piena proprietà di 6/24.
Lotto 6
Si rimanda a quanto già riportato nella perizia 2015 per quanto riguarda la provenienza dei
beni e si indica la proprietà rilevata anche dall’atto di citazione per divisione :
- ***** proprietà di 1/6;
- ***** proprietà di 1/6;
- ***** proprietà di 1/6;
- ***** proprietà di 1/12;
- ***** proprietà di 2/6;
- ***** proprietà di 1/12.
05) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI dei lotti oggetto di perizia aggiornata :
Lotto 1
La scrivente fa riferimento al Certificato Notarile art.567 c.p.c. presente agli atti della procedura
esecutiva e datato 20/11/2013 (All.20); inoltre si fa riferimento al suo primo aggiornamento alla data
del 31/03/2015 così come indicato nella perizia ctu 2015, dal quale non emergeva alcun ulteriore
gravame.
Pertanto la sottoscritta ha provveduto ad effettuare ulteriore aggiornamento richiesto dal GIUDICE
attraverso le ispezioni ipotecarie telematiche, dalla data del 31/03/2015 al 05/08/2019 rilevando
esclusivamente quanto segue :
-TRASCRIZIONE del 05/02/2019 – Registro Particolare 1249 Registro Generale 1821 – Pubblico
Ufficiale : UFFICIALE GIUDIZIARIO DEL TRIBUNALE DI FORLI’ Repertorio 12754/2018 del
03/01/2019. DOMANDA GIUDIZIALE – DIVISIONE GIUDIZIALE EX ART.600 C.P.C. (All.21
+ All.22).
Lotto 4.1
La scrivente fa riferimento al Certificato Notarile art.567 c.p.c. presente agli atti della procedura
esecutiva e datato 20/11/2013 (All.23); inoltre si fa riferimento al suo primo aggiornamento alla data
del 31/03/2015 così come indicato nella perizia ctu 2015, dal quale non emergeva alcun ulteriore
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c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
gravame.
Pertanto la sottoscritta ha provveduto ad effettuare ulteriore aggiornamento richiesto dal GIUDICE
attraverso le ispezioni ipotecarie telematiche, dalla data del 31/03/2015 al 05/08/2019 rilevando
esclusivamente quanto segue :
-TRASCRIZIONE del 05/02/2019 – Registro Particolare 1249 Registro Generale 1821 – Pubblico
Ufficiale : UFFICIALE GIUDIZIARIO DEL TRIBUNALE DI FORLI’ Repertorio 12754/2018 del
03/01/2019. DOMANDA GIUDIZIALE – DIVISIONE GIUDIZIALE EX ART.600 C.P.C. (All.24
+ All.25).
Lotto 4.2
La scrivente fa riferimento al Certificato Notarile art.567 c.p.c. presente agli atti della procedura
esecutiva e datato 20/11/2013 (All.26); inoltre si fa riferimento al suo primo aggiornamento alla data
del 31/03/2015 così come indicato nella perizia ctu 2015, dal quale non emergeva alcun ulteriore
gravame.
Pertanto la sottoscritta ha provveduto ad effettuare ulteriore aggiornamento richiesto dal GIUDICE
attraverso le ispezioni ipotecarie telematiche, dalla data del 31/03/2015 al 05/08/2019 rilevando
esclusivamente quanto segue :
-TRASCRIZIONE del 05/02/2019 – Registro Particolare 1249 Registro Generale 1821 – Pubblico
Ufficiale : UFFICIALE GIUDIZIARIO DEL TRIBUNALE DI FORLI’ Repertorio 12754/2018 del
03/01/2019. DOMANDA GIUDIZIALE – DIVISIONE GIUDIZIALE EX ART.600 C.P.C. (All.27
+ All.28 + All.29).
Lotto 6
La scrivente fa riferimento al Certificato Notarile art.567 c.p.c. presente agli atti della procedura
esecutiva e datato 27/11/2013 (All.30); inoltre si fa riferimento al suo primo aggiornamento alla data
del 31/03/2015 così come indicato nella perizia ctu 2015, dal quale non emergeva alcun ulteriore
gravame.
