24 Immobiliare, fine della corsa? Simona Costagli - BNL
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
24
NUMERO
21 novembre 2022
–
Immobiliare, fine della corsa?
Simona CostagliNumero 24| 21 novembre 2022
S INTE S I
Andamento dei prezzi delle abitazioni in alcuni Andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia
paesi dell’area euro (var. % a/a)
(var. % a/a)
12 10,2
126
9,3
7 7,1
121
5,2 119,4
Totale Nuove Esistenti
2 116
111
-3
108,1
106
105,7
-8
101
2011-Q1
2011-Q4
2012-Q3
2013-Q2
2014-Q1
2014-Q4
2015-Q3
2016-Q2
2017-Q1
2017-Q4
2018-Q3
2019-Q2
2020-Q1
2020-Q4
2021-Q3
2022-Q2
96
Euro area Germania Francia Italia
T2-2010
T2-2011
T2-2012
T2-2013
T2-2014
T2-2015
T2-2016
T2-2017
T2-2018
T2-2019
T2-2020
T2-2021
T2-2022
Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su dati Eurostat Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su Istat
Tra le preoccupazioni che accompagnano il rallentamento dell’economia mondiale vi è anche
l’andamento del comparto immobiliare. I principali timori relativi all’immobiliare non
riguardano un calo generalizzato o fuori controllo dei prezzi, quanto piuttosto l’aumento
dell’onere dei mutui per le famiglie che segue le politiche più restrittive delle banche centrali.
A livello globale il rallentamento del mercato immobiliare – a parte alcuni specifici casi ‒ non
dovrebbe comunque comportare problemi generalizzati sui sistemi finanziari (che in molti paesi
sono oggi molto più capitalizzati che all’indomani della crisi dei sub-prime) esso tuttavia rischia
di avere ripercussioni in altri campi, ad esempio su mercato del lavoro e consumi.
Un’analisi sull’andamento dei prezzi degli immobili residenziali per macro-area restituisce un
quadro in cui è evidente la fase di rallentamento generale che tuttavia non è omogeneo.
Nell’area euro e negli Stati Uniti i prezzi su base annua fino all’ultima rilevazione hanno
continuato a crescere, anche se a ritmi più contenuti che nei trimestri precedenti, mentre in Cina
a settembre si è registrato il quinto calo consecutivo.
In Italia prezzi e compravendite nella prima parte dell’anno hanno continuato a registrare
variazioni ampiamente positive. Nonostante ciò, l’aumento delle quotazioni immobiliari nel
nostro paese rimane tra i più contenuti nel gruppo dei paesi avanzati.Numero 24 | 21 novembre 2022
Immobiliare: fine della corsa?
Simona Costagli ∗
Economist Servizio Studi BNL – Gruppo BNP Paribas
Simona.costagli@bnpparibas.com
L’aggiornamento autunnale delle previsioni economiche da parte del Fondo monetario
internazionale ha portato a un’ulteriore limatura al ribasso della crescita prevista sia per il 2022
sia per il 2023: al 3,2 e al 2,7% rispettivamente. Dopo le due precedenti revisioni al ribasso
effettuate ad aprile e a luglio, il Fondo ha ridimensionato in particolare la crescita dei paesi
avanzati (al 2,4% per quest’anno e all’1,1% nel 2023), in larga misura a causa dell’andamento
stagnante dell’economia degli Stati Uniti, che crescerebbe intorno all’1,6% quest’anno e dell’1%
il prossimo. Per l’area euro la previsione il Fondo prevede un forte rallentamento nel biennio,
con la crescita che passerebbe dal 3,1% di quest’anno allo 0,5% il prossimo e con Italia e
Germania che registrerebbero una variazione negativa del Pil nel 2023, pari rispettivamente a -
0,2 e -0,3%. Contenuta anche la crescita cinese, che per quest’anno dovrebbe registrare un
aumento del Pil leggermente superiore al 3%, cui seguirebbe il prossimo un +4,4%: si tratta di
uno dei tassi di crescita più bassi mai registrati dall’avvio della transizione (1978). L’inflazione
mondiale secondo il Fondo chiuderebbe il 2022 all’8,8% (+7,2% in media per gli avanzati e +9,9%
per gli emergenti) per poi portarsi in media al +6,5% il prossimo anno (+4,4 e +8,1%
rispettivamente per le due macro-aree).