Pertanto la sottoscritta ha provveduto ad effettuare ulteriore aggiornamento richiesto dal GIUDICE
attraverso le ispezioni ipotecarie telematiche, dalla data del 31/03/2015 al 05/08/2019 rilevando
esclusivamente quanto segue :
-TRASCRIZIONE del 05/02/2019 – Registro Particolare 1249 Registro Generale 1821 – Pubblico
Ufficiale : UFFICIALE GIUDIZIARIO DEL TRIBUNALE DI FORLI’ Repertorio 12754/2018 del
03/01/2019. DOMANDA GIUDIZIALE – DIVISIONE GIUDIZIALE EX ART.600 C.P.C. (All.31
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+ All.32 + All.33 + All.34 + All.35 + All.36 + All.37).
06) STATO DI POSSESSO dei lotti oggetto di perizia aggiornata :
Lotto 1
Dall’ispezione personalmente condotta il 19/07/2019 presso l’Agenzia delle Entrate di Forlì la ctu
scrivente ha rilevato il seguente contratto locativo :
- CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO fra la Sig.ra ***** e il ***** dove
la prima concedeva al secondo in locazione l’intero Lotto 1 (appartamento e garage) per la durata di
4 anni con inizio dal 18/04/2018 al 18/04/2022, automaticamente rinnovato per uguale periodo salvo
diniego alla prima scadenza. Il canone locativo veniva fissato in € 6.000,00/annui. Tale contratto
risulta registrato al n.2361 Serie 3T – nel 2018 (All.38).
Nei fatti, in occasione del sopralluogo presso l’immobile stesso giorno 19/07/2019 si è rilevato che
esso risultava apparentemente non abitato (All.39).
Lotto 4.1
Dall’ispezione personalmente condotta il 19/07/2019 presso l’Agenzia delle Entrate di Forlì, eseguita
a nome di tutti i proprietari, la ctu scrivente ha constatato che non si rilevi nessun contratto locativo
che interessi questo lotto.
Nei fatti, in occasione del sopralluogo presso l’immobile del giorno 23/07/2019, la ctu ha rilevato che
esso risultava disabitato.
Lotto 4.2
Dall’ispezione personalmente condotta il 19/07/2019 presso l’Agenzia delle Entrate di Forlì, eseguita
a nome di tutti i proprietari, la ctu scrivente ha constatato che non si rilevi nessun contratto locativo
che interessi questo lotto.
Nei fatti, in occasione del sopralluogo presso l’immobile del giorno 23/07/2019, la ctu ha rilevato che
esso risultava disabitato.
Lotto 6
Dall’ispezione personalmente condotta il 19/07/2019 presso l’Agenzia delle Entrate di Forlì, eseguita
a nome di tutti i proprietari, la ctu scrivente ha constatato che non si rilevi nessun contratto locativo
che interessi questo lotto.
07) DESTINAZIONE URBANISTICA dei lotti oggetto di perizia aggiornata :
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Via Cervese 53 Forlì FC
335 6223452 – 0543 721843
c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
Lotto 1
Questo lotto risulta classificato nel RUE vigente di Forlì in zona B1 (Zone residenziali della città
contemporanea consolidata) sottozona B1.1 – Tessuti residenziali compatti a tipologia mista –
normata dall’Art.33 delle NTA di RUE (All.40).
Ovvero la sua destinazione urbanistica è rimasta immutata rispetto la perizia ctu 2015.
Lotto 4.1
Questo lotto risulta classificato nel RUE vigente di Forlì in zona A3 (Interventi urbanistici unitari ed
architetture del periodo razionalista) sottozona A3.2 – Tessuti urbani con prevalenza di edifici
conservati – normata dall’Art.29.29 delle NTA di RUE (All.41).
Ovvero la sua destinazione urbanistica è rimasta immutata rispetto la perizia ctu 2015.
Lotto 4.2
Questo lotto risulta classificato nel RUE vigente di Forlì in zona A3 (Interventi urbanistici unitari ed
architetture del periodo razionalista) sottozona A3.2 – Tessuti urbani con prevalenza di edifici
conservati – normata dall’Art.29.29 delle NTA di RUE (All.41).
Ovvero la sua destinazione urbanistica è rimasta immutata rispetto la perizia ctu 2015.
Lotto 6
Come indicato nella perizia ctu 2015 questo lotto è classificato nel RUE vigente di Civitella di
Romagna (FC) in zona AMIBITI AGRICOLI DI RILIEVO PAESAGGISTICO e ricade all’interno
della fascia di RISPETTO DA INFRASTRUTTURE VIARIE COMPRESI IN A-12.
In particolare l’immobile abitativo compreso in questo lotto, è schedato nel PSC vigente di Civitella
di Romagna al n.0235 (All.42).
Dalla consulenza con il tecnico dell’Ufficio Edilizia di Civitella di Romagna, la ctu ha verificato che
la Variante al RUE vigente, non ha modificato la destinazione urbanistica del Lotto 6.
Pertanto ai fini di questa perizia di aggiornamento, la ctu non ha ritenuto necessario chiedere e reperire
presso il Comune di Civitella ulteriore CDU dato che esso è già allegato alla perizia 2015.
08) REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA dei lotti oggetto di perizia aggiornata :
Lotto 1
Nell’appartamento è presente una separazione in cartongesso neppure finita completamente che è
difforme dallo stato legittimo. Tale parate andrà smontata per ripristinare lo stato legittimo ovvero
l’ampia sala originaria.
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335 6223452 – 0543 721843
c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
Lotti 4.1 – 4.2
Come indicato già nella perizia 2015 questi lotti risultano conformi allo stato autorizzato.
Lotto 6
Come indicato già nella perizia 2015 non risultando documenti autorizzativi per l’immobile non è
possibile fare un confronto con il suo stato legittimo.
09) INSOLUTI CONDOMINIALI dei lotti oggetto di perizia aggiornata :
Lotto 1
Già nella precedente perizia ctu 2015 si riferiva l’ammontare degli insoluti per gli anni 2014 e 2015.
Ai fini dell’aggiornamento richiesto la ctu scrivente ha provveduto a consultare l’amministratore
condominiale il quale riferisce che ad oggi la posizione risulta la seguente:
- Debito residuo al 31.12.2018 € 1.855,23
- Spese previste gestione 2019 € 887,61
- Acconto del 23/05/2019 € 300,00
Debito residuo attuale alla data del 07.08.2019 € 2.442,84 (All.43).
Lotto 4.1 – 4.2 - 6
Per questi tre lotti non risulta costituito alcun condominio come si rileva dalla perizia ctu 2015.
10) STIMA dei lotti oggetto di perizia aggiornata :
10.1) STIMA Lotto 1
10.1.1) Scelta del criterio di stima (ANALITICO)
Sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene in oggetto, il più probabile
valore di mercato verrà determinato mediante il criterio della stima sintetica per parametri tecnici,
adottando come unità di misura, nel caso specifico, il metro quadrato di superficie commerciale,
comprensiva delle murature computate per 1/2 ciascuna quelle che ricadono sui confini di proprietà.
10.1.2) Determinazione superficie commerciale
Le superfici sono già state calcolate nella precedente perizia 2015 e da essa si rilevano:
Totale Sup. Commerciale Lotto 1 mq. 112,80
10.1.3) Valutazione e Fonti di informazione
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c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
Alla superficie commerciale calcolata verrà moltiplicato il valore unitario ipotizzando la costruzione
a nuovo; la quotazione applicata viene determinata attraverso riscontro con i parametri OMI – 2°
Semestre 2018 – Forlì di zona - (All.44).
Mq. 112,80 x € 1.700,00/mq. = __________________________________________€ 191.760,00
- Coefficiente per età, qualità e stato : 0,70*
€ 191.760,00 x 0,70 = _________________________________________________€ 134.232,00
(*) La ctu ha ritenuto di applicare un coefficiente valutando l’età di circa 40 anni, la qualità media e
lo stato buono di conservazione, impianti presenti e lo stato generale del bene.
Riduzione del Valore per assenza di garanzia per vizi dei beni (10% a forfait) :
€ (134.232,00– 10%) = _________________________________________________€ 120.808,80
VALORE STIMATO PIENA PROPRIETA’ intero Lotto 1, arrotondato = € 120.810,00
10.2) STIMA Lotto 4.1
10.2.1) Scelta del criterio di stima (ANALITICO)
Sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene in oggetto, il più probabile
valore di mercato verrà determinato mediante il criterio della stima sintetica per parametri tecnici,
adottando come unità di misura, nel caso specifico, il metro quadrato di superficie commerciale,
comprensiva delle murature computate per 1/2 ciascuna quelle che ricadono sui confini di proprietà.