Andamento del Pil in alcuni paesi Andamento del Pil per area
(var % a/a) (var % a/a)
9 9
8 6,1
6,8 7
7 3,2
6,1 5
6
5,1
5 4,4 4,4 3 2,7
4 3,7 3,6 3,6
3,2 3,1 3,2 1
3 2,8 2,7
2,3 2,3
1,6 -1
2
1 -2
1 0,5 -3
-3,1
0
-5
Cina India USA Euro Mondo Cina India USA Euro Mondo -4,5
area area -7
2022 2023
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Previsioni aprile 2022 Previsioni luglio 2022 Previsioni ottobre 2022 Mondo Economie avanzate Economie emergenti
Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su FMI Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su FMI
Tra gli elementi di interesse della recente analisi del Fondo vi è anche il suggerimento di
monitorare con attenzione l’andamento del comparto immobiliare, che a livello mondiale viene
ritenuto una potenziale fonte di rischio macroeconomico e finanziario. Il Fondo in particolare
suggerisce alle autorità preposte, in particolare a quelle cinesi, di stimare l’impatto sulla
stabilità economica di una eventuale sostanziale correzione al ribasso dei prezzi.
∗ Le opinioni espresse impegnano unicamente l’autrice.
1Numero 24 | 21 novembre 2022
Inflazione e tassi pesano sull’immobiliare
L’elevata inflazione che ha caratterizzato l’ultimo anno e mezzo è una delle principali fonti di
preoccupazione che riguardano il mercato immobiliare mondiale. Il persistente e diffuso
aumento dei prezzi al consumo ha infatti portato le banche centrali ad anticipare, e a rendere
più aggressive, le azioni di rientro dalle politiche monetarie estremamente espansive che
avevano caratterizzato il periodo della pandemia, deliberando quindi un aumento dei tassi che
in alcuni paesi rischia di rappresentare un fattore destabilizzante per il comparto. I principali
timori relativi all’immobiliare non riguardano infatti un calo generalizzato o fuori controllo dei
prezzi (che al contrario per ora sta avvenendo ‒ pur con qualche importante eccezione – in
modo ordinato), quanto piuttosto l’aumento dell’onere dei mutui, che rischia di pesare sui bilanci
delle famiglie. Negli Stati Uniti, ad esempio, a ottobre 2022 i potenziali acquirenti di abitazioni
hanno stipulato mutui a un tasso medio del 6,92%, il valore più alto da aprile 2002 e circa il
doppio di un anno prima; mentre nel Regno Unito i tassi medi sui prestiti a cinque anni hanno
superato il 6% per la prima volta in circa dodici anni. Per le famiglie con mutui in essere il
problema dell’aumento dei tassi riguarda coloro i quali hanno mutui a tasso variabile, una fetta
limitata negli Stati Uniti, dove una quota ormai predominante di mutui è a tasso fisso e con
scadenze molto lunghe, ma che in alcuni casi è fonte di grande preoccupazione: in Svezia ad
esempio 4 mutuatari su cinque hanno sottoscritto mutui che prevedono un’invarianza dei tassi
per non più di due anni, mentre in Nuova Zelanda quest’anno circa la metà dei mutui a tasso
fisso devono essere rifinanziati. L’aumento dei tassi, combinato con la perdita di potere
d’acquisto dovuta all’aumento dell’inflazione, contribuisce a peggiorare le condizioni finanziarie
delle famiglie; anche in questo caso gli esempi di situazioni estreme non mancano: in Australia
un quinto dei mutui è detenuto da famiglie che al ritmo attuale di aumento dei tassi vedrebbero
diminuire le loro disponibilità liquide di oltre il 20%, mentre nel Regno Unito sono circa 2 milioni
le famiglie con un mutuo che assorbirebbe il 10% in più del loro reddito.