10.2.2) Determinazione superficie commerciale
Le superfici sono già state calcolate nella precedente perizia 2015 e da essa si rilevano:
Totale Sup. Commerciale Lotto 4.1 mq. 164,50
10.2.3) Valutazione e Fonti di informazione
Alla superficie commerciale calcolata verrà moltiplicato il valore unitario ipotizzando la costruzione
a nuovo; la quotazione applicata viene determinata attraverso riscontro con i parametri OMI – 2°
Semestre 2018 – Forlì di zona - (All.45).
Mq. 164,50 x € 1.750,00/mq. = __________________________________________€ 287.875,00
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c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
- Coefficiente per età, qualità e stato : 0,85*
€ 287.875,00 x 0,85 = _________________________________________________€ 244.693,75
(*) La ctu ha ritenuto di applicare un coefficiente valutando l’età di circa 40 anni, la qualità signorile
e lo stato buono di conservazione, impianti presenti e lo stato generale del bene.
Riduzione del Valore per assenza di garanzia per vizi dei beni (10% a forfait) :
€ (244.693,75– 10%) = _________________________________________________€ 220.224,38
VALORE STIMATO PIENA PROPRIETA’ intero Lotto 4.1, arrotondato = € 220.225,00
10.3) STIMA Lotto 4.2
10.3.1) Scelta del criterio di stima (ANALITICO)
Sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene in oggetto, il più probabile
valore di mercato verrà determinato mediante il criterio della stima sintetica per parametri tecnici,
adottando come unità di misura, nel caso specifico, il metro quadrato di superficie commerciale,
comprensiva delle murature computate per 1/2 ciascuna quelle che ricadono sui confini di proprietà.
10.3.2) Determinazione superficie commerciale
Le superfici sono già state calcolate nella precedente perizia 2015 e da essa si rilevano:
Totale Sup. Commerciale Lotto 4.2 mq. 172,35
10.3.3) Valutazione e Fonti di informazione
Alla superficie commerciale calcolata verrà moltiplicato il valore unitario ipotizzando la costruzione
a nuovo; la quotazione applicata viene determinata attraverso riscontro con i parametri OMI – 2°
Semestre 2018 – Forlì di zona - (All.45).
Mq. 172,35 x € 1.750,00/mq. = __________________________________________€ 301.612,50
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Via Cervese 53 Forlì FC
335 6223452 – 0543 721843
c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
- Coefficiente per età, qualità e stato : 0,85*
€ 301.612,50 x 0,85 = _________________________________________________€ 256.370,63
(*) La ctu ha ritenuto di applicare un coefficiente valutando l’età di circa 40 anni, la qualità signorile
e lo stato buono di conservazione, impianti presenti e lo stato generale del bene.
Riduzione del Valore per assenza di garanzia per vizi dei beni (10% a forfait) :
€ (256.370,63– 10%) = _________________________________________________€ 230.733,56
VALORE STIMATO PIENA PROPRIETA’ intero Lotto 4.2, arrotondato = € 230.700,00
10.4) STIMA Lotto 6
10.4.1) Scelta del criterio di stima (ANALITICO)
Sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene in oggetto, il più probabile
valore di mercato verrà determinato mediante il criterio della stima sintetica per parametri tecnici,
adottando come unità di misura, nel caso specifico, il metro quadrato di superficie commerciale,
comprensiva delle murature computate per 1/2 ciascuna quelle che ricadono sui confini di proprietà.
10.4.2) Determinazione superficie commerciale
Le superfici sono già state calcolate nella precedente perizia 2015 e da essa si rilevano:
Totale Sup. Commerciale abitazione del Lotto 6 mq. 199,00
10.4.3) Valutazione e Fonti di informazione
Alla superficie commerciale calcolata verrà moltiplicato il valore unitario ipotizzando la costruzione
a nuovo; la quotazione applicata viene determinata attraverso riscontro con i parametri OMI – 2°
Semestre 2018 – Civitella di Romagna di zona - (All.46).
Mq. 199,00 x € 1.200,00/mq. = __________________________________________€ 238.800,00
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Via Cervese 53 Forlì FC
335 6223452 – 0543 721843
c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
- Coefficiente per età, qualità e stato : 0,35*
€ 238.800 x 0,35 = ___________________________________________________ € 83.580,00
(*) La ctu ha ritenuto di applicare un coefficiente valutando l’età di oltre 60 anni, la qualità
ultrapopolare e lo stato pessimo di conservazione, impianti presenti e lo stato generale del bene.