Andamento dei prezzi delle abitazioni per grado di Indebitamento delle famiglie per grado di
rischiosità dell’immobiliare del paese rischiosità dell’immobiliare del paese
(Var. Q2 2022/2019 per i prezzi; in parentesi posizione nella (in % del reddito disponibile; in parentesi posizione nella
graduatoria del rischio) graduatoria del rischio)
50 300
45
250
40
35 200
30
25 150
20
100
15
10 50
5
0 0
Canada (1)
Paesi Bassi (2)
Australia (3)
Nuova Zelanda (3)
Norvegia (3)
Svezia (6)
Lussemburgo (7)
USA (7)
Portogallo (9)
Regno Unito (10)
Danimarca (11)
Finlandia (11)
Germania (11)
Francia (14)
Irlanda (14)
Spagna (16)
Italia (17)
Canada (1)
Paesi Bassi (2)
Australia (3)
Nuova Zelanda (3)
Norvegia (3)
Svezia (6)
Lussemburgo (7)
USA (7)
Portogallo (9)
Regno Unito (10)
Danimarca (11)
Finlandia (11)
Germania (11)
Francia (14)
Irlanda (14)
Spagna (16)
Italia (17)
Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su Economist Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su Economist
A livello globale il rallentamento del mercato immobiliare – a parte alcuni specifici casi ‒ non
dovrebbe comportare problemi generalizzati sui sistemi finanziari (che in molti paesi sono oggi
2Numero 24 | 21 novembre 2022
molto meglio capitalizzati che all’indomani della crisi dei sub-prime); esso tuttavia rischia di
avere ripercussioni in altri campi, ad esempio nel mercato del lavoro. Il fenomeno comincia a
divenire evidente negli Stati Uniti, dove la combinazione di tassi in aumento e prezzi in
rallentamento sta rendendo le famiglie più caute nel prendere decisioni relative a spostamenti
all’interno del paese, con ripercussioni negative sulle possibilità di incontro tra domanda e
offerta di lavoro. In un sistema produttivo alle prese con la crisi energetica e un’importante
scarsità di lavoratori ciò può rappresentare un fattore di ulteriore difficoltà. Segnali di questo
genere sono già evidenti non solo negli Stati Uniti (dove ad agosto il numero delle abitazioni
compravendute era del 20% più basso di un anno prima e il numero delle abitazioni messe in
vendita del 13% più basso) ma anche in Canada (dove quest’anno le compravendite dovrebbero
risultare del 40% circa inferiori al 2021). Le preoccupazioni per il rallentamento dell’immobiliare
riguardano poi l’impatto che questo potrà avere sui consumi: il valore delle abitazioni a livello
mondiale è arrivato a circa 250 trilioni di dollari, pari a circa la metà della ricchezza delle
famiglie: un calo dei prezzi, soprattutto nei paesi anglosassoni, tende a produrre un forte effetto
ricchezza che disincentiva i consumi.
Nel complesso, istituti specializzati e autorità di vigilanza hanno in corso analisi che permettono
di quantificare il livello di rischio che il rallentamento del comparto immobiliare genera nei
diversi paesi. Un indicatore calcolato per 17 paesi 1 come media tra variazione dei tassi di
interesse, prezzi degli immobili nel periodo 2019-II trimestre 2022 e livello di indebitamento
delle famiglie rispetto al reddito disponibile posiziona in cima alla graduatoria dei paesi a
maggiore rischio Canada, Paesi Bassi, Nuova Zelanda, Norvegia e Australia. Gli Stati Uniti
occupano la settima posizione, mentre l’Italia compare in ultima. L’Italia, dopo la Spagna è anche
il paese in cui l’aumento dei prezzi nell’ultimo biennio è stato più contenuto: +9,3% tra il 2019 e
il II trimestre del 2022, contro picchi del 45,3, 39,7 e 38% rispettivamente negli Stati Uniti, Paesi
Bassi e Nuova Zelanda.
Europa, Stati Uniti e Cina in ordine sparso
Un’analisi più dettagliata sull’andamento dei prezzi degli immobili residenziali per macro-area
restituisce un quadro in cui è evidente la fase di rallentamento generale. A differenza che in
occasioni passate, tuttavia, la velocità del rientro, e soprattutto le implicazioni economico-
finanziarie, sono molto eterogenee tra i diversi paesi e non sembrano indicare un possibile crollo
generalizzato delle attività del comparto.
Nei paesi dell’area euro, dove le quotazioni non registrano variazioni tendenziali negative
dall’inizio del 2014, nel II trimestre 2022 i prezzi delle abitazioni hanno mostrato un lieve
rallentamento nel ritmo di crescita, che rimane comunque al di sopra del 9% annuo.
L’incremento maggiore si à registrato ancora una volta in Germania (+10,2% a/a) anche se si
tratta della variazione minore da inizio 2021. Quello tedesco è un mercato che desta interesse
soprattutto per il suo limitato co-movimento ciclico con le tendenze settoriali mondiali. Dopo
aver registrato una lunga fase di stagnazione negli anni del boom immobiliare mondiale
precedente il 2007, nel paese i prezzi delle abitazioni sono cresciuti ininterrottamente a partire
dal I trimestre del 2011. Spagna, Francia e Italia tra aprile e giugno 2022 mostrano un aumento
tendenziale dell’8,1, 7,1 e 5,3% rispettivamente. In tutti e tre i casi si tratta di incrementi tra i
più alti degli ultimi anni.
1
The Economist, “Housing markets face a brutal squeeze”, ottobre 2022.
3Numero 24 | 21 novembre 2022
Andamento dei prezzi delle abitazioni in alcuni Percentuale di proprietà dell’abitazione in alcuni
paesi dell’area euro paesi dell’area euro
(var % a/a) (%)
80 77
75
12 10,2 71 71 72
69 69
70
9,3 64
7 7,1 60 55
5,2 50
50
2
40
-3 30
20
-8
10
2011-Q1
2011-Q4
2012-Q3
2013-Q2
2014-Q1
2014-Q4
2015-Q3
2016-Q2
2017-Q1
2017-Q4
2018-Q3
2019-Q2
2020-Q1
2020-Q4
2021-Q3
2022-Q2
0
Euro area Germania Francia Italia
Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su Eurostat Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su Statista
Fuori dall’Europa l’attenzione rimane sempre alta nei confronti di Stati Uniti e Cina. Oltre che
per il loro peso economico, da inizio anni Duemila i due paesi si sono distinti anche nelle
tendenze del mercato immobiliare: il primo per lo scoppio della bolla speculativa, che ha
contribuito in modo rilevante alla crisi finanziaria del 2007-2008, il secondo per il ruolo
fondamentale che il settore ha nell’economia del paese, che con l’indotto, a seconda del
perimetro considerato, arriva a coprire dal 10 al 25% del Pil.
Andamento dei prezzi delle abitazioni Cina Andamento del prezzo delle abitazioni negli Stati
(var. % a/a ) Uniti
(Numero indice 2000 = 100)
15
301,9
300
10
250
5
+63%
rispetto al
200 184,1 picco del
0
-1,5 150
-5
-6,1 100
-10
2001-08-01
2002-08-01
2003-08-01
2004-08-01
2005-08-01
2006-08-01
2007-08-01
2008-08-01
2009-08-01
2010-08-01
2011-08-01
2012-08-01
2013-08-01
2014-08-01
2015-08-01
2016-08-01
2017-08-01
2018-08-01
2019-08-01
2020-08-01
2021-08-01
2022-08-01
gen-11
ago-11
mar-12
ott-12
mag-13
dic-13
lug-14
feb-15
set-15
apr-16
nov-16
giu-17
gen-18
ago-18
mar-19
ott-19
mag-20
dic-20
lug-21
feb-22
set-22
Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su dati BSC Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su FRED e Standard &
Poors’
La privatizzazione del mercato residenziale realizzata in Cina negli anni Novanta ha
rappresentato una delle riforme di maggiore successo, e ha portato il paese in cima alla
graduatoria mondiale per quota della popolazione proprietaria dell’abitazione di residenza: circa
il 90% in media, contro valori statunitensi che ormai superano di poco il 60%. Si stima che oggi
4Numero 24 | 21 novembre 2022
circa il 70% della ricchezza delle famiglie sia nell’immobiliare, con picchi che arrivano anche al
75% nelle aree urbane. Nel paese asiatico da ottobre 2015 i prezzi delle abitazioni hanno
costantemente registrato variazioni tendenziali positive, che tuttavia nel corso degli anni sono
andate comprimendosi, fino a diventare negative nella primavera del 2022. Da allora e fino a
settembre (ultimo dato disponibile) le variazioni tendenziali dei prezzi degli immobili
residenziali sono risultate sempre in diminuzione e a un ritmo via via più marcato. Il calo dei
prezzi è solo uno degli indicatori di una crisi che diviene via via più profonda: a luglio 2022 il
numero delle nuove costruzioni di immobili avviate era del 45% più basso di un anno prima,
mentre il valore dello stock delle abitazioni compravendute era del 29% più basso. La crisi
dell’immobiliare cinese ha peraltro cominciato a diffondersi in settori ancillari, come ad esempio
quello dei mobili.