SUPERFICIE COMMERCIALE TERRENI AGRICOLI del Lotto 6
Fg.54 P.lla 149 SEMINATIVO mq. 5.133,00
Fg.54 P.lla156 BOSCO CEDUO mq. 32,00
Fg.69 P.lla63 SEMINATIVO mq. 2.166,00
Fg.69 P.lla64 SEMINATIVO ARBORATO mq. 11.698,00
Totale Superficie mq. 19.029,00
n.b. Per i terreni si considera la loro superficie catastale.
Alla superficie dei terreni agricoli verranno applicati i valori di riferimento di cui al Bollettino
Ufficiale della Regione Emilia-Romagna – Valori agricoli medi determinati dalle Commissioni
Provinciali per l’anno 2018 in attuazione dell’art.25 della L.R. 19/12/2002, n.37, utilizzando come
valore quello attribuito al SEMINATIVO, compreso il piccolo appezzamento di bosco ceduo,
ritenendolo comunque congruo nel suo complesso (All.47).
Mq. (19.029,00 x € 1,615) = € 30.731,84
Applicazione di un coefficiente che tiene conto dello stato attuale e della posizione dei terreni che
non sono accorpati fra loro e neppure adiacenti all’immobile = 20% ritenuto adeguato.
€ (30.731,84 – 20%) = 24.585,47
€ (83.580,00 + 24.585,47) = € 108.165,47
Riduzione del Valore per assenza di garanzia per vizi dei beni (10% a forfait) :
€ (108.165,47– 10%) = _________________________________________________€ 97.348,92
VALORE STIMATO PIENA PROPRIETA’ intero Lotto 6, arrotondato = € 97.350,00
11) DIVISIBILITA’ dei lotti oggetto di perizia aggiornata :
Sia il Lotto 1, che il Lotto 4.1 che il Lotto 4.2 e infine il Lotto 6, alla luce delle loro caratteristiche
oggettive e il contesto in cui essi sono rispettivamente collocati, NON SONO DIVISIBILI.
Tale esito conferma quello di cui alla precedente perizia ctu 2015.
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335 6223452 – 0543 721843
c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
12) VALORE LOCATIVO dei lotti oggetto di perizia aggiornata :
Lotto 1 = Appartamento 1° piano con garage seminterrato, in condominio a Forlì – Via
Consolare n.36, compreso proporzionali diritti sulle parti comuni condominiali.
Immobile costruito nel 1975 circa.
Stato di conservazione dell’appartamento: buono.
Superficie commerciale complessiva : Mq. 112,80
Vani abitazione: 4 vani abitabili, 1 bagno, un disi., garage oltre parti comuni coperte e scoperte.
Valore Locativo [Valore max OMI di zona – 2° Sem.2018] = € 5,00/mq./mensili = (5,00 x 112,80) =
€ 564,00/mensili = € 550,00/ mensili arrotondati (All.44).
La ctu da conto che il contratto locativo attuale stipulato nell’anno 2018 e rinvenuto, prevede un
canone mensile di € 500,00.
Lotto 4.1 = Appartamento 1° piano con garage, tettoia e cantina a piano terra, in bifamiliare a
Forlì – Via Corrado Viali n.13 Int.1, compreso proporzionali diritti sulle parti comuni (corte,
centrale termica, lavanderia ingresso/vano scale, portico tutto a piano terra).
Immobile costruito nel 1970 circa.
Stato di conservazione dell’appartamento: buono.
Superficie commerciale complessiva : Mq. 164,50
Vani abitazione: 5 vani abitabili, 2 bagni, un ingr., un retro, un garage e tettoia oltre parti comuni
coperte e scoperte.
Valore Locativo [Valore min OMI di zona – 2° Sem.2018] = € 4,5/mq./mensili = (4,5 x 164,50) = €
740,25/mensili = € 750,00/ mensili arrotondati (All.45).
Viene applicato un canone prudenzialmente basso a causa della grande taglia dell’abitazione in
funzione anche della tipologia e contesto, che potrebbe penalizzare la probabilità di
riconoscimenti maggiore.
Lotto 4.2 = Appartamento 2° piano con 2 garage e cantina a piano terra, in bifamiliare a Forlì
– Via Corrado Viali n.13 Int.2, compreso proporzionali diritti sulle parti comuni (corte, centrale
termica, lavanderia ingresso/vano scale, portico tutto a piano terra).