Negli Stati Uniti i prezzi delle abitazioni crescono ininterrottamente su base annua da maggio
2015 e hanno subito un’accelerazione in corrispondenza della ripresa economica post pandemia,
tra il II e il III trimestre 2020. Nel 2022 l’aumento medio mensile è stato superiore al 18% su
base annua e ad agosto i prezzi delle abitazioni erano di oltre il 63% superiori al picco del 2007,
in corrispondenza del punto di massimo raggiunto prima dello scoppio della bolla immobiliare.
Il paese continua a essere alle prese con una scarsità dell’offerta: negli anni Settanta in media
ogni anno venivano messe in costruzione 420.000 abitazioni, l’anno scorso ne sono state avviate
non più di 93.000. A pesare sul comparto è anche l’aumento dei costi dei materiali da costruzione
che negli Stati Uniti da inizio 2020 sono aumentati di circa il 38%.
In Italia prezzi in aumento nel primo semestre
In Italia il mercato immobiliare nella prima parte dell’anno ha continuato a crescere a ritmi
anche superiori rispetto alle attese. L’andamento positivo si osserva sia dal lato dei prezzi, sia
da quello delle compravendite.
Secondo i dati pubblicati dall’Istat, tra aprile e
giugno 2022 i prezzi delle abitazioni acquistate I prezzi delle abitazioni in Italia
dalle famiglie hanno registrato un aumento del (Numero indice 2015 = 100)
2,3% rispetto al trimestre precedente e del 5,2%
rispetto allo stesso periodo del 2021. Si tratta 126
del dodicesimo trimestre consecutivo di 121
aumento tendenziale, e soprattutto della 119,4
Totale Nuove Esistenti
116
crescita di gran lunga più alta registrata da
quando la serie è disponibile (2010). 111
108,1
L’aumento tendenziale dell’indice è dovuto alle 106
105,7
quotazioni delle abitazioni esistenti (+3,8%) che
101
pesano per circa l’80% sull’indice complessivo,
ma soprattutto a quelle delle nuove cresciute 96
T2-2010
T2-2011
T2-2012
T2-2013
T2-2014
T2-2015
T2-2016
T2-2017
T2-2018
T2-2019
T2-2020
T2-2021
T2-2022
nel trimestre del 12,1% un aumento mai
registrato in precedenza.
Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su dati Istat
5Numero 24 | 21 novembre 2022
Ipotizzando una variazione nulla delle
I prezzi delle abitazioni in Italia quotazioni nella seconda metà del 2022, il
(var. % annuali) tasso di variazione acquisito dell’indice
6
calcolato dall’Istat per l’intero anno è pari a
4,4
4 +4,4% (+3,6% per le abitazioni esistenti, +8,3%
1,9
2,5
per quelle nuove). Anche in questo caso, si
2 1,4
0,3 tratterebbe del valore più alto registrato da
0
-0,1
quando la serie è disponibile.
-0,6
-1,1
-2
Nonostante la crescita registrata negli ultimi
-2,5
-4 tre anni i prezzi delle abitazioni in Italia
-3,8
-4,7 risultano comunque dell’8,3% inferiori al dato
-6
-6,5
relativo allo stesso trimestre del 2010. Il dato
-8 è frutto di andamenti opposti tra il comparto
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022*
delle abitazioni esistenti (che registrano un -
* acquisito
16,8%) e quello delle nuove, per le quali invece
Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su dati Istat si registra una crescita del 19,5%.
La crescita delle quotazioni nel II trimestre
dell’anno ha coinvolto tutte le aree del paese: nel Nord-Ovest, nel Nord-Est e nel Sud e Isole i
prezzi delle abitazioni hanno registrato tassi tendenziali positivi e in accelerazione rispetto al
trimestre precedente. Nelle regioni del Centro la crescita dei prezzi, pur rimanendo sostenuta,
è invece in decelerazione (da +4,5% a +4,0%). Quasi ovunque a trainare l’aumento su base annua
sono state le quotazioni delle abitazioni nuove che, fatta eccezione per le regioni del Centro,
sono aumentate ovunque di oltre dieci punti percentuali. La crescita dei prezzi delle abitazioni
esistenti, seppur positiva, risulta invece in rallentamento.
Andamento del prezzo delle abitazioni in Italia per Andamento del prezzo delle abitazioni in Italia per
area geografica città
(Numero indice 2015 = 100) (Numero indice 2015 = 100)
132
150 Milano; 150,1
127
140
122
117 Nord Ovest 111,4 130
112 Nord Est 111,2 120
Italia; 108,1
107 110
Mezzogiorno Torino; 103,2
102 105,9
100
Roma; 101,1
97 Centro 102,5
90
T1-2010
T4-2011
T3-2013
T2-2015
T1-2017
T4-2018
T3-2020
T2-2022
92
T1-2010
T4-2011
T3-2013
T2-2015
T1-2017
T4-2018
T3-2020
T2-2022
Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su dati Istat Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su Istat
Più eterogenei risultano gli andamenti nelle tre principali città per cui sono disponibili i dati
(Torino, Milano e Roma). A Torino l’aumento tendenziale dei prezzi nel II trimestre dell’anno è
risultato in decelerazione rispetto al trimestre precedente (da +3,8% a +1,0%) a causa soprattutto
dei prezzi delle abitazioni nuove che diminuiscono del 3,8% (dopo il -6,1% registrato nel primo
6Numero 24 | 21 novembre 2022
trimestre). A Roma si rileva un aumento marcato dell’indice dei prezzi (+4,8%) dovuto soprattutto
alle quotazioni delle abitazioni nuove che salgono dell’11,8%. Nella capitale risultano comunque
in crescita anche i prezzi delle abitazioni esistenti (+3,9%). Infine, a Milano la crescita delle
quotazioni ha accelerato, registrando un +8,3% rispetto allo stesso trimestre del 2021 (da +6,4%
del primo trimestre) e dell’1,8% rispetto al periodo gennaio marzo 2022. L’incremento
tendenziale in questo caso è attribuibile sia ai prezzi delle abitazioni esistenti (+6,6%) sia, in
particolar modo, a quelli delle abitazioni nuove (+16,9%). Come si è accennato, nonostante gli
aumenti registrati negli ultimi tre anni nessuna area del paese ha recuperato i livelli 2010,
l’unica eccezione è rappresentata da Milano, dove le quotazioni sono del 17,4% più alte che
dodici anni prima. In forte ritardo invece Roma dove i prezzi sono di quasi il 23% più bassi che
nel 2010.
Il buon andamento del mercato italiano è visibile soprattutto dal lato delle compravendite, che
nel 2022 hanno proseguito la fase di grande ascesa del 2021. Secondo i dati dell’Agenzia delle
entrate, lo scorso anno si era chiuso con un numero record di transazioni, pari a 749 mila, un
valore simile a quello del 2009, quando la fase di calo dell’immobiliare italiano era appena agli
inizi. Il dato era del 34% più alto rispetto ai volumi scambiati nel 2020 e del 24% rispetto a quelli
del 2019. Nel I e II trimestre del 2022 la crescita è continuata (+12 e 8,6% a/a rispettivamente),
con un rallentamento registrato solo nel mese di aprile (+2,1% a/a). L’aumento degli scambi
riguarda tutte le aree geografiche del paese, con picchi superiori al 17% in corrispondenza dei
capoluoghi del Centro.