Stato di conservazione dell’appartamento: buono.
Superficie commerciale complessiva : Mq. 172,35
Vani abitazione: 5 vani abitabili, 2 bagni, un ingr., un retro, due garage oltre parti comuni coperte e
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335 6223452 – 0543 721843
c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
scoperte.
Valore Locativo [Valore min OMI di zona – 2° Sem.2018] = € 4,5/mq./mensili = (4,5 x 172,35) = €
775,58/mensili = € 770,00/ mensili arrotondati (All.45).
Viene applicato un canone prudenzialmente basso a causa della grande taglia dell’abitazione in
funzione anche della tipologia e contesto, che potrebbe penalizzare la probabilità di
riconoscimenti maggiore.
Lotto 6 = Abitazione piano terra e primo con garage piano terra, giardino privato e terreni
agricoli limitrofi, ma non adiacenti, in Comune di Civitella di Romagna (FC) – Strada
Comunale per Giaggiolo n.37 – località Maltrotto di Sopra.
Stato di conservazione dell’abitazione: pessimo.
Superficie commerciale complessiva abitazione : Mq. 199,00
Superficie catastale complessiva terreni, non adiacenti fra loro e alla casa: Mq. 19.029,00
Vani abitazione: 4 vani abitabili, 2 bagni, due ripostigli, garage oltre area scoperta esclusiva.
Come riportato già nella precedente perizia ctu 2015, si conferma che lo stato di abbandono e le
pessime condizioni strutturali dell’abitazione non ne consentano la sua locazione, se non dopo avere
affrontato lavori di ristrutturazione.
Il terreno, vista la sua collocazione, conformazione e stato, si ritiene possa essere locato ad un valore
molto basso di € 100,00/annui.
13) RIEPILOGO VALORI dei lotti oggetto di perizia aggiornata :
Lotto 1
VALORE STIMATO PIENA PROPRIETA’ intero Lotto 1, arrotondato = € 120.810,00
(Euro Centoventimilaottocentodieci/00).
Lotto 4.1
VALORE STIMATO PIENA PROPRIETA’ intero Lotto 4.1, arrotondato = € 220.225,00
(Euro Duecentoventimiladuecentoventicinque/00).
Lotto 4.2
VALORE STIMATO PIENA PROPRIETA’ intero Lotto 4.2, arrotondato = € 230.700,00
(Euro Duecentotrentamilasettecento/00).
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c.f.MZZBBR69L58D704J – p.i.03181830401
Lotto 6
VALORE STIMATO PIENA PROPRIETA’ intero Lotto 6, arrotondato = € 97.350,00
(Euro Novantasettemilatrecentocinquanta/00).
14) ALLEGATI
La Perizia di stima si compone di n. 47 pagine dattiloscritte numerate e dei seguenti allegati :
01 – Visura Terreni LOTTO 1
02 – Mappa LOTTO 1
03 – Visura Terreni LOTTO 4.1 – 4.2
04 – Mappa LOTTO 4.1 – 4.2
05 – Visura Terreni 155
06 – Visura Terreni 149
07 – Visura Terreni 156
08 – Visura Terreni 63
09 – Visura Terreni 64
10 – Mappa LOTTO 6
11 – Visura Fabbricati sub. 17
12 – Visura Fabbricati sub. 23
13 – Visura Fabbricati sub.1
14 – Visura Fabbricati sub.5
15 – Visura Fabbricati sub.2
16 – Visura Fabbricati sub.3
17 – Visura Fabbricati sub.4
18 – Visura Fabbricati Sub.1 LOTTO 6
19 – Visura Fabbricati Sub.2 LOTTO 6
20 – Certificato Notarile LOTTO 1
21 – AGG.TO IPOTECARIE sub. 17 LOTTO 1
22 – AGG.TO IPOTECARIE sub. 23 LOTTO 1
23 – Certificato Notarile LOTTI 4.1 - 4.2
24 – AGG.TO IPOTECARIE sub.1 LOTTO 4.1
25 – AGG.TO IPOTECARIE sub.5 LOTTO 4.1
26 – Certificato Notarile LOTTI 4.1 – 4.2
27 – AGG.TO IPOTECARIE sub.2 LOTTO 4.2
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