Compravendite residenziali in Italia Compravendite residenziali in Italia per città
(composizione %) (var. % a/a)
900 877 40
749
35
800
30
700 25
20
600
15
11,1 11,8
500
10 8,8
6,5
4,9
430
5 3,8 3,4 2,4
400
390
0
Roma Milano Torino Napoli Genova Palermo Bologna Firenze
300 I 2022/I 2021 II 2022/II2021
1985
1988
1991
1994
1997
2000
2003
2006
2009
2012
2015
2018
2021
Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su dati Agenzia delle Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su Istat
entrate
Nel II trimestre, inoltre, in tutte le aree del paese si osserva una crescita maggiore delle
compravendite nei capoluoghi (+10,4% a/a) rispetto ai comuni minori non capoluogo (+7,7%), un
dato in controtendenza rispetto a quanto osservato nei trimestri successivi allo scoppio della
pandemia. Il taglio medio compravenduto è in leggera diminuzione. Anche in questo caso si
tratta di una inversione di tendenza rispetto ai trimestri successivi alla pandemia in cui si è
assistito a un aumento degli acquisti di tagli più grandi per adeguare l’abitazione ai cambiamenti
nell’organizzazione del lavoro e della vita familiare legata alla pandemia e che hanno favorito
ampie metrature con ambienti esterni, spesso fuori dai principali centri abitati e distanti dal
luogo dove si svolgeva l’attività lavorativa in presenza.
7Numero 24 | 21 novembre 2022
Tra aprile e giugno i maggiori rialzi si sono osservati a Roma e Bologna, con oltre l’11% di acquisti
in più rispetto al secondo trimestre del 2021, mentre il dato più contenuto di Milano (+3,8% a/a)
va letto a fronte di un aumento eccezionale (+36%) registrato nel I trimestre dell’anno.
Acquisti di abitazioni esistenti e di nuova Acquisti di abitazioni esistenti e di nuova
costruzione in Italia costruzione in Italia
(composizione %) (var. % a/a)
100% 45
40,3
90% 40
80%
35
70%
30
60%
148.801 185.212 157.209 193.286 166.932 195.875 25
50%
40% 20
30% 15 12,4
20% 10 7,7
10% 5,8
13.457 16.280 15.063 19.215 14.835 22.845 5
0%
I 2021 II 2021 III 2021 IV 2021 I 2022 II 2022 0
I 2022/I 2021 II 2022/II 2021
Nuove Esistenti Nuove Esistenti
Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su dati Agenzia delle Fonte: elaborazione Servizio Studi BNL su Istat
entrate
Interessante osservare anche la composizione delle compravendite tra abitazioni nuove e usate.
Sempre secondo i dati dell’Agenzia delle entrate, nel II trimestre del 2022 in Italia sono state
acquistate circa 22.800 abitazioni nuove, pari all’10,4% del totale delle abitazioni compravendute
(+40,3% a/a, dopo un aumento del 7,7% a/a registrato nel I trimestre).
Il peso delle abitazioni nuove compravendute sul totale è rimasto stabilmente intorno al 20%
fino al quarto trimestre del 2013, per poi diminuire lentamente e portarsi al di sotto del 10% dal
2019. Grazie al balzo della prima parte del 2022 la quota è attualmente risalita al 10,4%.
Gli acquisti da parte delle famiglie in Italia continuano a rappresentare la quota di gran lunga
predominante (96,3%), e secondo gli ultimi dati disponibili la metà degli acquisti (50,2%) da parte
di persone fisiche è stato finanziato con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo
stesso immobile oggetto di compravendita. Tale quota risulta solo in leggero aumento rispetto
ai trimestri precedenti.
Il presente documento è stato preparato nell’ambito della propria attività di ricerca economica da BNL BNP Paribas. Le stime e le opinioni espresse
sono riferibili al Servizio Studi di BNL BNP Paribas e possono essere soggette a cambiamenti senza preavviso. Le informazioni e le opinioni riportate
in questo documento si basano su fonti ritenute affidabili ed in buona fede. Il presente documento è stato divulgato unicamente per fini informativi.
Esso non costituisce parte e non può in nessun modo essere considerato come una sollecitazione alla vendita o alla sottoscrizione di strumenti
finanziari ovvero come un’offerta di acquisto o di scambio di strumenti finanziari. Le opinioni espresse non impegnano la responsabilità della banca.
8Puoi anche leggere
